Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью НПО «Кристалл» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.03.2023 по делу № А47-8724/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 26.06.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью НПО «Кристалл» –
Русанов С.Г. (доверенность от 05.10.2022), Дубицкий Л.М. (доверенность
от 15.05.2023);

общества с ограниченной ответственностью «Касторама Рус» – Дубовицкий А.Б. (доверенность от 12.04.2023 № 48-2023).

Общество с ограниченной ответственностью «Касторама Рус» (далее – общество «Касторама Рус») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью НПО «Кристалл» (далее – общество НПО «Кристалл», ответчик-1), обществу с ограниченной ответственностью «Бригантина» (далее – общество «Бригантина», ответчик-2), обществу с ограниченной ответственностью «Пеликан» (далее – общество «Пеликан», ответчик-3) с исковым заявлением о солидарном взыскании
49 801 694 руб. 78 коп. переплаты по договору аренды от 18.07.2016 № 17/15-К за период с июля 2019 года по февраль 2022 года (с учетом принятых судом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество НПО «Кристалл», общество «Бригантина», общество «Пеликан» обратились в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу «Касторама Рус» со встречным исковым заявлением о взыскании
38 642 232 руб. 76 коп. задолженности по договору аренды от 18.07.2016
№ 17/15-К за период с 01.10.2019 по 30.09.2022, из которых 27 249 639 руб. 84 коп. базовая арендная плата, 11 392 592 руб. 92 коп. операционные расходы.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.03.2023 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчиков в пользу истца 34 141 758 руб. 53 коп., а также 137 111 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 26.06.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество НПО «Кристалл» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование своей позиции заявитель указывает, что спорное условие пункта 9.10 договора аренды подлежало толкованию с учетом действительного содержания правоотношений сторон, экономического результата, к которому стремились стороны, принципа разумности их поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неисполнение такого обязательства, выразившееся в необеспечении достаточного уровня посетителей, могло повлечь для арендатора убытки (упущенную выгоду). Именно возникновение убытков и возможная компенсация потерь арендатора изначально согласованы сторонами.

Ссылаясь на то, что судом апелляционной инстанции допущено нарушение принципов арбитражного судопроизводства – необоснованно отказано в приобщении ранее истребованных самим судом доказательств, общество НПО «Кристалл» утверждает, что выводы суда о наличии убытков у истца вступили в противоречие с доказательствами ответчика, в исследовании и приобщении которых незаконно отказано.

Кроме того заявитель жалобы указывает на то, что договором прямо предусмотрено право на одностороннюю индексацию размера арендной платы в соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное условие согласовано сторонами, в связи с чем право арендодателя на индексацию является безусловным, и правовых оснований для отказа в его реализации у суда не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Касторама Рус» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом НПО «Кристалл» (ответчик-1), обществом «Бригантина» (ответчик-2), обществом «Пеликан» (ответчик-3), вместе именуемые - арендодатели, и обществом «Касторама РУС» (арендатор) 18.07.2016 заключен договор аренды № 17/15-К (при множественности лиц на стороне арендодателей), предметом которого является передача во временное владение и пользование помещения, состоящего из: нежилого помещения № П4, общей площадью 426,3 кв. м, нежилого помещения № 115 общей площадью 9206,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Оренбург, ш. Шарлыкское, д. 1.

Согласно пункту 5.4 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая представляет собой полную оплату аренды помещения, включая владение и пользование помещением, рекламными местами и конструкциями, указанными в Приложении 10 договора, зоной доставки, стоянкой, подъездными путями.

Арендная плата включает следующие компоненты: (а) Базовую арендную плату; (б) Операционные расходы; (в) Переменную арендную плату.

Базовая арендная плата - это составная часть общей арендной платы, размер которой составляет 164 069,79 долларов США, включая НДС, за все помещения в месяц (пункт 5.5.1 договора).

Базовая арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому, при условии получения счета арендодателя в сроки согласно пункту 7.6 договора, а в случае неполучения счета в этот срок – в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента (даты) получения, счета (пункт 5.5.5 договора).

