Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Нива" на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 по делу № А47-11572/2021 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области, принял участие представитель крестьянского (фермерского) хозяйства «Нива» (далее – КФХ «Нива») - ФИО1 (доверенность от 28.08.2021).

КФХ "Нива" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Илькульганский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области (далее - Администрация, Администрация Илькульганского сельсовета), обществу с ограниченной ответственностью "Житница" (далее - общество "Житница") с требованиями:

1. Признать недействительным постановление Администрации от 09.04.2021 № 12-п в части проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:34:0311011:6, местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Шарлыкский, Илькульганский сельсовет, площадью 1 259 456 кв. м (лот N 10) и земельного участка с кадастровым номером 56:34:0311011:5, местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Шарлыкский, Илькульганский сельсовет, площадью 164 200 кв. м (лот № 11).

2. Признать недействительным аукцион, проведенный 27.05.2021, по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков: по лоту № 10

- земельный участок с кадастровым номером 56:34:0311011:6, местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Шарлыкский, Илькульганский сельсовет, площадью 1 259 456 кв. м, и по лоту № 11

- земельный участок с кадастровым номером 56:34:0311011:5, местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Шарлыкский, Илькульганский сельсовет, площадью 164 200 кв. м.

3. Признать недействительными договор аренды № 6 от 09.06.2021 земельного участка с кадастровым номером 56:34:0311011:6, заключенный по результатам торгов, проведенных 27.05.2021, между Администрацией и общестом "Житница", исключить из ЕГРН сведения о правах аренды общества "Житница" на земельный участок 56:34:0311011:6.

4. Признать недействительными договор аренды № 7 от 09.06.2021 г. земельного участка с кадастровым номером 56:34:0311011:5, заключенный по результатам торгов, проведенных 27.05.2021, между Администрацией и обществом "Житница", исключить из ЕГРН сведения о правах аренды общества "Житница" на земельный участок 56:34:0311011:5.

5. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество "Житница" возвратить Администрации земельные участки с кадастровыми номерами 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5 в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда.

6. Обязать Администрацию заключить с КФХ "Нива" договор аренды без торгов земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5 сроком на 15 лет (с учетом принятых судом уточнений от 09.02.2023).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ВекторАгро", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Решением суда от 23.05.2023 исковые требования удовлетворены частично: суд признал недействительным постановление Администрации от 09.04.2021 № 12-п в части проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:34:0311011:6, местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Шарлыкский, Илькульганский сельсовет, площадью 1 259 456 кв. м (лот N 10) и земельного участка с кадастровым номером 56:34:0311011:5, местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Шарлыкский, Илькульганский сельсовет, площадью 164 200 кв. м (лот N 11).

Признал недействительным аукцион, проведенный 27.05.2021, по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков: по лоту № 10 - земельный участок с кадастровым номером 56:34:0311011:6, местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Шарлыкский, Илькульганский сельсовет, площадью 1 259 456 кв. м, и по лоту N 11 - земельный участок с кадастровым номером 56:34:0311011:5, местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, р-н Шарлыкский, Илькульганский сельсовет, площадью 164 200 кв. м.

Признал недействительным договор аренды № 6 от 09.06.2021 земельного участка с кадастровым номером 56:34:0311011:6, заключенный по результатам торгов, проведенных 27.05.2021, между Администрацией и обществом "Житница", исключить из ЕГРН сведения о правах аренды общества "Житница" на земельный участок 56:34:0311011:6.

Признал недействительным договор аренды № 7 от 09.06.2021 земельного участка с кадастровым номером 56:34:0311011:5, заключенный по результатам торгов, проведенных 27.05.2021, между Администрацией и обществом "Житница", исключить из ЕГРН сведения о правах аренды общества "Житница" на земельный участок 56:34:0311011:6.

Применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество "Житница" возвратить Администрации земельные участки с кадастровыми номерами 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5 в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Обязал Администрацию заключить с КФХ "Нива" договор аренды без проведения торгов земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5 сроком на 7 лет.

В остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе КФХ «Нива» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель утверждает, что критерии длительности использования земельного участка сельскохозяйственного назначения и значимость этого обстоятельства для споров такой категории, не определены ни положениями пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее также - Закон № 101, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), ни разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020), ни в Определении Верховного Суда РФ от 25.10.2017 № 308-КГ17-7961, в связи с чем полагает, что требование суда апелляционной инстанции о необходимости длительного использования земельного участка до его выдела в счет невостребованных муниципальных долей не основано на законе.

КФХ «Нива», ссылаясь на представленные в материалы дела доказательства, а именно, путевые листы № 8 от 26.07.2019, № 9 от 01.08.2019, № 10 от 17.09.2019, учетный лист № 1 от 05.10.2019, акт списания ГСМ от 05.10.2019, платежное поручение № 88 от 26.07.2019, составленные до 30.09.2019, а также на заключение кадастрового инженера 38Ш-1 от 13.01.2023, полагает, что суд апелляционной инстанции в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дал представленным доказательствам надлежащую оценку, формально подошел к исследованию обстоятельств, свидетельствующих об использовании КФХ «Нива» земельных участков до регистрации права муниципальной собственности на них.

Заявитель также отмечает, что толкование нормы пункта 5.1. статьи 10 Закона № 101-ФЗ указывает на значимость именно фактического использования земельного участка, прямо допуская такое использование без оформления правоотношений. В связи с чем, использование такого земельного участка без надлежащим образом заключенного договора аренды по смыслу пункта 5.1. статьи 10 Закона № 101-ФЗ само по себе не является препятствием для его применения и реализации права на льготное приобретение земельного участка. Во-вторых, проведение какого-либо общего собрания участников долевой собственности 56:34:0000000:17 (единое землепользование) невозможно, поскольку никто из них, за исключением ФИО2, на территории сельсовета не проживает и их местонахождение неизвестно. По его мнению, отсутствие оплаты в пользу Администрации Илькульганский сельсовет также не является значимым для дела и правого значения не имеет.

КФХ «Нива» ссылается на свидетельские показания ФИО3 и ФИО4, которые подтвердили обстоятельства, заявленные истцом, указывает, что эти показания признаны допустимыми доказательствами судом первой инстанции, ответчики показания свидетелей не оспаривали. Однако показания свидетелей судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оценены. Изложенные ими сведения во внимание не приняты.

В качестве основания для начала использования спорных земельных участков КФХ «Нива» ссылалось на устное требование Администрации МО Шарлыкский район Оренбургской области, т. к. спорные земли никем не обрабатывались с 2004 года, что привело к их истощению, сокращению общих площадей сельскохозяйственных земель и пахотных угодий на территории сельсовета, что противоречило Стратегии национальной безопасности Российской Федерации, утверждённой Указом Президента Российской Федерации от 31 декабря 2015 года № 683, при этом, администрация МО Илькульганский сельсовет не выражала какого-либо запрета на использование спорных земель КФХ «Нива», не уведомило о своем намерении выделить на спорных землях земельные участки в счет муниципальных земельных долей, не предъявляло к истцу подобных требований, в том числе в судебном порядке об освобождении земель. Заявитель обращает внимание на то, что на момент обработки земельного участка в 2019 году КФХ «Нива» не было известно о том, что Администрации Илькульганский сельсовет принадлежат земельные доли в праве собственности на исходный земельный участок 56:34:0000000:17.

Собственники исходного земельного участка 56:34:0000000:17, а также Администрация Илькульганский сельсовет никаких требований в адрес КФХ «Нива» не предъявляли. Спорные земли являлись невостребованными, не обрабатывались более 15 лет. КФХ «Нива» открыто использовало спорные земли, отражало их в ежегодных статистических отчетностях, в том числе за 2019 год.

Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции проигнорировал и не дал надлежащей правовой оценки доводам истца о недобросовестности поведения самой Администрации Илькульганский сельсовет и незаконности ее бездействия.

