Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена апреля 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме мая 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

Тихомирова В.В. –

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы министерства имущественных отношений Омской области и общества с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» на решение от 12.10.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина В.Ю.) и постановление от 17.01.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу
№ А46-8636/2021 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» (644029, Омская область, город Омск, проспект Мира, дом 35, ОГРН 1025500739406, ИНН: 5503042366) к министерству имущественных отношений Омской области (644043, Омская область, город Омск, ул. Орджоникидзе,
дом 5, ОГРН 1045504006822, ИНН: 5503079101) о взыскании 14 150 469 руб. 55 коп. неосновательного обогащения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно
предмета спора: министерство финансов Омской области, министерство
культуры Омской области.

В заседании суда приняли участие: представитель общества с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» - Есионова К.А. по доверенности от 09.01.2021; представитель министерства имущественных отношений Омской области - Граф Л.В. по доверенности от 07.04.2022.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» (далее – истец, ООО «МФ «Дента Плюс», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к министерству имущественных отношений Омской области (далее – ответчик, министерство) о взыскании 14 150 469 руб. 55 коп.
неосновательного обогащения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных
требований относительно предмета спора, привлечены министерство финансов Омской
области и министерство культуры Омской области (далее – министерство культуры).

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.10.2021, с учетом определения от 08.11.2021 об исправлении опечатки, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2022, исковые требования
ООО «МФ «Дента Плюс» удовлетворены частично, с министерства в пользу общества взыскано неосновательное обогащение в сумме 9 296 967 руб. 65 коп., из которых
4 418 069 руб. 25 коп. – расходы на выполнение работ по реконструкции объекта культурного наследия и 4 878 898 руб. 40 коп. – переплата по арендным платежам и пени, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме
61 595 руб. 79 коп. В удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, министерство обратилось
с кассационной жалобой, в которой просит решение от 12.10.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 17.01.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-8636/2021 отменить в части удовлетворения заявленных требований, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований
ООО «МФ «Дента Плюс» будет отказано в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы министерство ссылается на отсутствие доказательств нахождения здания, являющегося объектом культурного наследия,
в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем затраченные обществом на ремонт денежные средства не подлежат возмещению; истцом пропущен срок исковой давности; внесение арендной платы обусловлено договором аренды и добровольно принятыми
на себя истцом обязательствами по сохранению объекта культурного наследия;
после выкупа имущества истец претензий министерству не предъявлял.

ООО «МФ «Дента Плюс», также не согласившись с вынесенными судебными актами, обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление
от 17.01.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, решение от 12.10.2021 Арбитражного суда Омской области изменить в части и взыскать с министерства в пользу общества неосновательное обогащение в размере 13 663 549 руб. 43 коп, из которых 4 563 369 руб. 13 коп. расходы на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия, 9 100 180 руб. 30 коп. арендная плата и пени (8 188 576 руб. 78 коп. – арендная плата, 911 603 руб. 52 коп. – пени).

По мнению общества, судом первой инстанции из суммы неосновательного обогащения были необоснованно исключены расходы на проведение капитального ремонта, поскольку капитальный ремонт был произведен обществом,
также как и реконструкция в целях устранения невозможности использования объекта недвижимости. Податель жалобы настаивает, что ему должны быть возвращены уплаченные арендная плата и пени в полном объеме, поскольку в течение всего срока аренды общество было лишено возможности использовать здание по назначению в связи
с его недопустимым состоянием.

От общества поступил отзыв на кассационную жалобу министерства, согласно которому истец считает, что отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов в части удовлетворения заявленных истцом требований.

Определением от 19.04.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа
в судебном заседании был объявлен перерыв до 26.04.2022.

После перерыва от министерства и общества поступили дополнительные доводы, которые приобщены к материалам дела.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационных жалоб с дополнениями, отзыв общества, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит основания для их частичной отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды от 09.10.2015 № АН 1887, заключенного при участии министерства культуры, министерством был передан в аренду ООО «МФ «Дента Плюс» сроком на 10 лет объект культурного наследия - здание Омской городской станции скорой помощи, площадью 789,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Косарева, дом 117. Договор аренды
№ АН 1887 от 09.10.2015 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, запись регистрации № 55-55/001-55/101/029/-7336/1, дата регистрации 17.12.2015.

