Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В., рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – Управление) на решение Арбитражный суд Оренбургской области от 09.06.2020 по делу № А47-6210/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления – Белова Я.Я. (доверенность от 09.01.2020);

общества с ограниченной ответственностью «Соленые озера» (далее – общество «Соленые озера») – Иванков И.А. (доверенность от 02.03.2018).

Общество «Соленые озера» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению о признании незаконными действий, выразившихся в приостановлении государственной регистрации и оформленных уведомлением от 19.04.2019 № 56/001/141/2019-351 и об обязании Управления осуществить государственную регистрацию права аренды земельного участка с кадастровым номером 56:47:0101022:98 немедленно после поступления в Управление судебного акта или акт уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» ареста или запрета, являющихся основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с уведомлением от 09.01.2020 № 56/001/141/2019-351.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Соль-Илецк-курорт», Администрация муниципального образования Соль-Илецкий муниципальный округ, Абдуршин Ирек Вилович.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.06.2020 требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, на дату вынесения решения судом первой инстанции отсутствовал предмет спора, поскольку оспариваемое уведомление о приостановлении государственной регистрации не нарушает прав общества. Указал, что после подачи заявления о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 8 (20) от 14.02.2018 заявитель обратился с заявлением о приостановлении государственной регистрации прав на срок до 26.12.2019. Уведомлением от 27.06.2019 регистрация приостановлена по инициативе заявителя. В течение 6 месяцев заявитель не обратился в регистрационный орган с заявлением о возобновлении осуществления регистрации прав. Кассатор не согласен с указанным судами способом восстановления нарушенных прав заявителя, поскольку при наличии принятых определением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.09.2019 по делу № А47-2092/2019 обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий, и принимая во внимание, что регистрирующим органом было принято решение о приостановлении государственной регистрации, в связи с чем у судов не имелось оснований для понуждения Управления к государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды без возобновления регистрационных действий и совершения всех необходимых действий по государственной регистрации в порядке, предусмотренной Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости). Податель жалобы считает незаконным и необоснованным отказ судов в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц конкурсных кредиторов общества «Соль-Илецк-Курорт», поскольку в результате удовлетворения заявленных требований после поступления акта о снятии ранее наложенных запретов судебное решение нарушит права и законные интересы конкурсных кредиторов. Помимо изложенного, заявитель полагает, что судами сделан вывод о состоявшейся передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 29-05 от 19.05.2005 на основании передаточного акта от 27.12.2017, который признан недопустимым и недостоверным доказательством в рамках рассмотрения дела № А47-9358/2019 в связи с составлением уточненного передаточного акта от 31.03.2018. При этом передаточный акт от 31.03.2018, разделительный баланс в регистрирующий орган для регистрации дополнительного соглашения № 8 (№ 20) от 14.02.2018 к договору аренды № 29-05 от 19.05.2005. не представлялся.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Соленые озера» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судами, между Администрацией муниципального образования Соль-Илецкий район и ООО «Соль-Илецк-курорт» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в результате торгов в форме конкурса № 29-05 от 19.05.2005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:47:0101022:98.

Единственным участником общества с ограниченной ответственностью «Соль-Илецк-курорт» 20.09.2017 принято решение о реорганизации данного юридического лица в форме выделения из него общества с ограниченной ответственностью «Соленые озера».

Между «Соль-Илецк-курорт» и обществом «Соленые озера» 27.12.2017 составлен передаточный акт (окончательный), в соответствии с которым выделенному из общества «Соль-Илецк-курорт» новому юридическому лицу обществу «Соленые озера» были переданы права и обязанности реорганизованного юридического лица, в том числе все права и обязанности общества «Соль-Илецк-курорт» по договору аренды земельного участка № 29-05 от 19.05.2005.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости общество «Соленые озера» зарегистрировано -11.11.2018.

Между обществом «Соль-Илецк-курорт» (сторона-1), Администрацией муниципального образования Соль-Илецкий район (сторона2) и обществом «Соленые озера» (сторона-3) 14.02.2018 заключено дополнительное соглашение № 8 (№ 20) к договору аренды № 29-05 от 19.05.2005, согласно которому права и обязанности по договору № 29-05 от 19.05.2005 аренды земельного участка переходят от стороны-1 к стороне-3 с согласия стороны-2 (пункт 2 дополнительного соглашения).

Заявитель 10.04.2019 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации прав.

Управлением 19.04.2019 вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации № 56/001/141/2019-351, мотивированное тем, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение № 8 (№20) к договору аренды № 29-05 от 19.05.2005 является ничтожной сделкой на основании пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу невозможности уступки права требования по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенному на торгах.

