Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 31.08.2023 (судья Кливер Е.П.) по делу № А46-6382/2023 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт» (646161, Омская область, Любинский район, с.п. Новоархангельское, д. Авлы, улица Центральная, дом 22, ИНН 5519010338, ОГРН 1215500030459) о взыскании денежных средств.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт» (далее – ООО «Комфорт», общество) о взыскании 244 033 руб. 33 коп. долга за фактическое пользование нежилым помещением общей площадью 1 617,9 кв. м, расположенным по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 157 за период после расторжения договора аренды - с 18.07.2022 по 30.09.2022.

Решением Арбитражного суда Омской области от 31.08.2023 в удовлетворении иска отказано.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2023 департаменту возвращена апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока на апелляционное обжалование.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Омской области от 31.08.2023, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт и удовлетворить исковые требования.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что поскольку после расторжения договора аренды от 18.01.2022 № 47662/6-А общество не возвратило арендованное имущество департамент правомерно заявил требование о взыскании платы за пользование имуществом, при этом ответчик не предпринял мер к передаче нежилого помещения согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Омской области от 17.10.2022 по делу № А46-12715/2022. Кроме того, ответчик не возразил по предъявленному в рамках настоящего дела иску.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена
в отсутствие их представителей.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого решения суда первой инстанции, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании протокола аукциона от 28.12.2021 № 21/1 на право заключения договора аренды по лоту № 17 между департаментом (арендодатель) и ООО «Комфорт» (арендатор) заключен договор аренды от 18.01.2022 № 47662/6-А (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание школы, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 157, общей площадью 1 617,9 кв. м с кадастровым номером 55:36:120307:5198, этаж: 3, в том числе подземных 1. Целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Рыночная стоимость сдаваемого в аренду здания составляет 33 467 429 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 09.08.2021 № 1575-1.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 13.03.2023, год завершения строительства указанного здания 1952.

Согласно пункту 1.2 срок действия настоящего договора 5 лет, договор считается заключенным с момента подписания его сторонами.

Пунктами 1.5, 1.6 договора предусмотрено, что если здание выбывает из строя ранее полного амортизационного срока службы по вине арендатора, то арендатор возмещает недовнесенную им плату, а также иные убытки. Если состояние возвращаемого здания по окончании договора хуже предусмотренного актом приема-передачи, то арендатор возмещает причиненный ущерб.

В обязанностях арендатора договором предусмотрено, в частности следующее: использовать здание в соответствии с условиями договора, не допускать использование его другими лицами (подпункт 2.2.2); содержать арендуемое здание в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии, аналогичные требования распространяются на закрепленную за арендатором территорию (подпункт 2.2.6); освободить в 5-дневный срок арендуемое здание в случае досрочного расторжения договора или прекращения договорных отношений (подпункт 2.2.9); заключить в соответствии с решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска» соглашение для содержания и уборки закрепленной территории с территориальным структурным подразделением Администрации города Омска (подпункт 2.2.11); обеспечить художественно-рекламное оформление и освещение в вечернее время витрин, фасадов, выполнив указанные работы за счет собственных средств в течение двух месяцев с момента подписания договора (подпункт 2.2.12); осуществить действия, направленные на предупреждение актов терроризма, путем обеспечения мер безопасности на арендуемом объекте (подпункт 2.2.13).

В разделе 8 договора о дополнительных его условиях также предусмотрена обязанность арендатора соблюдать требования пожарной безопасности и техники безопасности согласно требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; нести ответственность за безопасную эксплуатацию энергоустановки арендуемого здания (пункты 8.1, 8.2).

Согласно пункту 3.2 договора арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату до 15 числа текущего месяца, в первый месяц аренды перечисляет арендную плату в течение пяти рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи здания. На момент заключения договора арендная плата в месяц составляет 244 033 руб. 33 коп. без учета НДС.

В пункте 5.2 договора предусмотрены основания расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора, в частности в случае, если арендатор неоднократно (не менее двух раз) нарушает пункт 2.2.11 договора, о чем арендодателем (уполномоченными лицами) были составлены акты (подпункт 5.2.8).

