Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-4142/2016 ) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Омскстройгруппинвест» на решение Арбитражного суда Омской области от 02 марта 2016 года по делу № А46-9144/2015 (судья Ярковой С.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Омскстройгруппинвест» (ИНН 5503102960, ОГРН 1065503060150) к Администрации г. Омска, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента строительства Администрации г. Омска, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска о признании права собственности на нежилые помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Омскстройгруппинвест» - представитель Топорова О.В. (паспорт, по доверенности № 55АА1184420 от 10.03.2015 сроком действия 3 года);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Омскстройгруппинвест» (далее – ООО «УК «Омскстройгруппинвест», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Администрации города Омска (далее – Администрация г. Омска, администрация, ответчик) о признании права собственности на самовольно реконструированное объекты недвижимости:

- нежилое помещение 1 П, общей площадью 533,4 кв. м, этаж: подвал, находящееся в пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, с кадастровым номером: 55:36:070105:14970;

- нежилое помещение 1 П, общей площадью 576,4 кв. м, этаж: 1, находящейся в пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, с кадастровым номером: 55:36:010105:9763.

Определением суда от 12.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент строительства Администрации г. Омска.

Определением суда от 24.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска.

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.03.2016 по делу № А46-9144/2015 в удовлетворении требований общества отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, общество (далее – заявитель) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что работы были произведены обществом в период действия разрешения на строительство от 16.11.2012 № 55-1538, выданного ООО «ВЕГАС», то есть до 16.11.2013. Заявитель полагает, что имел право завершить работы по реконструкции спорных помещений на основании выданного ООО «ВЕГАС» разрешения на строительство от 16.11.2012 № 55-1538. Истец полагает, что причина отказа в получении разрешения на ввод в эксплуатацию в виде отсутствия разрешения на строительство, выданного непосредственно обществу несмотря на наличие у последнего разрешения на строительство, выданного ООО «ВЕГАС», является незаконной. Общество также ссылается на отсутствие у него обязанности по получению заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Податель жалобы указал, что вопреки выводам суда первой инстанции спорные нежилые объекты располагаются в пристройке к жилому дому, а не в самом жилом доме, в связи с чем получение согласия жильцов спорного дома не является необходимым условием для признания права собственности. Кроме того, заявитель полагает, что выводы суда первой инстанции о недоказанности безопасности спорного объекта недвижимости для жизни и здоровья сделаны исключительно ввиду признания ГОСТ Р 53778-2010 на дату рассмотрения настоящего спора утратившим силу, в то время как в материалы дела представлены надлежащие доказательства соответствия реконструируемого объекта действующим на дату осуществления строительства нормам и правилам.

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, ответчик представил отзыв, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Омской области от 02.03.2016 по настоящему делу подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.02.2008 ООО УК «Омскстройгруппинвест» на основании договора купли продажи от 10.09.2007 принадлежало право собственности на объект: нежилые помещения 1 П, общей площадью 998,10 кв. м., этаж: подвал, находящиеся в пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6.

12.02.2008 ООО УК «Омскстройгруппинвест» (продавец) и ООО «КН-Менеджмент» (покупатель, в настоящее время – ООО «ВЕГАС») заключили договор купли-продажи нежилых помещений, в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель – принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилые помещения 1 П, общей площадью 500,60 кв. м, этаж: подвал, находящиеся в пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6. (Свидетельство о государственной регистрации права серии 55АВ № 648769 от 17.03.2008).

Оставшиеся нежилые помещения 1 П, общей площадью 488,60 кв. м., этаж: 1, находящиеся в пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, остались в собственности ООО «УК «Омскстройгруппинвест» (Свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА № 307512 от 02.03.2012).

В соответствии с договором купли-продажи нежилых помещений от 15.05.2013 ООО «ВЕГАС» продало «УК «Омскстройгруппинвест» нежилые помещения 1 П, общей площадью 500,60 кв. м, этаж: подвал, находящиеся в пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6 (Свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АБ № 042157 от 01.11.2013).

Таким образом, ООО «УК «Омскстройгруппинвест» принадлежит на праве собственности указанные выше нежилые помещения.