Ссылаясь на незаконность указанных действий регистрирующего органа, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что дополнительное соглашение № 8 (№20) к договору аренды № 29-05 от 19.05.2005 констатирует факт передачи прав и обязанностей арендатора в результате правопреемства в форме выделения юридического лица, а передаточный акт, оформляющий результат такого правопреемства, не является самостоятельной сделкой и может быть оценен только при оспаривании самой процедуры реорганизации.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационных жалоб в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела и установлено судами, заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии частью 3 статьи 1 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 и части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления; основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ.

В силу части 4 статьи 18 Закона о регистрации недвижимости к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно подпункту 13 части 1 статьи 28 Закона о регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ) (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Из материалов дела следует и судами установлено, что общество «Соль-Илецк-курорт», являющееся арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:47:0101022:98 на основании заключенного по результатам аукциона с Администрацией муниципального образования Соль-Илецкий район договора аренды № 29-05 от 19.05.2005, на основании решения единственного участка общества от 20.09.2017 было реорганизовано путем выделения юридического лица - общества «Соленые озера».

Согласно передаточному акту от 27.12.2017 обществу «Соленые озера», среди прочего, переданы все права и обязанности общества «Соль-Илецк-курорт» по договору аренды земельного участка № 29-05 от 19.05.2005, а 14.02.2018 между обществом «Соль-Илецк-курорт», Администрацией муниципального образования Соль-Илецкий район и обществом «Соленые озера» заключено дополнительное соглашение № 8 (№20) к договору аренды № 29-05 от 19.05.2005, оформившее переход прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 56:47:0101022:98 по договору № 29-05 от 19.05.2005.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (пункт 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», указанный Федеральный закон вступает в силу с 01.06.2015, положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. К правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного Федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого Федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей.

Положения Гражданского кодекса в измененной Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенным до дня вступления его в силу (до 01.06.2015), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Соответствующая правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019), пунктах 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 310-ЭС19-26737 от 28.05.2020).

В данном случае, как установлено судами, договор аренды № 29-05, права и обязанности по которому уступлены на основании дополнительного соглашения № 8 (№ 20) от 14.02.2018, заключен 19.05.2005, то есть до вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что изложенные в оспариваемом решении о приостановлении государственной регистрации выводы регистрирующего органа о несоответствии указанного дополнительного соглашения положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» нельзя признать обоснованными, как противоречащие пункту 2 статьи 2 названного Закона.

Кроме того, апелляционным судом отмечено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Из положений пункта 1 статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона в случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 57 указанного Кодекса реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом.

В силу пункта 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, а также порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт; передаточный акт утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридического лица, и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации, или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц.

Применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иной момент, нежели установлен пунктом 2 статьи 8 ГК РФ, возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица: если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость; право на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Из изложенных норм следует, что реорганизация юридического лица является частным случаем передачи прав и обязанностей в обязательстве на основании закона, в силу чего положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ, на которые сослался регистрирующий орган в обоснование действий по приостановлению государственной регистрации, и которые распространяются на случаи передачи прав и обязанностей по договору аренды вследствие заключения сделки перенайма, не распространяются на случаи передачи прав и обязанностей арендатора по договору в результате правопреемства юридического лица.

Вопреки доводу Управления о том, что оснований для регистрации дополнительного соглашения № 8 (№ 20) от 14.02.2018 не имеется, поскольку в соответствии с требованиями законодательства о банкротстве право аренды земельного участка подлежит включению в состав конкурсной массы общества «Соль-Илецк-курорт», в силу чего регистрация перехода права аренды другого лица будет нарушать права конкурсных кредиторов общества, регистрирующим органом не представлено доказательств того, что оспариваемая сделка нарушает права конкурсных кредиторов. В отсутствие таких доказательств у судов отсутствовали основания для вывода о недействительности сделки. Нормативного обоснования для признания сделки перенайма по договору аренды ничтожной Управлением не приведено.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что оснований для приостановления государственной регистрации по основаниям, предусмотренным подпунктом 13 части 1 статьи 28 Закона о регистрации недвижимости у регистрирующего органа не имелось, в силу чего оспариваемые действия Управления правомерно признаны судами незаконными.

Определенный судами способ защиты нарушенного права заявителя соответствует правилам части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и выбран, исходя из существа допущенного нарушения с учетом наличия в публичном реестре арестов и иных обременений, в связи с чем является надлежащим.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.06.2020 по делу № А47-6210/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи А.С. Полуяктов

М.В. Торопова