Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования город Новотроицк (далее – Администрация) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.05.2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие Борцов Андрей Юрьевич, лично (паспорт), его представитель Карымов В.Р. (доверенность от 07.02.2024).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к предпринимателю Борцову А.Ю. о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства (одноэтажное здание, общей площадью 54,6 кв.м.), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225011:645 по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, д. 82Б, созданный предпринимателем Борцовым А.Ю. в результате проведения незаконной реконструкции здания магазина с кадастровым номером 56:42:0225011:42, здания мини-магазина остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626, сооружения навеса остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:625, расположенных по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, д. 82Б; обязании ответчика в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН: здание магазина с кадастровым номером 56:42:0225011:42, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, д. 82Б; здание мини-магазина остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, д. 82Б; - сооружение-навес остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:625, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, д. 82Б (согласно уточнениям исковых требований, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предприниматель Борцов А.Ю., в свою очередь обратился со встречным исковым заявлением к Администрации о признании права собственности на одноэтажное нежилое здание, литер В, общая площадь 54,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225011:645 по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, 82Б, возникшее в результате реконструкции принадлежащих Борцову А.Ю. на праве собственности здания магазина с кадастровым номером 56:42:0225011:42, здания мини-магазина остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626, сооружения-навеса остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:625.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.05.2023 в удовлетворении первоначально заявленного иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. За предпринимателем Борцовым А.Ю. признано право собственности на реконструированное одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 56:42:0225011:42, здание мини магазина остановочного павильона с встроенными мини магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626, сооружение – навес остановочного павильона с встроенными мини магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:625.

От предпринимателя Борцова А.Ю. в материалы дела поступило заявление о вынесении дополнительного решения по заявленным предпринимателем встречным исковым требованиям о признании права собственности, на одноэтажное нежилое здание, литер В, общая площадь 54,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225011:645 по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, 82Б., поскольку указанное требование не было разрешено судом.

Дополнительным решением суда первой инстанции от 16.08.2023 заявление удовлетворено: суд признал за предпринимателем Борцовым А.Ю. право собственности на реконструированное одноэтажное нежилое здание литер В, общей площадью 54,6кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225011:645 по адресу Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская 82Б, возникшее в результате реконструкции здания магазина с кадастровым номером 56:42:0225011:42, здания мини-магазина остановочного павильона с встроенными мини магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626, сооружения – навеса остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:625.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 решение суда и дополнительное решение были оставлены без изменения.

Не согласившись с основным решением суда, а также с постановлением суда апелляционной инстанции, Администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска. Заявитель указал о том, что предпринимателем произведена незаконная реконструкция остановочного павильона, в результате которой объект перестал соответствовать установленным требованиям, создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан. Отметил, что материалы дела не содержат доказательств отсутствия создания угрозы жизни и здоровья граждан, что подтверждается выводами экспертизы. По мнению Администрации, судами допущено неверное толкование статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Податель жалобы обратил внимание, что предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию 30.12.2021 (т.е. после принятия судом к производству искового заявления), до начала самовольной реконструкции предприниматель не совершал действий к получению разрешения на строительство, что свидетельствует о формальности подхода к соблюдению процедуры получения указанного разрешения. Администрация отказала в выдаче разрешения в связи с невыполнением заявителем требований, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При этом указанный отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство предпринимателем оспорен не был. Кроме того, заявитель указал, что судами не дана надлежащая оценка доводам о нецелевом использовании предпринимателем земельного участка, отмечая, что предприниматель не обращался с заявлением о разрешении на условно разрешенный вид использования земельного участка под кафе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно представленным выпискам из ЕГРН, предприниматель Борцов А.Ю. является собственником следующих объектов недвижимости:

- здания магазина с кадастровым номером 56:42:0225011:42, местоположение: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, д. 82Б, Площадь: 14.4 кв. м, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей:1, в том числе подземных 0, год завершения строительства: 1996 г., кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: 56:42:0225011:645, 56:42:0225011:7;

- здания мини-магазина остановочного павильона с встроенными минимагазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626, место положение: Оренбургская область, г Новотроицк, ул. Советская, д 82б, площадь: 13.1 кв. м, назначение: нежилое, наименование: здание мини-магазин остановочного павильона с встроенными мини-магазинами, количество этажей, в том числе подземных этажей:1, в том числе подземных 0;

- сооружения-навеса остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:625, местоположение: Оренбургская область, г Новотроицк, ул. Советская, д 82 б, площадь 34.8 кв. м, назначение: нежилое, наименование: сооружение-навес остановочного павильона с встроенными мини-магазинами, количество этажей, в том числе подземных этажей: данные отсутствуют, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: 56:42:0225011:645, 56:42:0225011:7.