На основании договора купли-продажи земельного участка № 5694/7086-2010 от 17.08.2010 ООО «УК «Омскстройгруппинвест» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 55:36:070105:3351, площадью 970 кв. м, местоположение которого установлено относительно пристройки к многоэтажному жилому дому, имеющему почтовый адрес: г. Омск, Советский АО, ул. Химиков, д.6 (Свидетельство о государственной регистрации права серии 55-АА № 111529 от 24.09.2010, кадастровый паспорт земельного участка по состоянию на 29.02.2012).

16.11.2012 ООО «ВЕГАС» получило в Департаменте архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска разрешение № 55-1538 от 16.11.2012 на реконструкцию здания, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Советский АО, ул. Химиков, д. 6, сроком действия до 16.11.2013.

Поскольку в период действия вышеуказанного разрешения и до завершения реконструкции объект недвижимости был продан ООО «ВЕГАС» истцу, последний осуществил реконструкцию спорных объектов.

Из технических планов помещений по состоянию на 05.03.2015 следует, что по окончании реконструкции пристройка к жилому дому по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, стала представлять собой здание, состоящее из двух помещений: нежилое помещений 1 П, общей площадью 576,4 кв. м, расположенное на 1 этаже здания и нежилое помещение 1 П, общей площадью 533,4 кв. м, расположенное в подвале здания.

ООО «УК «Омскстройгруппинвест» обратилось в Департамент строительства Администрации г. Омска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Департаментом строительства Администрации г. Омска письмом от 10.04.2015 отказано ООО «УК «Омскстройгруппинвест» в выдаче указанного разрешения, ввиду отсутствия документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В обоснование принятого решения указано, что в документах, необходимых для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствует разрешение на строительство (реконструкцию), выданное ООО «УК «Омскстройгруппинвест», кроме того, было отмечено, что из представленных документов установлено, что реконструированный объект является не отдельно стоящим зданием, а двумя нежилыми помещениями, расположенными в подвале и на 1-м этаже многоквартирного дома по ул. Химиков, д. 6, что свидетельствует о необходимости проведения экспертизы проекта реконструкции многоквартирного дома и осуществления государственного строительного надзора при реконструкции объекта.

Материалы настоящего дела не содержат доказательств оспаривания указанного решения.

Ссылаясь на то, что спорные объекты являются самовольной постройкой, расположенной в пределах границ земельного участка, находящегося у истца на праве собственности, соответствуют требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарных норм и правил, сохранение указанных нежилых помещений в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия у истца необходимых разрешений, а также недоказанности соответствия реконструируемых объектов требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарных норм и правил, отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением указанных нежилых помещений в реконструированном виде и безопасности их для жизни и здоровья граждан.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений реконструкцией недвижимого имущества является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

Как установлено судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела, в результате произведенной реконструкции пристройка к жилому дому по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, стала представлять собой здание состоящее из двух помещений: нежилое помещений 1 П, общей площадью 576,4 кв. м, расположенное на 1 этаже здания и нежилое помещение 1 П, общей площадью 533,4 кв. м, расположенное в подвале здания.

При таких обстоятельствах на произведенную истцом реконструкцию нежилого помещения распространяются положения ГК РФ, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 26 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Аналогичные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, согласно положениям которого признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 65 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что ООО «ВЕГАС» было получено разрешение от 16.02.2012 № 55-1538 на реконструкцию здания пункта проката и ломбард, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Советский АО, ул. Химиков, д. 6, выданное названному лицу сроком действия до 16.11.2013.

Пунктом 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 указанной статьи.

Оснований для прекращения действия разрешения на строительство, предусмотренных частью 21.1 статьи 51 ГрК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 21.5 статьи 51 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанности по переоформлению разрешения на строительство на нового застройщика законодательно не закреплено, из положений статьи 51 ГрК РФ следует возможность завершения работ застройщиком на основании разрешения, выданного предыдущему собственнику объекта в сроки, установленные таким разрешением.

Как было указано выше, Департамент строительства в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта отказал ввиду отсутствия документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 ГрК РФ, в частности в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию объекта, выданного ООО УК «Омскстройгруппинвест», а не ООО «ВЕГАС».

