Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме февраля 2015 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Тихомирова В.В.

Шуйской С.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2014 (судья Воронов Т.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 (судьи Тетерина Н.В., Смольникова М.В., Шарова Н.А.) по делу № А46-4639/2014 по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (644099, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу (ОГРНИП 305550301200507) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40180/6А.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу (далее – ИП Гуренко А.Н., предприниматель) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40180/6А (далее – договор), а именно:

1) в пункте 1.1 вместо числа «491 857, 00» читать число «476 000, 00», вместо даты «16.09.2011» читать дату «17.12.2013», вместо номера «9-5» читать номер «2172/13»;

2) с 01.01.2014 пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения арендатором арендной платы на счет получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (Департамент имущественных отношений администрации города Омска), ИНН 5508001003, КПП 550301001, код ОКТМО 52701000, счет 40101810100000010000 в ГРКЦ ГУ Банка России по Омской обл. г. Омск (БИК 045209001), код бюджетной классификации дохода 909 11105074 04 0403 120»;

3) пункт 3.2 изложить в следующей редакции: «Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц, в соответствии с отчетом от 17.12.2013 № 2172/13 величина арендной платы в месяц составляет 4 538, 14 рублей без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж»;

4) настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40180/6А и действуют
с 26.12.2013.

Исковые требования мотивированы со ссылкой на статьи 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.07.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда незаконными и необоснованными.

Департамент, ссылаясь на положения статьи 614 ГК РФ, пункт 3.4 договора считает, что размер арендной платы может быть изменен.

Заявитель отмечает, что решением Омского городского Совета
от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска» предусмотрен порядок изменения арендной платы и дополнительного указания в договоре не требуется.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что между Департаментом (арендодатель) и ИП Гуренко А.Н. (арендатор) заключен договор, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18 (нежилое помещение 2П, номера на поэтажном плане: 33, 34, находящееся в цокольном этаже жилого дома, литера А), индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 25, 90 кв. м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду помещений составляет 491 857, 00 рублей на основании отчета о рыночной оценке от 16.09.2011 № 9-5 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора срок его действия составляет пять лет. Настоящий договор считается исполненным арендодателем с момента подписания акта приема-передачи сторонами.

По пункту 3.2 договора на момент его заключения величина арендной платы в месяц составляет 4 351, 20 рубль без учета НДС.

Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством, размер арендной платы не может быть уменьшен (пункт 3.4 договора).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения в аренду
от 26.12.2011 объект аренды передан ИП Гуренко А.Н.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.01.2012.

Обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» по заказу департамента 17.12.2013 подготовлен отчет № 2172/13 об определении рыночной стоимости и величины арендной платы за объект недвижимого имущества – нежилое помещение 2П, №№ 33, 34, общей площадью 25, 9 кв. м, цокольный этаж, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, 18, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки с НДС (18%) на дату оценки 13.12.2013 составляет 476 000 рублей; рыночная стоимость месячной арендной платы за объект оценки на дату оценки 13.12.2013 составляет 4 538, 14 рублей без учета НДС (18%).

Письмом от 28.01.2014 № Исх-ДИО/983 департамент направил в адрес ИП Гуренко А.Н. для согласования проект изменений к договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18, следующего содержания:

«1) в пункте 1.1 вместо числа «491 857, 00» читать число «476 000, 00», вместо даты «16.09.2011» читать дату «17.12.2013», вместо номера «9-5» читать номер «2172/13»;

3) пункт 3.2 изложить в следующей редакции: «Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц, в соответствии с отчетом от 17.12.2013 № 2172/13 величина арендной платы в месяц составляет 4 538, 14 рублей без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) арендатор указывает номер и дату регистрации договора,
а также за какой период осуществляется платеж»;

Поскольку данный проект соглашения сторонами договора подписан не был, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Исходя из содержания решения Омского городского Совета
от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска» определение размера арендной платы осуществляется на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом. Договором аренды муниципального имущества должно предусматриваться, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года. При этом в договорах аренды муниципального имущества, заключаемых по итогам торгов, предусматривается, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий договора следует, что стороны договора, предусмотрев возможность внесения в него изменений в соответствии с действующим законодательством, не согласовали механизм внесения изменений в части размера арендной платы.

Условие о том, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года, в тексте названного договора не предусмотрено.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательства.

Судебные инстанции правильно указали, что в договоре содержится только положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, но не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам, установленным подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что стороны не предусмотрели иного механизма внесения изменений в договор в части размера арендной платы, отличного от установленного пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, учитывая, что само по себе включение в договор условия, которым установлено, что арендная плата подлежит изменению в соответствии с действующим законодательством, при данных обстоятельствах не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 по делу № А46-4639/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий С.Н. Тамашакин

Судьи В.В. Тихомиров

С.И. Шуйская