Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Администрации города Оренбурга (далее – Администрация), индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича (далее – предприниматель Мюллер А.А.) и индивидуального предпринимателя Фадеева Вячеслава Вениаминовича (далее – предприниматель Фадеев В.В.) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.06.2017 по делу № А47-13859/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: предпринимателя Мюллера А.А. – Мюллер А.В. (доверенность от 02.12.2015); предпринимателя Фадеева В.В. – Калачев В.В. (доверенность от 22.08.2017).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к предпринимателю Мюллеру А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 626 284 руб. 71 коп. за период с 01.01.2013 по 31.11.2014, 132 477 руб. 97 коп. пени, начисленные за период с 10.01.2013 по 10.11.2014, а также к предпринимателю Фадееву В.В. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 007 853 руб. 34 коп. за период с 01.01.2013 по 30.11.2014, 134 758 руб. 06 коп. пени, начисленные за период с 10.01.2013 по 10.11.2014 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предприниматель Мюллер А.А. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Администрации о взыскании суммы неосновательного обогащения за период 01.01.2013 по 30.11.2014 в размере 1 209 599 руб. 97 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь предприниматель Фадеев В.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Администрации о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 065 888 руб. 05 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее – Департамент) и Финансовое управление администрации города Оренбурга.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.06.2017 (судья Кофанова Н.А.) в удовлетворении исковых требований Администрации отказано в полном объеме. Требования по встречному иску предпринимателя Мюллера А.А. удовлетворены частично, с Администрации в пользу предпринимателя Мюллера А.А. взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 1 266 149 руб. 34 коп. Требования по встречному иску предпринимателя Фадеева В.В. также удовлетворены частично, с Администрации в пользу предпринимателя Фадеева В.В. взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 2 029 871 руб. 56 коп. В остальной части требований по встречным искам судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения встречных исков, в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателей Мюллера А.А. и Фадеева В.В. отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Мюллер А.А. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

По мнению заявителя, судом апелляционной инстанции сделан неправильный вывод об использовании земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765 для целей размещения автостоянки и применения для расчета арендной платы за данный земельный участок ставки 3,75%. Как полагает податель жалобы, суд апелляционной инстанции вышел за пределы рассмотрения апелляционной жалобы, пересмотрев не обжалуемый сторонами вывод суда первой инстанции о применении при расчете арендной платы ставки 1,5%, а применив при расчете другую ставку 3,75% и увеличив размер арендной платы на индекс инфляции (5%).

Кассатор со ссылкой на судебную практику по делам № А47-8111/2015 и № А47-1917/2015 считает указанные выводы суда апелляционной инстанции необоснованными, поскольку указанный земельный участок фактически предназначен для использования с целью обеспечения проезда к объектам недвижимости предпринимателей, а, учитывая, что в спорный период отсутствовал нормативно-правовой акт, устанавливающий ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в пользовании ответчиков, подлежит применению установленная постановлением Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 № 456-п «Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (далее – постановление Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 № 456-п) ставка арендной платы 1,5%. Заявитель также указывает на неправомерность вывода суда апелляционной инстанции об увеличении арендной платы на уровень инфляции, поскольку указанный вывод противоречит п. 7 постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (далее – постановление № 530-п). По мнению кассатора, поскольку арендаторы добросовестно заблуждались относительно применимых ставок арендной платы, имеет место неосновательное обогащение в виде переплаты на стороне Администрации. Полагает, что норма ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации применена судом необоснованно.

Администрация в поданной ей кассационной жалобе просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить в части применения положений постановления Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 № 456-п и, соответственно, применения в расчете ставки арендной платы 1,5 % и вынести в указанной части новый судебный акт. По мнению заявителя, применяя ставку арендной платы в размере 1,5 % в качестве минимально возможной, судами нарушен принцип необоснованных предпочтений, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Кассатор полагает, что выводы судов о прекращении действия договора аренды от 19.01.2006 № 6/д-2юр в связи с разделением земельного участка с кадастровый номером 56:44:0103001:765 на три самостоятельных земельных участка, являются ошибочными и противоречат правовому подходу, изложенному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2015 № 307-ЭС15-12847 о том, что положения п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не предполагаю прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Кроме того, указанный земельный участок был снят с кадастрового учета 04.12.2015, то есть в момент регистрации права собственности на один из образованных в результате раздела земельных участков, что нашло отражение при рассмотрении дела № А47-8111/2015. Как указывает податель жалобы, довод суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились фактические отношения по пользованию образованными земельными участками, не соответствует действительности, поскольку земельные участки не ограждены, в связи с чем с момента раздела порядок их использования не изменился.