Поскольку из вышеприведенных положений ГрК РФ обязанность по переоформлению разрешения на строительство не предусмотрена, необходимость представления разрешения на реконструкцию спорных объектов, оформленного именно на ООО УК «Омскстройгруппинвест», в целях получения разрешения на ввод в эксплуатацию отсутствовала.

Выводы суда первой инстанции о том, что работы по реконструкции спорных помещений могли быть произведены заявителем за пределами срока действия выданного разрешения, в связи с чем требовалось продление выданного ООО «ВЕГАС» разрешения, носят предположительный характер и материалами дела не подтверждены.

Напротив, в материалы дела представлены общий журнал работ по реконструкции здания под пункт проката и ломбард в г. Омск, ул. Химиков, 6, (т. 2, л.д. 119-141), акты на скрытые работы за период с 06.07.2013 по 20.09.2013 (т. 3 л.д. 1-16), исполнительные схемы реконструкции нежилых помещений под пункт проката и ломбард за период с 07.07.2013 по 20.08.2013 (т. 3, л.д. 17-22).

Из общего журнала работ по реконструкции здания под пункт проката и ломбард в г. Омск, ул. Химиков, 6, содержащего информацию о дате и характере выполненных строительных работ по реконструкции спорных нежилых помещений, следует, что реконструкция объекта капитального строительства осуществлялась в период с 06.07.2013 до 23.10.2013.

Вышеуказанными актами на скрытые работы и исполнительными схемами реконструкции нежилых помещений под пункт проката и ломбард, которые составляются по факту завершения определенного этапа строительных работ на объекте, подтверждается выполнение работ по объекту в пределах вышеуказанного периода.

Кроме того, истцом в материалы дела представлен технический паспорт нежилого помещения № 5 П (выписка из технического паспорта жилого дома) по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, по состоянию на 13.03.2014 года (т. 2, л.д. 107-118), в разделе VI «Описание конструктивных элементов здания и определение износа» которого указано, что год постройки помещений подвала и первого этажа под Литера А 1 (помещения, существовавшие до реконструкции) - 1986, год постройки помещений подвала и первого этажа под Литера А 2 (помещения после реконструкции) - 2013.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о выполнении работ по реконструкции за пределами срока действия выданного разрешения являются необоснованными и не влекут признание правомерным отказа Департамента строительства в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта ввиду отсутствия разрешения на реконструкцию, выданного ООО УК «Омскстройгруппинвест».

Кроме указанного основания, Департамент строительства в обоснование отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта сослался на необходимость представления экспертизы проекта реконструкции многоквартирного дома и осуществления государственного строительного надзора при реконструкции объекта.

Проверяя обоснованность и правомерность отказа Департамента, суд первой инстанции установил, что государственный строительный надзор при проведении работ по реконструкции объекта не осуществлялся.

Пунктом 9 части 3 статьи 55 ГрК предусмотрено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо, в том числе, заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 54 ГрК государственный строительный надзор осуществляется при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 49 ГрК проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи.

Доводы Департамента строительства о необходимости осуществления государственного строительного надзора в отношении реконструкции спорных объектов основан на том, что реконструированный объект является не отдельно стоящим зданием, а двумя нежилыми помещениями, расположенными в подвале и на 1 этаже многоквартирного дома по улице Химиков, д. 6.

Между тем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что реконструированные нежилые помещения располагаются в пристройке к жилому дому по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6.

Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела технической и проектной документацией на нежилые помещения (технический паспорт (т. 2, л.д. 107-118) и технические планы (т. 1, л.д. 27-36) на нежилые помещения, проектная документация «Реконструкция здания по ул. Химиков, 6 в САО г. Омска под пункт проката и ломбард» (т. 2, л.д. 83-106)).

Кроме того, согласно разрешению на строительство № 55-1538 от 16.11.2012 года реконструкции подлежало здание, расположенное на земельном участке площадью 970 кв. м, площадь которого после реконструкции должна была составить 1185,22 кв. м.

Указанное разрешение на строительство было выдано на основании проектной документации «Реконструкция здания по ул. Химиков, 6 в САО г. Омска под пункт проката и ломбард».