Вышеуказанные объекты недвижимости располагаются на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225011:645, принадлежащем на праве собственности Борцову А.Ю. (ответчик), что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Истец (по первоначальному иску) указывает, что распоряжением Администрации от 15.10.2021 № 92-р создана комиссия для установления факта самовольной реконструкции магазина по ул. Советской, зд. 82Б (далее - комиссия).

Комиссия 19.10.2021 с участием предпринимателя Борцова А.Ю. осуществила осмотр объектов, по результатам которого составлен акт, в котором установлено, что собственник (Борцов А.Ю.) осуществляет самовольную реконструкцию объектов; собственником (Борцов А.Ю.) не соблюдены требования приказа Минтруда от 11.12.2020 № 833н, пункта 5.2.2 СНИПа 12.04.2002 (Выемки, разрабатываемые на улицах, проездах, во дворах населенных пунктов, а также в других местах возможного нахождения людей, должны быть ограждены защитными ограждениями с учетом требований государственных стандартов. На ограждении необходимо устанавливать предупредительные надписи, а в ночное время - сигнальное освещение). Строительная площадка, рабочие места, проезды и подходы к ним в темное время суток не освещены, не огорожены, что создает угрозу жизни и здоровья граждан, причинения ущерба их имущества.

Администрация 25.10.2021 направила в адрес ответчика требование о приведении в первоначальное состояние объектов в течение 30 дней со дня получения.

Ответчиком 11.11.2021 требование получено, 11.12.2021 истек добровольный срок для исполнения требования.

Комиссия 13.12.2021 осуществила выход на место проведения самовольной реконструкции, установлено следующее: а) работы по приведению объектов в первоначальное состояние не проводились. Собственник (Борцов А.Ю.) продолжил осуществлять самовольную реконструкцию объектов: - возведена стена, отсутствующая на 19.10.2021 (со стороны ул. Советской) с организацией оконного проема, установлен стеклопакет из ПВХ; - в стенах объектов (со стороны ул. М. Корецкой, в т.ч. в самовольно возведенной) организованы 3 дверных и 2 оконных проема, установлены дверные и оконные стеклопакеты ПВХ; - увеличена высота объектов, оборудована новая кровля (крыша односкатная (уклон в сторону ул. Советской); б) место проведения работ по самовольной реконструкции огорожено частично; в) место проведения земляных работ не огорожено; г) складирован строительный мусор вне мест, специально отведенных для этого органами местного самоуправления; д) на земельном участке, государственная собственность на которой не разграничена, без разрешительной документации установлено временное строение, для создания условий работающим на строительной площадке; е) собственник (Борцов А.Ю.) за выдачей разрешения на реконструкцию здания магазина с кадастровым номером 56:42:0225011:42, здания мини-магазина остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626, сооружение-навеса остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:625 в администрацию муниципального образования город Новотроицк не обращался.

Комиссией сделаны следующие выводы: 1. Требование администрации муниципального образования город Новотроицк от 25.10.2021 № 01-01-09-5060/2021 собственником объектов (Борцов А.Ю.) не исполнено. 9 А47-16289/2021 2. Собственником (Борцов А.Ю.) нарушены части 3, 4, 6, 7 ст. 32 главы 12, ст. 6 главы 13 правил благоустройства муниципального образования город Новотроицк. 3. Собственник (Борцов А.Ю.) осуществил самовольное занятие земельного участка (временное строение (бытовка), ограждение и др.), государственная собственность на который не разграничена, (вблизи границ земельного участка с кадастровым номером 56:42:0225011:645).

