Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Атымтаевой А.А., рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ермакова Алексея Юрьевича (далее – предприниматель Ермаков А.Ю.) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.09.2014 по делу № А47-3524/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, организованном при содействии Арбитражного суда Оренбургской области приняла участие представитель Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее – департамент) – Дьяконова М.М. (доверенность от 30.04.2014 № 5).

Кроме того, в судебном заседании в качестве слушателя приняла участие Карабанова Г.Н.

Личность лиц, явившихся для участия в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи, установлена Арбитражным судом Оренбургской области.

Предприниматель Ермаков А.Ю. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к департаменту о признании недействительными приложения № 1 к договору аренды земельного участка от 30.05.2012 № 12/п-101фз (расчет арендной платы), а также п. 2 дополнительного соглашения от 31.10.2012 к данному договору.

Определением суда от 24.06.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Оренбурга (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Оренбургской областиот 29.09.2014 (судья Бочарова О.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Ермаков А.Ю. просит указанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов представленным в дело доказательствам. Заявитель ссылается на то, что при оценке правомерности включения в договор ставки, равной 2% от кадастровой стоимости, суды обязаны были сопоставить ее значение со значением ставок арендной платы, установленных Правительством Оренбургской области, а не со ставками, установленными в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582). Кроме того, заявитель указывает на неверное толкование судами п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), как нормы, устанавливающей фиксированный размер арендной платы для юридических лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков. По мнению заявителя, суды обязаны были применить основные принципы расчета размера арендной платы за публичные земли, установленные в постановлении № 582, и в соответствии с принципом экономической обоснованности и принципом запрета необоснованных предпочтений выбрать одну из двух ставок 2% или 0,6%, установленных соответственно постановлениями Правительства Оренбургской области № 530-п и № 537-п, для разрешения спора о недействительности договора аренды в части установления размера арендной платы. Заявитель полагает, что при наличии двух ставок арендной платы суд должен был выбрать меньшую из них, чего сделано не было. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции, что его право на оспаривание договора аренды в части цены договора не подлежит судебной защите, так как сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе о цене. Также заявитель считает несостоятельным вывод суда апелляционной инстанции о том, что расчет не является сделкой, и поэтому не подлежит оспариванию.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0342006:7, в отношении которого между предпринимателем Ермаковым А.Ю. и департаментом заключен договор аренды от 30.05.2012 № 12/п-101фз, поставлен на государственный кадастровый учет 30.11.1994 (кадастровая выписка о земельном участке от 30.01.2013).

На данном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю Ермакову А.Ю. на праве собственности:

- одноэтажная площадка мясокомбината, литер Г3, общей площадью 870 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2006 серия 56АА № 326187);

- одноэтажное здание материально-технического склада, литер Б2, общей площадью 871,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2006 серия 56АА № 326179);

- одноэтажное здание жироловки-песколовки с подвалом, литер В50, общей площадью 110,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2006 серия 56АА № 326993);

- одноэтажный автогараж, литер Г4, общей площадью 474,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2006 серия 56АА № 326186);

- двухэтажное здание блока подсобно-вспомогательной службы, литер Е, общей площадью 1044,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 07.02.2007 серия 56АА № 394081);

- подъездные пути ж/д ветки протяженностью 555,1 м (свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2006 серия 56АА № 326184);

- двухэтажное здание заводоуправления, литер Е4, общей площадью 681,7 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 11.12.2006 серия 56АА № 326311);

- одноэтажный сарай для свиней, литер В34, общей площадью 317,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2006 серия 56АА № 326180);

- одноэтажное здание - кузнечно-мех.мастерские, литер В42, общей площадью 51,1 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2006 серия 56АА № 326181);

- одно-двухэтажная котельная теплоцеха, литер В35В36В37В38, общей площадью 1143,6 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2006 серия 56АА № 326994);

- одноэтажный птицецех, литер В23В26В25В24Г19, общей площадью 508,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2006 серия 56АА № 326996);

- одноэтажный склад кислородно-баллонный литер В41, общей площадью 19,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2006 серия 56АА № 326182);

- одноэтажное аммиакохранилище, литер В29, общей площадью 99,6 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2006 серия 56АА № 326988);

- одноэтажная контора предуб.базы с весовой литер В30В60, общей площадью 194,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2006 серия 56АА № 326991);

- одно-трехэтажный блок подсобно-вспомогательной службы литер В43В45В44, общей площадью 1575,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2006 серия 56АА № 326183);

- одноэтажная весовая у проходной литер В21В22, общей площадью 61,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2006 серия 56АА № 326990);

- одноэтажное здание мастерской электроцеха, литер В28, общей площадью 152,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2006 серия 56АА № 326989);

- одноэтажная прачечная литер В54, общей площадью 24,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2006 серия 56АА № 326185);

