Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена января 2019 года
Постановление изготовлено в полном объеме февраля 2019 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тихомирова В.В.

судей Демидовой Е.Ю.

ФИО1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу акционерного общества «Тандер» на решение от 22.08.2018 Арбитражного суда Омской области (судья Савинов А.В.) и постановление от 27.11.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу № А46-9600/2018 по иску индивидуального предпринимателя Басака Игоря Александровича (ИНН 550304979908, ОГРНИП 307554332600245) и индивидуального предпринимателя Валиева Рината Кутдусовича (ИНН 550402407867, ОГРНИП 304550427100087) к акционерному обществу «Тандер» (350002, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Леваневского, д. 185, ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) о взыскании задолженности.

В заседании приняли участие представители:

от акционерного общества «Тандер» – ФИО4 по доверенности от 10.07.2018;

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО5 по доверенности 30.03.2017;

от индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО6 по доверенности от 26.12.2016.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2
и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее –
ИП ФИО2, ИП ФИО3, предприниматели, истцы) обратились
в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер», общество, ответчик) о взыскании в пользу ИП ФИО3 задолженности
в сумме 14 612 904 руб., неустойки в сумме 1 220 460,60 руб.; в пользу
ИП ФИО2 задолженности в сумме 9 741 940 руб., неустойки в сумме
813 640,98 руб.

Решением от 22.08.2018 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 27.11.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск предпринимателей удовлетворен
в полном объеме.

В кассационной жалобе и дополнении к ней АО «Тандер» просит отменить обжалуемые решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований предпринимателей
в полном объеме.

Заявитель считает, что действия договоров аренды недвижимого имущества от 16.02.2015 № ОмФ/991/14 и от 16.02.2015 № ОмФ/990/14 прекращались и арендная плата не могла начисляться в спорный период, учитывая, что общество информировало истцов об отказе от исполнения договоров аренды, освобождении объектов аренды и о времени приемки – сдачи арендованного имущества, что было установлено в ходе рассмотрения дела №А46-1979/2018. Ссылается на судебную практику, согласно которой вне зависимости от состояния имущества отказ арендодателя от его приемки не является обоснованным, в связи с этим считает безосновательным утверждение истцов о неисполнении обществом обязанности по возврату спорных помещений после уменьшения их общей площади дополнительными соглашениями к договорам от 06.04.2016. Кроме того, АО «Тандер» указало на то, что судебные акты по делу № А46-1979/2017 не обладают свойствами преюдиции для рассматриваемого спора.

Кассатор также указал в жалобе, что считает ошибочным утверждение истцов о том, что при расторжении договоров аренды общество было обязано вернуть объекты аренды именно в том состоянии, в котором они были получены от истцов, поскольку предприниматели дали согласие на изменение планировки объектов недвижимости, тем самым приняли на себя обязательство по окончании срока действия договоров принять объекты аренды в измененном состоянии.

Истцы представили письменный отзыв, в котором выразили возражения по доводам жалобы и мнение о законности вынесенных судебных актов.

В судебном заседании представители сторон поддержали соответствующие доводы и возражения.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что 16.02.2015 между ИП Валиевым Р.К.,ИП Басаком И.А. (арендодатели) и АО «Тандер» (арендатор) заключены договора аренды недвижимого имущества с оборудованием – соответственно № ОмФ/991/14, – с первым лицом, и № ОмФ/990/14, – со вторым.

По условиям договоров арендатору предоставлено за плату
во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: части нежилых помещений общей площадью 930 кв.м (номера на поэтажном плане 1-24; 26-30; 39-40) и общей площадью 220 кв.м (номера на поэтажном плане 41-46), расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: <...>, пом. 1П, учетные номера соответственно 55:36:090301:12841/1 и 55:36:090301:12842/1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договоров и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности (пункт 1.1).

В силу пунктов 6.2 договоров любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, согласованы с залогодержателем, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении договора вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договоров, измененные/дополненные соглашением об изменении/дополнении договора, применяются
к отношениям сторон с даты подписания дополнительных соглашений.

По актам приема-передачи от 03.03.2015 объекты аренды переданы арендатору.

Между ИП ФИО3, ИП ФИО2 и АО «Тандер» 06.04.2016 подписаны два дополнительных соглашения № 1 к указанным выше договорам аренды, по условиям которых стороны внесли изменения, в частности в пункты 1.1, 5.2.1 договоров.

Последние предусматривают, что арендодатели обязуются предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество часть нежилого помещения 1 П (номера на поэтажном плане 11-22), часть помещения № 29, общей площадью 445, 1 кв.м (предпринимателя Валиева Р.К.), часть нежилого помещения 1 П (номер на поэтажном плане 1) и часть помещения 29 общей площадью 94,6 кв.м (предпринимателя Басак И.А.) в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пунктах 1.2 договоров и соответствующим требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Изменена также постоянная часть арендной платы, которая стала составлять 300000 руб. без НДС в месяц и 200000 руб. без НДС в месяц соответственно. Стороны согласовали, что после проведения кадастрового учета изменений объекта и внесении сведений об изменении технических характеристик объекта в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок до 01.09.2016 стороны уточнят существенные условия, указанные в пунктах 1.1 настоящих договоров и технические характеристики объектов, указанных
в Приложениях № 1 к настоящим договорам с подписанием дополнительных соглашений.