К судебному заседанию от предпринимателей Мюллера А.А. и Фадеева В.В. поступили отзывы на кассационную жалобу Администрации, в которых предприниматели считает указанную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

В отзыве на кассационную жалобу предпринимателя Мюллера А.А., представленном предпринимателем Фадеевым В.В., предприниматель возражает против ее удовлетворения в части размера арендной ставки в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765.

Предприниматель Мюллер А.А. в материалы дела представил возражения относительно отзыва предпринимателя Фадеева В.В., указав, что при расчете арендной платы подлежит применению ставка 1,5 %, а договор аренды земельного участка от 19.01.2006 № 6/д-2юр прекратил свое существование в связи с разделом указанного земельного участка.

В кассационной жалобе, поданной предпринимателем Фадеевым В.В., заявитель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, считая его незаконным и необоснованным, принять новый судебный акт. По мнению заявителя, вывод суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:765 используется предпринимателями в равных долях, является ошибочным и противоречит соглашению о порядке владения и пользования земельным участком от 07.04.2011. Кроме того, кассатор не согласен с расчетом, произведенным апелляционным судом в отношении поименованного земельного участка. Податель жалобы полагает, что в результате неправильного применения Администрацией действующих на момент взимания арендной платы ставок на стороне Администрации возникло неосновательное обогащение в виде переплаченных предпринимателем арендных платежей, а норма ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации применена судом в отсутствие соответствующих оснований.

Предпринимателем Мюллером А.А. представлены возражения на кассационную жалобу, поданную предпринимателем Фадеевым В.В., в которых предприниматель считает ошибочным довод заявителя о том, что размер землепользования в отношении указанного им земельного участка должен определяться в следующих долях: 2/3 – для предпринимателя Фадеева В.В. и 1/3 – для предпринимателя Миллера А.А. По мнению предпринимателя Мюллера А.А., выводы суда о том, что до момента раздела исходного земельного участка начисление арендной платы производилось в рамках договора аренды, исходя из площади, указанной в дополнительном соглашении от 21.02.2012 к договору аренды от 19.01.2006 № 6/д-2юр, а после раздела исходного земельного участка и прекращения действия договора аренды размер землепользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765 определяется в равных долях, являются правильными.

В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения главы города Оренбурга от 06.05.2005 № 2270-р утверждены границы и сформирован земельный участок площадью 5900 кв.м. для предоставления обществу с ограниченной ответственностью «Омега Моторс» (далее – общество «Омега Моторс») в аренду с последующим разрешением строительства нулевого цикла базы по ремонту и обслуживанию автомобилей иностранного производства, находящийся примерно в 140 м. по направлению на северо-запад от ориентира здание АЗС № 77 по Загородному шоссе в г. Оренбурге.

Распоряжением главы города Оренбурга от 13.04.2006 №1858-р указанному земельному участку присвоен адрес: Загородное шоссе, 9 в г. Оренбурге.

Между Администрацией (арендодатель) и обществом «Омега Моторс» заключен договор аренды земельного участка от 19.01.2006 № 6/д-2юр.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:0067 площадью 5900 кв.м., расположенный примерно в 140 м. по направлению на северо-запад от ориентира здание АЗС № 77 по Загародному шоссе для строительства нулевого цикла базы по ремонту и обслуживанию автомобилей иностранного производства.

Дополнительным соглашением от 27.09.2010 к договору аренды стороны изменили границы земельного участка, на кадастровый учёт 27.09.2007 поставлен земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:107 площадью 11 528 кв.м. (предыдущий номер 56:44:0103001:67).

Дополнительным соглашением от 04.02.2011 к договору аренды сторонами изменен вид разрешённого использование земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 и установлен вид разрешённого использование «земли под промышленными объектами для размещения одноэтажной с дополнительным этажом на отметке +4, 5 м. базы по ремонту и обслуживанию автомобилей иностранного производства с торговым залом и строительства здания «Safari House».

Дополнительным соглашением от 12.10.2011 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 площадью 11 528 кв.м. произведена замена лиц в обязательстве, в соответствии с которой арендодателем выступил Департамент, арендатором – общество с ограниченной ответственностью «Автостайл» (далее – общество «Автостайл»), арендатором 2 – предприниматель Фадеев В.В. как собственник базы по ремонту и обслуживанию автомобилей.

