Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи, веб-конференции помощником судьи Рыбкиной Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на постановление от 11.04.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу
№ А46-5985/2021 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, <...>,
ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Девелоп-Инвест» (627014, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу
с ограниченной ответственностью «Домострой» (627750, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Гарант-Строй» (627014, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании денежных средств за фактическое пользование земельными участками.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) в заседании участвовал представитель департамента имущественных отношений администрации города Омска –
ФИО3 по доверенности от 07.06.2022, согласно протоколу судебного заседания арбитражного суда, осуществляющего организацию видеоконференц-связи.

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции в режиме онлайн принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 05.10.2021.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском о взыскании
с общества с ограниченной ответственностью «Домострой» (далее - ООО «Домострой») 385 449,78 руб. задолженности за фактическое использование земельного участка
с кадастровым номером 55:36:110201:3927, площадью 26 303 кв.м, с 04.04.2020
по 31.10.2020, с общества с ограниченной ответственностью «Гарант-Строй» (далее – ООО «Гарант-Строй») 381 240,77 руб. задолженности за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3926, площадью 26 279 кв.м,
с 04.04.2020 по 31.10.2020, с общества с ограниченной ответственностью «Девелоп-Инвест» (далее – ООО «Девелоп-Инвест») 274 360,34 руб. задолженности за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3928, площадью 18 526 кв.м, с 04.04.2020 по 31.10.2020, с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2) 1 366 099,05 руб. задолженности
по договору аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110201:3923, 55:36:000000:573, за период с 18.12.2019 по 03.04.2020 и 80 041,91 руб. пени за просрочку платежей за период с 11.01.2020 по 03.04.2020, а также 117 881,54 руб. за фактическое пользование земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3923, площадью
8 080 кв.м, с 04.04.2020 по 31.10.2020.

Решением от 28.10.2021 Арбитражного суда Омской области заявленные требования в отношении ООО «Домострой», ООО «Гарант-Строй», ООО «Девелоп-Инвест» удовлетворены полностью, с ИП ФИО2 взыскана задолженность по договору
в размере 1 366 099,05 руб. и 80 041,91 руб. пени за просрочку платежей за период
с 11.01.2020 по 03.04.2020; в удовлетворении требований в остальной части иска судом отказано.

Постановлением от 11.04.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение в части удовлетворения исковых требований и распределения судебных расходов изменено. С ООО «Домострой», ООО «Гарант-Строй», ООО «Девелоп-Инвест» взыскано 366 500,81 руб., 362 498,72 руб., 260 872,60 руб., соответственно. С ИП ФИО2 взыскана задолженность по договору земельного участка в сумме 270 591,11 руб. и пени
в размере 14 735,15 руб.; в удовлетворении требований в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить обжалуемое постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда.

Обращает внимание на то обстоятельство, что применение повышающего коэффициента связано не с датой заключения последнего договора аренды (соглашения
о вступлении в договор), а с общей длительностью предоставления земельного участка под строительство и сроком осуществления строительства, в том числе, предыдущими арендаторами. Считает, что поскольку строительство согласно спорным договорам аренды ведется более 3-х лет, значит указанный коэффициент при расчете арендной платы по договору аренды применен правомерно; ссылается на судебную практику
по аналогичному спору (дело № А46-18783/2020), на Определение ВС РФ № 307-ЭС20-11071 и «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)».

ИП ФИО2 представило письменный отзыв, в котором выразило возражения
по доводам жалобы и мнение о законности вынесенного постановления апелляционного суда.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что 07.03.2008 ООО «Сибстрой» по договору аренды
№ Д-Кр-31-7103 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:0573, общей площадью 302 629 кв.м, местоположение которого установлено в 372 метрах северо-западнее относительно 2- этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, сроком на 7 лет, для жилищных нужд под строительство жилых микрорайонов.

Названный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.04.2008.

Соглашением о перенайме по договору, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2011, все права и обязанности по договору аренды перешли к новому арендатору - ООО «Зеленая долина».

Из земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:0573 образованы, в том числе, земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:110201:3923, 55:36:110201:3926, 55:36:110201:3927, 55:36:110201:3928.

Между ООО «Зеленая долина» и ООО «Гарант-Строй» 23.08.2019 заключено соглашение о перенайме № 1 по договору, согласно которому ООО «Зеленая долина» передало, а ООО «ГарантСтрой» приняло в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3926, площадью 26 279 кв.м.

Между ООО «Зеленая долина» и ООО «Домострой» 23.08.2019 заключено соглашение о перенайме № 2 по договору, согласно которому ООО «Зеленая долина» передало, а ООО «Домострой» приняло в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3927, площадью 26 303 кв.м.

Между ООО «Зеленая долина» и ООО «Девелоп-Инвест» 23.08.2019 заключено соглашение о перенайме № 3 по договору, согласно которому ООО «Зеленая долина» передало, а ООО «Девелоп-Инвест» приняло в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3928, площадью 18 526 кв.м.

Распоряжением Департамента от 08.04.2020 № 562 «О прекращении начислений
по договору аренды земельного участка» в связи с окончанием срока действия договора
с 04.04.2020 прекращены начисления арендной платы по договору, договор исключен
из реестра договоров пользования имуществом.

Между ООО «Зеленая долина» и ИП ФИО2 23.08.2019 заключено соглашение о перенайме по договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3923, площадью 8 080 кв.м.