От Администрации Илькульганский сельсовет и общества «Житница» поступили отзывы на кассационную жалобу, в которых они считают обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным, просят в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Как следует из искового заявления, земельные участки истца расположены недалеко от земельного участка с кадастровым номером 56:34:0000000:17 (единое землепользование) - так называемой паевой землей, который никем не обрабатывался с 2004 года.

Истец указывает на то, что в начале весны 2019 года Администрация МО Шарлыкский район Оренбургской области предложила истцу начать использование невостребованных долей - часть земельного участка 56:34:0000000:17 (единое землепользование), а именно восточную часть того же поля IV1/283/194 и поле III1/125, согласно картограммы земель сельскохозяйственного назначении сельсовета.

Поскольку указанные невостребованные доли находились недалеко от земельных участков истца и с 2004 года ими никто не интересовался и не обрабатывал, то истец согласился на предложение администрации и с начала лета 2019 года начал использовать восточную часть поля IV1/283/194 и поле III1/125 для сельскохозяйственного производства.

Исходя из того, что земли представляли собой "целину" - то есть необрабатываемые сельскохозяйственные угодья на протяжении длительного периода времени, заросшие сорной растительностью, истцу пришлось прилагать значительные усилия и финансовые затраты по первичной обработке и распашке земель, на удобрение земель и повышение плодородия почвы.

Летом 2019 года КФХ "Нива" начало использовать часть земельного участка с кадастровым номером 56:34:0000000:17 (единое землепользование) поле IV1/283/194 и поле III1/125 (согласно Картограммы СПК "Илькульганский", СПК "Димитрова" Шарлыкского района) для сельскохозяйственного производства.

КФХ "Нива" 15.07.2019 подало в Администрацию Илькульганского сельсовета заявление о разрешении обработки полей с намерением последующей аренды.

Администрация в качестве органа местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок с кадастровым номером 56:34:0000000:17, не возражала относительно использования КФХ "Нива" его части. Истец использовал указанные земли до весны 2021 года.

КФХ "Нива" предприняло попытки заключения соглашения с собственниками земельного участка с кадастровым номером 56:34:0000000:17 (единое землепользование).

Из всех собственников земельного участка 56:34:0000000:17 (единое землепользование) на территории Муниципального образования Илькульганский сельсовет Шарлыкского района проживает лишь ФИО2. Местожительство других собственников истцу не известно и установить не удалось.

ФИО2 дала согласие КФХ "Нива" на использование восточной части поля IV1/283/194 и поле III1/125 земельного участка 56:34:0000000:17 (единое землепользование).

За использование части земельного участка КФХ "Нива" уплатило ФИО2 денежные средства в размере 3 000 руб., что подтверждается распиской ФИО2 от 11.11.2021.

С учетом изложенного истец настаивает, что добросовестно предпринял зависящие от него меры по легализации использования земельного участка, поставило в известность заинтересованные стороны и получило согласие от одного из собственника, местонахождение которого удалось установить.

Из выпуска общественной политической газеты "На новые рубежи" от 15.04.2021 № 14 (12332) истец узнал, что Администрация Илькульганский сельсовет объявила торги на право заключения договора аренды большого количества земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 56:34:0309011:4 (лот N 1); 56:34:0310011:11 (лот N 2); 56:34:0000000:2960 (лот N 3); 56:34:0000000:2961 (лот N 4); 56:34:0311010:3 (лот N 5); 56:34:0311016:4 (лот N 6); 56:34:0311016:5 (лот N 7); 56:34:0311015:6 (лот N 8); 56:34:0311014:3 (лот N 9); 56:34:0311011:6 (лот N 10); 56:34:0311011:5 (лот N 11).

Обратившись к Администрации, истец узнал, что земельные участки с кадастровыми номерами 56:34:0311011:6 (лот N 10) и 56:34:0311011:5 (лот N 11) оказались выделенными в счет невостребованных земельных долей и являлись участками, которые с лета 2019 года использовались КФХ "Нива" для сельскохозяйственного производства.

