Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маркарян Ж.С., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2018 по делу
№ А47-9677/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2018 по тому же делу.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 21.08.2018 судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы администрации было отложено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представители предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 16.06.2018 № 1/1), ФИО3 (доверенность от 01.02.2017).

После судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы от муниципального бюджетного учреждения «Благоустройство и озеленение» города Оренбурга (далее - учреждение) поступил отзыв, в котором содержалось ходатайство о замене стороны по делу: учреждения на комитет по управлению имуществом г. Оренбурга. Данный отзыв на кассационную жалобу подлежит возврату лицу его направившему, так как он поступил в суд округа 12.08.2018 после окончания судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы и оглашения резолютивной части постановления (11.08.2018). В связи с этим ходатайство о замене стороны по делу судом кассационной инстанции не рассматривалось и может быть заявлено стороной в суд первой инстанции.

Учреждение обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 об обязании освободить занимаемые ответчиком нежилые помещения с номерами 5, 8, 9, 10, 12, 15, расположенные в подземном пешеходном переходе по адресу: <...> остановка «23 микрорайон» (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным исковым заявлением к учреждению о признании возобновленными на неопределенный срок договоров аренды нежилых помещений от 05.09.2016, расположенных в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу: <...> остановка «23 микрорайон», № 5, 8, 9, 10, 12, 15, заключенных между учреждением и предпринимателем.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2018 (судья Долгова Т.А.) первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 08.05.2018 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель утверждает, что 31.05.2017 полномочные представители арендодателя для приемки арендованного имущества не явились, акт приема-передачи не составили и не подписали, предложение подписать такой акт ответчику не поступало. Пользование арендованным имуществом продолжается, арендная плата оплачивается согласно условиям договоров аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Ссылаясь на статью 17.1 Федерального закона
от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции), предприниматель ФИО1 полагает, что проведение торгов для заключения спорных договоров аренды не требовалось, так как площади переданных предпринимателю в аренду помещений не превышали 7 кв. м. Заявитель утверждает, что доказательства направления претензий от 13.01.2017 и от 23.06.2017 истцом не предоставлены. Предприниматель ФИО1 ссылается на отсутствие нарушений в пользовании арендованными помещениями. Отмечает, что 28.03.2017 и 28.06.2017 ответчик в соответствии с пунктом 3.2.16 договоров аренды обращался к учреждению с уведомлениями о намерении заключить договоры на новый срок. Таким образом, по мнению заявителя, договоры аренды нежилых помещений от 05.09.2016 № 5, от 05.09.2016 № 8, от 05.09.2016 № 9, от 05.09.2016 № 10, от 05.09.2016 № 12, от 05.09.2016 № 15 по истечении срока их действия возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Учитывая, что истец не заявил требование о расторжении спорных договоров аренды нежилых помещений, следовательно, его требование об освобождении помещений удовлетворено необоснованно. Суд апелляционной инстанции, по мнению заявителя, вышел за пределы заявленных истцом требований, сделав выводы относительно несоответствия спорных договоров аренды нежилых помещений положениям Закона о защите конкуренции, нарушив тем самым положения статьи 268 АПК РФ.

При рассмотрении спора судами установлено, что 05.09.2016 между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и учреждением (арендодатель) заключены следующие договоры аренды нежилого помещения:

- № 5, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение № 5, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу:
<...> остановка «23 микрорайон», общей площадью 6,28 кв. м (пункт 1.1 договора);

- № 8, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение № 8, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу:
<...> остановка «23 микрорайон», общей площадью 6,23 кв. м (пункт 1.1 договора);

- № 9, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение № 9, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу:
<...> остановка «23 микрорайон», общей площадью 6,37 кв. м (пункт 1.1 договора);

- № 10, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение № 10, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу:
<...> остановка «23 микрорайон», общей площадью 6,34 кв. м (пункт 1.1 договора);

- № 12, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение № 12, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу:
<...> остановка «23 микрорайон», общей площадью 6,66 кв. м (пункт 1.1 договора);

- № 15, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение № 15, расположенное в подземном пешеходном переходе, Литера Г, по адресу:
<...> остановка «23 микрорайон», общей площадью 6,38 кв. м (пункт 1.1 договора).

Срок действия договоров с 01.07.2016 по 31.05.2017 включительно (пункт 1.3 договоров).

Стороны установили, что условия настоящих договоров применяются к отношениям, возникшим с 01.07.2016 (пункт 1.4 договоров).

В силу пункта 3.2.16 договоров арендатор обязуется уведомить не менее чем за два месяца до истечения срока действия настоящего договора арендодателя в письменной форме о своих намерениях по заключению договоров на новый срок или их расторжению.

Согласно пункту 6.4 договоров они прекращают свое действие по окончании указанного в них срока.

По окончании срока действия договоров заключение их на новый срок производится в порядке, определенном настоящими договорами, действующим законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами арендодателя (пункт 6.5 договоров).

Отсутствие уведомления в письменной форме арендодателю от арендатора о намерениях по заключению настоящих договоров на новый срок со стороны арендатора приравнивается к его отказу от преимущественного права на заключение договоров на новый срок (пункт 6.6 договоров).

Указанные помещения были переданы арендатору по актам приема-передачи от 05.09.2016.