Согласно разделу 1.2. «Общая характеристика объекта» пояснительной записки к проектной документации «Реконструкция здания по ул. Химиков, 6 в САО г. Омска под пункт проката и ломбард» шифр: 05/12-ПЗ от сентября 2012 (т. 2, л.д. 94-106), «Проектом предусматривается реконструкция здания по ул. Химиков, 6 в Советском АО, включающая в себя строительство 2-х этажной пристройки (включая подвал) пункта проката к существующему одноэтажному магазину смешанных товаров по ул. Химиков, 6 (пристройка к 9-этажному жилому дому), а также реконструкция тех. подвала (под магазином смешанных товаров) под помещения ломбарда. Указанные в проекте помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности, в целом образуют одно здание пристройки, в котором отсутствуют иные помещения, принадлежащие другим собственникам» (т. 2, л.д.98).

Кроме того в указанном разделе пояснительной записки указано, что проектом не затрагиваются строительные конструкции жилого дома.

Раздел 3.1 «Архитектурные и объемно-планировочные решения» Пояснительной записки (т. 2, л.д. 100) содержит аналогичные характеристики реконструируемого объекта, при этом указывается на то, что «Проектируемый объект сложный в плане с максимальным размером в осях 18,2 х 35,22 м».

Также проектная документация «Реконструкция здания по ул. Химиков, 6 в САО г. Омска под пункт проката и ломбард» шифр: 05/12-АР, содержит план помещений подвала и первого этажа, существующих до реконструкции (т. 2, л.д. 85, 87) и план помещений подвала и первого этажа после реконструкции (т. 2, л.д. 86, 88) (проектные решения).

При этом из указанного проекта следует, что пристройка к жилому дому, состоящая из реконструированных помещений, не имеет с жилым домом общего фундамента, общей кровли, общих стен и прочих конструктивных элементов. Указанная пристройка примыкает к жилому дому посредством глухой брандмауэрной противопожарной стены (то есть пристройка имеет собственную стену отдельно от стены жилого дома в месте, где пристройка и жилой дом примыкают друг к другу).

Таким образом, из указанной проектной документации следует, что произведенная истцом реконструкция заключалась в строительстве двухэтажной пристройки к уже существующей пристройке к жилому дому по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, состоящей из помещений подвала (площадью 500,60 кв. м) и помещений первого этажа (общей площадью 488,60 кв. м), за счет которой предполагалось увеличение площади помещений подвала и первого этажа и соответственно общей площади существующей пристройки максимально до 1 185,22 кв. м.

В результате реконструкции за счет возведения двухэтажной пристройки (включая подвал) к существующему зданию пристройки к жилому дому по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6 общая площадь нежилого помещения 1 П, находящегося в подвале пристройки, увеличилась с 488,60 кв. м до 533,4 кв. м, общая площадь нежилого помещения 1 П, находящегося на первом этаже пристройки, увеличилась с 500,60 кв. м до 576,4 кв. м.

Всего общая площадь здания пристройки к жилому дому по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6 после реконструкции увеличилась до 1 109,8 кв. м, что не превышает максимальную общую площадь здания пристройки, которое должно было возникнуть после реконструкции.

Из совокупности изложенных обстоятельств следует, что реконструкция непосредственно многоквартирного дома истцом не производилась.

При таких обстоятельствах необходимость осуществления в отношении данной реконструкции экспертизы проекта реконструкции и осуществления государственного строительного надзора при ее осуществлении ответчиком не доказана и материалами дела не подтверждается.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлении от 29.03.2011 № 14057/10, согласно которой по смыслу пункта 3 статьи 222 ГК РФ нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных статьями 49, 54 ГрК РФ требований получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и заключения уполномоченного органа государственного строительного надзора, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о неправомерности отказа Департамента строительства в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта.

При таких обстоятельствах, поскольку возможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта в связи с отказом Департамента строительства у истца отсутствовала, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец предпринял надлежащие меры по легализации самовольной постройки.

Выводы суда первой инстанции о том, что истцом не представлено доказательств принятия общим собранием собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме решения о реконструкции помещений истца с увеличением общей площади, являются необоснованными.