Торги были объявлены на основании Постановления Администрации Илькульганский сельсовет от 09.04.2021 № 12-п "О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования Илькульганский сельсовет Шарлыкского района Оренбургской области".

Торги проведены 27.05.2021. Победителем торгов по лотам N 10 и N 11 объявлено общество "Житница".

По результатам торгов между Администрацией и обществом "Житница" 09.06.2021 заключены договоры аренды земельных участков 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5.

Записи о государственной регистрации права аренды ответчика на земельные участки внесены в ЕГРН:

- в отношении земельного участка 56:34:0311011:6 за N 56:34:0311011:656/145/2021-2 от 08.07.2021;

- в отношении земельного участка 56:34:0311011:5 за N 56:34:0311011:556/145/2021-2 от 07.07.2021.

Истец полагает, что был объективно лишен возможности обратиться в установленный шестимесячный срок с заявлением о заключении договоров аренды земельных участков 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5 без торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) в связи с тем, что истец не знал о выделе земельных участков в счет земельных долей, регистрации права муниципальной собственности на них и не был извещен в установленном законодательством порядке о такой возможности.

Истец 01.09.2021 обратился с заявлением в Администрацию о предоставлении земельных участков 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5 в аренду без торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона 101-ФЗ.

Истец указывает в иске, что поданное 01.09.2021 заявление отвечает требованиям статей 39.17, 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пп. 34 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утв. Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 № П/0321.

Администрацией заявление оставлено без ответа.

Полагая, что торги проведены с нарушением требований действующего законодательства к порядку и основанию их проведения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции указал на факты добросовестного, правомерного и длительного использования земельного участка истцом, и нарушение Администрацией Илькульганского сельсовета льготного порядка предоставления земельных участков, установленного Законом № 101-ФЗ. Указав, как на существенное нарушение прав заинтересованных лиц муниципальным органом - несоблюдение обязанности опубликовать в СМИ сообщение о возможности приобретения земельного участка в льготном порядке, суд первой инстанции признал недействительными торги.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Правила, предусмотренные статьей 449 ГК РФ, применяются также к торгам, проводимым в целях заключения договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг или приобретение имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений (пункт 6 статьи 447 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) указано, что при применении положений пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ учитывается фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2017 по делу № 308-КГ177961, условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Таким образом, в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Разрешение спора, возникшего на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель, связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией всех условий для реализации права на льготное предоставление в аренду земельного участка, установленных указанной нормой.

Как разъяснено в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, использование земли должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

Из материалов дела следует, что КФХ "Нива" является сельскохозяйственной организацией и осуществляет сельскохозяйственное производство на территории Илькульганского сельсовета Шарлыкского района.

Истцу принадлежат земельные участки для сельскохозяйственного производства: на праве собственности с кадастровым номером 56:34:0000000:2925; на праве аренды с кадастровым номером 56:34:0000000:2040.

Согласно картограмме земель Илькульганского сельсовета, вышеуказанные земельные участки расположены в юго-восточной части земель сельского совета на поле IV1/283/194.

Земельные участки истца расположены недалеко от земельного участка с кадастровым номером 56:34:0000000:17 (единое землепользование) - так называемой паевой землей, который никем не обрабатывался с 2004 года.

Как указал истец в исковом заявлении, КФХ «Нива» согласилось на предложение Администрации МО Шарлыкский район Оренбургской области и летом 2019 года начало использовать часть земельного участка с кадастровым номером 56:34:0000000:17 (единое землепользование) поле IV1/283/194 и поле III1/125 (согласно Картограммы СПК "Илькульганский", СПК "Димитрова" Шарлыкского района) для сельскохозяйственного производства.

КФХ "Нива" 15.07.2019 подало в Администрацию сельсовета заявление о разрешении обработки полей с намерением последующей аренды.