В соответствии с пунктом 1.1 договора целью использования объекта аренды является оказание медицинских услуг.

Здание передано обществу по акту приема-передачи от 09.10.2015. Как следует
из акта приема-передачи, состояние переданного в аренду здания удовлетворительное. Аналогичным образом состояние здания как удовлетворительное определено
в приложенном к договору аренды Акте № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015, являющемся приложением к охранному обязательству, утвержденному распоряжением министерства культуры от 10.11.2015 № 528-рм.

Однако, как указало ООО «МФ «Дента Плюс», состояние арендуемого здания, отраженное в акте приема-передачи от 09.10.2015 и Акте № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015, не соответствовало фактическому, поскольку здание оказалось непригодным для эксплуатации не только в целях оказания медицинских услуг, но и для любых иных целей.

ООО «МФ «Дента Плюс» профинансировало выполнение срочных
противоаварийных работ на входной группе и иных работ в соответствии с научно-
проектной документацией, направленных на приведение здания-памятника
в состояние, когда его эксплуатация в качестве объекта аренды станет допустимой
и безопасной для пребывания в нем людей и размещения оборудования.

Общая стоимость выполненных работ составила 5 050 289 руб. 25 коп. Данные денежные средства были фактически оплачены обществом, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

По договору аренды № АН 1887 от 09.10.2015 за период с 09.10.2015
по 22.01.2019 обществом уплачена арендная плата в размере 8 188 576 руб. 78 коп.,
а также пени в размере 911 603 руб. 52 коп.

На основании договора купли-продажи арендуемого имущества № 1 от 14.01.2019 здание приобретено в собственность обществом, 29.01.2019 осуществлена государственная регистрация права собственности, договор аренды № АН 1887
от 09.10.2015 прекращен.

Решением Арбитражного суда Омской области от 01.02.2021 по делу
№ А46-9966/2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2021, договор купли-продажи арендуемого имущества № 1 от 14.01.2019 признан недействительным в силу его ничтожности. Здание истребовано
у Шаповалова В.Ю., Табаченко C.O., Триппеля А.Ф., являвшихся его собственниками, восстановлена запись о праве собственности Омской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО «МФ «Дента Плюс», ссылаясь на возвращение объекта в собственность Омской области в состоянии после проведения противоаварийных и реставрационных работ, указало, что расходы, произведенные на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия, являются неосновательным обогащением ответчика.

16.03.2021 общество направило в адрес министерства претензию № 02-04/07
с предложением оплатить неосновательное обогащение в размере 14 150 469 руб. 55 коп., состоящее из неосновательно полученной арендной платы по договору аренды за период
с 09.10.2015 по 22.01.2019 в размере 8 188 576 руб. 78 коп., пени в размере
911 603 руб. 52 коп., а также неосновательно сбереженных денежных средств по оплате выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия в размере
5 050 289 руб. 25 коп. Поскольку в добровольном порядке требования общества удовлетворены не были, ООО «МФ «Дента Плюс» обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания с министерства
4 418 069 руб. 25 коп. расходов на выполнение работ по реконструкции объекта культурного наследия, суды, руководствуясь положениями статей 12, 606, 611, 614, 1105, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу
о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде улучшения принадлежащего ему имущества.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев доводы кассационной жалобы ответчика, считает данные выводы судов сделанными на основании установленных по делу обстоятельств и при правильном применении норм материального права.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными
правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество(приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему
неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное
обогащение).

На основании статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно
пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими
услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого
пользования.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того,
явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя
имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (часть 2
статьи 1102 ГК РФ).

Согласно положениям статей 606, 614 ГК РФ по договору аренды
(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить плату
за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения
которой определяются договором аренды.

Особенности аренды зданий регулируются также параграфом 4 Главы 32 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды
и назначению имущества.

В обоснование заявленных требований ООО «МФ «Дента Плюс» указало,
что состояние арендуемого здания, отраженное в акте приема-передачи от 09.10.2015
и акте № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015,
не соответствовало фактическому, поскольку здание оказалось непригодным
для эксплуатации не только в целях оказания медицинских услуг, но и для любых иных
целей.

