Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Удача» (далее – общество «Удача») на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.12.2014 по делу № А47-7505/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Удача» – Никитина А.М. (доверенность от 07.02.2015);

закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Гулливер» (далее – общество УК «Гулливер») – Тазтдинов Р.И. (доверенность от 01.12.2014).

Общество УК «Гулливер» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с первоначальным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Удача» (далее – общество «Удача») о признании договора аренды нежилого помещения от 01.02.2013 № 2-22 расторгнутым с 16.07.2014, об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, состоящее из помещений № 36- 38, общей площадью 72,9 кв. м, расположенное на втором этаже торгово-развлекательного комплекса «Гулливер» по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, литера Е1 (с учетом принятого арбитражным судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).

Общество «Удача» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным исковым заявлением к обществу УК «Гулливер» о признании недействительным уведомления от 09.07.2014 № 456 о расторжении договора аренды, договора аренды нежилого помещения от 01.02.2013 № 2-22 действующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Сбербанк России» (далее – банк).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.12.2014 (судья Евдокимова Е.В.) первоначальные исковые требования общества УК «Гулливер» удовлетворены частично. На общество «Удача» возложена обязанность в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить занимаемое нежилое помещение, состоящее из помещений № 36, 37, 38, общей площадью 72,9 кв. м, расположенное на втором этаже торгово-развлекательного комплекса «Гулливер» по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, литера Е1. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований общества «Удача» отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Удача» просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворить встречные исковые требования, ссылаясь на нарушение судами статей 10, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применение неподлежащего применению пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что истцом не была соблюдена процедура досрочного расторжения договора, предусмотренная статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество «Удача» считает, что суд необоснованно принял иск общества УК «Гулливер» к рассмотрению в отсутствие доказательств направления в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство к конкретному сроку и доказательств того, что арендатор отказался данные требования устранить. Заявитель отмечает, что в течение всего срока действия договора общество «Удача» вносило арендные платежи ежемесячно в полном объеме, каких-либо претензий относительно допущенных нарушений сроков внесения арендных платежей от арендодателя не поступало, сторонами регулярно без замечаний подписывались акты оказанных услуг, что также свидетельствует об отсутствии у сторон каких-либо претензий друг к другу по факту исполнения договорных обязательств, в том числе по срокам внесения арендной платы. По его мнению, сложившийся между сторонами порядок внесения арендных платежей является обычаем делового оборота. Более того, общество «Удача» продолжает вносить арендные платежи за пользование спорным имуществом, а арендодатель указанные платежи принимает и подписывает акты выполненных работ, несмотря на утверждение о том, что спорный договор аренды является расторгнутым с 16.07.2014. Общество «Удача» также указывает, что судами не принят во внимание его довод о злоупотреблении правом со стороны общества УК «Гулливер». Кроме того, заявитель ссылается на то, что по состоянию на настоящее время на стороне общества «Удача» имеется переплата по арендным платежам, арендодатель пользуется денежными средствами в сумме 6 269,4 долларов США, внесенными арендатором в качестве обеспечительного платежа.

В отзыве на кассационную жалобу общество УК «Гулливер» возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество УК «Гулливер» является собственником недвижимого имущества - трехэтажного торгово-развлекательного комплекса общей площадью 61 568,4 кв. м, литера Е1, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.10.2012 серии 56-АБ № 784646.

Между обществом УК «Гулливер» (арендодатель) и обществом «Удача» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.02.2013 № 2-22, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору помещение, расположенное на втором этаже, включающее в себя помещения № 36 - 38, общей площадью 72,9 кв. м в здании торгово-развлекательного комплекса по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, литера Е1, во временное владение и пользование (аренду), а арендатор обязался его принять и своевременно оплачивать арендную плату.

В пункте 3.1 договора указано, что срок аренды составляет 5 лет, считая с даты открытия помещения. Дата открытия помещения совпадает с датой подписания акта приема-передачи помещения в фактическое пользование от 05.10.2011, договор действует до 04.10.2016 включительно.

В пункте 4 договора установлены условия и порядок платежей, в том числе обязанность арендатора перечислить на расчетный счет арендодателя денежные средства в сумме 6 269,4 доллара США, эквивалентной одному месяцу арендной платы и эксплуатационным платежам за один месяц (пункт 4.4 договора).