- одноэтажное здание жирового участка литер В27, общей площадью 172,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2006 серия 56АА № 326987);

- одноэтажное здание склада, литер Б1, общей площадью 266,1 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2006 серия 56АА № 326986);

- одноэтажное здание мазутно-насосной, литер В39, общей площадью 34,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2006 серия 56АА № 326995);

- одноэтажное здание проходной, литер Е1Е2Е3, общей площадью 146 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 11.12.2006 серия 56АА № 326304);

- одно-двухэтажное здание цеха полуфабрикатов со столовой с подвалом, литер В16В17В19В20В56а, общей площадью 3900,9 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 11.12.2006 серия 56АА № 326310);

- одноэтажное здание коровника зимнего содержания коров, литер В33, общей площадью 1388,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 11.12.2006 серия 56АА № 326302).

В качестве документа-основания для государственной регистрации права собственности предпринимателя Ермакова А.Ю. в поименованных свидетельствах о государственной регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 14.11.2006, заключенный с Щербахо В.В.

Ранее указанный комплекс недвижимого имущества принадлежал Оренбургскому мясокомбинату, земельный участок под данным комплексом был закреплен за Оренбургским мясокомбинатом на праве постоянного бессрочного пользования на основании распоряжения администрации от 25.05.1992 № 780 «О закреплении за Оренбургским мясокомбинатом земельного участка по пр. Мясокомбината».

Договор аренды от 30.05.2012 № 12/п-101фз был заключен департаментом с предпринимателем Ермаковым А.Ю. в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0342006:7 на право аренды.

В соответствии с п. 2.1 договора от 30.05.2012 № 12/п-101фз размер арендной платы устанавливается на текущий год в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

Согласно приложению № 1 к договору от 30.05.2012 № 12/п-101фз размер годовой арендной платы за использование участка с кадастровым номером 56:44:0342006:7 в период с 30.05.2012 по 31.12.2012 производится в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ и составляет 2% кадастровой стоимости земельного участка (всего стоимость аренды за год - 3 352 232 руб. 47 коп.). Расчет подписан сторонами договора.

Дополнительным соглашением от 31.10.2012 к договору от 30.05.2012 № 12/п-101фз (п. 2) стороны изменили расчет арендной платы за период 30.05.2012 по 31.12.2012 (приложение № 2 к договору) в части указания значения кадастровой стоимости земельного участка (36 630 000 руб. вместо первоначальной 167 611 623 руб. 36 коп.) и значения удельного показателя кадастровой стоимости (630 руб. 87 коп. /1 кв. м вместо первоначального 2 886 руб. 72 коп. /1 кв. м), при этом, размер арендной платы в годовом исчислении определен также исходя из 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка (всего стоимость аренды за год - 432 600 руб.). Дополнительное соглашение с новым расчетом также подписаны сторонами договора.

Полагая, что условие договора от 30.05.2012 № 12/п-101фз о цене аренды, зафиксированное в приложении № 1 (расчет арендной платы с 30.05.2012 по 31.12.2012), в том числе в редакции п. 2 соглашения от 31.10.2012, не соответствует действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, предприниматель Ермаков А.Ю. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор от 30.05.2012 № 12/п-101фз был заключен с предпринимателем Ермаковым А.Ю. в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, поэтому размер арендной платы за такой земельный участок должен быть определен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (далее – постановление № 530-п) с применением ставки, равной 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Суд апелляционной инстанции указал на то, что предусмотренных законом оснований для признания «Расчета арендной платы с 30.05.2012 по 31.12.2012» в первоначальной редакции договора аренды от 30.05.2012 № 12/п-101фз и в редакции п. 2 дополнительного соглашения от 31.10.2012 к данному договору недействительным не имеется. Также суд пришел к выводу о том, что арендодатель правомерно применил способ определения размера арендной платы, установленный в п. 3 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 № 530-п (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему) (далее – Порядок, утвержденный постановлением № 530-п), согласно которому арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, и с учетом целевого назначения земельного участка (земли населенных пунктов) и вида его разрешенного использования (первоначально - под промышленную и санитарно-защитную зону мясокомбината, впоследствии - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности), обоснованно руководствовался подп. «ж» указанного пункта, поскольку спорный договор аренды был заключен в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0342006:7 на право аренды. Способ определения размера арендной платы, установленный в п. 6 Порядка, в отношении спорного земельного участка не может быть применен. Рассматриваемый случай подпадает под норму подп. «ж» п. 3 указанного Порядка. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что расчет арендодателя соответствует принципам, предусмотренным в Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением № 582 (далее – Правила, утвержденные, постановлением № 582).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов в силу следующего.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Закона № 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Подпунктом «д» п. 3 Правил, утвержденных постановлением № 582, установлено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости такого земельного участка, если земельный участок не указан в п. «а» - «г» настоящего пункта и право аренды на него переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Такой же размер арендной платы предусмотрен и подп. «ж» п. 3 Порядка, утвержденного постановлением № 530-п.

