Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена января 2018 года
Постановление изготовлено в полном объеме января 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тихомирова В.В.

судей Демидовой Е.Ю.

ФИО1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кедр» на решение от 19.06.2017 Арбитражного суда Омской области (судья Чернышев В.И.) и постановление от 18.09.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи
ФИО2, ФИО3, ФИО4) по делу № А46-7327/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью «Кедр» (644046, г. Омск,
ул. Маршала Жукова, д. 107, кв. 29, ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, <...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>) о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Кедр» ФИО5 по доверенности от 09.01.2018.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кедр» (далее - ООО «Кедр», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) об обязании внести изменения в договор аренды
№ Д-0-31-9181 от 16.06.2012, а именно: продлить срок действия договора
на 8 месяцев 11 дней, дополнить его пунктом 7.3 следующего содержания:
«В случае возникновения не по вине арендатора обстоятельств, существенно затрудняющих или делающих невозможным использование земельного участка по целевому назначению, срок аренды по настоящему договору подлежит увеличению на период действия указанных обстоятельств, что подлежит оформлению сторонами соответствующим дополнительным соглашением к настоящему договору».

Решением от 19.06.2017 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 18.09.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «Кедр» просит обжалуемые решение
и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт
об удовлетворении иска.

Кассатор полагает, что, поскольку истец, ввиду обстоятельств, приведенных в иске, был лишен возможности использовать арендуемый земельный участок в срок, на который рассчитывал исходя из условий договора, в данном случае применению подлежат положения статей 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), вне зависимости от положений статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Исполнение условий договора без внесения изменений в части сроков его действия пропорционально сроку действия независящих от истца обстоятельств повлечет для истца значительный ущерб.

Общество в обоснование жалобы также указало, что судом не были исследованы должным образом доказательства, подтверждающие выполнение обществом большого комплекса мероприятий, связанных со строительством объекта, невозможность использовать арендуемый земельный участок ввиду обстоятельств, независящих
от арендатора, связанных с недобросовестными действиями департамента и наличием расположенных на данном участке объектов капитального строительства, используемых муниципальным предприятием «ПКиО им. 30-летия ВЛКСМ». Кроме того, считает, что, вопреки выводам суда, связь между договорами № 308-08 от 06.12.2008 и № Д-0-31-9181 от 16.06.2012 имеется.

Департамент представил письменный отзыв, в котором выразил возражения по доводам жалобы и мнение о законности вынесенных судебных актов.

В судебном заседании представитель ООО «Кедр» поддержал доводы, изложенные в жалобы.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором № Д-0-31-9181 от 16.06.2012 департамент (арендодатель) предоставил обществу (арендатор) в аренду сроком на 5 лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 55:36:120304:1040, общей площадью 21008 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - здание. Участок находится примерно в 89 м от ориентира
по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: Омская область,
<...>, для строительства торгово-развлекательного комплекса.

Истец 30.07.2015 направил в адрес департамента архитектуры
и градостроительства администрации города Омска заявление о выдаче разрешения на строительство объекта: «Торгово-развлекательный комплекс по ул. Б. Хмельницкого в г. Омске. Многозальный кинотеатр с комплексом кафе и подземной автостоянкой» на арендуемом земельном участке
с кадастровым номером 55:36:12 0304:1040 (далее - объект).

Письмом № 09/13318 от 07.08.2015 в выдаче разрешения
на строительство обществу было отказано.

Постановлением от 29.12.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-9724/2015, оставленным без изменения постановлением от 05.04.2016 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, признан незаконным отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска в выдаче разрешения на строительство объекта, изложенный в письме от 07.08.2015 № 09/13318. Суд обязал департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска устранить нарушение прав и законных ООО «Кедр», выдав разрешение на строительство объекта, со сроком действия 42 месяца,
в течение десяти дней с момента вынесения судом решения.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска было выдано разрешение от 26.02.2016 № 55-ш55301000-41-2016 на строительство объекта.

Ссылаясь на наличие обстоятельств невозможности приступить
к строительству объекта в период с 07.08.2015 по 26.02.2016 (6 месяцев 19 дней – период оспаривания отказа в выдаче разрешения на строительство) и в период с 07.06.2016 по 29.07.2016 (1 месяц 22 дня – период оспаривания договора аренды № Д-О-31-9181 от 16.06.2012 на предмет его недействительности), 09.03.2017 ООО «Кедр» обратилось в департамент с требованием об изменении срока действия договора № Д-0-31-9181 от 16.06.2012, согласно прилагаемому дополнительному соглашению от 09.03.2017 договору, путем продления его на срок 8 месяцев 11 дней – пропорционально сроку действия обстоятельств, в течение которых была исключена возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, то есть до 27.02.2018.

