Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена ноября 2018 года
Постановление изготовлено в полном объеме ноября 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Сириной В.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Проскуряковой Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2018 (судья Долгалев Б.Г.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 (судьи
ФИО2, ФИО3, ФИО4) по делу № А46-4895/2017
по иску Министерства обороны Российской Федерации (119019, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Правовая фирма «Профессионал» (644031, <...> Октября, дом 215, ОГРН <***>, ИНН <***>), закрытому акционерному обществу «Агрорегион» (644125, Омская область, город Омск, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Великая Сибирь» (644025, Омская область, город Омск, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности и пени, расторжении договора аренды, истребовании из чужого незаконного владения части земельного участка, и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Великая Сибирь» к Министерству обороны Российской Федерации об обязании заключить договор аренды части земельного участка.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: федеральное государственное казенное учреждение «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом
в Омской области.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Савинов А.В.) в заседании участвовали представители: федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации - ФИО5 по доверенности от 24.01.2018; Министерства обороны Российской Федерации - ФИО5 по доверенности от 06.03.2018; общества с ограниченной ответственностью «Великая Сибирь» - ФИО6
по доверенности от 11.01.2018; закрытого акционерного общества «Агрорегион» - ФИО7 по доверенности от 20.05.2014.

Суд установил:

Министерство обороны Российской Федерации (далее - министерство) 30.03.2017 обратилось в Арбитражный суд Омской области к обществу с ограниченной ответственностью «Правовая фирма «Профессионал» (далее - ООО «ПФ «Профессионал») и обществу с ограниченной ответственностью «Великая Сибирь» (далее - ООО «Великая Сибирь»), в котором просило взыскать с ООО «ПФ «Профессионал» 6 277 509 руб. долга по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.03.2016, 18 325 244 руб. 49 коп. пени и расторгнуть договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 15.02.2008 № 154-ТУ, заключенный между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области и ООО «ПФ «Профессионал»; истребовать из чужого незаконного владения ООО «Великая Сибирь» часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:0592 площадью 36 072 110 кв. м, имеющую учетный кадастровый номер 20, площадью 80 422 кв. м, разрешенное использование для размещения военных объектов, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно кадастрового района 55:36: г. Омск, Ленинский административный округ и обязать ООО «Великая Сибирь» передать министерству указанный земельный участок по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.04.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное казенное учреждение «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГКУ «Сибирское ТУИО», Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – управление Росимущества), закрытое акционерное общество «Агрорегион» (далее – ЗАО «Агрорегион»).

Определением Арбитражного суда Омской области от 25.07.2017 к производству суда для совместного рассмотрения с иском министерства принят встречный иск ООО «Великая Сибирь» об обязании министерства заключить договор аренды части земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:000000:0592 (учетный кадастровый номер 20), местоположение которого установлено в юго-восточной части кадастрового района 55:36: г. Омск, общей площадью 80 422 кв. м, для использования под фактически расположенными капитальными объектами, сроком на 49 лет.

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.11.2017 по заявлению министерства к участию в деле привлечено в качестве соответчика ЗАО «Агрорегион», одновременно указанная организация исключена из состава третьих лиц. Кроме того, в порядке статьи 49 АПК РФ суд принял уточнение исковых требований министерства, согласно которым истец по первоначально иску просил взыскать 6 277 509 руб. долга по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.03.2016 и 18 325 244 руб. 49 коп. пени солидарно с ООО «ПФ «Профессионал», ЗАО «Агрорегион», ООО «Великая Сибирь». В остальной части требования о расторжении договора аренды и об истребовании части земельного участка из чужого незаконного владения министерством оставлены без изменения.

В обоснование иска министерство указало на то, что в нарушение пункта 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переуступка прав и обязанностей по договору аренды спорной части земельного участка от ООО «ПФ «Профессионал» к ЗАО «Агрорегион», а затем от ЗАО «Агрорегион» к ООО «Великая Сибирь» является ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ и пункта 2 статьи 391 ГК РФ, учитывая также ликвидацию ООО «ПФ «Профессионал» 02.05.2017, так как совершена в отсутствие согласия и уведомления министерства об уступке, что нарушает публичные интересы, поскольку переуступлены права в отношении земельного участка, на котором расположен казарменно-жилищный фонд 132 военного городка войсковой части 64712, в этом случае в соответствии с пунктом 3 статьи 391 ГК РФ ответчики являются солидарными. В объяснениях, представленных в порядке статьи 81 АПК РФ, министерство указало на ничтожность договоров переуступки также на основании статьи 392.3 ГК РФ.

