Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобуТерриториального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее – Управление Росимущества, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Оренбургской области
от 14.07.2021 по делу № А47-6176/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 по тому же делу

Представители лиц, участвующих в деле № А47-6176/2020, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От Федерального государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Ильинское» Федеральной службы исполнения наказаний России (далее - предприятие «Ильинское» ФСИН, предприятие) поступил в суд отзыв
на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Управление Росимущества обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к предприятию «Ильинское» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:15:0000000:426.

Предприятие «Ильинское» ФСИН в свою очередь обратилось
в Арбитражный суд Оренбургской области с встречным иском к Управлению Росимущества об урегулировании разногласий по условиям договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:15:0000000:426.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица,
не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская оценочная компания».

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.07.2021 первоначальные и встречные исковые требования Управления Росимущества
и предприятия «Ильинское» ФСИН удовлетворены с урегулированием разногласий по условиям договора аренды от 16.01.2019 № 1500-ФЗ земельного участка с кадастровым номером 56:15:0000000:426.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 24.11.2021 решение суда первой инстанции изменено с указанием
на исключение из договора аренды от 16.01.2019 № 1500-ФЗ земельного участка с кадастровым номером 56:15:0000000:426 пункта 2.2, изложение пунктов 3.1, 8.1 договора в редакции предприятия «Ильинское» ФСИН;
в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, Управление Росимущества обратилось в Арбитражный суд Уральского округа
с кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить в части, касающейся определения условия договора аренды от 16.01.2019 № 1500-ФЗ земельного участка
с кадастровым номером 56:15:0000000:426 о распространении действия договора на отношения сторон, возникшие ранее (пункт 2.2), а также условия
о размере подлежащей применению в расчете годовой арендной платы ставки арендной платы (пункты 3.1, 8.1).

Ссылаясь на положения статей 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 2, 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», Управление Росимущества указывает, что условие договора о его распространении на отношения арендодателя и арендатора
с 25.07.2016 (пункт 2.2) обусловлено тем, что в данный период времени предприятие осуществляло фактическое пользование спорным земельным участком, в связи с чем на нем лежит обязанность по внесению арендной платы в данный период. Однако данное обстоятельство судами учтено не было.

Управление Росимущества указывает также на неправильное применение судами статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582, Правила), настаивая на том, что в рассматриваемом случае оснований для расчета размера арендной платы в соответствии с названными нормами не имеется, поскольку они подлежат применению только в случае переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, тогда как на момент заключения договора аренды спорный земельный участок не находился в постоянном бессрочном пользовании предприятия «Ильинское» ФСИН. Настаивает на том, размер арендной платы за пользование спорным земельным участком следует установить в соответствии с пунктом 6 Правил № 582, то есть на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой
в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В отзыве на кассационную жалобу предприятие «Ильинское» ФСИН просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, считая приведенные в ней доводы несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.03.2014
за Российской Федерацией зарегистрировано право собственности
на земельный участок с кадастровым номером 56:15:0000000:426 площадью 268 085 995 кв. м (единое землепользование), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, что подтверждается выпиской
из Единого государственного реестра недвижимости от 25.03.2020
№ 56/000/002/2020-8388.

За совхозом «Ильинский» 24.12.2018 зарегистрировано право бессрочного пользования на указанный земельный участок.

Предприятие «Ильинское» ФСИН создано на основании приказа УИН Минюста России по Оренбургской области от 26.02.2003 № 76 как правопреемник совхоза «Ильинский», образованного в соответствии
с Приказом от 05.03.1957 и в последующем на основании приказа Российской Академии сельскохозяйственных наук от 22.06.1992 № 43, приказа Областного Управления сельского хозяйства от 13.03.1992 № 14/65 переименованного
в государственное предприятие Опытно-производственное хозяйство «Ильинский», что подтверждается Уставом предприятия «Ильинское» ФСИН, утвержденным 23.04.2005 Начальником УФСИН России по Оренбургской области.

Предприятие «Ильинское» ФСИН 28.12.2018 обратилось в Управление Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка
с кадастровым номером 56:15:0000000:426 на праве аренды сроком на 49 лет без проведения торгов с условием передачи в субаренду для целей продажи права аренды и права субаренды со ссылкой на требования статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 20.02.2019 № НБ-03/884 Управление Росимущества направило в адрес предприятия «Ильинское» ФСИН для подписания проект договора аренды земельного участка от 16.01.2019 № 1500-ФЗ с приложением № 1.

В связи с уклонением предприятия «Ильинское» ФСИН от подписания указанного договора аренды, Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

Не согласившись с условиями предлагаемого проекта договора аренды, предприятие «Ильинское» ФСИН обратилось в арбитражный суд с встречным иском.

Таким образом, рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами – Управлением Росимущества (арендодатель) и предприятием «Ильинское» ФСИН (арендатор) – разногласиями при заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:15:0000000:426 (единое землепользование) из земель сельскохозяйственного назначения.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить
её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

На основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются
на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится
к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить
в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о согласовании сторонами предмета договора аренды, установив срок действия договора
на 49 лет и применив условия договора к отношениям, возникшим с 16.01.2019. Определяя расчет размера годовой арендной платы по договору, суд первой инстанции руководствовался подпунктом «в» пункта 3 Правил № 582, установив ставку арендной платы 0,6% кадастровой стоимости земельного участка исходя из того, что участок предоставлен арендатору для ведения сельскохозяйственного производства. Принимая условия договора по порядку уплаты арендных платежей и возможности передачи арендных прав
и обязанностей третьим лицам в редакции арендодателя, суд пришел к выводу
о том, что указанные условия не нарушают права и интересы арендатора.

Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции, указал
на необходимость исключения из договора пункта 2.2, предусматривающего распространение договора на отношения сторон по поводу использования земельного участка, возникших ранее, расчет размера годовой арендной платы по договору (пункту 3.1, 8.1) определил в соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Правил № 582, установив ставку арендной платы 0,01% кадастровой стоимости земельного участка исходя из того, предприятие «Ильинское» ФСИН относится к категории лиц, освобожденных от налогообложения
в отношении спорного земельного участка. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено указанным Кодексом.

Таким образом, суд округа проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы Управления Росимущества,
а именно: касательно пунктов 2.2, 3.1, 8.1 договора аренды земельного участка.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов, приведенных Управлением Росимущества в кассационной жалобе, суд округа приходит к следующим выводам.

Спорный пункт 2.2 проекта договора касается применения условий договора, в том числе по арендной плате, к отношениям сторон, возникшим
с 25.07.2016, был предложен Управлением Росимущества в обозначенной редакции, тогда как предприятие «Ильинское» ФСИН настаивало
на исключении указанного пункта из договора.

Апелляционный суд, исключая из договора пункт 2.2 о распространении условий договора на ранее возникшие отношения, правомерно исходил из того, что в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации распространение условий договора на ранее возникшие между сторонами отношения является правом сторон, поэтому при отсутствии обоюдного волеизъявления условия договора не могут быть распространены
на предыдущий период по требованию только одной стороны.

Следует отметить при этом, что в силу принципа платности землепользования (статьи 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации) невключение соответствующего условия в договор
не влечет освобождения арендатора от обязанности оплатить фактическое землепользование за период, не урегулированный договором.

Вопреки доводам кассационной жалобы, распространение условий договора на предыдущий период (в том числе на период с 16.01.2019, как указал суд первой инстанции) не может быть навязано одной стороне другой. Поскольку согласие обеих сторон по указанному условию
не было достигнуто, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу, что суд не вправе устанавливать для истца такую обязанность.

Спорные пункты 3.1, 8.1 проекта договора касаются расчета размера годовой арендной платы за пользование земельным участком.

Закрепленный статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации принцип платности использования земли заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся
в государственной или муниципальной собственности, регулируется нормами статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 3 названной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Учитывая, что спорный земельный участок находится в федеральной собственности Российской Федерации, размер арендной платы подлежит определению в соответствии с Правилами № 582, из чего верно исходили суды при рассмотрении дела.

В соответствии с пунктом 2 Правил № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Управление Росимущества настаивало на установлении размера годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком в соответствии
с пунктом 6 Правил № 582. Согласно данному пункту Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных
в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное
в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии
с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности,
на общий срок договора аренды земельного участка.

Предприятие «Ильинское» ФСИН настаивало на установлении размера годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком в соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Правил № 582. Подпунктом «а» названного пункта 3 Правил предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,01% в отношении земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

Апелляционный суд при исследовании фактических обстоятельств дела установил, что целями деятельности предприятия «Ильинское» ФСИН согласно его устава является удовлетворение потребностей уголовно-исполнительной системы в продуктах питания, развитие материальной и социальной базы учреждений уголовно-исполнительной системы Оренбургской области, а также привлечение к труду лиц, отбывающих уголовные наказания на территории Оренбургской области в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, основным видом деятельности предприятия согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц является смешанное сельское хозяйство, а земельный участок кадастровым номером 56:15:0000000:426 предназначен для сельскохозяйственного использования.

Исходя из указанного, руководствуясь статьями 388, 395 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 5 Закона Российской Федерации от 21.07.1993 № 5473-1 «Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы», Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2000 № 89 «Об утверждении перечня видов предприятий, учреждений и организаций, входящих в уголовно-исполнительную систему», апелляционный суд обоснованно признал предприятие «Ильинское» ФСИН как относящееся
к категории лиц, освобожденных от налогообложения в отношении спорного земельного участка, в связи с чем принял расчет размера годовой арендной платы по договору в редакции, предложенной предприятие, изменив
в соответствующей части решение суда первой инстанции.

Убедительных аргументов, опровергающих обозначенные выводы апелляционного суда, Управлением Росимущества в кассационной жалобе
не приведено, ссылки на пункт 6 Правил № 582 отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании положений Правил.

Из пункта 3 Правил № 582 прямо следует, что его положения применяются в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте (что имеет место быть в рассматриваемом случае), арендная плата в соответствии с указанным пунктом определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, тогда как пункт 6 касается случаев, не указанных в пунктах 3 – 5 настоящих Правил.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права применительно
к установленным по делу обстоятельствам.

Апелляционный суд, устраняя нарушения, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, с достаточной полнотой установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемом акте выводы, подробно мотивированы, основаны на повторно исследованных названным судом доказательствах, в пределах предоставленных ему процессуальных полномочий, и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не выявлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда, которым изменено решение суда первой инстанции, подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 24.11.2021 по делу № А47-6176/2020 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Суспицина

Судьи Т.В. Сулейменова

В.А. Купреенков