Как было указано выше, в здании пристройки к жилому дому по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, состоящей из спорных нежилых помещений, отсутствует какое-либо имущество, обладающего признаками общего имущества в многоквартирном жилом доме, указанное в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Не смотря на то, что в результате реконструкции площадь спорных нежилых помещений была увеличена, такое увеличение произошло не за счет присоединения к принадлежащим истцу нежилым помещениям общих помещений в многоквартирном жилом доме, а за счет пристройки к существующему зданию пристройки дополнительных помещений в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности.

Материалами дела не подтверждается, что в результате осуществления реконструкции пристройки площадь общего имущества в многоквартирном доме изменилась, либо изменилось назначение мест общего пользования, либо иным образом были затронуты права собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Увеличение в результате реконструкции площади принадлежащих истцу на праве собственности нежилых помещений, пристроенных к многоквартирному дому, может свидетельствовать лишь об увеличении доли истца в несении обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и, как следствие, уменьшении бремени содержания общего имущества иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, поскольку на момент выдачи разрешения на строительство ООО «ВЕГАС» получение общего согласия собственников помещений в многоквартирном доме не требовалось, необходимость предъявления ООО УК «Омскстройгруппинвест» такого согласия впоследствии, в том числе, для получения разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного реконструкцией объекта, отсутствовала.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о необходимости получения ООО УК «Омскстройгруппинвест» согласия жильцов многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, на реконструкцию спорных нежилых помещений является необоснованным.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении прав иных лиц, в материалы дела не представлено.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как следует из представленных истцом документов и не опровергнуто ответчиком, спорные объекты реконструированы в пределах границ земельного участка, находящегося в собственности истца.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, также указано, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Соответствие самовольной постройки градостроительным, строительных и иным нормам и правилам подтверждается материалами дела.

В частности, истцом в материалы дела представлено заключение ООО «СтройКон» от 28.05.2015 по результатам обследования технического состояния несущих конструкций строения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, 6.

Согласно выводам, изложенным в заключении по результатам обследования технического состояния несущих конструкций строения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, составленном ООО «СтройКон» от 28.05.2015, техническое состояние несущих конструкций строения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, в соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 оценивается как нормативное, дефектов и повреждений связанных с нехваткой прочностных и деформативных характеристик несущих конструкций не выявлено, техническое состояние и параметры эксплуатационной надежности обследуемого строения соответствует требованиям норм, отклонений от проектной документации и разрешения на строительство не зафиксировано.

Суд первой инстанции, полагая недоказанной безопасность спорного объекта недвижимости для жизни и здоровья граждан, исходил из того, что на момент рассмотрения судом настоящего спора ГОСТ Р 53778-2010, на основании которого подготовлено настоящее заключение, признан утратившим силу, в связи с принятием ГОСТ Р 31937-2011.

Между тем, из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, следует, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

В период осуществления истцом реконструкции действовал ГОСТ Р 53778-2010, включенный в перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный Распоряжением Правительства РФ № 1047-р от 21.06.2010.

Пунктом 1 Постановления Правительства РФ № 1521 от 26.12.2014 утвержден Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Пунктом 2 вышеуказанного Перечня в качестве национального стандарта предусмотрен ГОСТ 31937-2011.

Согласно пункту 5 Постановления Правительства РФ № 1521 от 26.12.2014, пункт 1 указанного Постановления вступает в силу с 01 июля 2015 года.

Согласно пункту 6 Постановления Правительства РФ № 1521 от 26.12.2014 Распоряжение Правительства РФ № 1047-р от 21.06.2010 признается утратившим силу с 01 июля 2015 года.

Поскольку ГОСТ 31937-2011 стал обязательным для применения только с 01.07.2015, а на дату осуществления реконструкции действовал ГОСТ Р 53778-2010, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности доводов ООО УК «Омскстройгруппинвест» о соответствии пристройки строительным нормам и правилам, действовавшим на дату осуществления реконструкции.

ООО УК «Омскстройгруппинвест» в материалы дела также были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что нежилые помещения реконструированы с соблюдением требований экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а именно:

1) заключение от 31.07.2015 Омского отделения ООО «Независимая Инспекция Комплексной Безопасности» о независимой оценке пожарного риска строения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, 6.