Из всех собственников земельного участка 56:34:0000000:17 (единое землепользование) на территории МО Илькульганский сельсовет Шарлыкского района истец установил местожительство ФИО2, которая дала согласие КФХ "Нива" на использование восточной части поля IV1/283/194 и поле III1/125 земельного участка 56:34:0000000:17. Местожительство других собственников истцу не известно и установить не удалось.

Согласно сложившейся судебной практике при рассмотрении аналогичных споров ("Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства", утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, Определение Верховного Суда РФ от 01.04.2022 N 310-ЭС21-6316 по делу N А62-1813/2020, Определение Верховного Суда РФ от 28.01.2020 N 310-ЭС19-26165 по делу N А08-2898/2018) одним из оценочных критериев является длительность использования земельного участка. При этом факт использования земельного участка в целях применения льготного порядка предоставления подлежит оценке только за период до регистрации права муниципальной собственности (пункт 9 названного Обзора).

Установив, что право муниципальной собственности на земельные участки возникло и было зарегистрировано 30.10.2019, фактически КФХ "Нива" вступило во владение земельным участком в июле 2019 года и использовало земельные участки 3 месяца и 15 дней, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данное использование нельзя признать длительным и добросовестным.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 вышеуказанного Обзора, наличие условий для предоставления земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, на которые признано право муниципальной собственности, сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами.

Указанный субъект должен доказать факт использования земельного участка, на передачу в собственность которого он претендует, в соответствии с процессуальными правилами доказывания.

В числе таких доказательств использования земельного участка могут рассматриваться как договоры о предоставлении в пользование участка, находящегося в общей долевой собственности, так и любые относимые, допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие фактическое использование земельного участка в сельскохозяйственных целях, в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали участок без оформления правоотношений.

При этом использование земли должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, указано, что при применении положений пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101 учитывается фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка.

Закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности. Поэтому при возникновении судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке указанной нормы данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 АПК РФ. К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

В целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом указанный порядок предоставления земли в порядке приведенной нормы права не должен позволять приобрести земельный участок недобросовестным лицом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2017 N 308-КГ17-7961, условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101 порядке являются:

особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство);

использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей;

обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок);

использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены:

договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством;

в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

С учетом вышеизложенных норм, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что каких-либо достоверных и убедительных доказательств законности, добросовестности и возмездности пользования спорными земельными участками до регистрации права собственности муниципального образования на земельные участки с кадастровыми номерами 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5 КФХ "Нива" представлено не было.

КФХ "Нива" не представило доказательства наличия законных оснований для начала использования спорных земель, документально не подтвердило, что уже начиная с лета 2019 года приступило к их использованию.

Как указал истец в исковом заявлении, ему было известно известно о том, что собственниками земельного участка 56:34:0000000:17 являлись 9 физических лиц и муниципальное образование Илькульганский сельсовет. Истец на территории с. Илькульган смог найти и подписать согласие только у ФИО2

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение общей долевой собственностью осуществляется на основании волеизъявления всех собственников (статья 246).

В соответствии со статьей 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Поскольку количество собственников оспариваемого земельного участка превышает количество, установленное нормой Федерального закона, распоряжение оспариваемым земельным участком (в данном случае передача в аренду или иное пользование) должны были осуществлять участники долевой собственности на общем собрании.

Порядок созыва и проведения такого собрания участников долевой собственности детально регламентирован статьей 14.1Закона № 101-ФЗ.

Таким образом, законом возложена обязанность на орган местного самоуправления обеспечить проведение собрания собственников земельного участка по вопросу пользования земельным участком.

Следовательно, действуя разумно и добросовестно, КФХ "Нива" должно было посредством обращения в Илькульганский сельсовет инициировать проведение общего собрания дольщиков, однако этого не сделало.

Вместе с тем истец подал в сельсовет заявление о разрешении на использование участков, заведомо зная, что земельные участки последнему не принадлежат, и не дождавшись ответа, начал их обработку.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно признал поведение истца недобросовестным, поскольку имелась легитимная возможность получения прав пользования на земельные участки, которой КФХ "Нива" не воспользовалось и не привело причин невозможности соблюдения установленной законом процедуры.

