Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2018 по делу № А47-11515/2017 (судья Кофанова Н.А.).

В заседании с использованием систем видеоконференц-связи приняли участие представители:

Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области – ФИО1 (доверенность от 21.03.2017 № 12/17-3961);

Государственного унитарного предприятия коммунальных электрических сетей Оренбургской области «Оренбургкоммунэлектросеть» - ФИО2 (доверенность от 19.04.2018 № 14-136);

Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области – ФИО3 (доверенность от 09.01.2018 № 33).

Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее – Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию коммунальных электрических сетей Оренбургской области «Оренбургкоммунэлектросеть» (далее - ГУП «Оренбургкоммунэлектросеть», предприятие, ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области, с кадастровым номером 56:45:0101013:149, площадью 229 кв. м, расположенного по адресу: <...> «З» (т. 1 л. д. 5-7).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области (далее – Управление, третье лицо) (л. <...>).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.02.2018 (резолютивная часть от 14.02.2018) исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ГУП «Оренбургкоммунэлектросеть» заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:45:0101013:149, площадью 229 кв. м в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Срок аренды участка устанавливается с 05.05.2017 по 03.05.2018.

Абзац 2 пункта 3.1: «Размер арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 109-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», является твёрдым и неизменным, составляет в год 2111 руб. 20 коп.

Пункт 3.4 договора исключить.

В абзаце 1 пункта 3.5 исключить слова «…не указанных в пункте 3.4 договора…».

В пункте 4.2.3 исключить слова «…в соответствии с условием пункта 3.4 настоящего договора…».

С указанным решением суда не согласилось Министерство (далее также – податель жалобы), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Министерства в полном объеме (т. 1 л. д. 133-135).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что не согласен с изменением пункта 2.1 договора, так как ответчик изначально ходатайствовал о заключении договора аренды сроком на 5 лет и, учитывая волеизъявление заявителя, истцом был подготовлен, подписан и направлен соответствующий проект договора. Также истец не согласен с редакцией абзаца 2 пункта 3.1 договора аренды и исключением пункта 3.4 из договора. Полагает, что установленная судом редакция договора аренды не соответствует типовому проекту договора, предусмотренному приказом Министерства от 28.05.2015 № 30 «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, без проведения торгов» (далее – приказ № 30), а условия изменения арендной платы противоречат положениям постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 109-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов» (далее – постановление № 109-п).

До начала судебного заседания от ГУП «Оренбургкоммунэлектросеть» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представители предприятия и Управления возражали против доводов апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Оренбургской области на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 56:45:0101013:149, общей площадью 229 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок, адрес (местонахождение) объекта: <...> «З».

Право собственности Оренбургской области на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.05.2017 за № 56:45:0101013:149-56/001/2017-1, что подтверждается выпиской из названного реестра от 22.05.2017 № 56/000/0252017-7229 (л. д. 19).

На земельном участке с кадастровым номером 56:45:0101013:149 расположен объект недвижимости – склад панельный, с кадастровым номером 56:45:0101013:152, общей площадью 212,4 кв. м, расположенный по адресу: <...> «З», принадлежащий на праве собственности Оренбургской области и на праве хозяйственного ведения ГУП «Оренбургкоммунэлектросеть» (л. д. 18).

17 мая 2017 года предприятие обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для размещения здания сроком на 5 лет (л. д. 17).

По результатам рассмотрения заявления о предоставлении указанного земельного участка в аренду Министерством был подготовлен, подписан и направлен в адрес ГУП «Оренбургкоммунэлектросеть» проект договора аренды земельного участка (письмо Министерства от 16.06.2017 № КК-12-15/8246) (л. д. 13-16).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с даты подписания договора на 5 лет.

Условия настоящего договора по арендной плате в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к отношениям, возникшим с 05.05.2017.

Размер арендной платы определен в соответствии с постановлением № 109-п и составляет в год 2116 руб. 37 коп. (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области.

В силу пункта 3.5 договора изменение размера арендной платы в остальных случаях, не указанных в пункте 3.4 договора, в том числе связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 4.2.3 договора арендодатель, наряду с прочим, обязан при изменении арендной платы в соответствии с условием пункта 3.4 договора, а также в случае перерасчета арендной платы своевременно информировать об этом арендатора.

ГУП «Оренбургкоммунэлектросеть» в ответном письме от 05.07.2017 № 09/3387 сообщило, что представленный проект договора не соответствует требованиям статей 34, 93, 94, 95 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон № 44-ФЗ), поэтому не может быть подписан в данной редакции, договор подписан с протоколом разногласий (л. д. 38).

