Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Магазин «Наглядные учебные пособия» (далее – общество «Магазин «Наглядные учебные пособия») на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2014 по делу № А47-12612/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество «Магазин «Наглядные учебные пособия» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Оренбурга (далее – Администрация), Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет), в котором просило признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества в 13 570 000 руб. (без налога на добавленную стоимость), определенную в отчете № 092-09-01999 об оценке нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, составленном оценщиком Торгово-промышленной палатой Оренбургской области ФИО1; определить достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, обязательную для Администрации и Комитета при совершении сделки – договора купли-продажи вышеуказанного помещения с истцом; обязать Комитет в течение 10 (десяти) календарных дней со дня вступления судебного акта в законную силу внести в договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> цену договора, определенную в ходе судебного разбирательства (требования изложены с учетом изменения истцом их предмета и состава ответчиков, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Торгово-промышленная палата Оренбургской области (далее - Торгово-промышленная палата).

Решением суда от 19.11.2014 (судья Бочарова О.В.) исковые требования к Комитету удовлетворены. Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 19.09.2013 № 092-09-01999 об оценке нежилого помещения № 2, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, выполненным Торгово-промышленной палатой Оренбургской области. Определил достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения № 2, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в размере 11 751 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС). Обязал Комитет заключить с обществом «Магазин «Наглядные учебные пособия» договор купли-продажи арендованного нежилого помещения № 2, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по цене приобретения имущества в размере 11 751 000 руб. без учета НДС. В удовлетворении исковых требований к Администрации.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Магазин «Наглядные учебные пособия» просит указанные судебные акты отменить в части определенной судом рыночной стоимости выкупаемого объекта в размере 11 751 000 руб., ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы ссылается на отсутствие оценки судами противоречий в цене спорного объекта в представленных в материалы дела отчетах общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» от 16.12.2013 № 11-12-138, Торгово-промышленной палаты, экспертном заключении. По мнению общества «Магазин «Наглядные учебные пособия», при проведении судебной экспертизы стоимости в Заключении эксперта от 04.07.2014 № 131 и в Заключении от 15.10.2014 № 147 использованы не соответствующие объекту выкупа аналоговые помещения (объекты), что привело к завышению стоимости объекта при использовании сравнительного и доходного подхода в целях определения рыночной стоимости нежилого помещения. Истец считает, что судами не учтено расположение объектов аналогов, их техническое состояние, год постройки, транспортная доступность спорного объекта, что является существенными обстоятельствами для дела. По мнению заявителя жалобы, экспертом использованы аналоги, возведенные значительно позднее спорного объекта, без корректировка на год постройки, на техническое состояние и износ объекта; неправильно согласованы результаты оценки, полученные при использовании сравнительного и доходного подходов, с присвоением последнему более низкого балла; выводы эксперта противоречивы: разница стоимости имущества при ее определении доходным и сравнительным методом составила 42 %, в то время как сам эксперт указывает, что если разница между полученными расчетными величинами составила 30%, то это свидетельствует о том, что при расчетах одним из подходов допущена ошибка или расчет не корректен; эксперт необоснованно отказался от применения затратного подхода, не применил корректировки на техническое состояние здания и износ при применении, что привело к искусственному завышению цены выкупаемого помещения.

Как полагает заявитель, недостоверные выводы эксперта, а также то, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, подтверждаются отчетом общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» и общества с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская оценочная компания», в которых при использовании тех же методов оценки стоимость выкупаемого имущества оказалась значительно ниже, с выводами апелляционного суда об отсутствии подтверждающих указанные обстоятельства, не согласен. Кроме того, по утверждению заявителя, судом апелляционной инстанции неполно отражено ходатайство ответчика о назначении дополнительной экспертизы, а также мотивы отказа в его удовлетворении судом первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Торгово-промышленная палата с оспариваемыми судебными актами не согласен, полагает, в удовлетворении заявленных требований следовало отказать.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что общество «Магазин «Наглядные учебные пособия» 01.08.2013 направило в Комитет заявление о реализации обществом преимущественного права арендатора на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Постановлением Администрации от 25.10.2013 № 2841-п принято решение о реализации обществом преимущественного права арендатора общества «Магазин «Наглядные учебные пособия» – субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Названным постановлением утверждены условия приватизации арендуемого обществом объекта недвижимости по цене 13 570 000 руб., определенной отчетом об оценке рыночной стоимости Торгово-промышленной палаты Оренбургской области от 19.09.2013 № 092-09-01999.

Обществу «Магазин «Наглядные учебные пособия» сообщено о согласии органа местного самоуправления на реализацию преимущественного права на приватизацию имущества и направлен проект договора купли-продажи подписанный со стороны Комитета.

