Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оренбург Водоканал» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.02.2022 по делу № А47-5245/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Оренбург Водоканал» (далее – общество, истец) – ФИО1 (доверенность от 12.08.2022 № 31), ФИО2 (доверенность от 01.01.2022 № 3).

Общество обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – комитет, ответчик), Администрации города Оренбурга о понуждении к заключении дополнительного соглашения к договору аренды на условиях истца (с учетом уточненной редакции дополнительного соглашения с приложениями принятой в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 30.07.2020 принят отказ от иска и прекращено производство по делу в отношении Администрации города Оренбурга, Администрация города Оренбурга привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент Оренбургской области по ценам и урегулированию тарифов.

Решением суда от 11.02.2022 иск удовлетворен частично.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, указывая на то, что не применены положения Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее – Закон № 416-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения» (далее – постановление № 406). Общество полагает, что обстоятельства заключения спорного дополнительного соглашения и определения размера арендной платы в отношении передаваемого по нему имущества, не являются типичными рыночными условиями по смыслу Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; указывает, что истец в силу закона и действующих между сторонами договоров не может отказаться от приемки технологически связанных объектов водоснабжения и водоотведения в аренду. По мнению заявителя, поскольку объекты Южно-Уральского водозабора переданы в аренду обществу без проведения конкурентных процедур, являются узкоспециализированными, отсутствует открытый конкурентный рынок в отношении подобных объектов и отсутствуют аналогичные объекты оценки, то размер арендной платы по спорному дополнительному соглашению должен определяться не для типичных рыночных условий. Ссылаясь на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2020 №305-ЭС19-1957, общество указывает на возможность формирования размера арендной платы с учетом регулирования деятельности в сфере водоснабжения. Заявитель полагает, что судами не исследован вопрос о применимости того или иного метода оценки, расчет по судебной экспертизе от 11.11.2020 №272/203 выполнен доходным методом оценки. Заявитель не согласен с выводами судов о том, что расчет арендной платы с учетом амортизации приводит к занижению арендных платежей. По мнению заявителя, определение арендной платы с учетом требований законодательства о водоснабжении и водоотведении соблюдает основополагающий принцип государственной политики по достижению баланса экономических интересов ресурсоснабжающих организаций и их абонентов, а не только публичных образований.

В отзыве на кассационную жалобу комитет, Администрация г. Оренбурга просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между обществом и Администрацией города Оренбурга в лице комитета заключен договор аренды объектов муниципального нежилого фонда города Оренбурга от 01.12.2004 №1-1309а-6439.

Комитетом в адрес общества направлен проект дополнительного соглашения №7078 к указанному выше договору аренды, предусматривающего передачу объектов Южно-Уральского водозабора в аренду обществу.

Рассмотрев проект дополнительного соглашения, общество 22.11.2019 направило в адрес комитета информацию о неточностях, допущенных при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы.

Комитет письмом от 24.12.2019 №01-28/7494 сообщил о несогласии с направленными замечаниями к отчету об оценке, предложил подписать дополнительное соглашение с протоколом согласования разногласий, а возникшие разногласия урегулировать в судебном порядке.

Письмом от 27.12.2019 №02/022 общество направило в адрес комитета протокол разногласий к проекту дополнительного соглашения, а также мотивированную позицию в отношении вопроса заключения указанного дополнительного соглашения.

Письмом от 16.01.2019 №01-28/132 комитет направил в адрес общества протокол согласования разногласий к дополнительному соглашению, которым отклонил доводы и позицию общества, за исключением положения об учете имущества и начислении амортизации.

Таким образом, разногласия сторон остались неурегулированными.

Письмами от 10.03.2020 №02/008, от 17.03.2020 №01-28/1457 стороны договорились об урегулировании разногласий по дополнительному соглашению №7078 к договору аренды объектов муниципального нежилого фонда города Оренбурга от 01.12.2004 №1-1309а-6439 в судебном порядке.

Разногласия при заключении дополнительного соглашения между сторонами возникли в части определения размера арендной платы.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении спора судом назначена судебная экспертиза, с постановкой вопросов: 1. Соответствует ли Отчет об оценке рыночной стоимости аренды недвижимого имущества от 20.10.2019 №19/074, составленный ИП ФИО3 требованиям ФЗ от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности», Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 256 от 20.05.2015; Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 298 от 20.05.2015; Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 299 от 20.05.2015 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 06.12.2016 № 785); Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014? 2. Определить размер арендной платы в отношении передаваемого по спорному дополнительному соглашению имущества по состоянию на 01.11.2019 и 01.07.2020 в соответствии с перечнем объектов».