Встречный иск ООО «Великая Сибирь» обоснован положениями статей 552 ГК РФ, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), нахождением на спорной части земельного участка объектов недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.04.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018, производство по делу в части требований к ООО «ПФ «Профессионал» прекращено в связи с прекращением деятельности в связи с исключением 02.05.2017 из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (прекращение деятельности недействующего юридического лица). В удовлетворении первоначального иска к ООО «Великая Сибирь» и ЗАО «Агрорегион» и в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, ФГКУ «Сибирское ТУИО» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части отказа министерству в удовлетворении первоначального иска, принять в этой части новый судебный акт об его удовлетворении.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о несогласии с выводом апелляционного суда о неприменении статьи 392.3 ГК РФ к спорным правоотношениям, связанным с передачей права аренды; полагает необоснованным вывод судов о том, что министерству следовало рассчитать задолженность за использование земельного участка, занятого 13 объектами недвижимости ответчиков, указывает при этом на то, что опись казарменно-жилищного фонда 132 военного городка и кадастровый план земельного участка содержат перечень объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:000000:0592 площадью 36 072 112 кв. м, а не на спорной части этого участка с учетным номером 20, площадью 80 422 кв. м; считает, что суд апелляционной инстанции необоснованно возложил на министерство обязанность представления доказательств необходимости для эксплуатации 13 объектов недвижимости общей площадью 7 533,8 кв. м земельного участка площадью 80 422 кв. м, тогда как сторона ответчиков факт использования всего указанного участка не отрицала, более того, во встречном иске заявило об обязании заключить договор аренды земельного участка этой площадью.

Министерство отмечает, что, несмотря на то, что ЗК РФ не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенным на срок более 5 лет, однако переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 615 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13). На этом основании заявитель указывает, что выразил свое несогласие на передачу договора аренды от 15.02.2008, заявив требование о его расторжении в связи с существенным нарушением его условий.

Отзывы на кассационную жалобу лицами, участвующими в деле,
не представлены.

В судебном заседании представитель ФГКУ «Сибирское ТУИО» поддержал доводы жалобы, представитель министерства выразил согласие с кассационной жалобой, просит ее удовлетворить.

ПредставителиЗАО «Агрорегион» и ООО «Великая Сибирь» просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение управления Росимущества о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие его представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив материалы дела, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для частичной отмены решения и постановления.

Как следует из материалов дела и установлено судами, за Российской Федерацией 02.11.2007 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 36 072 112 кв. м с кадастровым номером 55:36:000000:592 (кадастровый номер 55:36:000000:0592), разрешенное использование для размещения военных объектов, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: установлено в кадастровом районе 55:36: г. Омск, Ленинский административный округ.

В кадастровом плане указанного земельного участка, представляющего единое землепользование, от 25.01.2008 отражены сведения о его частях, имеющих учетный кадастровый номер, в частности о части земельного участка с учетным кадастровым номером 20 площадью 80 422 кв. м, занятой и необходимой для использования следующих 16 объектов:

- пункт технического обслуживания (инв. № 216) - одноэтажное здание общей площадью 325,30 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/179/2006-782;

- хранилище (инв. № 372) - одноэтажноездание, общей площадью 732,00 кв. м., литера А, условный номер 55-55-01/179/2006-768;

- хранилище (инв. № 366) - одноэтажное строение, общей площадью 730,90 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/179/2006-802;

- хранилище (инв. № 362) - одноэтажное здание, общей площадью 729,70 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/179/2006-792;

- хранилище (инв. № 370) - одноэтажное здание, общей площадью
722,40 кв. м, литера А, условный номер 55-00-347986;

- хранилище (инв. № 363) - одноэтажное здание, общей площадью 733,80 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/063/2007-861;

- контрольно-технический пункт (инв. № 185) - одноэтажное здание, общей площадью 122,50 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/179/2006-819;

- контрольно-технический пункт (инв. № 374) - одноэтажное строение, общей площадью 141,50кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/064/2007-237;

- хранилище (инв. № 342) - одноэтажное здание, общей площадью 733,20 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/063/2007-860;