Как установлено судами и следует из материалов дела, во исполнение пункта 2.2.13 договора аренды от 09.10.2015 № АН1887, подпункта 2 пункта 9 акта № 1 технического состояния объекта культурного наследия от 02.11.2015 ООО «МФ «Дента Плюс» согласовало с министерством и министерством культуры проведение обследования технического состояния несущих конструкций объекта культурного наследия (письма министерства от 05.11.2015 № 05-01/10972, министерства культуры от 22.10.2015
№ 5042).

Письмом от 16.12.2015 № 6328 министерство культуры выразило согласие
на выполнение косметического ремонта внутренних помещений объекта, в связи
с чем в порядке, установленном пунктом 2.2.13 договора аренды и статьей
45 Федерального Закона РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ), обществом было получено задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов РФ № 404, утвержденное в министерстве культуры 27.01.2016.

Согласно пункту 15 задания № 404 от 27.01.2016 обществу надлежало провести
предварительные работы по обследованию технического состояния здания,
комплексные научные исследования, подготовить эскизный проект реставрации
и приспособления здания, разработать научно-проектную документацию на проведение
ремонтно-реставрационных работ с последующим представлением научно-проектной
документации на согласование в министерство культуры.

Для выполнения указанного задания общество заключило договоры подряда
№ 34 и № 8/2016-СМ от 24.03.2016 с обществом с ограниченной ответственностью «Строймир» (далее – ООО «Строймир», лицензия на разработку проектной документации по консервации, ремонту, реставрации, приспособлению и воссозданию объектов культурного наследия № МКРФ от 11.01.2013), которое разработало соответствующую
научно-проектную документацию, согласовав ее с министерством культуры
Омской области (письмо № 2677).

По результатам обследования технического состояния здания, выполненного
ООО «Строймир» в соответствии с заданием № 404 от 27.01.2016, были сделаны выводы
о том, что общее техническое состояние здания-памятника является недопустимым,
то есть строительные конструкции характеризуются снижением несущей способности
и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания
людей и сохранности оборудования (в соответствии с ГОСТ Р 55567-2013 «Порядок
организации и ведения инженерно-технических исследований на объектах культурного
наследия. Памятники истории и культуры»).

В связи с установленным в ходе научно-исследовательских работ техническим
состоянием здания-памятника, исключающим его использование в определенных
договором целях, 26.05.2016 министерством культуры было выдано разрешение
на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории
и культуры) народов РФ № 3170, согласно которому обществу с ограниченной ответственностью «Интерстрой» (далее – ООО «Интерстрой») разрешено выполнить соответствующие аварийно-восстановительные мероприятия по входной группе (крыльцо, балкон).

В последующем актом освидетельствования конструктивных элементов здания
от 23.06.2016 комиссия в составе, в том числе начальника управления по сохранению
и государственной охране объектов культурного наследия министерства культуры
Плющакова О.В., пришла к выводу о необходимости срочного проведения работ
по устройству усиления конструктивных элементов здания-памятника (поддерживающих элементов лестничного марша).

14.09.2016 министерство культуры выдало ООО «Интерстрой» разрешение № 5708 на выполнение всех видов работ, предусмотренных в научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия по ул. Косарева, д. 117
в г. Омске, подготовленной ООО «Строймир» и согласованной с министерством культуры в установленном порядке.

Во исполнение решения Арбитражного суда Омской области от 01.02.2021
по делу № А46-9966/2020, вступившего в законную силу 06.05.2021, здание
истребовано у Шаповалова В.Ю., Табаченко C.O., Триппеля А.Ф., являвшихся
его собственниками, восстановлена запись о праве собственности Омской области
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, здание передано министерству по акту приема-передачи от 04.06.2021.

Состояние здания отражено в акте осмотра объекта культурного наследия,
включенного в реестр объектов культурного наследия (памятников истории
и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного
наследия от 25.05.2021, подписанного представителями органа охраны объектов
культурного наследия - главным специалистом управления по сохранению
и государственной охране объектов культурного наследия министерства культуры Федонюк С.В. и заместителем начальника управления по сохранению
и государственной охране объектов культурного наследия министерства культуры
Шерстеневой Е.С.