Как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора аренды от 30.05.2012 № 12/п-101фз, совершенного сторонами в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0342006:7, государственная собственность на который не разграничена.

При заключении указанного договора земельный участок с кадастровым номером 56:44:0342006:7 имел вид разрешенного использования - под промышленную и санитарно-защитную зону мясокомбината. Впоследствии вид разрешенного использования указанного земельного участка был изменен, земельный участок стал использоваться для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности.

Приложением № 1 к договору аренды от 30.05.2012 № 12/п-101фз стороны согласовали размер арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Истец полагает, что при определении размера арендной платы подлежит применению ставка в размере 0,6, установленная п.9.5.4 Приложения № 6 к постановлению Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», поскольку земельный участок предназначен для размещения объектов по производству мясных продуктов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу, что ответчик обоснованно применил способ определения размера арендной платы, установленный в п. 3 Порядка, утвержденного постановлением № 530-п, поскольку спорный договор аренды был заключен с предпринимателем Ермаковым А.Ю. в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0342006:7 на право аренды. Поскольку рассматриваемый случай подпадает под норму подп. «ж» п. 3 указанного Порядка, п. 6 данного Порядка, не может быть применен.

Между тем, выводы судов о том, что постановление Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 № 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области» (далее – постановление № 537-п) (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) не может быть применено при определении размера арендной платы за земельный участок, право аренды на который возникло в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, являются неправомерными.

Положение п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ не устанавливает ставку арендной платы, а определяет ее максимально возможный размер, предоставляя органам государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с полномочиями, установленными п. 10 ст. 3 Закона № 137-ФЗ конкретизировать ее размер применительно к землям, расположенным на территории субъекта Российской Федерации.

Данная норма, устанавливая максимальный размер арендной платы, призвана обеспечить защиту прав лиц, которых закон обязал переоформить право бессрочного пользования земельными участками на право аренды, таким образом, чтобы экономическое состояние землепользователей после переоформления права не оказалось значительно хуже того, в котором они находились, будучи обладателями права бессрочного пользования и плательщиками земельного налога. Таким образом, законодательство устанавливает льготный характер ставки арендной платы при переоформлении права постоянного бессрочного пользования.

В то же время, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, конкретизируя в изданных ими нормативных актах ставку арендной платы для данной части арендаторов, обязаны соотносить ее размер с иными ставками арендной платы, устанавливаемыми для иных арендаторов, соблюдая требования Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», постановления № 582, таким образом, чтобы арендная плата этой категории арендаторов не превышала размер арендной платы других арендаторов земель, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности.

Постановлениями № 530-п, № 537-п установлены порядок расчета и ставки арендной платы для земель неразграниченной государственной собственности на территории Оренбургской области, к которым во время заключения договора аренды земельного участка относился арендуемый земельный участок.

В обоснование исковых требований истец ссылается на необходимость применения ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, утвержденных постановлением № 537-п.

Согласно п. 9.5.4 Приложения № 6 к данному постановлению (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) ставка арендной платы за земли населенных пунктов, предназначенные для размещения объектов по производству мяса, мясных продуктов, колбас, молочной продукции (за исключением животноводческих ферм), хлеба и хлебобулочных изделий, муки, круп, комбикормов, макаронных изделий, составляет 0,60% от кадастровой стоимости, то есть в значительно меньшем размере, чем за земельный участок, право аренды на который приобретено в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

При условии использования такого земельного участка для тех же целей, что указаны в п. 9.5.4 Приложения № 6 постановления № 537-п применение ставки 2% не имеет льготного характера и применение данной ставки не соответствует принципам (экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений), установленным постановлением № 582, поэтому доводы заявителя кассационной жалобы в указанной части заслуживают внимания.

Однако, поскольку доказательств того, что принадлежащий на праве аренды истцу земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости используются для производства мяса, мясных продуктов, колбас, молочной продукции и т.д. истцом не представлено, оснований для применения ставки 0,60% от кадастровой стоимости не имеется, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Ссылка истца на то, что земельный участок используется для производства мяса и мясных продуктов противоречит материалам дела, из которых данное обстоятельство не усматривается. Установленный для земельного участка вид разрешенного использования также не позволяет сделать такой вывод. По мнению заявителя, о назначении земельного участка свидетельствует назначение находящихся на нем объектов недвижимого имущества. Между тем названия объектов, указанные в свидетельствах о праве, обусловлены нахождением их ранее в собственности мясокомбината, и сами по себе не свидетельствуют об использовании их истцом в соответствии с их назначением.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.09.2014 по делу № А47-3524/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ИП Ермакова А. Ю. – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи С.В. Лазарев

З.Г. Семенова