Из переписки сторон - письма общества «Магазин «Наглядные учебные пособия» в адрес Комитета от 03.12.2013 № 77, письма Комитета в адрес общества от 04.12.2013 № 1-28/5982 следует, что общество, сообщив о намерении заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, не согласилось с определенной на основании отчета от 19.09.2013 № 092-09-01999 рыночной стоимостью приватизируемого имущества.

Письмом от 05.12.2013 № 79 общество «Магазин «Наглядные учебные пособия» направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи касающихся, в том числе условий п. 2.1 договора о цене приватизируемого имущества.

Размер цены выкупа –10 943 000 руб. был предложен обществом в соответствии с отчетом № 11-Н/2013 выполненном независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Южно-уральская оценочная компания» по заданию истца по состоянию на 01.08.2013.

Письмом от 09.12.2013 № 1-28/6123 Комитет отклонил направленный обществом протокол разногласий со ссылкой на отсутствие права на изменение решения об условиях приватизации, принятого уполномоченным органом.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора в части выкупной цены имущества и мнение истца о недостоверности рыночной оценки, выполненной Торгово-промышленной палатой, явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно квалифицировали заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судами, общество «Магазин «Наглядные учебные пособия» обратилось в Комитет с заявлением о реализации принадлежащего ему преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

Судами установлено, материалами дела подтверждено и Комитетом не оспаривается наличие у общества «Магазин «Наглядные учебные пособия» как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп спорного объекта.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что в рассматриваемом случае, до обращения общества с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, подписанный обществом с разногласиями. Исходя из названного, заявленный иск правомерно заявлен в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке ст. 13 Закона об оценочной деятельности специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора.

В соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении спора вопросов, требующих специальных познаний арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству или с согласия лица, участвующего в деле.

В целях проверки соответствия отчета об оценке от 19.09.2013 № 092-09-01999, составленного Торгово-промышленной палатой, требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также определения рыночной стоимости выкупаемого объекта (при выявлении несоответствия отчета требованиям закона) определением суда первой инстанции от 21.05.2014 было назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» (далее - общество «Авантаж») ФИО2

В представленном суду заключении от 04.07.2014 № 131 эксперт пришел к выводу, что отчет от 19.09.2013 № 092-09-01999 об оценке нежилого помещения общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, составленный Торгово-промышленной палатой Оренбургской области, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Правильность выводов эксперта в названной части и влияние установленных нарушений на результаты оценки апеллянтами не оспаривается. В результате проведенных исследований экспертом было установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения № 2, общей площадью 455,6 кв. м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.08.2013 составляет (с учетом округления) 11 751 000 руб. без учета НДС.

Поскольку эксперт, отвечая на третий вопрос, не указала мотивы отказа от применения при расчете рыночной стоимости объекта оценки затратного подхода, как того требует п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, определением суда первой инстанции от 02.09.2014 назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту общества «Авантаж» ФИО2

Согласно заключению эксперта от 15.10.2014 № 147 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 455,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.08.2013 без НДС, с учетом всех технических характеристик данного объекта и требований к проведению оценки, предусмотренных Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки № 1, № 2 и № 3, составила 11 751 000 руб.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалы дела доказательства, в том числе указанные заключения судебной экспертизы от 04.07.2014 № 131 и от 15.10.2014 № 147, суды, установив отсутствие в них нарушений требований Федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности, обоснованно приняли их в качестве надлежащих доказательств рыночной стоимости подлежащего выкупу нежилого помещения.

С учетом указанных норм права, а также установленных обстоятельств дела суды пришли к обоснованному выводу о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 19.09.2013 Торгово-промышленной палаты Оренбургской области, правомерно определили на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы достоверную величину рыночной стоимости выкупаемого истцом нежилого помещения в размере 11 751 000 руб. и возложили на Комитет обязанность заключить с обществом договор купли-продажи по указанной цене.

Доводы общества «Магазин «Наглядные учебные пособия», изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Заявитель жалобы фактически выражает несогласие с произведенной судами оценкой поименованных в жалобе доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства и установить иные фактические обстоятельства. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возражения истца относительно результатов судебной экспертизы детально рассмотрены судами, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для непринятия которой у суда кассационной инстанции не имеется.

Ссылка общества «Магазин «Наглядные учебные пособия» на неправомерность отказа судом апелляционной инстанции в удовлетворении его ходатайства о проведении дополнительной экспертизы с заменой аналогов, используемых в сравнительном и доходном подходах, и с использованием затратного подхода, является необоснованной, поскольку проведение дополнительной экспертизы возможно при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, она направлена на достижение иных целей, чем те которые преследовало общество при заявлении ходатайства.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.11.2014 по делу № А47-12612/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Магазин «Наглядные учебные пособия» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи З.Г. Семенова

Т.В. Сулейменова