Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.12.2014 по делу № А47-1664/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Максимус» – ФИО1 (доверенность от 17.02.2015).

Общество с ограниченной ответственностью «Максимус» (далее - общество «Максимус») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых муниципальных помещений по ул. Советская, д. 29 в городе Оренбурге (далее – спорные помещения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Оренбурга (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.12.2014 (судья Александров А.А.) заявленные требования удовлетворены, решение Комитета об отказе в реализации права на выкуп арендуемых муниципальных нежилых помещений по ул. Советская, д. 29 в городе Оренбурге, выраженное в письме от 25.12.2013 № 1-28/6412, признано недействительным; на Комитет возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, определенных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), по заявлению общества «Максимус» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения по адресу: <...>.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, Комитет обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что удовлетворяя заявленные требования общества «Максимус», суды первой и апелляционной инстанций пришли к ошибочному выводу о том, что включение арендуемых обществом спорных помещений в Перечень муниципального имущества, предназначенного для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень), нарушает права и законные интересы общества «Максимус» и направлено на воспрепятствование ему в реализации преимущественного права выкупа этого имущества. Суды неверно указали, что основанием для включения спорного имущества в Перечень послужило постановление Администрации от 30.12.2011 № 7584/п, так как спорные помещения включены в п. 24 указанного Перечня на основании постановления Администрации от 04.12.2009 № 912-п. Общество «Максимус»,заключившее договор аренды муниципального имущества 01.01.2008, не обладало правом на приобретение нежилого помещения в собственность в порядке реализации преимущественного права в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на момент утверждения Перечня в первоначальной редакции, так как не арендовало помещения в течение трех лет на дату вступления этого закона в силу. В связи с чем, по мнению Комитета, включение спорных помещений в Перечень не нарушает права и законные интересы общества «Максимус»; данные действия органа местного самоуправления не являются злоупотреблением правом и не направлены на воспрепятствование арендатору в реализации права на выкуп имущества. Кроме того, заявитель полагает, что вывод судов о том, что включение спорных помещений в Перечень, при наличии заключенного долгосрочного договора аренды сроком действия с 01.01.2008 по 31.12.2022, также нарушает права и законные интересы общества «Максимус», противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и фактическим обстоятельствам дела, поскольку на момент утверждения Перечня в первоначальной редакции у общества «Максимус» имелась задолженность по внесению арендных платежей.

Комитет считает, что при рассмотрении настоящего дела суды необоснованно применили правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 № 9646/11, при этом не приняли во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 17.07.2014 № ВАС-9164/14.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Максимус» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом «Максимус» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 10.01.2008 № 1-1562а-8846 (в редакции дополнительного соглашения от 03.02.2012 № 1-1552а-8846/6461), в соответствии с условиями которого арендатору переданы объекты муниципального нежилого фонда в виде встроенных помещений № 1 и № 3, расположенные по адресу: <...>, сроком с 01.01.2008 по 31.12.2022 (п 1.1, 1.4 договора).

Постановлением администрации города Оренбурга от 04.12.2009 № 912-п утвержден Перечень, в который постановлением администрации города Оренбурга от 30.12.2011 № 7584-п внесены изменения; арендуемые обществом объекты включены в него под цифрой 34(оборотная сторона л.д. 66).

Общество «Максимус» 19.12.2013 обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение (выкуп) арендуемых им помещений.

Письмом от 25.12.2013 № 1-28/6412 Комитет уведомил общество «Максимус» об отказе в реализации права на выкуп арендуемых муниципальных нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, на том основании, что п. 34 Перечня, утвержденного постановлением администрации города Оренбурга от 30.12.2011 № 7584-п, и п. 24 Перечня, утвержденного постановлением администрации города Оренбурга от 04.12.2009 № 912-п, арендуемое обществом имущество включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что указанное решение не соответствует закону и нарушает право общества «Максимус» на приобретение спорных помещений в собственность, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, чтовключение имущества уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных законом.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно п. 1 ч. 8 ст. 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 2.1. ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вступившей в силу 01.01.2008.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу ст. 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.12.2011 № 9646/11, с учетом того, что имущество, включенное в указанный Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Комитетом (арендодатель) и обществом «Максимус» (арендатор) сложились долгосрочные арендные отношения в связи с заключением договора от 10.01.2008 № 1-1562а-8846 сроком действия с 01.01.2008 по 31.12.2022. Доказательства прекращения договора аренды в установленном порядке в материалах дела отсутствуют.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорные помещения включены в соответствующий Перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствие в деле доказательств, указывающих на обстоятельства, препятствующие приватизации спорного помещения и свидетельствующие о необходимости включения их в Перечень, а также учитывая положения ч. 2.1. ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (нахождение имущества в аренде в течение 4 лет и 9 мес. на 01.09.2012), суды пришли к обоснованному выводу о том, что действия уполномоченного органа по включению спорного имущества в Перечень не отвечают целям и задачам Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

Довод заявителя о неправильном определении судами даты включения спорных помещений в Перечень, что повлияло на выводы судов о наличии у общества «Максимус» права на выкуп, которое у него не возникло в связи отсутствием факта аренды в течение трех лет на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (05.08.2008, а начало аренды - с 01.01.2008), отклоняется судом кассационной инстанции, так как с заявлением о выкупе он обратился 19.12.2013, когда действовали иные условия приватизации.

Ссылки Комитета на несоответствие общества «Максимус» условиям, предусмотренным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе по причине наличия задолженности по арендной плате за пять месяцев в размере 948 763 руб. 00 коп., отклоняются судом кассационной инстанции. Как верно установлено судом апелляционной инстанции, обстоятельства ненадлежащего исполнения обществом «Максимус» своих обязательств по внесению арендной платы не являлись основанием для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение спорных помещений в собственность.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, поэтому судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований; нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 3, 4 ст. 288 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.12.2014 по делу № А47-1664/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий З.Г. Семенова

Судьи А.А. Столяров

Е.А. Платонова