Дополнительным соглашением от 21.02.2012 произведена замена арендатора общества «Автостайл» на предпринимателя Мюллера А.А. как на собственника здания «Safari House», расположенного на указанном земельном участке.

Впоследствии между обществом «Автостайл» и предпринимателем Фадеевым В.В. оформлено соглашение о порядке владения и пользования земельным участком от 07.04.2011, согласно которому стороны соглашения определили, что общество «Автостайл» владеет и пользуется частью земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 в размере площади 3 938 кв.м с учетом зоны действия публичных сервитутов – 721 кв.м с правом прохода и проезда к зданию «Safari House» через часть земельного участка, которым владеет и пользуется предприниматель Фадеев В.В.; предприниматель Фадеев В.В. владеет и пользуется частью земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 в размере площади 7 590 кв.м с учетом зоны действия публичных сервитутов – 1794 кв.м (зона проезда к зданию «Safari House», прохождение инженерных коммуникаций).

Распоряжением Департамента от 11.02.2013 № 539-р земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:107 разделен на три самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 4182 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0103001:766, и поставлен на кадастровый учёт 06.07.2013 (кадастровый паспорт № 56/13- 232218), земельный участок площадью 3343 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0103001:764, поставлен на кадастровый учёт 06.07.2013 (кадастровый паспорт 56/13-232214), земельный участок площадью 4003 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0103001:765, поставлен на кадастровый учёт 06.07.2013 (кадастровый паспорт 56/13- 232229).

Полагая, что за период с 01.01.2013 по 31.11.2014 у ответчиков образовалось задолженность по арендной плате за пользование земельными участками, пени за просрочку платежа за период с 10.01.2013 по 10.11.2014, администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Полагая, что на стороне Администрации образовалось неосновательное обогащение в виде переплаты предпринимателями арендных платежей за пользование земельными участками, предприниматели Мюллер А.А. и Фадеев В.В. обратились в суд с встречными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия в спорный период иного нормативно-правового акта, устанавливающего ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в пользовании предпринимателей, в связи с чем произвел расчет платы за пользование земельными участками, исходя из ставки арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельных участков, установленной постановлением от 25.12.2007 № 456-п. Учитывая размер оплаченной предпринимателями платы за землю, суд пришел к выводу об отсутствии задолженности по оплате за пользование земельными участками. При отсутствии задолженности за спорный период, правовых оснований для начисления пени судами также не установлено. Признавая обоснованными требования по встречному иску, суд пришел к выводу о наличии переплаты, составляющей неосновательное обогащение Администрации.

Отменяя решение суда первой инстанции в части и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции, применив при расчете арендной платы ставку в размере 3,75% и индекс инфляции (5%), исходил из условий договора аренды земельного участка от 19.01.2006 № 6/д-2юр, а также действующих в спорный период нормативно-правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационных жалоб в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления апелляционной инстанции не усматривает.

Как следует из материалов дела, предприниматели Мюллер А.А. и Фадеев В.В. являлись арендаторами земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 площадью 11 528 кв. м на основании договора аренды от 19.01.2006 № 6/д-2 юр в редакции дополнительных соглашений 12.10.2011 и от 21.02.2012.

На основании Распоряжения Департамента от 11.02.2013 № 539-р путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 площадью 11 528 кв. м из земель, находящихся в государственной собственности, образованы три земельных участка: земельный участок площадью 4 182 кв. м, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением базы по ремонту и обслуживанию автомобилей иностранного производства с торговым залом; земельный участок площадью 3 343 кв. м., с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с размещением здания «Safari House»; земельный участок площадью 4 003 кв. м с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей, автостоянок, с размещением парковки, с благоустройством территории на землях общего пользования.

Как следует из кадастровых паспортов участков, впоследствии указанным земельным участкам были присвоены кадастровые номера (соответственно) 56:44:0103001:766, 56:44:0103001:764 и 56:44:0103001:765.

Судами при рассмотрении дел №А47-8111/2015 и № А47-1917/2015 установлен факт использования предпринимателями указанных земельных участков, в том числе находящегося в общем пользовании земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765, и внесения ими платы за такое пользование.