Пунктом 4.4 договора также предусмотрено, что в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения своих обязательств (а равно уклонения от исполнения обязательств, нарушения арендатором условий договора или одностороннего изменения/расторжения арендатором договора с нарушением условий о расторжении, изменении договора аренды, предусмотренных настоящим договором, а равно одностороннего расторжения договора арендатором в одностороннем порядке), обеспечительный платеж возврату не подлежит и остается у арендодателя. Данная мера по соглашению сторон применяется к арендатору в качестве штрафной неустойки, покрывающей расходы арендодателя, связанные с досрочным расторжением договора аренды арендатором.

Размер, структура и сроки внесения арендных платежей определены сторонами в приложении № 4 к настоящему договору (пункты 4.1, 4.3 договора).

Пунктами 4.5, 4.6 договора предусмотрено, что оплата счетов арендодателя осуществляется по банковским реквизитам, указанным в статье 21 договора аренды, в том случае, если в счете, выставленном арендодателем, не указаны иные банковские реквизиты. Платеж считается осуществленным арендатором в момент списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора.

Согласно приложению № 4 к договору арендная плата состоит из постоянной арендной платы (пункт 1.2 приложения № 4 к договору), эксплуатационных платежей (пункт 2.1 приложения № 4 к договору) и переменной части арендной платы (коммунальных платежей) (пункт 2.2 приложения № 4 к договору).

Постоянная арендная плата составляет 900 долларов США за кв. м в год.

Эксплуатационные платежи составляют 132 доллара США за кв. м арендуемой площади в год.

Коммунальные платежи (переменная часть арендной платы) рассчитываются как стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг за месяц согласно методике, указанной в пункте 2.2 приложения № 4 к договору.

Согласно пункту 3.1 приложения № 4 к договору арендная плата и эксплуатационные платежи за текущий месяц выплачиваются в срок не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем оплачиваемого календарного месяца.

Оплата арендатором коммунальных платежей (переменной части арендной платы) производится авансом одновременно с оплатой арендных платежей в размере 70% от суммы предыдущего месяца, окончательная оплата производится на основании счета и счета-фактуры арендодателя в течение пяти рабочих дней с даты получения арендатором указанных документов. При задержке выставления счета арендодателем срок оплаты переносится на соответствующее количество дней (пункт 3.2 приложения № 4 к договору).

Согласно пункту 5 приложения № 4 к договору в случае, если платежи определены в долларах США, оплата осуществляется арендатором в рублях по официальному курсу доллара США по отношению к рублю, установленному Банком России на день списания средств, но не менее чем 27 руб. за 1 доллар США и не более чем 32 руб. за один доллар США.

В статье 9 договора предусмотрены условия о досрочном расторжении договора.

В силу пункта 9.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора, в том числе в случае, если арендатор более двух раз в течение календарного года нарушает сроки оплаты любых сумм, причитающихся по настоящему договору (пункт 9.1.1 договора).

Настоящий договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 9.1 договора, в течение 7 дней с момента вручения арендодателем письменного уведомления арендатору. В этом случае арендатор обязан сдать арендуемое место для размещения оборудования арендодателю по акту приема-передачи в течение 7 дней со дня вручения указанного уведомления (пункт 9.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 12.03.2013.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2013.

Ссылаясь на положения пунктов 9.1.1, 9.2 договора, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, систематическое нарушение арендатором сроков осуществления платежей по арендной плате, общество УК «Гулливер» направило обществу «Удача» уведомление от 09.07.2014 № 456 о расторжении указанного договора в одностороннем порядке по истечении семи дней с момента получения указанного уведомления, а также об освобождении помещения в указанный срок.

Данное уведомление получено обществом «Удача» 09.07.2014.

Поскольку общество «Удача» не возвратило арендованное имущество, общество УК «Гулливер» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с первоначальным иском о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым с 16.07.2014, об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение,

Полагая уведомление от 09.07.2014 № 456 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке незаконным, общество «Удача» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным иском о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды, договора аренды нежилого помещения действующим.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды исходили из следующего.

Оценив положения договора от 01.02.2013 № 2-22, суды пришли к выводу об отсутствии оснований считать его незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Названный договор заключен сторонами на срок более чем один год, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 12.03.2013.

О незаключенности договора от 01.02.2013 № 2-22 стороны судам первой и апелляционной инстанции не заявили. Материалами дела подтверждается, что договор сторонами исполнялся (помещение передано обществу «Удача» в аренду, последнее вносило обусловленные договором платежи).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9.1 договора от 01.02.2013 № 2-22 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения договора, в том числе в случае, если арендатор более двух раз в течение календарного года нарушает сроки оплаты любых сумм, причитающихся по настоящему договору.