Кроме того, соглашением о перенайме по договору, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.06.2014,
ООО «Зеленая долина» передала права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:0573, общей площадью 136 476 кв.м,
ООО «Сибстрой».

На основании договора продажи права аренды земельного участка от 30.09.2016, ООО «Сибстрой» передало право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:573 ФИО5.

Соглашением о перенайме от 26.10.2019 № 573 индивидуальный предприниматель ФИО5 передал ИП ФИО2 в полном объеме все права
и обязанности по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:573, площадью 81 960 кв.м, который в последующем на основании соглашения от 13.01.2020 права и обязанности по договору передал ФИО6, о чем 04.03.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области произведена государственная регистрация.

Письмами от 14.02.2020 № Исх-ДИО/1348, от 05.03.2020 № Исх-ДИО/2182 департамент уведомил ИП ФИО2 о необходимости производить иной расчет арендной платы, в соответствии с Постановлением Правительства Омской области
от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы
за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные
в аренду без торгов».

Департаментом 06.08.2020 направлена претензия от 05.08.2020 № Исх-ДИО/7474
с требованием перечислить на его счет сумму задолженности по арендной плате.

До настоящего времени земельные участки не переданы и находятся
в пользовании обществ и предпринимателя без правоустанавливающих документов, направленные в их адрес требования об оплате задолженности за фактическое пользование земельных участков за период с 04.04.2020 по 31.10.2020 оставлены
без удовлетворения.

Учитывая названные выше обстоятельства, департамент обратился в суд
с настоящим иском.

Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 607, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями пункта 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»), принимая во внимание, что ООО «Девелоп-Инвест», ООО «Домострой», ООО «Гарант-Строй» и ИП ФИО2
не освободили земельные участки после прекращения договоров аренды, доказательств, подтверждающих оплату задолженности и возврата объектов, ответчиками
не представлено, исходил из наличия правовых оснований для начисления платежей
за пользование спорными земельными участками.

Изменяя решение, апелляционный суд, руководствуясь статьями 4, 329, 330, 331, 606, 607, 614, 622 ГК РФ, статьями 1, 65 ЗК РФ, пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктом 4 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п (далее - Постановление № 419-п), проверив расчет задолженности, скорректировал его в соответствующих частях. При этом было отмечено, что с учетом правоотношений сторон, существовавших ранее вступления в силу Постановления
№ 419-п и утвержденного им Порядка, основания для применения повышающего коэффициента 4 отсутствуют.

Обозначенные выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемой части, связанной с применением повышающего коэффициента 4
в отношении задолженности, являются правомерными.

Согласно пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац 2 статьи 622 ГК РФ, пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктом 4 Постановления № 419-п установлено, что для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) в случае, если размер арендной платы, рассчитанный
в соответствии с пунктом 3 названного Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства
не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения
их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения
в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Между тем пунктом 5 Постановления № 419-п установлено, что оно вступает в силу с 01.01.2019.

Таким образом, утвержденный данным Постановлением порядок определения размера арендной платы (в размере земельного налога) обязателен для сторон лишь с момента вступления в силу данного нормативного акта. Данный вывод применим также и к повышающим коэффициентам, установленным нормами налогового законодательства для целей исчисления этого налога.

Судом апелляционной инстанции указано, что с учетом периода правоотношений сторон, существовавших ранее вступления в силу Постановления
№ 419-п и утвержденного им Порядка, основания для применения повышающего коэффициента 4 (пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации) отсутствуют.

Судебная коллегия также не усматривает оснований
для применения повышающего коэффициента, связанного с превышением трехлетнего срока строительства.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм материального права, правильно примененных им с учетом установленных обстоятельств.

При этом предложенный департаментом вариант расчета срока строительства для целей применения повышающего коэффициента в данном случае, с учетом имеющихся обстоятельств спора, предполагает представление определенных доказательств и выполнение обязанности, предусмотренной статьей 65 АПК РФ. В том числе постольку, поскольку этот коэффициент представляет собой меру стимулирования жилищного строительства, а не санкцию за превышение срока строительства конкретных объектов на определенных земельных участках.

Между тем при рассмотрении спора соответствующих доказательств, подтверждающих наличие объективных фактов, позволяющих применить обозначенный повышающий коэффициент в связи со сроком строительства объекта с наименованием «жилые микрорайоны», не представлено. Сведения о причинах и времени образования новых земельных участков, в связи с которыми в рамках данного дела взыскивается задолженность и которые не поименованы в договоре аренды исходного земельного участка, не приведены.

С учетом того, что правоотношения по договору аренды, несмотря на применение истцом его положений и оформлением в связи с ним ответчиками соглашений о перенайме, очевидным образом существенно изменились как в части возникновения ряда земельных участков вместо одного, так и в части строительства конкретных объектов (объекта), а информация по поводу произошедших изменений отсутствует, окружной суд считает возможным поддержать выводы апелляционного суда об отсутствии трехгодичного срока в целях возможного применения повышающего коэффициента арендной платы.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на иные судебные акты также не может быть признана судом кассационной инстанции обоснованной, поскольку обстоятельства дел не являются тождественными.

Апелляционным судом дана надлежащая оценка доказательствам и доводам сторон. Выводы суда, сформулированные в результате всестороннего и полного исследования всех обстоятельств дела, не противоречат законодательству, основаны на анализе всех имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости
и достоверности.

Основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы департамента отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 11.04.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А46-5985/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Тихомиров

Судьи Д.С. Дерхо

ФИО1