В подпункте 2.2 данного акта осмотра отражено, что проведены работы
по сохранению объекта культурного наследия:

1) противоаварийные мероприятия по входной группе юго-западного фасада
(крыльцо, балкон). Разрешения на проведение работ от 26.05.2016 № 3170, от 14.07.2016 № 4383 выданы министерством культуры. Выполненные на объекте работы приняты (акт приемки выполненных работ от 21.12.2016 № 8045).

2) ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного
наследия. Разрешение на проведение работ от 14.09.2016 № 5708, от 13.01.2017 № 115
и были продолжены на основании разрешений на проведение работ по сохранению
объекта культурного наследия от 04.04.2019 № 2644, от 06.06.2019 № 4258, выданных
министерством культуры.

На объекте выполнены следующие работы:

- ремонт входной группы со стороны главного фасада: трехступенчатое бетонное
крыльцо штукатурено бетонным раствором; парапет крыльца штукатурен; балкон,
расположенный над входом в здание, оштукатурен и окрашен, на ограждении в виде
балясин и угловых тумб с растительным лепным декором, устранены сколы,
декоративные элементы балкона также оштукатурены и окрашены;

- выполнены ремонтно-реставрационные работы в подвале: бетонные
основания под полы, оштукатуривание стен и потолков;

- выполнены ремонтно-реставрационные работы на 1-м этаже: перекрытия
под чистые полы, оштукатурены стены и потолки, монтаж гипсокартонных перегородок;

- выполнены ремонтно-реставрационные работы на 2-м этаже: перекрытия
под чистые полы, оштукатурены стены и потолки, монтаж гипсокартонных перегородок;

- выполнены конструктивные решения: усиление проемов оконных блоков
подвала и дверных проемов подвала, усиление проемов дверных проемов 1 и 2 этажей,
монолитного пояса по наружным стенам, огрунтовка и окраска металлических
конструкций балок 2 этажа, монтаж металлоконструкций стоек и балок перекрытия
2 этажа, устройство опорных стоек стены в подвале и лестницы, ведущей в подвал,
керамзитобетонные столбики под стойки стропильной кровли, восстановлены
кирпичные столбики на кровле по стенам фасада;

- выполнены общестроительные работы: устройство ленты из пескобетона
на чердаке, монтаж профлиста по балкам перекрытия 2-го этажа, бетонное основание
под пол в тепловом узле, кирпичная кладка стен Брандмауэра, кирпичная кладка стен
фасада цокольного этажа, устройство подпорной стены вдоль стен фасада, устройство
фальцевой кровли, монтаж профлиста перекрытия над 1 этажом с анкеровкой
кирпичной кладки;

- отделочные работы на 1 этаже: шпатлевание стен и потолка, устройство
перегородок из гипсокартонных листов с обшивкой с обеих сторон с одним дверным
проемом;

- отделочные работы на 2 этаже: шпатлевание стен, устройство перегородок
из гипсокартонных листов с обшивкой с обеих сторон с одним дверным проемом;

- отделочные работы в цокольном этаже: шпатлевание стен;

- устройство временного отопления, освещения;

- устройство ограждения из профлиста С-8 с металлическим каркасом
по периметру строительной площадки;

- устройство дренажной системы внутри здания с устройством колодцев;

- выполнены наружные работы: подключение к сетям теплоснабжения,
водопровода, канализации, дренажной канализации, подключение к городской
электросети, телефонной сети.

Судами установлено, что оценка технического состояния здания осуществлялась
в ходе назначенной Арбитражным судом Омской области по делу № А46-3467/2017 строительно-технической экспертизы № 01/12, выполненной
ООО «СПК «Сибцентрострой», в соответствии с заключением которой: 1) в аварийном состоянии находились: балкон, крыльцо главного входа; 2) в недопустимом состоянии находились: перекрытия цокольного этажа, междуэтажные перекрытия;
3) в ограниченно-работоспособном состоянии находились: фундаменты и грунты основания, стены и перегородки, чердачные перекрытия, крыша и кровля, полы, заполнения оконных и дверных проемов, лестницы; 4) строительные конструкции здания, которые находились в работоспособном состоянии, не выявлено; 5) фактически на момент предоставления здания Омской городской станции скорой медицинской помощи площадью 789,2 кв.м, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Косарева, д. 117, по договору аренды от 09.10.2015 № АН1887 до начала проведения
ремонтно-реставрационных и противоаварийных работ здание находилось
в недопустимом техническом состоянии (пункт 3.15 ГОСТ Р 55567-2013).
В недопустимом техническом состоянии находились скрытые конструкции перекрытий цокольного этажа и межэтажного перекрытия. Данные конструкции являются несущими
и их разрушение привело бы к частичному или полному разрушению всего здания».