20.11.2020 в материалы дела поступило заключение эксперта, согласно которому по первому вопросу: отчет об оценке рыночной стоимости аренды недвижимого имущества от 20.10.2019 №19/074, составленный ИП ФИО3, не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности», Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 256 от 20.05.2015; Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 298 от 20.05.2015; Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденного Приказом Минэкономразвития № 299 от 20.05.2015 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 06.12.2016 № 785); Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, а именно, нарушения ст. 11 ФЗ-135; ФСО № 3: п. 5, п. 8ж, п. 8е, п. 10, п. 12; ФСО № 7: п. 5, 116, п. 21, п. 22 в; ФСО № 10: п. 6, п.8, п.10, в том числе отчет об оценке содержит методологические неточности; По второму вопросу: размер арендной платы в отношении передаваемого по спорному дополнительному соглашению имущества по состоянию на 01.11.2019 и 01.07.2020 в соответствии с перечнем составляет: 125 441 177 руб. с НДС, в том числе: 27 698 715 руб. с НДС по состоянию на 01.11.2019 в отношении имущества, указанного в приложении №1 к дополнительному соглашению к договору аренды № 1-1309а-6439 от 01.12.2004; 97 742 462 руб. с НДС по состоянию на 01.07.2020 в отношении имущества, указанного в Приложении № 2 к дополнительному соглашению к договору аренды №1-1309а-6439 от 01.12.2004.

В судебном заседании от 26.01.2021 в связи с удовлетворением ходатайства истца судом осуществлен вызов эксперта и его опрос, 18.03.2021 экспертом предоставлены в письменном виде пояснения по судебной экспертизе с учетом вопросов сторон.

Определением суда от 18.03.2021 удовлетворено ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы для определения размера арендной платы объектов муниципального нежилого фонда согласно списку объектов по приложениям № 1, 2 к дополнительному соглашению от 29.04.2020 № 7129 к договору аренды от 01.12.2004 № 1-1309а 6439, с учетом дополнительного соглашения от 29.04.2020 № 7129 (не представленного при проведении первоначальной экспертизы), с учетом требований Закона № 416-ФЗ, постановления № 406.

Согласно экспертному заключению, составленному по результатам дополнительной судебной экспертизы, размер арендной платы объектов муниципального нежилого фонда с учетом дополнительного соглашения от 29.04.2020 № 7129, требований Закона № 416-ФЗ и постановления № 406 составляет 93 108 887 руб. с НДС за один год.

На основании данной экспертизы истцом уточнен размер предлагаемой в дополнительном соглашении арендной платы, что принято судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением от 11.01.2022.

Судом урегулированы разногласия при заключении дополнительного соглашения, исходя из выводов первоначальной судебной экспертизы, согласован п. 3 соглашения в следующей редакции: 3. Установить размер арендной платы за объекты, передаваемые по настоящему дополнительному соглашению: - с 01.11.2019 за объекты, указанные в Приложении № 1 к дополнительному соглашению в сумме: 23 082 262 руб. в год без учета НДС,

1 923 522 руб. в месяц без учета НДС, и - с 01.07.2020 за объекты, указанные в Приложении №2 к дополнительному соглашению в сумме 81 452 052 руб. в год без учета НДС, 6 787 671 руб. в месяц без учета НДС. Размер НДС определяется и уплачивается Арендатором самостоятельно, в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы не включает плату за земельные участки, на которых расположено передаваемое имущество.

Суд апелляционной инстанции указанные выводы поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В данном случае разногласия при заключении дополнительного соглашения между сторонами возникли в части определения размера арендной платы.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Объектом арендных правоотношений является муниципальное имущество.

В соответствии с пунктом 4.2.2 Положения «О порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Оренбурга», утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 28.04.2014 № 817, действующего до 02.09.2020, и п. 9.27 Порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «город Оренбург», утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 31.08.2020 № 969, действующего на настоящий момент, при заключении договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Оренбург» без проведения торгов размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с применением коэффициента социальной значимости использования объекта.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 02.06.2020 №305-ЭС19-1957, при решении вопроса о заключении договора аренды имущества, входящего в состав централизованной системы водоснабжения, не исключается предусмотренный указанными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора (ст. 421), но условия такого договора подлежат определению с учетом цели использования имущества, а размер арендной платы формируется с учетом регулирования деятельности в сфере водоснабжения.