В период до раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 площадью 11 528 кв. м пользование указанным участком осуществлялось в соответствии с соглашением о порядке владения и пользования земельным участком от 07.04.2011, факт заключения и исполнения которого установлен судами при рассмотрении дела № А47-1917/2015, и распределялось следующим образом: предприниматель Мюллер А.А. (с учетом передачи прав и обязанностей арендатора по дополнительному соглашению от 21.02.2012 к договору аренды № 6/д-2 юр от 19.01.2006 от общества «Автостайл») владеет и пользуется частью земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 в размере площади 3 938 кв.м.; предприниматель Фадеев В.В. владеет и пользуется частью земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 в размере площади 7 590 кв.м.

С учетом изложенного суды пришли к выводу доказанности факта использования земельных участков предпринимателями в соответствии с их разрешенным использованием. Указанное обстоятельство сторонами не оспорено.

Поскольку исходный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:107 разделен на три земельных участка, тем самым прекратив свое существование, что привело к изменению предмета договора аренды от 19.01.2006 № 6/д-2юр, учитывая, что стороны договора не изменили его условия в порядке, предусмотренном ст. 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о прекращении действия указанного договора с момента раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 площадью 11 528 кв.м.

Ввиду отсутствия договора, суды пришли к правильному выводу о том, что между сторонами сложились правоотношения по фактическому пользованию вновь образованными земельными участками.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса Российской лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Согласно п. 2 ст. 1105 указанного Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений. Эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301).

Судом апелляционной инстанции правильно указано, что положения указанной нормы подлежат применению для защиты прав арендатора исходного земельного участка в случае, если раздел земельного участка произошел не по инициативе арендатора с целью обеспечения гарантий арендатора участка на сохранение арендных отношений.

Из материалов данного дела, а также при рассмотрении дел № А47-8111/2015 и № А47-1917/2015 судами установлено, и не оспаривается сторонами, что земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0103001:766 и 56:44:0103001:764 сформированы для целей эксплуатации расположенных на земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих соответственно предпринимателю Мюллеру А.А. и Фадееву В.В., в силу чего гарантии предпринимателей на титульное владение указанными участками обеспечиваются не положениями нормы п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а нормой ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельные участки были сформированы для целей эксплуатации объектов недвижимости по инициативе предпринимателей, а впоследствии предприниматель Мюллер А.А. и предприниматель Фадеев В.В. реализовали своё исключительное право на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:766 и с кадастровым номером 56:44:0103001:764 соответственно.

При таких обстоятельствах судами правильно установлено, что прекращением договора аренды права предпринимателей, ранее являвшихся арендаторами земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107, не нарушаются.

Как верно указано судами, учитывая наличие у предпринимателей исключительного права на приватизацию земельных участков для эксплуатации объектов недвижимости, принимая во внимание, что размер арендной платы за публичные земли по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации является регулируемой ценой, подлежащей определению независимо от оформления прав землепользователя, судами по настоящему делу подтверждено наличие у предпринимателей обязанности по оплате пользования всеми тремя (в соответствующей части) земельными участками, ранее составлявшими земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:107, учитывая, что Администрацией не приведено правового обоснования нарушения ее прав фактом прекращения указанного договора аренды, выводы судов о прекращении договора аренды не повлияли на существо принятых судебных актов.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно действовавшему до 01.03.2015 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку, как правильно отмечено судами, анализируемый договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой.

Поскольку арендуемые земельные участки относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата за их использование определяется в порядке, установленном Правительством Оренбургской области.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу № А47-8602/2012 действующее на территории Оренбургской области в спорный период постановление № 530-п признано несоответствующим ст. 19 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса, ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее – постановление от 16.07.2009 № 582) и не подлежащим применению в части: слов «устанавливаемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка» абз. 6 п. 6 постановления, предложения «Значения ставок арендной платы рассчитываются по группам земельных участков соответствующих видов разрешенного использования» абз. 8 п. 6 Порядка, а также в части абз. 11 п. 6, п. 7, абз. 2 п. 9 Порядка.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу № А47-8602/2012 признано не соответствующим ч. 1 ст. 1, ч. 2 ст. 6, ч. 3 ст. 17, п.п. 1, 2 ст. 19 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса, ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, постановлению № 582 и не подлежащим применению также действующее в спорный период постановление № 537-п в части пункта 2, в части подпунктов 5.1, 5.4, 5.6, 5.9, 5.19, 9.1, 9.15 приложения № 6.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.12.2014 по делу № А47-4197/2013 признаны недействующими и не подлежащими применению п. 5.3 (в редакции от 16.10.2009), п.п. 5.21, 5.22 (в редакции постановления Правительства Оренбургской области от 06.11.2012 № 959-п), п.п. 5, 2, 5.18, 5.19 (в редакции постановления Правительства Оренбургской области от 31.01.2013 № 79-п) Приложения № 6 к постановлению Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (далее – постановление № 537-п).