- хранилище (инв. № 197) - одноэтажное строение, площадью застройки 1 710,00 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/179/2006-779;

- хранилище (инв. № 251) - одноэтажное здание, общей площадью 1 560,20 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/179/2006-769;

- склад (инв. № 215) - одноэтажное строение, общей площадью 204,40 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/063/2007-853;

- хранилище (инв. № 379) - одноэтажное здание, общей площадью 739,60 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/179/2006-853;

- хранилище (инв. № 336) - одноэтажное здание, общей площадью 730,90 кв. м, литера А, условный номер 55-00-347992;

- хранилище (инв. № 381) - одноэтажное здание, общей площадью 733,20 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/179/2006-784;

- автозаправочная станция (инв. № 178) - одноэтажное строение, общей площадью 58,30 кв. м, литера А, условный номер 55-55-01/063/2007-856.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области (арендодатель) и ООО «ПФ «Профессионал» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 15.02.2008 № 154-ТУ (далее - договор № 154-ТУ), по которому арендатор принял в аренду часть земельного участка из земель населенных пунктов
с кадастровым номером 55:36:000000:0592 (учетный кадастровый номер 20), местоположение которого установлено в юго-восточной части кадастрового района 55:36, г. Омск, общей площадью 80 422 кв. м, для использования
под фактически расположенными капитальными объектами (пункт 1.1).

Государственная регистрация договора № 154-ТУ осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 15.04.2008.

Срок аренды с 01.03.2008 по 27.02.2057 (пункт 2.1 договора № 154-ТУ).

Согласно пункту 3.1 договора № 154-ТУ размер арендной платы за участок составляет 99 643 руб. в месяц без НДС согласно отчету об определении рыночной величины арендной платы от 12.02.2008.

На основании пункта 5.2 договора № 154-ТУ за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.2 (пункт 6.2 договора № 154-ТУ).

Пунктом 4.1.2 договора № 154-ТУ предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при нарушении сроков внесения арендной платы более чем на 2 месяца.

Согласно пунктам 4.3.3, 4.4.8, 4.4.9 договора № 154-ТУ арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду при условии письменного согласования с арендодателем, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, в том числе отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных товариществ или обществ либо паевого взноса
в производственный кооператив без согласия арендодателя.

Пунктом 4.4.5 договора № 154-ТУ предусмотрена обязанность арендатора по извещению арендодателя в случае отчуждения принадлежащих зданий и иных сооружений, расположенных на Участке, их частей или долей в праве в праве на эти объекты в течение 10 дней и в этот же срок обратиться с ходатайством об изменении либо прекращении ранее установленного права на Участок (его часть).

На основании постановления Правительства Российской Федерации от 28.12.2008 № 1053 «О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом» с 27.01.2009 Министерство обороны Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, находящимся у Вооруженных Сил Российской Федерации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, земельными участками, находящимися на праве постоянного (бессрочного) пользования, имуществом подведомственных ему федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений, акциями открытых акционерных обществ и долями в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, созданных в результате приватизации находящихся в ведении Министерства обороны Российской Федерации федеральных государственных унитарных предприятий, акции и доли в уставных капиталах которых находятся в федеральной собственности (далее - имущество Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций).

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:0:592 площадью 3607,2 га, занимаемый военным городком передан по акту приема-передачи от 01.04.2011 Федерального государственного учреждения «Омская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации на баланс ФГКУ «Сибирское ТУИО».

По договору купли-продажи права аренды земельного участка
от 10.12.2013 № 3-Н ООО «ПФ «Профессионал» (продавец) передало покупателю ЗАО «Агрорегион» право аренды части земельного участка
с кадастровым номером 55:36:000000:0592 (учетный кадастровый номер 20), местоположение которого установлено в юго-восточной части кадастрового района 55:36, г. Омск, общей площадью 80 422 кв. м. Договор заключен с указанием на пункт 9 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4.1 указанного договора право аренды переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права аренды.

Договор купли-продажи права аренды земельного участка
от 10.12.2013 № 3-Н зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Кроме того, на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 10.01.2014 № 2-Н ООО «ПФ «Профессионал» (продавец)передало в собственность ЗАО «Агрорегион» (покупатель) принадлежащие продавцу согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 26.09.2007 13 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, арендованном ООО «ПФ «Профессионал» на основании договора № 154-ТУ, а именно: хранилища (инв. № 251, 362, 363, 366, 370, 372, 379, 381), автозаправочная станция (инв. № 178), пункт технического обслуживания (инв. № 216), контрольно-технические пункты (инв. № 185, 374), склад (инв. № 215).