Также эксперты сделали следующий вывод: «Все работы из приведенных
в части 2 Научно-проектной документации для проведения работ по сохранению
объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской
Федерации, подготовленной ООО «Строймир» в 2015 году, и отраженные в актах приемки выполненных работ 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7 от 22 ноября 2016 года и актах приемки выполненных работ № 1, 2 от 12 октября 2016 года, были необходимы для дальнейшей эксплуатации помещений и всего здания в целом, вне зависимости от целей последующего использования здания. Данные работы должны были быть выполнены
в любом случае, даже если бы здание не использовалось под медицинское учреждение. Выполнение всех работ было необходимо как в случае размещения в нем оборудования, оказывающего динамическое и вибрационное воздействие на конструкции здания,
так и в случае неразмещения данного оборудования. При выполнении этих работ не имела значения цель использования объекта аренды и особенности его дальнейшей эксплуатации».

Работы выполнялись на основании договоров подряда № 3.2016 от 08.04.2016
и № 2016.05.16 от 16.05.2016. Объемы и стоимость выполненных работ указаны в актах приемки выполненных работ и справках о стоимости выполненных работ и затрат,
составленных по форме КС-2, КС-3. Общая стоимость выполненных работ составила
5 050 289 руб. 25 коп., оплата за которые была произведена ООО «МФ «Дента Плюс».

Между тем, согласно заключению строительно-технической экспертизы общая стоимость выполненных работ из состава работ в соответствии с актами приемки выполненных работ №№ 1,2 от 12.10.2016, №№ 1-1, 1-4, 1-6, 1-7 от 22.11.2016, относящихся к работам по реконструкции, составила 4 418 069 руб. 25 коп.

По смыслу статей 64, 71, 75 АПК РФ заключение представляет собой мнение
эксперта (квалифицированного специалиста в конкретной области) относительно
поставленных перед ним вопросов, имеющих значение при рассмотрении конкретного
дела. Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом
как доказательство, которое не имеет заранее установленной силы, не носит
обязательного характера и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции при вынесении решения учел, что как экспертиза,
выполненная ООО «СПК «Сибцентрострой», так и экспертиза ООО «Центр
независимой экспертизы и оценки «Арус» (представленная истцом в подтверждение
завышенного размера арендной платы) были проведены в рамках иного судебного дела,
причем результаты их не были оценены судом в силу оставления заявления общества
без рассмотрения, однако каких-либо доказательств, достоверно опровергающих
выводы заключений, от ответчика в материалы дела не представлено, соответствующие
доводы не заявлены.

Судами приняты в качестве доказательств и исследованы заключения экспертов.
При этом заключения оценены в совокупности с иными представленными доказательствами, вследствие чего суды пришли к обоснованному выводу, что состояние здания не признано в установленном законом порядке неудовлетворительным, министерство, тем не менее, никак не опровергло представленные в материалы дела документы, свидетельствующие о непригодности здания для осуществления
в нем какой-либо деятельности и опасности его для пребывания в нем людей.

Ранее к производству Арбитражного суда Омской области были приняты исковые заявления ООО «МФ «Дента Плюс» о расторжении договора аренды
в связи с ненадлежащим состоянием объекта аренды и невозможностью использовать здание и о взыскании убытков в виде арендной платы, уплаченной истцом за весь период действия договора и расходов на проведение ремонтно-реставрационных работ (дело
№ А46-3467/2017).

В соответствии с распоряжением министерства от 29.12.2018 № 2949-р
«Об условиях приватизации здания Омской городской станции скорой медицинской помощи, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Косарева, 117» между казенным учреждением Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» и ООО «МФ «Дента Плюс» был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества от 14.01.2019 № 1 в отношении, в том числе спорного здания.