Операционные расходы согласно пункту 5.6.1 договора представляют собой плату за предоставление арендодателем арендатору эксплуатационных услуг (услуги, связанные с управлением, эксплуатацией и техническим обеспечением центра, здания, помещения, стоянки, подъездных путей, мест общего пользования и земельного участка, включая содержание таких объектов в надлежащем санитарном состоянии, обеспечение безопасности, общественного порядка и противопожарной безопасности на таких объектах).

Размер операционных расходов составляет 32 529,72 долларов США, включая НДС, за все помещения в месяц (пункт 5.6.2 договора).

Операционные расходы уплачиваются арендатором ежемесячно не позднее пятого рабочего дня оплачиваемого календарного месяца, при условии получения счета арендодателя на оплату в срок согласно пункту 7.6 договора, а в случае неполучения счета в этот срок – в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения счета (пункт 5.6.5 договора).

Переменная арендная плата представляет собой оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором в помещении (пункт 5.8.1 договора).

Согласно пункту 5.8.2 договора размер переменной арендной платы определяется на основании фактической стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором в помещении.

Пунктом 5.7.1 договора установлено, что по истечении 1 (одного) года с даты начала размер базовой арендной платы и/или операционных расходов может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, и не более чем на 3%.

Пунктом 9.10 договора аренды установлено, что на протяжении всего срока аренды должны быть выполнены следующие условия:

(а) на территории МТК «АРМАДА 1» располагается и действует продуктовый гипермаркет;

(б) заполненность арендуемой площади центра (согласно Приложению 8 к настоящему соглашению) арендаторами поддерживается на уровне не менее чем на 70%.

Согласно пункту 5.11 договора в случае нарушения условий пункта 9.10, арендодатель начисляет, а арендатор оплачивает 75% величины арендной платы за весь период, в течение которого любое из условий пункта 9.10 не соблюдено.

Срок аренды помещения в соответствии с пунктом 4.1 договора составляет 10 лет.

Ввиду наличия угрозы распространения коронавирусной инфекции, дополнительными соглашениями от 02.12.2020, 15.12.2020, 30.12.2021 базовая арендная плата была снижена.

Как указывает истец по первоначальному иску, с 19.04.2020 на территории МТК «Армада» прекратила торговую деятельность розничная продовольственная сеть «Лента».

Указанный магазин истец рассматривал как продуктовый гипермаркет, обязательное наличие которого предусмотрено подпунктом «а» пункта 9.10 договора аренды.

С его уходом общество «Касторама Рус» считает необходимым производить начисление арендных платежей в размере 75% от величины арендной платы.

Истец полагает, что при определении понятия «продуктовый гипермаркет» следует руководствоваться положениями «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения», утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст, где указано, что под гипермаркетом понимается магазин с площадью торгового зала от 5000 м2, в котором осуществляют продажу продовольственных и непродовольственных товаров универсального ассортимента преимущественно по методу самообслуживания.

В адрес ответчиков 06.05.2022 направлена претензия с требованием перечислить излишне оплаченные денежные средства.

При подаче искового заявления позиция истца основывалась на том, что с 19.04.2020 ответчики должны были осуществлять начисление арендной платы в размере 75%.

В связи с пояснениями ответчиков о том, что помещение магазина «Лента» никогда не входило в зону МТК «Армада-1», истец 16.12.2022 уточнил исковые требования и предъявил к взысканию переплату по базовым и операционным арендным платежам за весь период взаимоотношений сторон, но в пределах срока исковой давности – с июля 2019 года по февраль 2022 года.

Поскольку требование о возврате излишне оплаченных денежных средств ответчиками не выполнено, истец обратился в суд с рассматриваемым первоначальным иском.

Встречный иск основан на пункте 5.7.1 договора, которым установлено, что по истечении 1 (одного) года с даты начала действия договора размер базовой арендной платы и/или операционных расходов может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, и не более чем на 3%.

Указывая, что в период с 01.10.2019 по 30.09.2022 изменение арендной платы не производилась, истец произвел ее индексацию, и начислил ответчику дополнительно 38 642 232 руб. 76 коп.

Вышеизложенные обстоятельства послужили истцам основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующими исками.