Согласно позиции истца (по первоначальному иску) предпринимателем Борцовым А.Ю. при реконструкции здания нарушены нормы ГрК РФ, Правил, Требований, постановления № 1339-п, распоряжении администрации Главы города Новотроицка Оренбургской области от 18.06.2001 № 738р.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием обращения Администрации в суд с рассматриваемыми требованиями.

Ответчик по первоначальному иску заявил встречные исковые требования, указывая на то, что предприниматель Борцов А.Ю., не нарушая границ принадлежащего ему земельного участка, провел работы по реконструкции объектов путем их объединения.

Так, нежилое здания магазина с кадастровым номером 56:42:0225011:42 и нежилое здание мини-магазина остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626, с использованием площади сооружения (навеса) объединены между собой.

Предпринимателем Борцовым А.Ю. с целью объединения объектов между зданиями возведена стена со стороны ул. Советской, а также оборудована новая кровля (крыша односкатная с уклоном в сторону ул. Советской).

Реконструкция проведена в соответствии с проектом реконструкции нежилого здания мини-магазина, разработанным предпринимателем Аболенцевым Александром Викторовичем.

Предприниматель Борцов А.Ю. 30.12.2021 обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого помещения.

Администрация письмом № 01-01-09-201/2022 от 20.01.2022 отказала в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) нежилых помещений.

Из пояснений истца по встречному иску следует, что в результате проведенной реконструкции возник новый объект недвижимого имущества: одноэтажное нежилое здание, литер «В», общая площадь 54,6 кв. м.

- заключение ООО Архикада о соответствии размещения нежилого здания нормам и правилам землепользования и застройки;

- заключения ООО Архикада определение технического состояния строительных и ограждающих конструкций нежилого здания;

- заключение № 264-05 от 26.05.2022 о соответствии объекта действующим противопожарным нормам и правилам нежилого здания.

Таким образом, как указывал истец по встречному иску, принятые им меры к легализации реконструированного нежилого здания положительного результата не принесли, поэтому возможность оформить право собственности в административном порядке у него отсутствует.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в суд со встречным иском.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования, суды исходили из следующего.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Положениями статьи 219 названного Кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, нормы пункта 1 статьи 218 и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации призваны регулировать внесудебный бесспорный порядок возникновения права собственности на вещь, вновь созданную лицом в установленном законодательством порядке. Право собственности на такую вещь возникает в силу факта создания ее в установленном порядке и не требует признания возникновения права в судебном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 2 указанного Обзора).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44), с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

При этом пунктом 13 Постановления № 44 предусмотрено, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи ГК РФ последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051).

В силу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на 14 А47-16289/2021 строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Согласно пункту 25 Постановления № 44 силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По смыслу правовой позиции, содержащейся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

О своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов до начала либо в период строительства объектов недвижимого имущества.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12.

Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

Предприниматель просил признать за ним право собственности на реконструированные завершенные объекты, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225011:645, указывая, что им длительное время предпринимались все зависящие от него меры к легализации здания, а администрация неправомерно противодействует истцу в получении всего объема разрешительной документации на вышеуказанное здание.

Администрация, обращаясь с требованиями о сносе самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225011:645, указывала, что вышеуказанные объекты капитального строительства реконструированы не в соответствии с проектной документацией.

Из материалов дела следует и судами установлено, что согласно представленным выпискам из ЕГРН предприниматель Борцов А.Ю. (ответчик) является собственником следующих объектов недвижимости:

- здания магазина с кадастровым номером 56:42:0225011:42, местоположение: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, д. 82Б, Площадь: 14.4 кв. м, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, год завершения строительства: 1996 г., кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: 56:42:0225011:645, 56:42:0225011:7;

- здания мини-магазина остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626, место положение: Оренбургская область, г Новотроицк, ул. Советская, д 82б, площадь: 13.1 кв. м, назначение: нежилое, наименование: здание мини-магазин остановочного павильона с встроенными мини-магазинами, количество этажей, в том числе подземных этажей:1, в том числе подземных 0;

- сооружения-навеса остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:625, местоположение: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, д. 82 б, площадь 34.8 кв. м, назначение: нежилое, наименование: сооружение-навес остановочного павильона с встроенными мини-магазинами, количество этажей, в том числе подземных этажей: данные отсутствуют, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: 56:42:0225011:645, 56:42:0225011:7.