Определением Арбитражного суда Омской области от 20.09.2018 по делу
№ А46-3467/2017 исковое заявление ООО «МФ «Дента Плюс» оставлено
без рассмотрения в связи с повторной неявкой представителей сторон в судебное заседание.

Таким образом, ООО «МФ «Дента Плюс» принято решение о предстоящем выкупе здания, такое намерение было реализовано, договор аренды прекращен, вследствие чего ООО «МФ «Дента Плюс» утратило интерес к дальнейшему рассмотрению спора в рамках дела № А46-3467/2017.

Указанное также свидетельствует о намерении ООО «МФ «Дента Плюс» использовать объект несмотря на выявленные недостатки.

Суды, основываясь на вышеизложенных фактах, а также на нормах статьи
612 ГК РФ, пришли к выводам об отсутствии оснований для освобождения общества
от внесения арендной платы за время нахождения имущества в его владении, поскольку несмотря на недостатки, на которые ссылается истец, договор им не был расторгнут, объект находился во владении общества и ремонтные работы производились
по инициативе самого истца для целей дальнейшего использования здания.

Отклоняя доводы истца о необоснованном отказе во взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной за период ремонта арендной платы, суд кассационной инстанции исходит из следующего.

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной
из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона,
на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения
в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств,
за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды,
или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии
с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор
не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации
26 июня 2015 г., пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
от 20 февраля 2018 г. № 305-ЭС17-17952.

Однако в рассматриваемом случае суды пришли к верному выводу, что недостатки, выявленные при обследовании здания имелись до заключения договора аренды, могли быть установлены арендатором при более детальном обследовании конструкций, носят устранимый характер, стороны в договоре аренды не согласовали возможность приостановления начисления арендной платы на период проведения ремонтных работ, арендная плата обществом оплачивалась, а встречное предоставление со стороны арендодателя заключалось в передаче спорного здания в долгосрочную аренду,
что входило в сферу коммерческих интересов арендатора, который не отказался
от договора, а продолжал использование здания.

Получая в пользование здание – объект культурного наследия, построенный в конце 19 века, ненадлежащее состояние части которого зафиксировано в технической документации, общество, действуя с должной степенью заботливости
и осмотрительности, должно было удостовериться в безопасности эксплуатации объекта до подписания акта приема-передачи, а не сделав этого, несет риск предпринимательской деятельности, установленный статьей 2 ГК РФ.

В силу указанных обстоятельств суды пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для применения положений статьи 328 ГК РФ к требованию истца
о взыскании с министерства неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы.

В данном случае состояние объекта предполагало проведение ряда работ
как по ремонту, так и по переустройству здания для использования в целях оказания медицинских услуг, что исключало использование объекта непосредственно сразу после подписания акта приема-передачи, в связи с чем арендатор должен был предполагать наличие периода простоя, в течение которого должно было осуществляться внесение арендных платежей до начала использования предмета аренды по назначению.

Тот факт, что объем ремонтных работ и период их выполнения превысил изначально планируемые, в отсутствие соответствующего соглашения сторон не может по иному регулировать обязанность по внесению арендной платы. Указанные обстоятельства явились основанием для реализации ООО «МФ «Дента Плюс» защиты нарушенного права посредством предъявления требования о возмещении своих расходов на устранение недостатков имущества, которые обоснованно удовлетворены судами.

Утверждая, что состояние здания не признано в установленном законом порядке неудовлетворительным, министерство, никак не опровергло представленные в материалы дела доказательства, свидетельствующие о непригодности здания для осуществления
в нем какой-либо деятельности и опасности его для пребывания в нем людей.

Судом апелляционной инстанции доводы министерства о незаконности взыскания
с ответчика в пользу истца стоимости неотделимых улучшений мотивированно отклонены в силу того, что обязанность по полному восстановлению имущества, находящегося
на момент передачи в аренду уже в аварийном состоянии и приведению его в состояние, при котором будет возможна его эксплуатация, лежит на арендодателе.