Предприниматель ФИО1 28.03.2017 обратилась к учреждению с уведомлением о намерении заключить на новый срок спорные договоры аренды нежилых помещений.

Учреждение направило в адрес предпринимателя ФИО1 письмо от 28.04.2017 № 252, в котором указано на нарушение предпринимателем санитарных норм, правил торговли и ведение деятельности за пределами выделенной площади. Учреждение также указало, что в случае непринятия мер по данной претензии спорные договоры расторгаются с 01.06.2017.

Учреждением в адрес предпринимателя ФИО1 также было направлено письмо от 23.06.2017 № 346 с требованием в срок до 26.06.2017 освободить занимаемые помещения.

Предприниматель ФИО1 28.06.2017 обратилась к учреждению с заявлением о перезаключении спорных договоров аренды с 01.06.2017.

В ответ на данное письмо учреждение направило в адрес предпринимателя ФИО1 письмо от 04.07.2017 № 361, в котором указало на нарушение предпринимателем условий договоров, отсутствие у арендодателя намерения на перезаключение договоров, в связи с чем потребовало освободить занимаемые помещения.

Учреждение направило в адрес предпринимателя ФИО1 претензию от 04.07.2017 № 360 с требованием в срок до 01.08.2017 внести арендную плату за время просрочки освобождения помещения и освободить указанные помещения, передав их по передаточному акту.

Учреждение 20.09.2017 также направило в адрес предпринимателя ФИО1 претензию № 479 с требованием перечислить задолженность по арендным платежам в размере 112 267 руб. 72 коп.

Арендодатель, ссылаясь на то, что арендатором ненадлежащим образом соблюдались условия договоров аренды, а также на прекращение действия спорных договоров аренды нежилых помещений с 01.06.2017, обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения.

Предприниматель ФИО1, указывая на то, что нежилые помещения находятся в ее пользовании, используются в соответствии с целевым назначением, арендные платежи оплачиваются регулярно, считая договоры аренды возобновленными на неопределенный срок, обратилась в суд с встречным исковым заявлением.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договоры аренды нежилого помещения от 05.09.2016 № 5, от 05.09.2016 № 8, от 05.09.2016 № 9,
от 05.09.2016 № 10, от 05.09.2016 № 12, от 05.09.2016 № 15, в пункте 1.3 которых определен срок их действия по 31.05.2017, письмо от 29.04.2017
№ 252 о наличии нарушений арендатором условий договора, и указании на факт прекращения договорных отношений, в соответствии со сроками указанными в договорах аренды, письмо от 23.06.2017 № 346 с требованием в срок до 26.06.2017 освободить занимаемые помещения, свидетельствующие об отсутствии у арендодателя намерения на продолжение арендный отношений с арендатором, суды первой и апелляционной инстанции установили, что указанные договоры аренды нежилого помещения прекратили свое действие в связи с истечением установленного срока аренды.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, установив факт прекращения договоров аренды, отсутствие у ответчика правовых оснований для пользования арендованными нежилыми помещениями, учитывая, что предпринимателем ФИО1 не представлены доказательства освобождения спорных нежилых помещений (статья 65 АПК РФ), руководствуясь положениями статьи 622 ГК РФ, суды правомерно удовлетворили первоначальные исковые требования, отказав в удовлетворении встречных.

Ссылка заявителя на то, что арендная плата за пользование помещениями им вносится при отсутствии возражений со стороны арендодателя, правомерно не принята судом апелляционной инстанции, поскольку сама по себе не свидетельствует о наличии воли истца на возобновление действия спорных договоров аренды, так как пользование чужим имуществом в настоящем случае является платным.

Более того, согласно статье 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Ссылка заявителя на статью 17.1 Закона о защите конкуренции с указанием на то, что проведение торгов для заключения спорных договоров аренды не требовалось, так как площади переданных предпринимателю в аренду помещений не превышали 7 кв. м., правомерно не принята судом апелляционной инстанции.

Согласно указанной норме заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

Указанная норма подлежит применению в том случае, если суммарная площадь всех передаваемых в аренду частей помещения составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, находящегося в публичной собственности.

В настоящем случае предметами спорных договоров аренды являются части одного помещения, что следует из наименования и адреса помещений в договорах. Общая площадь данных помещений превышает двадцать квадратных метров (раздел 1 договоров).

Ввиду того, что спорные договоры аренды заключены не в порядке статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, норма части 9 указанной статьи к спорным правоотношениям также не применима.

Таким образом, вопреки утверждению предпринимателя ФИО1 основания для вывода о возобновлении спорных договоров аренды на новый срок отсутствуют.

Судом кассационной инстанции не установлено нарушений судом апелляционной инстанции положений статьи 268 АПК РФ.

Судом апелляционной инстанции также правомерно отклонен довод заявителя о том, что поскольку он до окончания срока действия договоров аренды в порядке пункта 3.2.16 договоров уведомлял арендодателя о намерении перезаключить договоры на новый срок, то они считаются продленными на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок, на что верно обращено внимание арбитражным судом первой инстанции.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 № 3440/05,
от 05.06.2012 № 17540/11, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Между тем, такие обстоятельства в настоящем случае отсутствуют.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016
№ 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2018 по делу
№ А47-9677/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи Т.В. Сулейменова

А.С. Полуяктов