Предприниматель Борцов А.Ю., не нарушая границ принадлежащего ему земельного участка, провел реконструкцию вышеуказанных объектов путем их объединения.

Так, нежилое здания магазина с кадастровым номером 56:42:0225011:42 и нежилое здание мини-магазина остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626 с использованием площади сооружения (навеса) объединены между собой.

В результате проведенной реконструкции спорного объекта изменилась площадь здания (до реконструкции - 56,64 кв. м, после реконструкции - 54,6 кв. м) и строительный объем здания (до реконструкции - 150,0 кв. м, после реконструкции - 251,0 кв. м) и возник новый объект недвижимого имущества: одноэтажное нежилое здание, литер «В», общая площадь 54,6 кв. м.

Предприниматель 30.12.2021 обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого помещения.

Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) нежилых помещений, что следует из письма № 01-01-09-201/2022 от 20.01.2022.

В подтверждение соответствия объекта основным требованиям строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям нормативных документов по пожарной безопасности, истцом (по встречному иску) в материалы дела представлены: заключение общества «Архикада» о соответствии размещения нежилого здания нормам и правилам землепользования и застройки; заключение общества Архикада определения технического состояния строительных и ограждающих конструкций нежилого здания; заключение № 264-05 от 26.05.2022 о соответствии объекта действующим противопожарным нормам и правилам нежилого здания.

В силу положений частей 1, 2, 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С учетом того, что для рассмотрения дела возникла необходимость разъяснения вопросов, которые требуют специальных знаний, определением суда от 29.08.2022 по делу назначена судебная экспертиза.

По результатам судебной экспертизы в суд представлено экспертное заключение от 20.10.2022 № ТП-ПЭЗС-70/10-22.

При проведении экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что проект реконструкции объектов (здания магазина с кадастровым номером 56:42:0225011:42, здания мини-магазина остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626, сооружения-навеса остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:625, расположенных по адресу г. Новотроицк, ул. Советская, д. 82 Б) 2021 года, подготовленный предпринимателем Аболенцевым А.В. (проектное бюро + недвижимость), не соответствует градостроительным нормам и правилам, нормам действующего законодательства. При этом экспертом установлено, что выполненная реконструкция объектов здания магазина в целом соответствует действующим нормативным требованиям в области строительства общественных зданий, за исключением нарушений в устройстве кровли в виде фактического отсутствия снегозадерживающих устройств и системы организованного водоотвода. Эксперт отметил, что эксплуатация нежилого здания в целом не создает угрозы жизни и здоровью граждан, за исключением отсутствия снегозадерживающих устройств и системы организованного водоотвода на крыше, что может привести к травмированию граждан и повреждению их имущества.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Проанализировав экспертное заключение, суды пришли к выводу о том, что оно составлено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; подготовлено лицом, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки; содержит четкие ответы на поставленные вопросы, перечень примененных источников, описание и обоснование избранных подходов и методик исследования; выводы экспертов изложены последовательно, ясно, аргументировано и не допускают двоякого толкования. Экспертное заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, в заключении содержатся однозначные ответы на поставленные судом вопросы, сомнений в обоснованности заключения экспертов у судов не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

При этом суды исходили из того, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения. Нарушения экспертом основополагающих методических и нормативных требований при его производстве не установлены.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах экспертное заключение принято судами в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом в ходе рассмотрения дела самими судами установлено, что снегозадерживающие устройства и системы организованного водоотвода на крыше объекта отсутствуют по причине того, что определением суда от 28.06.2022 приняты обеспечительные меры в виде запрета предпринимателю Борцову А.Ю. и иным лицам проводить реконструкцию, строительно-монтажные, ремонтные и иные виды наружных и внутренних работ в отношении: здания магазина с кадастровым номером 56:42:0225011:42; здания мини-магазина остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:626; сооружения навеса остановочного павильона с встроенными мини-магазинами с кадастровым номером 56:42:0225011:625, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0225011:645 по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Советская, д. 82Б.