Здание, являющееся предметом аренды, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 157, школа с кадастровым номером 55:36:120307:5198, этаж: 3, в том числе подземных 1 площадью 1 617,9 кв. м, передано департаментом обществу по акту приема-передачи от 18.01.2022. В разделе акта «перечень и описание дефектов» проставлен прочерк, в разделе «степень пригодности к эксплуатации» указано «годен».

Акт подписан обществом без каких-либо замечаний.

Письмом от 06.05.2022 № Исх-ДИО/6257 департамент уведомил общество о его обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.6 договора, в связи с чем потребовал провести работы по уборке прилегающей территории (мелкий бытовой мусор, поросль, сухая трава) к периметру земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:144, а также ограничить доступ третьих лиц в арендуемое здание. Срок для устранения нарушений был установлен до 11.05.2022.

15.06.2022 истцом проведен осмотр нежилого двухэтажного здания (бывшая школа № 163) по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 157, общей площадью 1 617,9 кв. м, о чем составлен акт № 932, в котором указано, в частности следующее: на момент проверки здание арендатором используется; техническое состояние здания – в здании был пожар, оконные и дверные проемы выбиты; состояние здания и прилегающей территории неудовлетворительное; в здании возможно теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение. При осмотре специалистом департамента выполнена фотофиксация здания и прилегающей территории.

Письмом от 17.06.2022 № Исх-ДИО/8323 департамент уведомил ООО «Комфорт» о том, что на основании пункта 5.2.2 договора, если арендатор фактически более 1-го месяца неоднократно нарушил пункт 2.2.11 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке путем направления письменного уведомления отказаться от договора. В этом же письме департамент уведомил арендатора о расторжении договора, потребовал в пятидневный срок освободить здание и передать его по акту приема-передачи.

В связи с неисполнением обществом требований указанного письма департамент обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 18.01.2022 № 47662/6-А, обязании общества освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 157, общей площадью 1 617,9 кв. м, и передать его по акту приема-передачи департаменту (дело № А46-12715/2022).

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.10.2022 по делу № А46-12715/2022, которое в вышестоящих инстанциях не обжаловано, установлено, что договор после отказа от него арендодателя прекратил свое действие, в связи с чем в удовлетворении требования о расторжении договора в судебном порядке отказано. Исковые требования департамента в остальной части удовлетворены. Суд обязал ООО «Комфорт» освободить здание общей площадью 1 617,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 157, и передать департаменту помещение общей площадью 1 617,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 157, по акту приема-передачи.

Ссылаясь на то, что здание департаменту не возвращено, на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09, департамент при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (претензия от 04.10.2022 № Исх-ДИО/13530) обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании платы за фактическое пользование зданием после расторжения договора за период с 18.07.2022 (по истечении месяца с даты направления арендатору уведомления от 17.06.2022 № Исх-ДИО/8323 о расторжении договора аренды) по 30.09.2022.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 655 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, исходил из того, что акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью, отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ. При этом, основываясь на представленном истцом акте осмотра здания от 15.06.2022 № 932, суд указал, что приложенные к нему фотографии объекта свидетельствуют о фактическом состоянии здания как о заброшенном и находящемся в запущенном состоянии, и также фотографии не содержат фиксации какой-либо деятельности арендатора в переданном имуществе, а также обозначений о наличии таковой деятельности в помещениях (информационные вывески, рекламные конструкций и т.п.). В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в нарушение положений статьи 65 АПК РФ стцом не выполнена процессуальная обязанность по доказыванию того обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование искового требования, а именно: на то, что ООО «Комфорт» продолжало занимать арендуемое имущество в период с 18.07.2022 по 30.09.2022.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 16 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 17.10.2022 по делу № А46-12715/2022 суд обязал ООО «Комфорт» освободить здание общей площадью 1 617,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Свободы, д. 157, и передать его департаменту по акту приема-передачи.

При рассмотрении дела № А46-12715/2022 ООО «Комфорт» не оспорило предъявленные департаментом исковые требования, доказательства освобождения арендованного помещения на дату принятия арбитражным судом решения от 17.10.2022 не представило.