Уменьшив по дополнительным соглашениям арендуемую площадь
с 930 кв.м до 445,1 кв.м и с 220 кв.м до 94,6 кв.м соответственно, АО «Тандер» фактически не передало (не вернуло) ИП ФИО3 и ИП ФИО2 по акту приема-передачи арендуемое имущество площадью 484,9 кв.м и площадью 125,4 кв.м.

Уведомлениями от 02.11.2016 б/н АО «Тандер» проинформировало предпринимателей об отказе от исполнения договоров аренды от 16.02.2015 № ОмФ/991/14 и № ОмФ/990/14 с 09.12.2016, освобождении объектов аренды, о времени и месте приемки-сдачи арендованного имущества.

Истцы 12.12.2016 направили на юридический адрес АО «Тандер» отказы от подписания актов - сдачи недвижимого имущества от 09.12.2016.

Также в отказах от приемки имущества и подписания актов приема-передачи предприниматели указали, что арендодатели требуют от арендатора привести объекты аренды в первоначальное положение – в то состояние,
в котором оно было получено от арендодателей.

АО «Тандер» данное требование предпринимателей не исполнило.

ИП ФИО3 и ИП ФИО2 12.03.2018 направили в адрес Омского филиала АО «Тандер» претензию об оплате арендных платежей
по договорам аренды недвижимого имущества от 16.02.2015 № ОмФ/991/14 и № Омф/990/14, которая оставлена обществом без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателей с соответствующим иском.

Удовлетворяя иск, суды, руководствуясь статьями 8, 307, 309, 310, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 47, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», главой 3 Федерального закона
от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий
и сооружений», Постановлением Правительства Российской Федерации
от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации
и требованиях к их содержанию», Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.01.2006 № 20 «Об инженерных изысканиях
для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства», Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 № 624, Перечнем видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, исходили из доказанности факта исполнения истцами (арендодателями) принятых на себя обязательств
по предоставлению соответствующего имущества в пользование арендатора, правомерности начисления истцами арендной платы по договорам аренды
в заявленном размере. Был также отклонен довод ответчика о прекращении договоров аренды с 09.12.2016 в связи с отказом АО «Тандер» от их исполнения.

Обозначенные выводы являются правомерными.

Согласно пунктам 4.4 и 4.5 договоров аренды недвижимого имущества
с оборудованием от 16.02.2015 № ОмФ/991/14 и от 16.02.2015 № ОмФ/990/14 возврат (передача) объектов аренды и энергопринимающих устройств арендатором обратно арендодателям осуществляется в течение 10 дней
с момента прекращения договоров, при этом по окончанию действия договоров арендатор обязан вернуть объекты аренды с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении
с согласия арендодателя, а также с учетом нормального износа объекта
и неотделимых улучшений, и энергопринимающие устройства с учетом нормального износа.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу
№ А46-1979/2017 подтверждается, что фактически АО «Тандер»
в арендуемых помещениях была выполнена реконструкция, не согласованная с ответчиками, при отсутствии разрешительных документов.

В рамках указанного дела было установлено следующее: произведенные обществом в арендованных помещениях работы были выполнены с нарушением противопожарных, градостроительных норм и правил, влияют на их безопасность, и для их проведения была необходима подготовка проектной документации, требующая, осуществление соответствующих инженерных изысканий, которая нужна в дальнейшем для получения разрешения на строительство, и подлежала государственной экспертизе; действия АО «Тандер» по осуществлению реконструкции арендованных объектов являются недобросовестными и несогласованными в установленном законом и условиями договора порядке, в связи с чем
на обществе с целью восстановления нарушенных прав предпринимателей лежит обязанность по проведению переданного в аренду имущества
в первоначальное состояние в соответствии с требованиями предпринимателей.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы документы, учитывая вступивший в законную силу судебный акт по делу № А46-1979/2017, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу об удовлетворении иска в отсутствие доказательств приведения ответчиком переданного ему в аренду имущества
в первоначальное состояние. Расчет задолженности по арендным платежам, процентам судом проверен, признан верным.

Было обоснованно отмечено, что истцы, направляя мотивированные отказы от подписания актов приема-сдачи недвижимого имущества
от 09.12.2016, не уклонялись от приемки объектов аренды, а требовали
от арендатора выполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4.4 договоров аренды и абзацем первым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебные инстанции правомерно отклонили доводы о том, что предприниматели посредством подписания дополнительных соглашений от 06.04.2016 № 1 к заключенным договорам дали согласие на изменение планировки объектов недвижимости, поскольку из содержания данных соглашений не следует, что ответчиками были приняты или одобрены спорные работы.

Аргументы АО «Тандер» об уклонении истцов от принятия имущества после прекращения арендных отношений, а также о существовании соответствующей судебной практики не могут быть приняты во внимание.

В данном случае имеет место не просто изменение определенных характеристик и свойств помещений по сравнению с первоначальными, а целенаправленное и не связанное с процессом обычного использования преобразование, которое привело к очевидному отсутствию сданного в аренду имущества, наличию иных реконструированных объектов, существенно отличающихся от исходных по техническим параметрам и границам. В связи с этим просрочки кредитора в том смысле, который предполагается положениями пункта 1 статьи 406 ГК РФ, нет.

В целом доводы кассатора направлены на переоценку выводов относительно установленных обстоятельств и исследованных доказательств, что не входит в полномочия кассационной инстанции.

Таким образом, нарушения норм материального и процессуального права (статья 288 АПК РФ) отсутствуют, обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.08.2018 Арбитражного суда Омской области
и постановление от 27.11.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-9600/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. ФИО7

Судьи Е.Ю. Демидова

С.И. Шуйская