Согласно пункту 3.1 договора от 10.01.2014 № 2-Н право собственности у покупателя на приобретенные по настоящему договору объекты возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Договор от 10.01.2014 № 2-Н зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 30.01.2014.

В силу пунктов 1.1, 1.2 указанного договора одновременно с передачей права собственности на здание в соответствии со статьей 35 ЗК РФ покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятой объектами и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме что и продавец. Право продавца на земельный участок, занятый отчуждаемыми объектами, подтверждается договором аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 15.02.2008 № 154-ТУ.

В последующем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2014 № 1 ЗАО «Агрорегион» (продавец) передало
в собственность ООО «Великая Сибирь» (покупатель) приобретенные у ООО «ПФ «Профессионал» вышеприведенные 13 объектов недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2014 № 1 зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 06.10.2014.

В пункте 1.4 данного договора указано, что продаваемые объекты расположены на части земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:000000:0592 (учетный кадастровый номер 20), местоположение которого установлено в юго-восточной части кадастрового района 55:36: г. Омск, общей площадью 80 422 кв. м, для использования под фактически расположенными капитальными объектами. Данный земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды в соответствии с договором аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 15.02.2008 № 154-ТУ, договором купли-продажи права аренды земельного участка № 3-Н. Право аренды передается покупателю на условиях соглашения о передаче прав и обязанностей права аренды земельного участка, заключаемого сторонами одномоментно с настоящим договором.

В соответствии с условиями пункта 1.4 договораот 31.07.2014 № 1 ЗАО «Агрорегион» (предшествующий арендатор) и ООО «Великая Сибирь» (новый арендатор) подписали соглашение о передаче прав и обязанностей права аренды земельного участка от 31.07.2014, которое зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области 06.10.2014 также как и договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2014 № 1.

Пунктом 1 указанного соглашения предусмотрено, что в соответствии со статьей 22 ЗК РФ, условиями договораот 31.07.2014 № 1 предшествующий арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 15.02.2008 № 154-ТУ, заключенным между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области (арендодатель) и ООО «ПФ «Профессионал» (арендатор).

Согласно пункту 2 соглашения о передаче прав и обязанностей права аренды земельного участка от 31.07.2014 право предшествующего арендатора относительно указанного в пункте 1 договора аренды установлено договором купли-продажи права аренды земельного участка
от 10.12.2013 № 3-Н, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 30.01.2014 за № 5585-01/291/213-584.

По пункту 3 указанного соглашения его предметом является часть земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:000000:0592 (учетный кадастровый номер 20), местоположение которого установлено в юго-восточной части кадастрового района 55:36, г. Омск, общей площадью 80 422 кв. м, для использования
под фактически расположенными капитальными объектами.

В связи с тем, что на земельном участке, указанном в пункте 2 настоящего соглашения, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности третьим лицам, передаваемое по настоящему договору право является правом аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Данное обстоятельство новому арендатору известно. Подписанием настоящего договора новый арендатор подтверждает отсутствие возражений относительно данного обстоятельства (пункт 4 соглашения о передаче прав и обязанностей права аренды земельного участка от 31.07.2014).

Как предусмотрено пунктом 5 указанного соглашения, с момента вступления его в силу ответственным за исполнение обязательств по вышеуказанному договору аренды перед арендодателем становится покупатель - ООО «Великая Сибирь».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 55:36:000000:592 площадью 36 072 112 кв. м (единое землепользование) от 18.01.2018 собственником этого участка с 02.11.2007 является Российская Федерация, за ФГКУ «Сибирское ТУИО» 28.11.2017 зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования, в пользу ООО «Великая Сибирь» зарегистрировано обременение в виде аренды части земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:0592 (учетный кадастровый номер 20), учетный номер части 55:36:000000:592/20, местоположение которого установлено в юго-восточной части кадастрового района 55:36: г. Омск, общей площадью 80 422 кв. м, из состава земель площадью 36 072 112 кв. м на основании договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 15.02.2008 № 154-ТУ.