Согласно абз. 2 ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст. 12 названного Кодекса.

В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Судебными актами по вышеназванным делам установлено, что постановление № 530-п и постановление № 537-п в части установленных данными нормативными актами методики расчета арендной платы и ставок арендной платы нарушают принципы недопустимости необоснованных предпочтений и экономической обоснованности арендной платы, установленные постановлением от 16.07.2009 № 582, поскольку, в частности, устанавливают необоснованную дифференциацию ставок как по видам деятельности арендатора, так и в рамках вида разрешенного использования земельных участков, а также не содержат обоснования дифференциации арендаторов по видам их деятельности и в зависимости от расположения земельных участков одного и того же вида разрешенного использования в населенном пункте.

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абз. 13 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В силу п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

По смыслу названной нормы сравнимые обстоятельства, определяющие аналогичную цену сделки, обусловлены, прежде всего, их экономической общностью, учитывая стоимостной характер гражданских правоотношений (п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами правильно указано, что ставки арендной платы, признанные в судебном порядке экономически необоснованными, не могут определять эквивалентность возмездного предоставления арендатора за пользование публичными землями, что исключает расчет арендной платы за основании ранее согласованных сторонами показателей, предусмотренных постановлениями № 530-п и № 537-п для используемых ответчиками земельных участков.

Суды с учетом указаний Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, данных в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627, обоснованно применили для расчета подлежащей внесению ответчиком арендной платы нормативный акт, которым определялись ставки арендной платы до принятия постановления № 537-п – постановление № 456-п. При этом расчет арендной платы произведен судами применительно к положениям п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из сравнимости обстоятельств.

В соответствии с п. 5 указанного постановления размер арендной платы земельного участка устанавливается по результатам рыночной оценки на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в случаях предоставления земельных участков по итогам проведения торгов (конкурсов, аукционов) независимо от категории и вида разрешенного использования земельных участков; для целей строительства независимо от способа предоставления земельных участков, в том числе для личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома. В остальных случаях размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А=S х Бап х Ка, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; S - площадь земельного участка; Бап - базовая ставка арендной платы за земельные участки в размере кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка в зависимости от вида разрешенного использования в рублях; Ка - коэффициент арендатора, устанавливаемый в процентном отношении от кадастровой стоимости.

Согласно п. 6 постановления № 456-п размер арендной платы, установленный в соответствии с п. 5 настоящего порядка, не может быть меньше нижнего предела, установленного настоящим пунктом, за исключением случаев, указанных в п. 9 настоящего порядка, в также в случаях, установленных федеральным законодательством. Для категории земельного участка - земли населенных пунктов, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 1, 3, нижний предел размера арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Из материалов дела следует и установлено апелляционным судом, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:765 площадью 4003 кв.м. имеет разрешенное использование: «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей, автостоянок, с размещением парковки, с благоустройством территории на землях общего пользования».

Как установлено судами по делу № А47-1917/2015, поименованный участок находится в совместном пользовании предпринимателей для обеспечения их проезда к принадлежащим им объектам недвижимости и земельным участкам с кадастровыми номерами 56:44:0103001:766, 56:44:0103001:764.

Удельный показатель кадастровой стоимости указанного земельного участка составляет 595, 13 руб. за кв.м. и определен, исходя из 3 группы видов разрешенного использования земельных участков, установленных Постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области».

Кроме того, судами при рассмотрении дела № А47-1917/2015 установлено, что названный земельный участок фактически предназначен для использования для обеспечения проезда к объектам недвижимости предпринимателей Мюллера А.А. и Фадеева В.В. и принадлежащим им земельным участкам. Более того, названный участок является единственным способом проезда к принадлежащему предпринимателю Мюллеру А.А. объекту недвижимости, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0103001:764. Судами также установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765 используется в качестве парковки для клиентов автоцентра («Мицубиши – Автосалон 2000»).