Из указанного документа следует, что в целях проведения независимой оценки пожарного риска здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6 (одноэтажной пристройки к жилому зданию с подвальным этажом), был проведен анализ документов, характеризующих пожарную опасность объекта защиты, проведено обследование объекта защиты для получения объективной информации о состоянии пожарной безопасности объекта защиты, выявления возможности возникновения и развития пожара и воздействия на людей и материальные ценности опасных факторов пожара, а так же для определения наличия условий соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности, проведены расчеты индивидуального пожарного риска на объекте надзора.

Выводы, изложенные в Заключении о независимой оценке пожарного риска, составленном Омским отделением ООО «Независимая Инспекция Комплексной Безопасности» от 31.07.2015:

- индивидуальный пожарный риск для помещений торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, не превышает значений, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

- помещения торгового комплекса отвечают обязательным требованиям пожарной безопасности, установленным федеральными законами о технических регламентах;

- объект защиты соответствует обязательным требованиям пожарной безопасности.

2) Экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Омской области» от 22.01.2016 № 573 ГП/Д с приложением Протокола испытания параметров микроклимата № 6018 Ф/Ф от 25.12.2015, Протокола испытания параметров микроклимата № 6021 Ф/Ф от 28.12.2015, Протокола испытания параметров световой среды № 6014 Ф/Ф от 25.12.2015, Протокола испытания параметров световой среды № 6012 Ф/Ф от 25.12.2015, Протокола испытания воды № 31822 от 29.12.2015, Протокола испытания воды № 31478 от 25.12.2015 (Т.З л.д. 55 - 65), согласно которому нежилое помещение 1 П, первый этаж, Литер А 1, площадью 576,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, соответствует требованиям СП 2.3.6.1066-01, СП 2.3.6.1079-01.

3) Экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Омской области» № 365 ГК/Н от 30.12.2015 с приложением Протокола испытания параметров микроклимата № 6032 ФФ от 25.12.2015, Протокола испытания параметров световой среды № 5975 ФФ от 25.12.2015, Протокола испытаний зданий, помещений и сооружений № 2183/РГ от 28.12.2015 (т. 3, л.д. 66 - 70)) согласно которому нежилое помещение 1 П, общей площадью 533,4 кв. м, расположенное в подвале одноэтажного нежилого пристроя к жилому дому по адресу: г. Омск, ул. Химиков, д. 6, соответствует СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03, ГОСТ 30494-2011, СанПиН 2.6.1.2800-10, СанПиН 2.6.1.2523-09.

3) Документы, подтверждающие обеспечение спорных нежилых помещений необходимыми коммунальными услугами: водоснабжением (горячим, холодным) и водоотведением (т. 1, л.д. 133-138), теплоснабжением (т. 1, л.д. 139-154, т. 2, л.д. 1-2), электроснабжением (т. 2, л.д. 3-20).

Представленные истцом документы ответчиком не оспорены, надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии достаточных доказательств того, что возведенная постройка соответствует обязательным градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам, что свидетельствует о безопасности спорного объекта недвижимости для жизни и здоровья граждан.

Поскольку обязательная совокупность обстоятельств для признания права собственности на самовольную постройку истцом доказана и ответчиком не опровергнута, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1, часть 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования общества о признании права собственности предъявлены администрации в силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», то есть вне зависимости от ее позиции по отношению к самовольной постройке и к требованиям истца и не в связи с совершением ею каких-либо виновных действий, нарушающих права истца.

Таким образом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском в своих интересах в отсутствие нарушений либо оспаривания его прав со стороны ответчика.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В связи с указанными разъяснениями, понесенные обществом судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе не подлежат распределению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 02 марта 2016 года по делу № А46-9144/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Омскстройгруппинвест» право собственности на самовольно реконструированные объекты недвижимости:

- нежилое помещение 1П, общей площадью 533,4 кв.м, этаж: подвал, находящееся в пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: город Омск, улица Химиков, дом 6, с кадастровым номером 55:36:070105:14970,

- нежилое помещение 1П, общей площадью 576,4 кв.м, этаж: 1, находящееся в пристройке, литера А1, к жилому дому, расположенному по адресу: город Омск, улица Химиков, дом 6, с кадастровым номером: 55:36:070105:9763.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

А.Н. Глухих

Л.И. Еникеева