Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.08.2017 по делу № А47-10054/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения.

Истец просил (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет сумму в размере 1 700 000 руб.».

- пункт 2.3 изложить в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 700 000 руб. производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 3,5 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания» (далее - общество «Оренбургская региональная оценочная компания»).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.08.2017 (судья Калашникова А.В.) исковые требования удовлетворены, условия договора приняты в редакции покупателя.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Комитет считает, что предпринимателем ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. По его мнению, при оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в качестве ответчика выступает соответствующий оценщик. Заявитель указывает, что оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки возможно только до издания акта муниципальным органом об условиях приватизации, что следует из п. 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), а также из абз. 4 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо от 30.05.2005 № 92). Однако до принятия постановления Администрацией города Оренбурга от 05.09.2016 № 2767-п об условиях приватизации выкупаемого объекта предприниматель ФИО1 с соответствующими требованиями не обращался.

Кроме того, Комитет полагает, что предприниматель ФИО1 утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в силу п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ ввиду истечения тридцатидневного срока со дня получения им проекта договора купли-продажи. По мнению заявителя, поскольку предприниматель не обращался с требованием об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, течение указанного срока не приостанавливалось в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Также заявитель считает, что величина рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенная независимым оценщиком в установленном законом порядке, является для уполномоченного органа обязательной, а не рекомендуемой, в связи с чем возможность заключения договора купли-продажи по иной цене, в том числе определенной соглашением сторон, законом не предусмотрена.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО1 просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 21.10.2014 № 2-673ж-11909 предприниматель ФИО1 является арендатором нежилого помещения № 4 общей площадью 89,5 кв. м, состоящего из комнат № 1-8, расположенного в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, литера А, находящегося по адресу: <...>.

Данное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «город Оренбург Оренбургской области», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.10.2010 серии 56-АБ № 123443.

Предприниматель ФИО1 06.06.2016 обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Письмом от 18.08.2016 № 1-28/4014 Комитет сообщил заявителю, что стоимость выкупаемого имущества определена по состоянию на 06.06.2016 и согласно отчету об оценке объекта от 17.08.2016 № 58/16-о составляет 3 405 085 руб. (без учета НДС).

В соответствии с постановлением Администрации города Оренбурга от 05.09.2016 № 2767-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>» принято решение о реализации преимущественного права арендатора - предпринимателя ФИО1 на приобретение арендуемого муниципального имущества – помещения, назначение: нежилое, общая площадь 89,5 кв. м, этаж: подвал, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Победы, д. 9, помещение № 4; предписано осуществить приватизацию указанного арендуемого муниципального имущества по цене 3 405 085 руб. без учета НДС.

Во исполнение указанного постановления Комитет направил в адрес предпринимателя ФИО1 проект договора купли-продажи указанного имущества. Выкупная цена определена в договоре в размере 3 405 085 руб. (без НДС) на основании отчета общества «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости объекта от 17.08.2016 № 58/16-о.

Предприниматель ФИО1 не согласился с выкупной стоимостью имущества, поскольку из подготовленной обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Оренбургский Дом» рецензии от 22.09.2016 № 109-2016 на отчет от 17.08.2016 № 58/16-о следует, что отчет имеет методологические ошибки, выявлены нарушения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ФСО № 1, ФСО № 3; полученная стоимость не может быть признана достоверной.

Общество «Центр оценки «Оренбургский Дом» представило справку о рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которой рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 2 040 000 руб.

В этой связи предприниматель ФИО1 направил в адрес Комитета письмо от 23.09.2016 с приложением проекта договора купли-продажи, согласно которому предложил заключить договор по цене приобретения имущества в размере 2 040 000 руб., установленной обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Оренбургский Дом».

Письмом от 27.09.2016 № 1-28/4708 Комитет возвратил представленный предпринимателем проект договора купли-продажи и указал на то, что достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого помещения, установленная на основании отчета общества «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости от 17.08.2016 № 58/16-о, не оспорена.

Наличие разногласий по цене выкупаемого имущества явилось основанием для обращения предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования и принимая спорные условия договора в редакции истца, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Положениями абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе рецензию от 22.09.2016 № 109-2016 на отчет от 17.08.2016 № 58/16-о, подготовленную обществом «Центр оценки «Оренбургский Дом», суд первой инстанции установил, что указанные в отчете стандарты оценки являются утратившими силу, отменены приказом Минэкономразвития России от 10.07.2015 № 467; отсутствуют корректировки либо некорректно выбраны данные при расчете, что привело к определению недостоверной стоимости помещения.

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приватизируемого имущества, суд на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта, которая была поручена автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз». Согласно экспертному заключению от 31.01.2017 № 146-АНО-2016 рыночная стоимость (без учета НДС) выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 06.06.2016 составила 1 704 000 руб.

В связи с наличием сомнений в правильности и обоснованности данного заключения суд первой инстанции на основании ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил повторную экспертизу, которая была проведена обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономических и юридических экспертиз». В соответствии с ее заключением от 20.07.2017 № 027/17 рыночная стоимость (без учета НДС) помещения по состоянию на 06.06.2016 составила 1 700 000 руб.

Оценив заключения экспертов, составленные по спорному вопросу, на предмет их достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствами в соответствии со ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций при установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости приватизируемого имущества приняли во внимание заключение общества с ограниченной ответственностью «Центр экономических и юридических экспертиз» от 20.07.2017 № 027/17, признав его полным, достоверным и обоснованным.

Поскольку выводы эксперта, изложенные в данном заключении, Комитетом не оспорены, доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной рыночной стоимости, не представлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к правомерному выводу о том, что пункт 2.1 договора подлежит принятию в редакции покупателя: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет сумму в размере 1 700 000 руб.».

Возражения относительно редакции пункта 2.3 договора в кассационной жалобе Комитета отсутствуют (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах выводы судов следует считать обоснованными, исковые требования правомерно удовлетворены судами.

Довод Комитета о том, что предпринимателем ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права и ему следовало обратиться с самостоятельным требованием об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, является ошибочным, в связи с чем подлежит отклонению.

В целях надлежащей реализации субъектами малого и среднего предпринимательства положений, изложенных в ст. 3 Закона N 159-ФЗ, частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Пунктом 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекту малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92, оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Кодекса).

Таким образом, по вопросу определения рыночной стоимости выкупаемого объекта истец правомерно обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора, ввиду чего при установленных судами обстоятельствах тридцатидневный срок, установленный пунктом 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на его заключение, им не пропущен.

Как верно отмечено судами, проект договора был получен истцом 08.09.2016, подготовленный истцом проект договора на иных условиях в части выкупной цены был получен ответчиком 23.09.2016, уведомление Комитета об отказе в принятии предложенных истцом разногласий – 27.09.2016, следовательно, обратившись в суд 07.10.2016, истец срок не пропустил.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.08.2017 по делу № А47-10054/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий З.Г. Семенова

Судьи В.А. Купреенков

М.В. Торопова