ФГКУ «Сибирское ТУИО» направило 04.02.2016 в адрес ООО «ПФ «Профессионал» уведомление об уплате сложившейся на 01.02.2016 задолженности по договору № 154-ТУ, просило подписать акте сверки за 2015 год.

В письме от 01.04.2016 ФГКУ «Сибирское ТУИО» потребовало у ООО «ПФ «Профессионал» досрочного расторжения договора № 154-ТУ по причине нарушения арендатором условий пунктов 4.4.1 о своевременной оплате аренды и 4.8.8, выразившемся в неполучении согласия арендодателя на передачу ЗАО «Агрорегион» прав аренды по договору № 154-ТУ на основании договора от 10.12.2013 № 3-Н, направило для подписания соглашение о расторжении, а также просило уплатить задолженность за период с 01.01.2011 по 31.03.2016.

Аналогичного содержания министерством ООО «ПФ «Профессионал» направлена претензия от 01.02.2017.

Министерство 27.01.2017 направило ООО «Великая Сибирь» требование о возврате части земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:0592 (учетный кадастровый номер 20), местоположение которого установлено в юго-восточной части кадастрового района 55:36: г. Омск, общей площадью 80 422 кв. м, сославшись на то, что договор купли-продажи права аренды земельного участка от 10.12.2013 № 3-Н между ООО «ПФ «Профессионал» и ЗАО «Агрорегион» заключен без получения на то согласия арендодателя и в связи с этим не может считаться действительным.

ООО «Великая Сибирь» 22.05.2017 направило министерству и ФГКУ «Сибирское ТУИО» обращение о заключении долгосрочного договора аренды земельного участка, ранее арендованного ООО «ПФ «Профессионал» по договору от 15.02.2008 № 154-ТУ, либо о перезаключении договора на аналогичных условиях, к которому приложило договор купли-продажи у ЗАО «Агрорегион» объектов недвижимости от 31.07.2014 № 1.

В ответном письме от 15.06.2017 министерство сообщило ООО «Великая Сибирь» со ссылкой на положения статей 39.14, 39.15 ЗК РФ об обеспечении за свой счет выполнения в отношении этого земельного участка кадастровых работ, в связи с чем указало на необходимость предоставления согласованной с ФГКУ «Сибирское ТУИО» схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории в целях согласования образования земельного участка под принадлежащими ООО «Великая Сибирь» объектами недвижимого имущества, путем раздела земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

В письме от 20.12.2017, адресованном ФГКУ «Сибирское ТУИО», министерство сообщило о поступлении от ООО «Великая Сибирь» заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 27.11.2017 и просило проработать обращение и при положительном решении – подготовить и направить в министерство необходимые документы для принятия управленческого решения по утверждению схемы.

Между тем, считая владение ООО «Великая Сибирь» спорной частью участка незаконным, полагая ничтожными: договор купли-продажи права аренды земельного участка от 10.12.2013 № 3-Н между ООО «ПФ «Профессионал» и ЗАО «Агрорегион»; условие договора купли-продажи объектов недвижимости от 10.01.2014 № 2-Н, заключенного между этими же лицами, а также условие договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2014 № 1 между ЗАО «Агрорегион» и ООО «Великая Сибирь», предусматривающие передачу права аренды части спорного земельного участка, как сделки по переводу долга, совершенные в отсутствие согласия собственника федерального имущества, указывая на неуплату ответчиками арендных платежей более 2 месяцев, министерство заявило первоначальный иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ.

Во встречном иске ООО «Великая Сибирь», ссылаясь на нахождение у него в собственности объектов недвижимости, расположенных на части земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:0592 (учетный кадастровый номер 20), общей площадью 80 422 кв. м, на основании статьи 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ просило обязать министерство заключить договор аренды указанного участка для использования под фактически расположенными капитальными объектами, сроком на 49 лет.

В связи с ликвидацией ООО «ПФ «Профессионал» суд прекратил производство по иску министерства к указанному ответчику.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска в части требования о расторжении договора № 154-ТУ, суд первой инстанции исходил из незаключенности последнего в связи с тем, что в нем не предусмотрены какие-либо признаки, позволяющие индивидуализировать предмет арендных отношений (границы, площадь, расположение части участка с учетным кадастровым номером 20 в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:0592).

