Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел
в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 19.04.2017 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 20.06.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Веревкин А.В., Глухих А.Н.) по делу № А46-9489/2016 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644043, <...>, ОГРН <***>,
ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Соляная Торговая Компания» (644058, <...>,
ОГРН <***>, ИНН <***>)о расторжении договоров аренды земельных участков.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Краецкая Е.Б.) в заседании участвовали представители:

от департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО1 по доверенности от 24.07.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «Соляная Торговая Компания» – ФИО2 по доверенности от 28.12.2016.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Соляная Торговая Компания» (далее – ООО «СТК», общество, ответчик)
о расторжении договоров аренды земельных участков от 23.07.2015
№ Д-Л-14-11023 и № Д-Л-14-11022.

Решением от 19.04.2017 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 20.06.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований департамента отказано.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь
на неправильное применение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, невозможность использования арендованных земельных участков в рассматриваемом случае обусловлена действиями самого ответчика, который при проведении кадастровых работ по собственной инициативе изменил конфигурацию границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:170104:11891 в том виде, в котором ограждение, расположенное на смежном участке стало препятствовать использованию арендованного земельного участка по назначению; судебными актами по делам № А46-4904/2016, № А46-8072/2016 ввиду невозможности использования арендованным имуществом
по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, арендатор (ООО «СТК») был освобожден от исполнения обязанностей по внесению арендной платы, однако данные решения были вынесены без учета обстоятельств, которые раскрылись в рамках рассмотрения дела № А46-9867/2016; в связи
с выяснением вновь открывшихся обстоятельств установленных в рамках рассмотрения дела № А46-9867/2016, ранее рассмотренные судебные акты
с номерами дел № А46-4904/2016, № А46-8072/2016 также подлежат отмене, поскольку ООО «СТК» изначально создана спорная ситуация, позволяющая не уплачивать департаменту арендную плату с момента заключения вышеуказанных договоров аренды, что является недопустимым.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «СТК» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель департамента доводы жалобы поддержал, представитель ООО «СТК» высказался согласно доводам отзыва.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов
в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам
и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии
с договором аренды земельного участка от 06.05.2015 № Д-Л-14-11023 департамент (арендодатель) обязался предоставить обществу (арендатору)
в аренду сроком на 49 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью
10 961 кв. м, с кадастровым номером 55:36:1701 04:11891; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: строение – прорабский участок № 2, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский административный округ,
ул. К. Заслонова, д. 2; разрешенное использование участка – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункты 1.1 – 1.5 договора).

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы за участок составляет 20 530,78 руб. в месяц.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 06.05.2015
№ Д-Л-14-11022 департамент (арендодатель) обязался предоставить обществу (арендатору) в аренду сроком на 49 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 24 595 кв. м, с кадастровым номером 55:36:170104:11915; местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: двухэтажное нежилое здание, участок находится примерно в 185 м от ориентира по направлению
на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский административный округ, ул. К. Заслонова, д. 2; разрешенное использование участка – для размещения производственных
и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункты 1.1 – 1.5 договора).

Размер ежемесячной арендной платы согласован сторонами в пункте 2.1 договора в сумме 46 068,28 руб.

В силу пунктов 2.3 договоров арендатор обязался перечислять арендную плату ежемесячно с оплатой до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

Подпунктом 5 пункта 4.1 договоров установлено право арендодателя досрочно в судебном порядке расторгнуть договоры аренды в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Ссылаясь на то, что требования истца, изложенные в уведомлениях
от 26.04.2016 о погашении образовавшейся за два месяца подряд задолженности по арендной плате в рамках вышеуказанных договоров, ответчиком не исполнены, департамент со ссылками на пункт 2 статьи 450, статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпункт 5 пункта 4.1. договоров, обратился в арбитражный суд с иском
по настоящему делу.

Судами также установлено, что ранее в рамках дела № А46-4904/2016 департамент обращался в арбитражный суд с иском к ООО «СТК»
о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06.05.2015 № Д-Л-14-11022 за период с 01.09.2015
по 31.03.2016 в сумме 293 546,24 руб., а также пени за период с 11.09.2015
по 28.03.2016 в сумме 30 696,62 руб.

Постановлением от 12.10.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-4904/2016, оставленным без изменения постановлением от 16.01.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа,
в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционный суд при повторном рассмотрении дела
№ А46-4904/2016, исследовав представленное в материалы дела заключение кадастрового инженера от 31.05.2016, составленное по результатам визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером 55:36:170104:11915, установил, что возведенные на земельном участке
с кадастровым номером 55:36:170104:11891 ограждение и нежилое здание фактически блокируют единственный подъездной путь к ж/д путям, находящимся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170104:11915, при этом целевое использование названного земельного участка, учитывая протяженность и конфигурацию железнодорожных путей, связано исключительно с эксплуатацией ж/д путей, принадлежащим на праве собственности ООО «СТК». Указанные обстоятельства установлены решением от 24.12.2015 Ленинского районного суда города Омска, оставленным без изменения апелляционным определением от 16.03.2016 Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда,
по делу № 2-6479/2015 и землеустроительной экспертизой, проведенной
в рамках указанного гражданского дела.

По результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 04:11891 кадастровым инженером установлено, что проезд через земельный участок с кадастровым номером 55:36:170104:11891 заблокирован, а именно: на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:170104:11891 и 55:36:170104:11915 установлен забор, который
не позволяет осуществить проезд к месту погрузки/разгрузки автотранспорта.

При этом факт возможности подъезда к ж/д путям, расположенным
на земельном участке с кадастровым номером 55:36:170104:11915, исключительно через земельный участок с кадастровым номером 55:36:170104:11891, в том числе, следует из предоставленной в материалы дела схемы расположения указанных земельных участков.

С учетом установленных при рассмотрении дела обстоятельств суд пришел к выводу о том, что истец (департамент) не обеспечил исполнение встречных обязательств по предоставлению земельного участка (кадастровый номер 55:36:170104:11915), пригодного для реализации прав ответчика по договору аренды, а значит утратил право на получение арендной платы.

В рамках арбитражного дела № А46-8072/2016 департамент обращался
в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «СТК» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка
от 06.05.2015 № Д-Л-14-11023 (кадастровый номер 55:36:17 01 04:11891)
за период с 01.09.2015 по 31.05.2016 в размере 180 307,80 руб., пени
за период с 11.09.2015 по 23.05.2016 в размере 24 152,59 руб.

Решением от 24.10.2016 Арбитражного суда Омской области по делу
№ А46-8072/2016, оставленным без изменения постановлением от 23.01.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска департамента отказано. Судами была установлена невозможность использования земельного участка (кадастровый номер 55:36:170104:11891) по его целевому назначению по основаниям, указанным выше, что в силу изложенной правовой позиции является основанием для освобождения ответчика от обязанности уплачивать арендные платежи за указанный земельный участок.

Суд первой инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 4 АПК РФ, статьями 12, 606, 608, 309, 310, пунктом 1 статьи 420, пунктом 1 статьи 607, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктами 1, 3 статьи 65, пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735, учитывая, что
в случае невозможности использования участка по назначению, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц, арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы, следовательно, у ООО «СТК» отсутствовала обязанность по внесению арендных платежей, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований департамента.

При этом указал, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Доводы департамента о злоупотреблении обществом принадлежащими ему правами суд счел не нашедшими своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, доказательства, с достоверностью свидетельствующие
о существенном нарушении обществом условий договоров, в материалы дела не представлены.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Доводы истца со ссылками на дело № А46-8072/2016 о том, что невозможность использования арендованных земельных участков
по назначению обусловлена действиями самого ответчика, который при проведении кадастровых работ по собственной инициативе изменил конфигурацию границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:17 01 04:11891, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку фактическим основанием заявленных требований является невнесение
ООО «СТК» арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, однако, отсутствие указанной обязанности установлено вступившими в законную силу судебными актами по иным делам.

Указание департамента на то, что невнесение арендной платы существенно нарушает права арендатора по долгосрочному договору аренды, суд посчитал, что данное обстоятельство основанием для удовлетворения иска не является, поскольку обстоятельства освобождающие арендатора от внесения платы, установленные решениями суда, не связаны с действиями арендатора.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Статьей 286 АПК РФ предусмотрены пределы рассмотрения дела
в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 3 статьи 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют
ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций
о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам
и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, определении от 28.02.2017 № 412-О, статьи 286 – 288 АПК РФ, находясь
в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Частью 1 статьи 288 АПК РФ предусмотрено, что основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой
и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Отнесение тех или иных обстоятельств к преюдициально установленным означает запрет заново устанавливать, оспаривать или опровергать те же обстоятельства с целью замены ранее сделанных выводов на противоположные.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся
в материалах дела доказательства, принимая во внимание установленные
по ранее рассмотренным делам № А46-4904/2016, № А46-8072/2016 обстоятельства, поскольку обязанность по внесению арендной платы, в связи с неисполнением которой предъявлен настоящий иск, не возникла, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу
об отказе в удовлетворении исковых требований департамента.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку
и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии
со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.04.2017 Арбитражного суда Омской области и постановление от 20.06.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А46-9489/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Ю. Демидова

Судьи Т.А. Зиновьева

М.А. Севастьянова