Таким образом, возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения спорного договора аренды прямо предусмотрена сторонами в пункте 9.1 договора от 01.02.2013 № 2-22 и соответствует положениям действующего гражданского законодательства (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом расторжение договора от 01.02.2013 № 2-22 в случаях, предусмотренных пунктом 9.1 договора, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется во внесудебном порядке путем одностороннего волеизъявления соответствующей стороны договора и при наличии указанных в пункте оснований.

Как следует из материалов дела, общество УК «Гулливер» направило обществу «Удача» уведомление от 09.07.2014 № 456 о расторжении указанного договора в одностороннем порядке по истечении семи дней с момента получения указанного уведомления, а также об освобождении помещения в указанный срок. Факт получения арендатором данного уведомления подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

В соответствии с условиями договора от 01.02.2013 № 2-22 арендная плата и эксплуатационные платежи за текущий месяц выплачиваются в срок не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем оплачиваемого календарного месяца (пункт 3.1 приложения № 4 к договору).

Исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что ответчиком неоднократно (более двух раз в течение календарного года) допущена просрочка по внесению арендной платы.

Установив факт нарушения арендатором более двух раз в течение календарного года сроков оплаты сумм, причитающихся арендодателю по спорному договору аренды, суды сделали вывод о том, что уведомление от 09.07.2014 № 456 о расторжении договора выставлено арендодателем на законных основаниях с соблюдением требований, установленных договором аренды.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата обществом «Удача» обществу УК «Гулливер» помещения, полученного по договору от 01.02.2013 № 2-22, в установленном законом порядке в материалах дела не имеется (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор от 01.02.2013 № 2-22 прекратил свое действие, у общества «Удача» отсутствуют иные правовые основания для занятия спорного помещения, суды правомерно удовлетворили исковые требования общества УК «Гулливер» о выселении арендатора из спорного помещения и отказали в удовлетворении встречных исковых требований общества «Удача» о признании уведомления от 09.07.2014 № 456 недействительным и договора от 01.02.2013 № 2-22 действующим.

В требовании общества УК «Гулливер» по первоначальному иску о признании договора от 01.02.2013 № 2-22 расторгнутым с 16.07.2014 суды правомерно отказали, поскольку на момент рассмотрения спора в суде договор аренды уже был расторгнут во внесудебном порядке в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя кассационной жалобы о несоблюдении обществом УК «Гулливер» обязательного досудебного порядка урегулирования спора, о неправомерном принятии судом первой инстанции иска общества УК «Гулливер» к рассмотрению в отсутствие доказательств направления в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство к конкретному сроку и доказательств того, что арендатор отказался эти требования устранить, а также о том, что сложившийся между сторонами порядок внесения арендных платежей является обычаем делового оборота и всегда принимался арендодателем без претензий, были рассмотрены судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонены, учитывая специфику прекращения договорных отношений на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка общества «Удача» на неопределенность сроков внесения платы, на наличие предварительного договора аренды, предусматривающего иное условие о сроке внесения арендных платежей, отклоняется, поскольку не опровергает выводов судов о нарушении арендатором более двух раз в течение календарного года сроков оплаты сумм, причитающихся арендодателю по спорному договору аренды. При этом суд кассационной инстанции принимает во внимание, что общество «Удача» не приводит аргументов, свидетельствующих об отсутствии просрочки по основной части арендной платы.

Довод заявителя кассационной жалобы о наличии в действиях общества УК «Гулливер» признаков злоупотребления правом также был рассмотрен судом апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

Ссылка общества «Удача» на применение неподлежащего применению пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации рассмотрена судом апелляционной инстанции. При этом суд апелляционной инстанции верно указал на необоснованность применения данной нормы в мотивировочной части решения суда и, отметив, что ее применение не повлияло на законность судебного акта, применил подлежащие применению в рассматриваемом случае нормы права.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 16.04.2015 приостановлено исполнение решения Арбитражного суда Оренбургской области от 12.12.2014 по делу № А47-7505/2014 до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Учитывая, что производство в суде кассационной инстанции окончено, данное приостановление подлежит отмене (ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), денежные средства, перечисленные обществом «Удача» на депозитный счет Арбитражного суда Уральского округа - возврату.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.12.2014 по делу № А47-7505/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Удача» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Оренбургской области от 12.12.2014 по данному делу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Удача» с депозитного счета Арбитражного суда Уральского округа 100 000 руб., перечисленных платежным поручением от 01.04.2015 № 129.

Председательствующий А.Ю.Смирнов

Судьи А.А.Столяров

З.Г.Семенова