Отказ во взыскании арендной платы обоснован частичным пропуском срока исковой давности, о применении которого заявлено ЗАО «Агрорегион» и ООО «Великая Сибирь», а именно по требованиям за период с 01.01.2011 по 30.03.2014; незаключенностью договора аренды № 154-ТУ; тем, что на спорной части земельного участка, помимо 13 объектов недвижимости, указанных в договорах купли-продажи, расположены и иные объекты; отсутствием доказательств необходимости использования части земельного участка площадью 80 422 кв. м для эксплуатации 13 объектов недвижимости общей площадью 7 533,8 кв. м.

Отказ в удовлетворении виндикационного требования министерства обоснован судом первой инстанции наличием у ООО «Великая Сибирь» права на использование соответствующей части земельного участка в связи с приобретением недвижимого имущества, расположенного на ней и отсутствием в связи с этим у министерства правовых оснований на истребование части земельного участка площадью 80 422 кв. м.

Отказывая во встречном иске, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок относится к землям, изъятым из оборота, в связи с чем не может быть передан в аренду, кроме того, ООО «Великая Сибирь» не обосновало необходимость получения участка площадью 80 422 кв. м для использования под фактически расположенными объектами недвижимости.

Поддерживая выводы суда первой инстанции относительно отказа во взыскании арендной платы и пени, суд апелляционной инстанции также указал на отсутствие у министерства права требовать уплаты по договору аренды № 154-ТУ с ЗАО «Агрорегион» и ООО «Великая Сибирь», так как эти организации не имеют договорных отношений ни с управлением Росимущества, ни с министерством. Вместе с тем апелляционный суд отметил, что указанное обстоятельство в виду полномочия суда по определению правовой квалификации спорных правоотношений, не препятствует рассмотрению заявленных требований как вытекающих из неосновательного обогащения. При этом апелляционной инстанцией не установлено оснований для взыскания заявленной министерством суммы в качестве неосновательного обогащения со ссылкой на то, что для удовлетворения таких требований истцом не доказана площадь земельного участка, занятого 13 объектами недвижимости, а также иная используемая ответчиками площадь, не представлен соответствующий расчет суммы долга. Суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды № 154-ТУ, указав при этом на то, что такой вывод не повлек принятия неправильного судебного акта.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора № 154-ТУ, суд апелляционной инстанции исходил не из незаключенности указанного договора, а из того, что ЗАО «Агрорегион» и ООО «Великая Сибирь» сторонами этого договора не являются.

Поддерживая отказ в удовлетворении виндикационного требования, апелляционный суд отметил недоказанность истцом оснований для истребования всей площади спорной части земельного участка, учитывая частичное ее использование ООО «Великая Сибирь» в силу закона (статьи 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ) под 13 объектами недвижимости.

В части прекращения производства по делу по требованиям, предъявленным к ООО «ПФ «Профессионал», в части отказа в удовлетворении встречного иска, а также в части выводов о частичном отказе в удовлетворении первоначального иска о взыскании денежных средств по основанию пропуска срока исковой давности, в кассационной жалобе доводов о несогласии с судебными актами не приведено, принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда не обжалованы.

Относительно отказа в удовлетворении первоначального иска суд округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Одними из принципов земельного законодательства являются принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункты 5, 7 статьи 1 ЗК РФ).

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, то в силу прямого указания закона такой покупатель тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Вышеприведенные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

На основании вышеизложенного отказ судов в удовлетворении требований министерства о взыскании с ЗАО «Агрорегион» и ООО «Великая Сибирь» задолженности по арендной плате, заявленной в пределах срока исковой давности, по тому основанию, что указанные лица не являются стороной договора № 154-ТУ суд округа признает неверным, поскольку с даты государственной регистрации договоров купли-продажи 13 объектов недвижимости к указанным организациям перешли права на использование соответствующей части земельного участка, занятой этими объектами и необходимой для их использования, а также обязательства, связанные с этим правом на тех же условиях и в том же объеме, что имелись у ООО «ПФ «Профессионал».

При этом суд округа отмечает правильность вывода суда апелляционной инстанции, указавшей на ошибочность вывода суда первой инстанции о незаключенности договора № 154-ТУ. Несогласия с этим выводом апелляционной инстанции лицами, участвующими в деле, не выражено.

