Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>; далее - ГЖИ по Оренбургской области, жилищной инспекция, контролирующий орган, заявитель) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 по делу № А47-12332/2017 Арбитражного суда Оренбургской области.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш Дом» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>; далее - ООО УК «Наш Дом», общество УК «Наш Дом», управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к ГЖИ по Оренбургской области о признании незаконным и отмене предписания от 22.08.2017 № ПР-2335.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченыгородской Совет депутатов муниципального образования город Бузулук Оренбургской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

Решением суда от 12.03.2018 (судья Федорова С.Г.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 (судьи Скобелкин А.П., Бояршинова Е.В., Кузнецов Ю.А.) решение суда изменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Заявленные требования ООО УК «Наш Дом» удовлетворить частично. Признать недействительным предписание жилищной инспекции в части указания «с 01.08.2017 прекратить начисление дополнительной платы за влажную уборку подъездов 100 руб. с квартиры в месяц; произвести перерасчет и вернуть денежные средства собственниками помещений в многоквартирном доме № 35 по ул. Дорожной г. Бузулука по оплате дополнительной услуги (влажная уборка подъездов), начисленные в размере 100 руб. с квартиры в месяц в период с 01.04.2015 по 01.08.2017».

В кассационной жалобе управляющая компания просит постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, доказательствам, представленным в материалы дела.

Ссылаясь на пункт 3.2.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее - Правила № 170), заявитель кассационной жалобы полагает, что услуги по санитарному содержанию многоквартирного дома должны быть включены в плату за содержание жилого помещения. Указывает, что положениями Правил № 170 утверждена минимальная периодичность данных работ, которые должны производится управляющей организацией при заключении договора управления (в том числе, в случае, если данные работы не указаны в перечне работ и услуг, утвержденном собственниками помещений в многоквартирном доме). При необходимости управляющая организация вправе предложить на утверждение собственникам помещений работы с иной периодичностью проведения, но стоимость данных работ должна быть включена в размер платы, утвержденной собственниками, исходя из минимального перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Полагает, что собственникам жилых помещений также предоставлено право определять размер платы за содержание жилого помещения, а не устанавливать новые правила по включению или исключению услуг из числа обязательных услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных уполномоченным органом.

Контролирующий орган в кассационной жалобе приводит довод о том, что для целей оплаты жилого помещения собственниками помещений, плата за содержание жилого помещения определяется организацией для каждого собственника расчетным путем, исходя из ставки оплаты содержания жилого помещения, руб./кв.м. и общей площади конкретного помещения.

Как следует из материалов дела, инспекцией проведена внеплановая документарная проверка на предмет соблюдения ООО Управляющая компания «Наш Дом» лицензионных требований, установленных подпунктом «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 (далее - Положение № 1110), а также исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), о чем составлен акт от 22.08.2017 № А2335.

Установив, что на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме № 35 по ул. Дорожной г. Бузулука собственниками не рассматривался перечень работ и услуг, размер их финансирования, а также размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества на 2017 год, жилищная инспекций пришла к выводу о нарушении управляющей компанией порядка утверждения размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, полагая, что должен применяться размер платы, ранее утвержденный на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД), проведенном 04.02.2015, а именно, 21,49 руб. В ходе проверки установлено также, что на общем собрании собственников помещений от 04.02.2015 утвержден перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. В данном перечне отсутствуют работы по содержанию помещений входящих в состав общего имущества, предусмотренные п. 23 Минимального перечня. Влажная уборка подъездов предусмотрена в качестве дополнительной услуги с периодичностью 1 раз в неделю (мытье полов), 1 раз в год уборка панелей, 2 раза в год мытье окон, что противоречит действующему законодательству.