Представленные КФХ "Нива" доказательства фактического использования земельных участков судом апелляционной инстанции оценены критически, поскольку из содержания договоров, накладных, платежных поручений на поставку дизельного топлива, кредитного договора и прочих документов не возможно с достоверностью установить, в отношении каких конкретно полей или земельных участков составлены данные документы, при том что, как следует из материалов дела, КФХ "Нива" в спорный период в аренды имело и иные земельные участки.

Кроме того, ссылаясь на добросовестность использования земельных участков за период до проведения торгов, истец не представил в материалы дела доказательств оплаты за пользование земельными участками. В материалы дела представлена лишь расписка ФИО2 о получении 3000 руб. 11.11.2021, доказательств оплаты в адрес Администрации истец не представил.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности обществом «Нива» законности, добросовестности и возмездности пользования спорными земельными участками до регистрации права собственности муниципального образования на земельные участки с кадастровыми номерами 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5, в связи с чем правомерно отказал в признании наличия за обществом «Нива» преимущественного права на предоставление указанных земельных участков в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101.

Суд округа также обращает внимание на то, что истец, действуя с должной степенью осмотрительности и заинтересованности в получении земельного участка на основании положений пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, имел возможность после ознакомления 15.04.2021 с публикацией в газете "На новые рубежи" о проведении аукциона в отношении спорных земельных участков, в разумный срок до проведения аукциона реализовать свое право - обратиться в муниципальное образование с заявлением о предоставлении земельных участков в льготном порядке и необходимости в связи с этим снятия участков с торгов; обратиться в антимонопольную службу или судебные органы с соответствующими заявлениями.

Однако обращение истца в Администрацию с заявлением о предоставлении земельных участков в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона №101 состоялось лишь 01.09.2021, то есть уже после проведения спорных торгов и заключения договоров аренды с победителем аукциона по лотам №№ 10, 11 обществом "Житница". Доказательств обращения истца в Администрацию с таким заявлением в разумный срок после публикации объявления о проведении торгов в печатном издании 15.04.2021 и до проведения торгов не представлено (статья 65 АПК РФ).

Более того, согласно протоколу о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков от 27.05.2021 истец принял участие в аукционе в качестве зарегистрированного участника по спорным лотам № 10 и № 11.

Последующее оспаривание истцом проигранных торгов, по основаниям, которые имели место и были известны истцу до их проведения, в данной ситуации не может быть признано обоснованным.

Установив отсутствие у КФХ «Нива» права на приобретение спорных земельных участков в льготном порядке, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований в части признания недействительными торгов по земельным участкам с кадастровыми номерами 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5, в части признания недействительными договоров N 6, 7 от 09.06.2021, исключения из ЕГРН сведения о правах аренды общества "Житница" на земельные участки 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5.

Ввиду того, что истцом не доказано наличие совокупности условий, необходимых для признания за истцом права на приобретение земельных участков в льготном порядке, судом апелляционной инстанции правомерно отказано в признании недействительным постановления Администрации от 09.04.2021 \№ 12-п, поскольку отсутствует предусмотренная законодательством совокупность оснований для признания ненормативного акта недействительным (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200, части 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из правовой позиции, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 29.05.2019 № 1307-О, от 25.09.2014 № 2109-О, от 28.01.2016 № 140-О, от 07.07.2016 № 1421-О, требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой предъявляется, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Данный способ защиты обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права отсутствующим.

Таким образом, с учетом сохранения действия договоров № 6, 7 от 09.06.2021 суд апелляционной инстанции правомерно не усмотрел оснований для обязания Администрации заключить с КФХ "Нива" договор аренды без торгов земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 56:34:0311011:6 и 56:34:0311011:5 сроком на 15 лет.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 по делу № А47-11572/2021 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Нива" – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи Е.И. Гуляева

Н.Г. Беляева