Суд первой инстанции частично удовлетворил первоначальные исковые требования в сумме 34 141 758 руб. 53 коп. неосновательного обогащения, перечисленного ответчикам за период с 19.04.2020 по февраль 2022 года, указав, что истцом доказаны факты несоблюдения ответчиками условий договора и перечисление в их адрес истцом излишнего размера арендных платежей. Суд также отметил, что арендодателями с 19.04.2020 допущены нарушения условий договора о наличии на территории продуктового гипермаркета «Лента», следовательно, с этой даты истец вправе рассчитывать на оплату арендных платежей в размере 75%.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции указал, что фактически ответчиками по первоначальному иску произведена индексация арендной платы за 2019, 2020, 2021 и 2022 года, что нарушает пункт 5.7.1 договора, позволяющий производить индексацию не чаще одного раза год, тем самым арендодатели разом производят 4 индексации за прошлые периоды.

Апелляционный суд поддержал выводы суда.

Законность обжалуемых судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как следует из материалов дела и установлено судами, спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 18.07.2016 № 17/15-К.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как определено в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Одним из способов выражения воли участника гражданского оборота на приобретение гражданских прав и обязанностей является подписание документа, а также скрепление его официальным реквизитом (печатью организации).

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, что означает свободный выбор стороны договора, условий договора, волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условий, а также выбор контрагента. Данный выбор является исключительной прерогативой субъекта гражданских правоотношений.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 9 постановления от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Согласно пункту 8 вышеуказанного постановления в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.

Для того, чтобы прийти к выводу о том, что условия договора были навязаны одной из сторон сделки, суд должен установить, что проект договора был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора). Одним из вариантов таких условий является заключение государственного контракта в рамках процедуры, предусмотренной Федеральным законом
от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

В подтверждение факта предложения формы и всех условий договора аренды обществу «Касторама Рус» ответчиками в материалы дела представлено соглашение о заключении договора аренды от 18.06.2013 № 56-П (электронное приложение к пояснениям ответчиков от 17.02.2023).

Как установлено судами, соглашение о заключении договора аренды
от 18.06.2013 № 56-П не подписано ни одной из сторон, следовательно, нельзя сделать вывод о том, что именно оно легко в основу заключения спорного договора. Тексты договора аренды от 18.07.2016 и соглашения от 18.06.2013 действительно схожи, но не являются абсолютно идентичными. Из представленных ответчиками документов невозможно сделать вывод о том, кто являлся составителем данного соглашения и инициатором его подписания (не видна явная воля какой-либо из сторон).

Суды также прияли во внимание, что соглашение о заключении договора аренды от 18.06.2013 № 56-П не предоставляет наиболее выгодные условия кому-либо одному из контрагентов (арендатору или арендодателю), более того, соглашение вообще не содержит спорного условия о наличии на территории арендодателей продуктового гипермаркета.

Применительно к рассматриваемому делу суды не установили обстоятельств, свидетельствующих о навязывании арендатором условий договора; правоотношения арендатора и арендодателей построены на паритетных условиях, доказательств понуждения к заключению договора на вышеназванных условиях не представлено.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения.

В силу части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.

Такое изменение возможно:

- по соглашению сторон (пункт 3 статьи 614, пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность.

- в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании пункта 4 статьи 614, пункта 2 статьи 450, статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- в одностороннем внесудебном порядке (пункты 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи его применения.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

(а) на территории МТК «АРМАДА 1» располагается и действует продуктовый гипермаркет;

(б) заполненность арендуемой площади центра (согласно Приложения 8
к настоящему соглашению) арендаторами поддерживается на уровне не менее чем на 70%.

Согласно пункту 5.11 договора в случае нарушения условий пункта 9.10 арендодатель начисляет, а арендатор оплачивает 75% величины арендной платы за весь период, в течение которого любое из условий пункта 9.10 не соблюдено.

Таким образом, проанализировав вышеуказанные нормы права, истолковав положения договора, суды пришли к выводу о том, что в случае отсутствия определенных условий о нахождении на территории торгового комплекса продуктового гипермаркета или надлежащей заполненности площади арендаторами, не изменяются размеры базовой арендной ставки и операционных расходов, установленные пунктами 5.5.1, 5.6.2 договора, а их оплата осуществляется не в полном объеме (75%).

Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы при отсутствии определенных условий, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной
в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 3484/07.