Ни в договоре, ни в акте приема-передачи, ни в охранном обязательстве не указано, что имущество для эксплуатации полностью непригодно (имеет на момент передачи аварийное состояние), что отмечает и сам ответчик; следовательно, согласие истца
с условием пункта 2.2.4 договора о содержании объекта, выраженное путем подписания договора, вопреки доводам подателя жалобы, не следует расценивать как согласие
на несение расходов по восстановлению имущества, а только на его последующую эксплуатацию.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 418 069 руб. 25 коп. обоснованно удовлетворены судами.

Помимо этого, руководствуясь общими правилами статьи 616 ГК РФ, Постановлением Правительства РФ от 29.06.2015 № 646 «Об утверждении критериев отнесения объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии», суды установили, что договором сторонами предусмотрена обязанность арендатора по своевременному и за свой счет производству текущего и капитального ремонта объекта аренды (пункт 2.2.4 договора).

Таким образом, договором обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора. По указанным причинам доводы общества, изложенные
в кассационной жалобе, о необходимости компенсации ему стоимости капитального ремонта, судом кассационной инстанции отклоняются.

Доводы истца о завышенном размере арендной платы, который был определен
в отчете ООО «Эксперт» и был предусмотрен договором аренды имущества № АН1887
от 09.10.2015, суды посчитали правомерными и подлежащими удовлетворению в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере 4 878 898 руб. 40 коп.
(4 390 096 руб. 59 коп. переплата по основному долгу и 488 801 руб. 81 коп. – по пени).

В рамках дела № А46-3467/2017 определением Арбитражного суда Омской области от 17.04.2018 по делу была назначена судебная экспертиза, по результатам которой экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы
и оценки «Арус» Разгоняевой Татьяной Вадимовной сделан вывод о недостоверности отчета № 209 об определении рыночной стоимости и рыночного размера ставки арендной платы за право пользования Омской городской станцией медицинской помощи, назначение: нежилое, площадь 789,2 кв.м, литера А, этаж 2, цокольный, адрес (местоположение): г. Омск, ул. Косарева, д. 117, от 15.06.2015, выполненного
ООО «Эксперт». Рыночный размер арендной платы за право пользования объектом оценки на дату оценки 15.06.2015 составляет 1 155 384 руб. в год.

Таким образом, арендная плата, которая определена в отчете, выполненном
ООО «Эксперт», в размере 2 490 720 руб. в год и была предусмотрена договором аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН1887 от 09.10.2015,
на 1 335 336 руб. в год больше рыночного размера арендной платы, определенной
в результате проведенной по делу № А46-3467/2017 экспертизы.

Суды пришли к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания неосновательного обогащения в виде оплаченной арендной платы за период
с 09.10.2015 по 22.01.2019 в размере, превышающем 96 282 руб. в месяц. Общая сумма переплаты по расчету судов составила 4 390 096 руб. 59 коп., пени – 488 801 руб. 81 коп.

Между тем судами не учтено следующее.

В суде первой инстанции ответчиком было заявлено об истечении срока исковой давности по заявленным истцом требованиям.

Судами установлено, что между сторонами имеется спор относительно начала исчисления срока исковой давности в отношении заявленных требований.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок
для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности, согласно статье 196 ГК РФ, составляет три года
со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком
по иску о защите этого права (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ
от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление № 43)).

Как разъяснено в пункте 3 постановления № 43, течение исковой давности
по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица
и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

По общему правилу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2842/10, срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы
по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Между тем при рассмотрении настоящего спора судами установлено, что в рамках дела № А46-3467/2017 ООО «МФ «Дента Плюс» как арендатором в пределах срока исковой давности заявлены требования о расторжении договора и взыскании убытков, основанные на факте передачи непригодного к эксплуатации имущества.

Данные требования по существу не разрешались, в связи с появившейся возможностью выкупа спорного здания, обществом здание приобретено в собственность. Произведенные обществом расходы на его восстановление по существу оказались направлены на улучшение имущества, которое впоследствии стало принадлежать истцу
и которым он распорядился.

Предъявление требования в рамках настоящего дела вызвано иными, новыми
по отношению к делу № А46-3467/2017, обстоятельствами, а именно: признанием
в рамках дела № А46-9966/2020 договора купли-продажи арендуемого имущества № 1
от 14.01.2019 недействительным в силу его ничтожности и последующим истребованием имущества.