При этом из материалов дела следует, что снегозадерживающие устройства и системы организованного водоотвода приобретены предпринимателем по договору поставки от 22.02.2022.

Кроме того, судами верно принято во внимание то, что предприниматель Борцов А.Ю. 19.04.2023 обращался в Арбитражный суд Оренбург с заявлением об отмене обеспечительных мер, поскольку в связи с наложенными обеспечительными мерами был лишен возможности установить снегоудерживающие и водоотводящие устройства, которые, по его мнению, не влияют на прочность спорного строения. Однако определением суда от 26.04.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что предприниматель Борцов А.Ю. по причине запрета, установленного судом, был лишен возможности установить на спорном объекте снегозадерживающие устройства и системы организованного водоотвода.

Исходя из представленного в материалы дела заключения эксперта от 20.10.2022 № ТППЭЗС-70/10-22, договора поставки от 22.02.2022, а также учитывая принятие судом 28.06.2022 обеспечительных мер, вывод судов о том, что отсутствие систем снегозадержания и водоотведения не являются существенными при их фактическом наличии и обоснованной невозможности монтажа о том, что указанные недостатки являются быстро устранимыми, следует признать правильным.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание заключение эксперта от 20.10.2022 № ТП-ПЭЗС70/10-22, суды установили, что спорный объект расположен на принадлежащем ответчику на праве собственности земельном участке, используемым в соответствии с его целевым назначением, возведен с соблюдением строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, при этом истец предпринимал меры по легализации реконструкции здания.

В рассматриваемом случае суды пришли к верному выводу о том, что реконструкция объекта осуществлена истцом по встречному иску без разрешительной документации. Вместе с тем судами учтено, что на дату обращения истца по встречному иску в суд с рассматриваемым иском, истцом представлены доказательства соблюдения градостроительных, противопожарных, строительных норм и правил, о соответствии постройки требованиям законодательства и отсутствии при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Кодекса).

Материалами дела подтверждается и судами установлено, что сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, строительство произведено с соблюдением государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, строительных норм и правил, а также противопожарных норм и правил, соответствует разрешенному использованию земельного участка.

Истцом по встречному иску представлены документы в подтверждение бремени несения содержания спорного объекта, и им доказано наличие обстоятельств, позволяющих в судебном порядке признать за ним право собственности на данный объект в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, суды правомерно с учетом дополнительного решения удовлетворили иск предпринимателя о признании права собственности на спорный объект и отказали в удовлетворении первоначального иска.

Довод Администрации о том, что предпринимателем не были приняты все зависящие от него меры для получения разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, был предметом рассмотрения судов и обоснованно отклонен судами как не основанный на материалах дела.

Довод Администрации об использовании постройки по иному назначению, в частности в качестве кафе, судами также отклонен с указанием на то, что случае осуществления лицом запрещенных видов деятельности, запрет на ее осуществление устанавливается в ином порядке, а не в ходе рассмотрения настоящего дела.

Довод Администрации о том, что объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, признан судами необоснованным, поскольку такой вывод противоречит выводам эксперта, изложенным в заключении, а также пояснениями эксперта, данными в судебном заседании.

Также судами не принят во внимание довод Администрации о том, что со стороны ответчика отсутствовало своевременное получение разрешения на реконструкцию объекта, как не соответствующий материалам дела (обращение предпринимателя от 30.12.2021 в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого помещения; письмо № 01-01-09-201/2022 от 20.01.2022 Администрации муниципального образования города Новотроицка об отказе в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) нежилых помещений), а также статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановлению № 44.

Довод заявителя жалобы о нецелевом использовании предпринимателем земельного участка, со ссылкой на то, что предприниматель не обращался с заявлением о разрешении на условно разрешенный вид использования земельного участка под кафе, судом округа признан несостоятельным, поскольку в случае нецелевого использования земельного участка законодательством предусмотрены иные правовые последствия, отличные от требований Администрации.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.05.2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации муниципального образования город Новотроицк – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи А.С. Полуяктов

Л.А. Суспицина