При рассмотрении настоящего дела общество также не оспорило исковые требования департамента и не представило доказательств исполнения судебного акта по делу № А46-12715/2022 указанным в нем способом – посредством передачи здания по акту-приема-передачи. В отсутствие акта приема-передачи ответчиком в материалы дела также не представлены и какие-либо иные доказательства фактического возврата здания, а также доказательства того, что общество предпринимало меры к возврату департаменту здания, а департамент уклонялся от принятия здания из пользования ответчика, что могло быть расценено судом, рассматривающим настоящий спор, в качестве исполнения ответчиком обязанности по возврату здания.

Вопреки выводу суда первой инстанции, обстоятельства неиспользования здания в условиях, когда не представлено доказательств исполнения обществом обязанности по возврату здания, возложенной на него вступившим в законную силу решением суда, подлежат доказыванию арендатором, а не арендодателем.

При этом судом не учтено, что департаментом в настоящем деле заявлен исковой период взыскания платы за фактическое пользование зданием с 18.07.2022 по 30.09.2022, то есть до даты, когда арбитражным судом принято решение от 17.10.2022 по делу № А46-12715/2022, обязывающее общество освободить арендованное здание и передать его департаменту.

Таким образом, указание судом первой инстанции на недоказанность истцом использования ответчиком здания в исковом периоде фактически нивелирует обязательственное значение вступившего в законную силу судебного акта по делу № А46-12715/2022 в отсутствие на то правовых оснований, и также, как указано выше, сделано при неправильном распределении бремени доказывания имеющих значение для дела обстоятельств.

Ссылка суда первой инстанции на то, что, исходя из технического состояния здания, описанного в составленном департаментом акте осмотра здания от 15.06.2022 № 932, как неудовлетворительного (в здании был пожар, оконные и дверные проемы выбиты), не учитывает, что в указанном акте, помимо описания состояния здания, отражено, что на момент проверки здание используется арендатором.

Также судом не принято во внимание, что акт осмотра здания от 15.06.2022 № 932 являлся предметом исследования суда в рамках дела № А46-12715/2022, вместе с тем решением по указанному делу суд обязал ответчика освободить здание.

Сделав вывод о том, что указанный акт не подтверждает факт использования ответчиком здания в спорном периоде, суд первой инстанции не обосновал его наличием в настоящем деле каких-либо иных доказательств, указывающих на фактическое освобождение ответчиком здания до принятия судебного акта по делу № А46-12715/2022, чем те, из которых суд исходил при принятии решения по указанному делу.

Суд первой инстанции также не учел, что в соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем доказательств того, что ответчик получил здание в аренду в ином состоянии, чем отражено департаментом в акте осмотра от 15.06.2022 № 932, и того, что ситуация, исключающая возможность пользования зданием создалась лишь в спорный по настоящему делу период, не представлено.

При этом для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании платы за фактическое пользование зданием за период, предшествующий дате принятия судебного акта об обязании ответчика освободить объект аренды, судом должны были быть установлены самостоятельные основания, исключающие возможность взыскания.

Между тем такие обстоятельства судом первой инстанции не устанавливались в связи с неправильным распределением судом бремени их доказывания и отнесением последнего на истца.

Создавшаяся в исковой период невозможность использования здания, принятие мер к возврату имущества и/или уклонение истца от его принятия от общества подлежат доказыванию ответчиком.

Поскольку судом не учтены процессуальные положения об обязательности вступившего в законную силу судебного акта арбитражного суда по спору между теми же лицами, а иные фактические обстоятельства в настоящем деле судом первой инстанции не устанавливались по причине неправильного распределения бремени доказывания, вывод суда об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении иска не может быть признан законным и обоснованным.

В связи с изложенным решение суда подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть вышеприведенные положения и при наличии у суда оснований полагать невозможным использование ответчиком здания в заявленный истцом исковой период – установить наличие или отсутствие соответствующих обстоятельств при правильном распределении бремени их доказывания, привести конкретные доказательства, указывающие на наличие установленных судом обстоятельств. В случае, если суд придет к выводу об обоснованности иска, надлежит проверить обоснованность расчета задолженности. По результату рассмотрения спора суду надлежит разрешить вопрос относительно судебных расходов по делу, в том числе с учетом состоявшегося кассационного рассмотрения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 31.08.2023 по делу № А46-6382/2023 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи Т.А. Зиновьева

А.Л. Полосин