Суд кассационной инстанции считает верными выводы судов относительно того,
что применительно к требованию о возмещении расходов на реконструкцию имущества истец узнал о нарушении своих прав после вступления в законную силу решения суда
по делу № А46-9966/2020 – 06.05.2021, вследствие чего срок исковой давности
в отношении данного требования не пропущен. Соответствующие доводы кассационной жалобы министерства несостоятельны.

В отношении требования о взыскании завышения арендной платы суды также посчитали, что срок исковой давности не пропущен.

Согласно пункту 24 Постановления № 43 срок исковой давности по требованиям
об уплате периодического платежа должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

По смыслу правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.03.2011 № 14378/10
и решении от 13.03.2012 № ВАС-15916/10, определении Судебной коллегии
по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2022
№ 305-ЭС21-20994 по делу № А40-155242/2020, к требованию о взыскании неосновательного обогащения применяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ; срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения исчисляется в отдельности по каждому из неосновательно произведенных платежей с момента их внесения.

Суды посчитали, что о нарушении своего права истец узнал с момента изготовления заключения эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» – 16.07.2018.

Однако начало течения исковой давности не может быть поставлено в зависимость от получения истцом доказательств, подтверждающих основания заявленных требований.

В рассматриваемом случае правовым основанием заявленных требований является завышение рыночной стоимости арендной платы, определенной ООО «Эксперт» 15.06.2015 по заказу министерства.

Оснований полагать, что при подписании договора аренды и ежемесячном внесении арендных платежей общество не знало о том, что данный размер превышает сложившиеся в регионе ставки арендной платы, опубликованные в том числе в средствах массовой информации в открытом доступе, у судов не имелось. Также не имеется связи между возвратом истцом в судебном порядке приобретенного объекта недвижимости
и его информированием о завышении арендной платы.

Судами не установлено, какие объективные препятствия существовали у истца
для своевременного определения достоверного размера рыночной стоимости арендной платы спорного объекта.

При таких обстоятельствах выводы судов о начале течения срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения в размере излишне начисленной арендной платы сделаны при неправильном применении норм материального права и при неполном выяснении фактических обстоятельств дела.

Вместе с этим, в соответствии с пунктом 16 Постановления № 43 согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно пункту 14 Постановления № 43 со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ),
в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также
при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств,
на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи
49 АПК РФ).

Как разъяснено в пункте 18 Постановления № 43, по смыслу статьи 204 ГК РФ начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь
в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства
по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа.

Следовательно, при установлении фактических обстоятельств настоящего спора судам надлежит учесть, что истец с требованием о взыскании неосновательного обогащения, оставленным без рассмотрения в деле № А46-3467/2017, уже обращался.

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, в зависимости от установления которых необходимо определить объем завышения арендной платы по договору аренды от 09.10.2015 № АН 1887.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения
или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В связи с изложенным суд кассационной инстанции считает, что судами не приняты меры к полному и всестороннему исследованию материалов дела в совокупности
и взаимосвязи, не исследованы обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания,
не применены нормы права, подлежащие применению, поэтому в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые судебные акты по настоящему делу подлежат отмене в части взыскания с министерства в пользу общества неосновательного обогащения в размере 4 878 898 руб. 40 коп. переплаты по арендным платежам и пени,
а также судебных расходов, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в указанной части.

При новом рассмотрении дела суду следует определить круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего спора; дать надлежащую правовую оценку доводам истца и ответчика, в том числе о применении срока исковой давности в отношении каждого из платежей, произведенных по договору аренды арендатором, установить период, когда течение срока исковой давности прерывалось; применить нормы права, подлежащие применению; принять законный, обоснованный
и мотивированный судебный акт, распределить судебные расходы и государственную пошлину, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение от 12.10.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление
от 17.01.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-8636/2021 отменить в части взыскания с министерства имущественных отношений Омской области
в пользу общества с ограниченной ответственностью «Медицинская фирма «Дента Плюс» неосновательного обогащения в размере 4 878 898 руб. 40 коп. переплаты
по арендным платежам и пени, а также судебных расходов.

В указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В остальной части решение от 12.10.2021 Арбитражного суда Омской области
и постановление от 17.01.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А46-8636/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи М.А. Севастьянова

В.В. Тихомиров