Отказав во взыскании платы за землепользование в обстоятельствах неоспаривания ответчиками не только очевидного факта использования земли, но и заявленной министерством площади используемого участка, ставит под угрозу реализацию законодательного принципа платности землепользования, направлено на неправомерное освобождение ответчиков от законом установленной обязанности внесения платы за использование земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации.

При этом то обстоятельство, что истцом заявлено требование о солидарной ответственности ответчиков не препятствует судам при установлении оснований для удовлетворения исковых требований к какому-либо из ответчиков или к обоим ответчикам, разрешить вопрос о взыскании с соответствующего лица. Суд округа отмечает, что само по себе требование истца о солидарной ответственности правильно не положено судами первой и апелляционной инстанции в качестве основания к отказу в иске.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца по основанию недоказанности размера исковых требований, относящихся к площади земельного участка под объектами недвижимости, а также необходимой для их использования, и иной фактически используемой ответчиками площади, сделан без исследования и оценки условий договоров купли-продажи объектов недвижимости, соглашений о передаче арендных прав на спорную часть земельного участка, касающихся принятия новым собственником тех прав и обязательств и в том объеме, которые предусмотрены договором № 154-ТУ.

Судами обеих инстанций не дано оценки фактам непредставления ответчиками доказательств выражения волеизъявления относительно изменения договора № 154-ТУ (в том числе относительно используемой площади земельного участка), на условиях которого они приобрели с объектами недвижимости право аренды спорной части земельного участка; обращения ООО «Великая Сибирь» к министерству за заключением договора аренды спорной части земельного участка на условиях договора № 154-ТУ, за утверждением схемы расположения спорной части земельного участка, судами также не приняты меры к представлению последней в материалы дела.

Учитывая, что к ответчикам в силу закона перешло право пользования спорной частью земельного участка в том же объеме и на тех же условиях, что принадлежало ООО «ПФ «Профессионал», суды необоснованно возложили обязанность доказывания соответствия обязательства ответчиков объему полученного права аренды на истца.

Без исследования доказательств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора, выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения денежных требований министерства, являются преждевременными.

На основании вышеприведенных нормативных положений гражданского и земельного законодательства, разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд кассационной инстанции также приходит к выводу о преждевременности вывода судов об отсутствии оснований для расторжения договора № 154-ТУ, основанного на том, что ответчики не являются его участниками.

Действующее законодательство не предусматривает запрета на прекращение арендных отношений с собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу. В связи с чем судам надлежало включить в предмет исследования приведенные истцом основания для прекращения арендных отношений.

При этом следует учитывать, что прекращение арендных отношений не отменяет исключительного права собственника объектов недвижимости на использование занятого таким объектом земельного участка и необходимого для его использования, а может влечь за собой прекращение определенных выгодных для него договорных условий.

Вопрос относительно требований истца о возврате спорной части земельного участка подлежал разрешению судами с учетом результата рассмотрения требований о расторжении договора аренды, исследования вопроса о том, какая площадь спорной части участка необходима для использования объектов недвижимости, а какая возможна к возврату истцу.

На основании вышеизложенного, суд округа приходит к выводу о том, что при разрешении спора судами неправильно применены положения статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ, не учтены разъяснения высшей судебной инстанции, в связи с чем в предмет исследования не включены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения первоначально иска, не дано оценки представленным в дело доказательствам по правилам статей 64, 67, 68, 71 как в отдельности, так и в их совокупности и взаимной связи, неправильно распределено бремя доказывания обстоятельств, на которые стороны ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

На этом основании в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ принятые судом первой и апелляционной инстанции судебные акту подлежат отмене в той части первоначального иска, в удовлетворении которой министерству отказано, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует устранить отмеченные в настоящем постановлении недостатки, с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, представленных в дело доказательств установить объем и размер обязательства ответчиков по внесению платы за землепользование, в том числе с учетом наличия или отсутствия доказательств нахождения на спорной части земельного участка в спорном периоде каких-либо иных объектов недвижимого имущества, не принадлежащих ответчикам; наличие или отсутствие оснований для прекращения арендных отношений, возврата земельного участка истцу, и при наличии оснований для удовлетворения первоначального иска – разрешить вопрос об уплате государственной пошлины по результату рассмотрения иска, апелляционной и кассационной жалобам.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2018 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 по делу
№ А46-4895/2017 в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Великая Сибирь» и закрытому акционерному обществу «Агрорегион» отменить.
В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи В.В. Сирина

В.В. Тихомиров