Полагая отказ ответчика от внесения изменений в договор аренды
№ Д-Р-31-9181 от 16.06.2012, изложенный в письме от 11.04.2017
№ Исх-ДИО/5137, незаконным, истец обратился с указанным иском.

Суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 422, пунктом 1 статьи 450, частью 1 статьи 610 ГК РФ, частью 2 статьи 22 ЗК РФ, статьями 39.6, 39.8 ЗК РФв редакции, вступивших в силу с 01.03.2015, Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/08, пришли к выводу об отсутствии оснований для внесения обозначенных изменений в договор аренды, отказав в удовлетворении требований.

Обозначенный вывод является обоснованным.

Судебными инстанциями установлено, что истцом с целью осуществления строительства объекта были совершены подготовительные действия по заключению договоров на выполнение инженерно-геодезических изысканий, проектных работ, на выполнение изыскательских работ; получению технических условий на присоединение к системе теплоснабжения, к распределительным электрическим сетям; получению заключения по сносу, обрезке и восстановлению зеленых насаждений; заключению договора на компенсационное озеленение; за разрешением на строительство общество обратилось только в 2015 году.

Оценив причины невозможности использования земельного участка
по назначению в спорный период, суды пришли к выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Было обоснованно отмечено, что указанные истцом обстоятельства не являются существенным изменением обстоятельств по смыслу статьи 451 ГК РФ, в связи с чем основания для внесения изменений в договор аренды в части сроков его действия применительно к данной норме права отсутствуют. Правильным является также и вывод об отсутствии доказательств наличия существенных нарушений ответчиком условий договора в части исполнения обязательств арендодателя.

При этом судебные инстанции исходили из того, что, действуя разумно в своих интересах, общество должно было принять скорейшие меры для осуществления соответствующих работ, учитывая при этом сроки договора аренды Д-0-31-9181 от 16.06.2012.

Доводы кассатора, в том числе в результате их оценки как в отдельности, так и в совокупности, подлежат отклонению ввиду их необоснованности и неспособности повлечь отмену судебных актов по делу.

Обозначенные договора 2008 и 2012 годов (договор № 308-08 от 06.12.2008 и договор подряда от 15.05.2012), как следует из установленных судами обстоятельств дела и не опровергается обществом, являются взаимосвязанными и направлены на освобождение спорного земельного участка, в отношении которого впоследствии был заключен упомянутый договор аренды для целей строительства коммерческого объекта.

В связи с этим следует исходить из того, что истец знал и мог предвидеть результаты и значение указанных выше двух подготовительных договоров, которые хотя и не связаны с последним прямо, исходя из его условий, что правильно отмечено судами, но очевидным образом обеспечивают эффективное и беспрепятственное осуществление прав арендатора на обозначенном участке, своевременное осуществление на нем минимально необходимого результата строительства.

Из существа исследованного договора подряда от 15.05.2012, в том числе связанных с ним фактов осуществления истцом сноса строений и возведения административного здания, следует, что он представляет собой способ реализации истцом обязанностей по договору № 308-08 от 06.12.2008, который в данном случае является основополагающим и исходным в подготовке участка для аренды и строительства. Следовательно, у общества с 06.12.2008 вплоть до 16.06.2012 (дата заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120304:1040) имелась возможность своевременно выполнить обязанности по сносу определенных строений, расположенных на этом участке, а также осуществить строительство административного здания.

Вместе с тем упомянутое здание введено в эксплуатацию лишь 26.09.2013 на основании распоряжения от 26.09.2013. Кроме того, согласно материалам дела (договорам о сносе, актам сдачи-приемки услуг выполненных работ) и по утверждению общества ему удалось только в конце 2013 года снести все определенные объекты, расположенные на спорном участке.

В связи с этим заключение 16.06.2012 году договора аренды было преждевременным и связано с предпринимательским риском, издержки которого не могут быть компенсированы через механизм изменения договора на основании статей 450, 451 ГК РФ в связи с существенными нарушениями договора другой стороной или изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Общество могло и должно было предвидеть последствия заключения указанного договора в условиях невыполнения договора № 308-08 от 06.12.2008, носящего обеспечительный характер и напрямую связанного с полнотой осуществления прав арендатора спорного участка, в том числе связанных со строительством на нем запланированного объекта.

В ситуации, возникшей после заключения указанного договора аренды, за исключением периодов, в связи которым общество считает возможным изменить договор, продлив срок его действия на 8 месяцев 11 дней (период существования обозначенных незаконных действий и обстоятельств невозможности осуществления строительства спорном участке), также не проявлено должной степени заботливости и осмотрительности.