По результатам проверки в целях устранения нарушений обществу УК «Наш Дом» выдано предписание от 22.08.2017 № ПР2335, в котором указано, что лицензиатом - ООО Управляющая компания «Наш Дом» не соблюдаются лицензионные требования, установленные подпунктом «а», «б» пункта 3 Положение № 1110; в рамках договора управления многоквартирным домом № 35 по ул. Дорожной г. Бузулука с 01.05.2017 года применяется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме об утверждении объема, перечня работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирном доме, соразмерного ему размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; нарушен порядок взимания платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (начисление дополнительной платы за влажную уборку подъездов 100 руб. с квартиры в месяц). Предписано также произвести перерасчет собственникам помещений в указанном доме начисленной платы за содержание и ремонт жилого помещения за период с 01.05.2017 года по настоящее время, исходя из размера платы, ранее утвержденного 04.02.2015 на общем собрании собственников помещений в многоквартирного дома, а именно 21 руб. 49 коп.; устранить нарушения действующего законодательства в части применения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, не утвержденном собственниками помещений в многоквартирном доме; с 01.08.2017 прекратить начисление дополнительной платы за влажную уборку подъездов 100 руб. с квартиры в месяц; произвести перерасчет и вернуть денежные средства собственникам помещений в многоквартирном доме № 35 по ул. Дорожной г. Бузулука по оплате дополнительной услуги (влажная уборка подъездов), начисленные в сумме 100 руб. с квартиры в месяц в период с 01.04.2015 по 01.08.2017 гг.

Полагая, что указанное предписание не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы, управляющая компания обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое предписание выдано жилищной инспекцией с соблюдением законодательства Российской Федерации, не нарушает прав и законных интересов заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности.

Изменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя заявленные требования о несоответствии нормам жилищного законодательства оспариваемого предписания, содержащего указание прекратить управляющей компанией производить с 01.08.2017 года начисление дополнительной платы за влажную уборку подъездов 100 руб. с квартиры в месяц, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, решений органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие ненормативного акта, решения закону или иному правовому акту, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Рассматривая спор, суды правомерно посчитали, что оспариваемое предписание вынесено уполномоченным органом, в пределах его компетенции.

На основании пункта 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Согласно статьям 161, 162 ЖК РФ под договором управления многоквартирном доме понимается соглашение между собственниками помещений в многоквартирном доме (заказчики) и управляющей организацией (исполнитель), в силу которого исполнитель обязуется обеспечить содержание общего имущества многоквартирном доме и предоставление коммунальных услуг заказчикам, а заказчики - оплатить соответствующие работы (услуги) исполнителя. Обеспечение содержания общего имущества, равно как и организация предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме, предполагает осуществление управляющей организацией комплекса работ и услуг, в том числе организационного и информационного характера, перечень которых определяется на основании нормативных актов и по соглашению сторон договора управления многоквартирном доме и обусловлен рядом объективных и субъективных факторов.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управления многоквартирном доме является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

С учетом изложенного апелляционным судом верно отмечено, что особенностью договора управления многоквартирном доме является зависимость его предмета и иных условий (в частности, условия о цене) от характеристик конкретного многоквартирного дома (уровня его благоустроенности, состава общего имущества, года и типа постройки и так далее), изменяющихся потребностей в содержании и ремонте отдельных элементов различных составляющих общего имущества многоквартирном доме, наличия непосредственных договорных связей собственников помещений в многоквартирном доме с ресурсоснабжающими организациями, общих ожиданий и представлений собственников жилых помещений об уровне комфорта, благоустроенности, безопасности, которые должны обеспечиваться управляющей организацией в многоквартирном доме и прилегающей к нему территории и тому подобное. Достижение цели договора управления многоквартирным домом, а именно, поддержание общего имущества собственников помещений в надлежащем состоянии в значительной степени зависит от учета указанных обстоятельств при согласовании сторонами договора управления многоквартирным домом условия о его цене.

Согласно статье 156 ЖК РФ, пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

На основании Федерального закона от 26.12.2005 № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации» размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме не ограничивается предельными индексами. Это связано с тем, что решения об установлении такой платы принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья или кооператива. Такая плата не является регулируемой. Исключение составляют случаи, указанные в пунктах 34 и 36 Правил № 491.