Соглашением, которым арендная плата может быть установлена не
в твердой сумме, а являющаяся определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, стороны могут согласовать условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

В таком случае фактическое изменение размера арендной платы
в результате наступления согласованных обстоятельств в настоящем случае связано с реализацией определенного соглашением сторон механизма определения и не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Судами установлено, что у сторон имеются разногласия относительно толкования положений договора в части индексации арендной платы (пункт 5.7.1 договора) и определения понятия «продуктовый гипермаркет» (пункт 9.10 договора).

В силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление № 49) разъяснил, что условия контракта подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо его стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (часть 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 2О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условии договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункта 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Пунктом 5.7.1 договора установлено, что по истечении 1 (одного) года
с даты начала действия договора размер базовой арендной платы и/или операционных расходов может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, и не более чем на 3%.

Применяя настоящий пункт договора, ответчики произвели разовую индексацию арендных платежей за период с 01.10.2019 по 30.09.2022, заявив встречные требования о взыскании недоплаченных арендных платежей в сумме 38 642 232 руб. 76 коп.

Анализируя условия пункта 5.7.1 договора аренды, а также буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суды правомерно пришли к выводу о том, что доводы ответчика по встречному иску о том, что указанный пункт договора не дает истцу право одномоментно произвести индексацию за несколько прошлых лет, являются обоснованными.

В соответствии с пунктом 21 постановления Пленума № 73 и в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды,
а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Вместе с тем, условия гражданского оборота и разумный подход
к исполнению обязательств подразумевают, что в случае индексации арендатор должен быть уведомлен об этом. Именно уведомление арендодателя свидетельствует о его волеизъявлении увеличить арендную плату.

Пункт 7.6 договора устанавливает обязанность арендодателя в течение пяти рабочих дней после окончания каждого календарного месяца предоставить арендатору все счета на оплату базовой арендной платы и операционных расходов за следующий календарный месяц, переменной арендной платы за истекший месяц, а также счета-фактуры и акт оказанных услуг за услуги аренды за истекший месяц, оформленные в соответствии с требованиями действующего российского законодательства.

Судами установлено, что в период с 01.10.2019 по 30.09.2022 арендодателями в адрес арендатора выставлялись счета на оплату базовых и операционных частей арендной платы без учета ежегодной индексации. То есть в указанный период арендодатели не воспользовались своим правом на проведение индексации.

На основании изложенного суды обоснованно признали довод о ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по оплате противоречащим материалам дела, учитывая представленные платежные поручения, согласно которым оплата арендных платежей производилась своевременно и в том размере, который был указан в счетах на оплату.

Кроме того, как верно отмечено судом, заявляя встречные требования, которыми фактически произведена индексация арендной платы за 2019, 2020, 2021 и 2022 года, истцы по встречному иску нарушают пункт 5.7.1 договора, позволяющий производить индексацию не чаще одного раза год, поскольку 12.12.2022 (дата подачи встречного иска) арендодатели разом производят 4 индексации за прошлые периоды.

Такое поведение арендодателей, фактически увеличившего арендную плату за истекший период, то есть задним числом, не отвечает принципу добросовестного осуществления гражданских прав (пункт 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что за период с 19.04.2020 по февраль 2022 года истцом оплачены: базовая арендная плата в сумме 112 521 065 руб. 09 коп., операционные расходы в сумме 24 045 969 руб. 02 коп., а всего 136 567 034 руб. 11 коп., наличие предусмотренных договором обстоятельств, подлежащих учету при определении размер арендной платы в спорный период, несоответствие перечисленной суммы арендной платы условиям договора о порядке ее определения, суды пришли к обоснованному выводу о перечислении истцом излишней суммы арендных платежей и правомерно частично удовлетворили исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в сумме 34 141 758 руб. 53 коп. (превышающей 75% от 136 567 034 руб. 11 коп.).

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии убытков на стороне истца правового значения не имеют, поскольку не могут повлиять на выводы судов с учетом установленных обстоятельств, в связи с чем подлежат отклонению.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку, основаны на неправильном толковании приведенных норм права применительно к установленным обстоятельствам, в части направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочиям суда кассационной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно.

Нарушений судами норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов по существу спора, как и влекущих безусловную отмену судебных актов (части 3, 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.03.2023 по делу № А47-8724/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью НПО «Кристалл» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Л.А. Суспицина

Н.Г. Беляева