Общество является гарантирующей организацией для централизованной системы холодного водоснабжения водоотведения на территории г. Оренбург, которому переданы спорные объекты Южно-Уральского водозабора по признаку технологической связанности.

Правоотношения в сфере водоснабжения регулируются Законом № 416-ФЗ и принятыми в целях его реализации Основами ценообразования в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденными постановлением № 406.

Как указано в пункте 6 статьи 2 Закона № 416-ФЗ, гарантирующая организация - организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение, определенная решением органа местного самоуправления (за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом), которая обязана заключить договор холодного водоснабжения, договор водоотведения, единый договор холодного водоснабжения и водоотведения с любым обратившимся к ней лицом, чьи объекты подключены (технологически присоединены) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения.

На основании части 1 статьи 8 Закона № 416-ФЗ организации, осуществляющие, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, обязаны обеспечивать холодное водоснабжение, осуществлять иную регулируемую деятельность в сфере водоснабжения и водоотведения путем эксплуатации централизованных и нецентрализованных систем холодного водоснабжения, централизованных систем водоотведения или отдельных объектов таких систем в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 3 Закона № 416-ФЗ принципами государственной политики в сфере водоснабжения и водоотведения являются: достижение и соблюдение баланса экономических интересов организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, и их абонентов; установление тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения исходя из экономически обоснованных расходов организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, необходимых для осуществления водоснабжения и (или) водоотведения; установление тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения исходя из экономически обоснованных расходов организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, необходимых для осуществления водоснабжения и (или) водоотведения; обеспечение стабильных и недискриминационных условий для осуществления предпринимательской деятельности в сфере водоснабжения и водоотведения.

В соответствии со статьей 31 Закона №416-ФЗ водоснабжение относится к регулируемым видам деятельности. Тарифы в сфере водоснабжения подлежат государственному регулированию.

Согласно статьи 32 Закона №416-ФЗ расчет тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения осуществляется исходя из объема поставленных товаров, оказанных услуг и величины необходимой валовой выручки, рассчитанной одним из методов, установленных в законе.

Порядок формирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения с применением методов регулирования тарифов, предусмотренных данной статьей, устанавливается основами ценообразования в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 44 Основ ценообразования № 406 расходы на арендную плату в отношении централизованных систем водоснабжения и (или) водоотведения либо объектов, входящих в состав таких систем, определяются органом регулирования тарифов в размере, не превышающем экономически обоснованный размер такой платы, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом.

Однако при определении стоимости арендной платы на основании экспертного заключения от 11.11.2020 № №272/20Э, которым отчет оценщика признан несоответствующим положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не отвечает принципу экономической обоснованности, баланс экономических интересов организаций и их абонентов не соблюден.

Судом назначена дополнительная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о стоимости арендной платы спорных объектов с учетом дополнительного соглашения от 29.04.2020 № 7129 (не представленного при проведении первоначальной экспертизы), с учетом требований специального законодательства - Закона № 416-ФЗ и постановления № 406.

Однако заключение дополнительной экспертизы № 21/Э о стоимости арендной платы отклонено судами без приведения экономического обоснования размера арендной платы, без учета специфики правоотношений и баланса экономических интересов организации, осуществляющей водоснабжение и водоотведение и абонентов, которые урегулированы нормами специального законодательства, между тем, при установлении в порядке преддоговорного спора размера арендной платы суду следовало учитывать цели использования имущества, предназначенного для водоснабжения населенного пункта, которое осуществляет общество как гарантирующая организация и получает плату в соответствии с утвержденными тарифами в сфере холодного водоснабжения и водоотведения, экономическое обоснование и баланс интересов участников этих правоотношений.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать надлежащую правовую оценку доводам сторонам по делу, а также исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности, решить вопрос о привлечении к участию в деле уполномоченного в сфере регулирования тарифов органа и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики.

Руководствуясь ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.02.2022 по делу № А47-5245/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2022 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи С.Э.Рябова

И.А.Татаринова