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Пунктом 31 Правил № 491 предусмотрено также, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

На основании части 1.2 статьи 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Наличие утвержденного минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, не лишает стороны договора управления многоквартирным домом права предусмотреть иной перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, определить работы (услуги), выполняемые за отдельную плату, условия их оказания и выполнения, а также установить размер платы за такие работы (услуги). Однако перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений, не может быть меньше минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее - Правила № 290).

Согласно пунктам 2 и 5 Правил № 290 периодичность оказания и выполнения услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяется и отражается в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом и с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации (а не законодательством субъекта Российской Федерации). По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.2.7 Правил № 170 периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, определяется в установленном законом порядке. При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем, сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и так далее следует производить не реже, чем через пять дней, а стен не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц.

В силу подпункта «б» пункта 3 Положения № 1110 нарушением лицензионных требований является неисполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ, в соответствии с которой по данному договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственники помещений и так далее) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 1 статьи 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны предусматриваться, в том числе, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Из пункта 5.4 договора управления многоквартирном доме от 31.03.2015 заключенного между собственниками помещений в многоквартирном доме № 35 по ул. Дорожной г. Бузулука и управляющей компанией следует, что размер платы утверждается на каждый последующий календарный год собственниками помещений на общем собрании, исходя из перечня работ и услуг, утвержденного на общем собрании.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что по итогам проведенного собственниками помещений общего собрания принято решение об установлении дополнительной услуги - более частая периодичность оказания услуги - влажная уборка подъездов, с периодичностью уборки: 1 раз в неделю мытье полов, 1 раз в год влажная уборка панелей, 2 раза в год мытье окон; определен размер платы за влажную уборку подъездов 100 руб. с квартиры в месяц.

Правильно применив указанные выше нормы права, с учетом установленного апелляционный суд обоснованно посчитал, что отсутствие в перечне услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренном в приложении к протоколу № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу № 35 по ул. Дорожная от 04.02.2015, услуги по влажной уборке помещений не исключает обязанности управляющей компании выполнять данную услугу, с той периодичностью, которая установлена в Правилах № 170, в качестве составляющей части содержания общего имущества многоквартирного дома.

С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно признал неправомерным вывод суда первой инстанции о том, что оплата управляющей компании за указанную услугу должна осуществляться в составе платы за содержание и текущий ремонт основан на ошибочном толковании норм права, не соответствует материалам дела.

В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен быть узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Апелляционным судом установлено, что решение общего собрания собственников помещений от 04.02.2015 об утверждении суммы за влажную уборку подъездов в размере 100 руб. с квартиры в месяц, являющейся дополнительной услугой, в судебном порядке не оспорено.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возложение на управляющую компанию обязанности изменить ранее заключенный договор является понуждением к заключению договора на иных условиях, что противоречит статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом исключение ООО УК «Наш Дом» в одностороннем порядке согласованного условия договора, касающегося платы за дополнительную услугу - влажную уборку помещений, будет являться нарушением статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающей одностороннего изменения условий договора.

С учетом изложенного, апелляционный суд правомерно посчитал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что оплата управляющей компанией за указанную услугу должна осуществляться в составе платы за содержание и текущий ремонт жилья, противоречащим нормам действующего законодательства, доказательствам, представленным в материалы дела, связи с чем у суда апелляционной инстанции имелись основания для отмены решения суда и удовлетворения заявленных требований в обжалуемой части.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании положений законодательства, регулирующих спорные правоотношения, а потому не опровергают правильность выводов суда апелляционной инстанции. Отклоняя каждый из доводов жилищной инспекции в отдельности, апелляционный суд установил все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения данного дела с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами права, дав им надлежащую правовую оценку. При этом иное толкование, иная оценка доказательств рассматриваемого дела не свидетельствует о нарушении судом апелляционной инстанцией норм права, а направлены на переоценку положенных в их основу доказательств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 по делу № А47-12332/2017 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.П. Ященок

Судьи В.А. Лукьянов

Е.О. Черкезов