Как установлено Восемнадцатым апелляционным судом в постановлении от 04.08.2016 по делу № А47-8111/2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2016, земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:765 был образован из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107, сформированного с разрешенным использованием «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли и бытового обслуживания с размещением базы по приему и обслуживанию автомобилей иностранного производства с торговым залом и торгового здания «Safari house»». Образование указанного участка было обусловлено формированием наряду с указанным участком земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0103001:766, 56:44:0103001:764, предназначенных для эксплуатации объектов недвижимости, ранее также располагавшихся на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0103001:107, однако приобретенных различными собственниками (предпринимателями) у ранее единого правообладателя, а земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:765 был сформирован как самостоятельный участок исключительно в силу того, что фактически предназначен для обеспечения единственного проезда к объектам недвижимости и земельным участкам предпринимателем при отсутствии возможности его раздела для каждого из предпринимателей.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предоставленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями п.п. 21 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 3.1 Свода правил 113.13330.2012 в редакции СНиП 21-02-99, утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 № 635/9, п. 3.2 приложения № 6 к постановлению Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (в редакции Постановления Правительства Оренбургской области от 31.01.2013 № 79-п), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:44:0103001:765 подлежит определению, исходя из разрешенного использования земельного участка и ставки арендной платы в размере 3, 75 % от кадастровой стоимости.

Суд апелляционной инстанции при определении размера платы за пользование земельными участками в спорный период (с 01.01.2013 по 30.11.2014) исходил из размера стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:764, установленного вступившим в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области от 27.02.2014.

При этом суд, руководствуясь правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении Президиума № 913/11 от 28.06.2011, указал, что положения ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допускающие возможность применения новой кадастровой стоимости с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с учетом ч. 8 ст. 3 Федерального закона № 225-ФЗ от 21.07.2014, не подлежат применению к правоотношениям, возникшим до дня вступления названной нормы в силу, в связи с чем новый показатель кадастровой стоимости указанного земельного подлежит применению с 12.05.2014.

Судами указано, что размер землепользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 до постановки на кадастровый учет образованных из него участков (06.07.2013) подлежит определению с учетом соглашения о порядке владения и пользования земельным участком от 07.04.2011.

Из условий указанного соглашения следует, что предприниматель Мюллер А.А. осуществляет землепользование в отношении вышеназванного земельного участка в размере площади 3 938 кв.м, а предприниматель Фадеев В.В. – в размере площади 7 590 кв.м.

Размер землепользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:765, находящегося в общем пользовании предпринимателей, при недоказанности иного, определяется в равных долях.

Согласно абз. 4 п. 7 постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченные органы Оренбургской области, осуществляющие распоряжения земельными участками, предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, когда при этом не изменяются иные существенные характеристики земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 7 настоящего Порядка, не производится.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая постановление от 12.10.2009 № 530-п, принимая во внимание, что в данном случае плата за пользование земельными участками определяется исходя из кадастровой стоимости за период с 01.01.2014 по 30.11.2014, апелляционный суд пришел к правильному выводу о применении к размеру арендной платы индекса инфляции (5%).

В отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:764 судом указано, что учитывая изменение его кадастровой стоимости решением арбитражного суда, указанный алгоритм расчета сохраняется, поскольку, как правильно отметил суд апелляционной инстанции, положения нормы абз. 4 п. 7 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п распространяются на случаи изменения кадастровой стоимости в результате массовой кадастровой оценки (с учетом правового подхода, сформированного в вопросе 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

С учетом изложенных обстоятельств судом апелляционной инстанции произведен расчет арендной платы за пользование земельными участками, подлежащей уплате в спорный период (с 01.01.2013 по 30.11.2014), согласно которому общая сумма арендной платы, подлежащей оплате предпринимателем Мюллером А.А., составила 606 054, 45 руб., предпринимателем Фадеевым В.В. – 1 091 173, 57 руб.

Из представленных в материалы дела платежных поручений от 09.01.2013 № 1, от 23.01.2013 № 12, от 04.02.2013 № 22, от 05.03.2013 № 55, от 08.04.2013 № 78, от 07.05.2013 № 107, от 07.06.2013 № 122, от 08.07.2013 № 151, от 22.04.2014 № 134, от 12.02.105 № 11, от 20.01.2015 № 23, от 06.02.2015 № 48, от 13.02.2015 № 57, от 13.02.2015 № 58, от 25.02.2015 № 67 следует, что в рассматриваемый период предпринимателем Мюллером А.А. произведена оплата арендной платы за пользование земельными участками на общую сумму 1 874 540 руб. 87 коп.