В частности, после 16.06.2012 (дата заключения договора аренды) вплоть до июля 2015 (возникновение обстоятельств, послуживших основанием отказа от 17.08.2015 в выдаче разрешения на строительство) общество не предпринимало необходимых и достаточных мер, связанных с осуществлением широкого спектра подготовительных действий, направленных на начало строительства запланированного объекта. В том числе и тех, которые очевидными образом вытекали из договора № 308-08 от 06.12.2008, были объективно необходимы до указанной даты заключения договора аренды.

При этом необходимо учесть, что проектно-изыскательские и прочие работы, получение технических условий подключения к определенным сетям, поиск подрядных организаций, изыскание финансовых средств, получение разрешение на строительство, на что ссылалось общество, могли быть выполнены и осуществлены заблаговременно.

Обозначенные незаконные действия и обстоятельства невозможности строительства безусловным образом не препятствовали таким работам и действиям, поскольку они возникли спустя два года после заключения договора аренды земельного участка. Большинство из указанных работ и мероприятий, что следует из доводов кассационной жалобы, выполнены в 2014-2015 годах, оставшаяся небольшая часть – в 2016 году. В связи с этим следует также признать надуманным довод кассатора о том, что соответствующий комплекс действий мог быть осуществлен только на свободном участке.

Кроме того, обосновывая затягивание сроков начала строительства объекта сложностями и поздним сносом строений по обязательствам договора № 308-08 от 06.12.2008, истец не привел достоверных данных о том, что именно на спорном участке с кадастровым номером 55:36:120304:1040 после 16.06.2016 имелась определенная часть из трех соответствующих объектов.

Нет и достоверных данных о том, что эти строения использовались по назначению до конца 2013 года, на чем настаивает кассатор, в том числе учитывая их ветхое состояние, а также о том, что они препятствовали всему объему работ и подготовительных действий, связанных со строительством на арендованном земельном участке.

Из позиции общества следует поздний снос в целом трех строений. В том числе как на указанном спорном участке, так и смежном участке с кадастровым номером 55:36:120304:1041, который не является предметом обозначенного договора аренды. При этом нет документальных доказательств того, что первый из указанных участков невозможно было осваивать до полного освобождения одновременно двух упомянутых выше.

Таким образом, в связи с изложенным, а также учитывая обоснованность соответствующих выводов судов, общество не вправе ссылаться на необходимость изменить условие договора аренды о сроке, на сложность освоения и подготовки земельного участка к строительству. Еще в 2008 году ему была известна соответствующая специфика объекта и необходимых мер, понятна суть взятых обязательств, предполагающих устранение невозможности строительства на этом участке объекта недвижимости (развлекательного комплекса). Непосредственная связь обозначенных обстоятельств со сроками затягивания возведения объекта и незаконными действиями уполномоченных органов, которые привели к задержке выдачи разрешения на строительство и обжалованию договора аренды муниципальным предприятием с принятием обеспечительных мер, отсутствует.

Заключая указанные договора и реализуя законодательный принцип свободы договоры, общество не только не проявило должную степень заботливости и осмотрительности, но и не приняло своевременных мер по инициированию преддоговорного спора и изменению наиболее обременительных условий, в том числе тех, на которые ссылается кассатор в своей жалобе. Общество знало, как в силу наличия договора № 308-08 от 06.12.2008, так и по причине общеизвестности, о фактах наличия зеленых насаждений, почвенного слоя, и строений на территории расположенного в городе Омске Парка культуры и отдыха имени 30-летия ВЛКСМ, в пределах границ которого сформирован спорный земельный участок.

Судами также обоснованно принято во внимание следующее: общая непродолжительность срока действия указанных препятствий; наличие существенных и имеющих решающее значение обстоятельств затягивания срока освоения участка, допущенных самим истцом (длительное бездействие, указанные самим истцом финансовый кризис и поиск надежных подрядчиков); возможность своевременного строительства части объекта (фундамента) и реализации истцом права заключения договора аренды земельного участка для окончания строительства на основании положений статьи 39.6 ЗК РФ.

Кассационная инстанция, считая эти выводы правильными, полагает необходимым распространить их в определенной части (за исключением выводов, связанных с возможным возведением объекта незавершенного строительства и отсутствием его на момент рассмотрения спора) на период, который предшествовал договору аренды и связан с подготовкой земельного участка в рамках договора № 308-08 от 06.12.2008.

В части применения подпункта 1 пункта 1 статьи 451 ГК РФ следует дополнительно отметить, что у судов не было оснований для применения обозначенных обществом положений, поскольку все указанные в иске нарушения связаны непосредственно с иными субъектами. Последние хотя и могут быть взаимодействовать между собой в рамках определенных административных функций и правоотношений, но являются разными юридическим лицами, несут самостоятельную гражданско-правовую ответственность за свои действия.