Разногласия возникли по цене договора, порядку ее изменения (истец определяет цену в соответствии с нормами действующего земельного законодательства, ответчик полагает, что цена должна быть твердой и не подлежит изменению), сроку действия договора (истец предложил срок аренды 5 лет, ответчик - срок менее 1 года).

Министерство, полагая, что представленный предприятием проект договора с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 3.1, 3.4, 3.5, 4.2.3 не соответствует типовому проекту договора аренды, предусмотренному приказом № 30, а условия изменения арендной платы противоречат положениям постановления № 109-п, обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции в части определения срока договора аренды исходил из норм подпункта 17 пункта 8 и пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, где срок договора аренды устанавливается по выбору арендатора в пределах максимального срока. Исходя из установленного срока договора, суд определил в пункте 3.1 договора арендную плату применительно к установленному сроку договора. Также суд указал на неактуальность пункта 3.4 договора с учетом установленного судом срока договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Фактически между сторонами возник преддоговорный спор об определении условий спорного договора аренды земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В настоящем случае между сторонами возникли разногласия по договору аренды земельного участка, заключаемому в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, на праве оперативного управления.

Соответственно, при наличии у предприятия исключительного права приобретения земельного участка в аренду в порядке приведенной нормы Закона для Министерства как уполномоченного органа собственника земельного участка – Оренбургской области заключение договора является обязательным.

Министерство не оспаривает наличие у предприятия права на аренду земельного участка без проведения торгов.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

В настоящем случае спор между сторонами возник относительно срока договора аренды и размера и порядка изменения арендной платы по договору.

Согласно пункту 2.1 предложенного Министерством проекта спорного договора аренды срок аренды участка устанавливается с даты подписания договора на 5 лет.

Между тем, в соответствии с пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

В силу подпункта 17 пункта 8 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Таким образом, в обжалуемом решении суда верно отмечено, что именно арендатору принадлежит право выбора срока договора аренды, заключаемого в указанном выше порядке.

На основании изложенного арбитражным судом первой инстанции правомерно в пункте 2.1 договора установлен срок аренды, указанный предприятием.

То обстоятельство, что ранее предприятие в заявлении о предоставлении земельного участка в аренду указывало срок договора 5 лет, не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендатора, на что указывает податель жалобы, и о незаконности обжалуемого судебного акта.

Также податель жалобы не согласен с редакцией абзаца 2 пункта 3.1 договора аренды, установленной судом, и исключением пункта 3.4 из договора. Полагает, что установленная судом редакция договора аренды не соответствует типовому проекту договора, предусмотренному приказом № 30, а условия изменения арендной платы противоречат постановлению № 109-п.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что установление судом в пункте 3.1 договора иной арендной платы, отличной от указанной в проекте договора, разработанном Министерством, и исключение пункта 3.4 договора мотивировано судом исключительно установленным сроком договора аренды.

При этом суд в обжалуемом решении одновременно согласился с указанием истца на необходимость применения к спорным правоотношениям пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и постановления № 109-п.

Так, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 указанной статьи).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства, так как в аренду передается земельный участок, находящийся в публичной собственности – Оренбургской области.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 также отмечено, что публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе тогда, когда условия договора не предусматривают его одностороннее изменение.

На основании изложенного в настоящем случае исчисление арендной платы по спорному договору должно производиться (в том числе, в случае продления сторонами в дальнейшем действия договора) в силу прямого указания закона исключительно в соответствии с нормами действующего законодательства (в том числе, постановления № 109-п), независимо от того, указано это в тексте договора или нет.

Таким образом, исключение судом в обжалуемом решении пункта 3.4 договора не нарушает права истца как арендодателя публичной земли, так как истец и ответчик в любом случае, в том числе, при продлении сторонами действия договора аренды, обязаны исчислять арендную плату за соответствующий период на основании норм действующего в данный период законодательства Российской Федерации и Оренбургской области.

Делая верный вывод о наличии приоритета специальных норм земельного законодательства, касающихся порядка заключения и условий договоров аренды публичной земли о размере арендной платы, над нормами Закона № 44-ФЗ, арбитражный суд первой инстанции обоснованно принял во внимание приведенные выше положения.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2018 по делу № А47-11515/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.В. Пивоварова

Судьи: М.И. Карпачева

О.Н. Пирская