Из платежных поручений от 13.09.2013 № 619, от 13.09.2013 № 622, от 11.10.2013 № 699, от 11.11.2013 № 776, от 20.12.2013 № 854, от 28.04.2014 № 207, от 28.04.2014 № 212, от 11.06.2014 № 265, от 01.08.2014 № 341, от 07.08.2014 № 349, от 09.09.2014 № 385, от 09.10.2014 № 435, от 10.11.2014 № 483, от 09.12.2014 № 532 следует, что предпринимателем Фадеевым В.В. уплачена арендная плата в общей сумме 3 244 171 руб. 54 коп.

Таким образом, судами обеих инстанций правильно установлено, что у предпринимателей отсутствует задолженность по оплате землепользования, в силу чего в удовлетворении первоначального иска правомерно отказано.

Относительно требований по встречным искам судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Как установлено судами, ответчики являлись арендаторами земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:107 на основании договора аренды земельного участка от 19.01.2006 № 6/д-2 юр.

Во исполнение условий указанного договора предпринимателями в период с 01.01.2013 по 05.07.2013 внесены платежи с указанием в назначении платежа на оплату арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.01.2006 № 6/д-2 юр.

Расчет арендной платы произведен исходя из действующих на тот момент нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 3 и п. 4 ст. 1 указанного Кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Суд апелляционной инстанции, применяя по аналогии закона к спорным правоотношениям сторон положения ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли, в связи с чем ответчики, добровольно исполняя договорное обязательство в соответствии с действовавшими на тот момент нормативными актами и условиями договора, не вправе впоследствии отрицать совершенные ими юридически значимые действия по исполнению обязательства путем истребования исполненного. Внесение платы за пользование спорными земельными участками после раздела исходного земельного участка не меняет правовой природы обязательственных правоотношений между истцом и ответчиками и не отменяет обязанность ответчиков действовать при исполнении обязанности по пользованию публичной землей разумно и добросовестно, в связи с чем апелляционным судом правомерно отказано в удовлетворении встречных исковых требований.

Довод предпринимателя Мюллера А.А. о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы рассмотрения апелляционной жалобы, применив при расчете арендной платы ставку в размере 3,75%, судом кассационной инстанции отклоняется ввиду неверного применения заявителем положений постановления Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 № 456-п к спорным правоотношениям.

Утверждение кассатора о неправомерности вывода суда апелляционной инстанции об увеличении арендной платы на уровень инфляции ввиду его противоречия п. 7 постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п, судом кассационной инстанции во внимание не принимается как основанное на ошибочном толковании положений указанного нормативного правового акта.

Ссылка Администрации о том, что выводы судов о прекращении действия договора аренды от 19.01.2006 № 6/д-2юр в связи с разделением земельного участка с кадастровый номером 56:44:0103001:765 на три самостоятельных земельных участка, являются ошибочными и противоречат правовому подходу, изложенному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2015 № 307-ЭС15-12847, правомерно отклонена апелляционным судом как не имеющая юридического значения для рассмотрения данного спора.

Довод предпринимателя Фадеева В.В. о том, что в результате неправильного применения Администрацией действующих на момент взимания арендной платы ставок на стороне Администрации образовалось неосновательное обогащение в виде переплаченных предпринимателем арендных платежей, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку денежные средства вносились предпринимателями в соответствии с действовавшими на тот момент нормативными актами и условиями договора, обязательства по которому приняты сторонами в добровольном порядке, в связи с чем отсутствуют основания для истребования исполненного. При этом раздел исходного земельного участка не изменяет правовую природу обязательственных правоотношений между сторонами.

Ссылка предпринимателей о том, что норма ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации применена судом апелляционной инстанции в отсутствие соответствующих оснований, также признана судом округа необоснованной ввиду неверного толкования заявителями положений действующего законодательства и обстоятельств дела.

Иные доводы заявителей жалоб по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Учитывая изложенное, постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 по делу № А47-13859/2014 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационные жалобы Администрации города Оренбурга, индивидуального предпринимателя Мюллера Александра Артуровича и индивидуального предпринимателя Фадеева Вячеслава Вениаминовича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи М.В. Торопова

А.С. Полуяктов