При этом действия департамента имущественных отношений по подготовке проекта постановления администрации города Омска о создании рекреационного комплекса, на которые ссылается кассатор, не являются сами по себе действиями в рамках имевшихся арендных отношений, не имеют с ними прямых связей, обусловлены административной функцией обеспечения правовой деятельности органа муниципального самоуправления (администрации).

В связи с этим следует исходить из отсутствия действий (бездействия) стороны договора аренды (департамента имущественных отношений), которые привели в определенный период времени к невозможности осуществления прав по договору аренды земельного участка и затягиванию сроков строительства на нем запланированного объекта. Существенных нарушений договора другой стороной, предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 статьи 451 ГК РФ, нет. Иного из материалов дела и доводов кассатора не следует.

Делая акцент на наличии обстоятельств, не зависящих от арендатора, общество приводит нормативное положение о результате этих обстоятельств в виде лишения его в значительной степени того результата, на который он был вправе рассчитывать, но игнорирует минимальный срок существования обозначенных препятствий, обусловленность отсутствия минимального результата строительства различными несвоевременными действиями и бездействием как в большую часть периода пятилетнего действия договора аренды земельного участка, так и в период исполнения договора № 308-08 от 06.12.2008.

Ссылки кассатора на определенную практику (постановления окружного суда 2015 года по делам № А46-11013/2014 и № А46-3032/2015, а также постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/2015) следует отклонить как неотносимые к данному делу, связанные с применением иных норм права, а не положений статей 450, 451 ГК РФ, с рассмотрением иного предмета требований.

В данном случае не оспаривается отказ в продлении договора аренды участка публичной собственности, который с 01.01.2015 заключается по общему правилу только на торгах, а исключения возможны только в установленных случаях и связаны с заключением договора о том же участке на новый срок.

Не принимаются и доводы общества о необходимости учета результатов рассмотрения дела № А46-6835/2015, поскольку данное дело хотя и касается спора по договору аренды смежного участка с кадастровым номером 55:36:120304:1041, изначально заключенного в 2010 году с другим лицом, но обусловлено рассмотрением иных требований и основаниями иска, связанными с применением определенных положений статьи 39.6 ЗК РФ.

То обстоятельство, что указанный участок также освобождался посредством реализации обязанностей по договору № 308-08 от 06.12.2008 (снос строений и строительство административного здания), само по себе не делает судебные акты по указанному делу ни преюдициальными, ни имеющими значение для данного дела.

В целом кассационная инстанция полагает, что приводимые ООО «Кедр» основания для изменения договора аренды земельного участка кадастровым номером 55:36:120304:1040 в части срока его действия, связанные с обстоятельствами, которые могут представлять собой существенные или иные нарушения договора в силу положений пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 451 ГК РФ, находятся за рамками соответствующих законодательных признаков. Доводы кассатора об обратном не следуют из материалов дела, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся доказательств, не свидетельствуют об ошибочности обжалуемых судебных актов.

Приводимые кассатором обстоятельства не препятствуют надлежащему восстановлению нарушенных прав и интересов посредством обращения с соответствующими исками, направленными на компенсацию понесенных затрат, в том числе связанных с освоением спорного участка и подготовкой к строительству.

Вместе с тем кассационная инстанция соглашается с аргументами общества о неправильности применения судами положений пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к рассматриваемой ситуации полностью. Однако полагает, что соответствующее нарушения не привели к принятию ошибочных судебных актов и неправильному применению норм материального права, находятся за рамками соответствующих процессуальных нарушений, предусмотренных АПК РФ.

Кроме того, являются также правильными ссылки кассатора на невозможность применения положений статьи 39.6 ЗК РФ. Однако обозначенный в связи с этим вывод судов об отсутствии условий применения пункта указанной статьи хотя и является излишним, сформулированным без учета предмета и оснований иска, также не привел к принятию ошибочных судебных актов.

Вместе с тем, следует отметить, что положения пункта 4 и 5 статьи 39.6 ЗК РФ могли быть приведены в связи с поставленной обществом целью, которая вытекает из рассмотренного иска и связана прежде всего с увеличением срока аренды и соответствующих отношений. Достижение этой цели посредством обозначенных норм земельного законодательства, как правильно отмечено судебными инстанциями, возможно при наличии объекта незавершенного строительства, который на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции отсутствовал, что не опровергается кассатором.

Таким образом, нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судных актов (статья 288 АПК РФ), кассационной инстанции не установлено. При изложенных обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.06.2017 Арбитражного суда Омской области
и постановление от 18.09.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-7327/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. ФИО6

Судьи Е.Ю. Демидова

С.И. Шуйская