Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.02.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2020 по делу № А48-10610/2018,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Зенит», в настоящее время акционерное общество «Специализированный застройщик «Зенит» (далее - истец, АО «Специализированный застройщик «Зенит», общество), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Орла (далее - администрация, ответчик) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 (пункт 3.3.2 договора) путем установления срока уплаты цены права на заключение договора - в течение 5-ти банковских дней со дня поступления на счет застройщика первого транша от банка по кредитному договору на проектное финансирование объекта капитального строительства, заключенному между застройщиком и банком, но не позднее 01.02.2020; внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 (пункт 10 плана-графика), установив срок осуществления строительства - 4 года и 27 дней со дня внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения № 464-р от 12.09.2018 Правительства Орловской области, до 09.10.2022 (срок действия разрешения на строительство № 57-301000-38-2019 от 10.10.2019); признании договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 измененным с 14.06.2018 (даты вступления в силу соглашения № 5 от 10.05.2018 о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенного между администрацией города Орла и ЗАО «Зенит»).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной антимонопольной службы по Орловской области (далее - УФАС по Орловской области) и Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.02.2020 (судья Аксенова Т.В.) исковые требования удовлетворены частично, пункт 10 плана-графика выполнения обязательств сторонами по договору (приложение № 4 к договору № 292 от 23.12.2013) изложен в следующей редакции: «Наименование обязательства: осуществление строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; исполнитель: застройщик; максимальные сроки выполнения обязательства: 4 года и 27 дней со дня внесения в ЕГРН сведений о границе объединенной зоны охраны объектов культурного наследия на основании распоряжения Правительства Орловской области № 464-р от 12.09.2018, до 09.10.2022 (срок действия разрешения на строительство № 57-301000-38-2019 от 10.10.2019)». В удовлетворении требования о внесении изменений в пункт 3.3.2 договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 отказано, требование о признании договора о развитии застроенной территории в городе Орле № 292 от 23.12.2013 измененным с 14.06.2018 оставлено без рассмотрения.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2020 (судьи: Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И., Кораблева Г.Н.) решение суда области оставлено без изменений.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, АО «Специализированный застройщик «Зенит» (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда области в части отказа в удовлетворении требования о внесении изменений в п. 3.3.2. договора и постановление апелляционной инстанции в части оставления без удовлетворения апелляционной жалобы АО «Специализированный застройщик «Зенит», и не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых заявлений АО «Специализированный застройщик «Зенит»; или отменить обжалуемые судебные акты в части оставления без удовлетворения апелляционной жалобы АО «Специализированный застройщик «Зенит» и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Орловской области, если суд кассационной инстанции сочтет, что выводы, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды первой и апелляционной инстанций при разрешении заявленных требований, необоснованно не приняли во внимание тот факт, что несвоевременное предоставление земельного участка, утверждение проекта объединенных зон охраны, не позволило вовремя приступить к началу проектирования и строительства многоквартирного дома, что негативно отразилось на доходности от произведенных застройщиком затрат на выселение граждан из аварийных домов. Перенос сроков строительства привел к тому, что его начало совпало с переходом на проектное финансирование, в соответствии с которым застройщики многоквартирных домов не могут получать деньги участников долевого строительства, а зависят от требований банков по открытию кредитных линий. При этом полагает, что в рассматриваемом случае имеются одновременно все условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обращает внимание, что на день подачи жалобы обязательство по внесению оставшейся части платы за право заключения договора исполнено.

По мнению кассатора, суды обеих инстанций необоснованно не применили положения статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к удовлетворению требований общества в части.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу указала на отсутствие оснований для ее удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, просит ее удовлетворить.

Представитель администрации города Орла возразил против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Из содержания кассационной жалобы усматривается, что судебные акты обжалуются обществом в отношении отказа в удовлетворении исковых требований, постановленного судами первой и апелляционной инстанции, в связи с чем с учетом положений статьи 286 АПК РФ судом округа проверяется законность и обоснованность решения Арбитражного суда Орловской области от 14.02.2020 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2020 в рамках доводов кассационной жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами двух инстанций, между администрацией города Орла и ЗАО «Зенит» (застройщик) 23.12.2013 в соответствии с постановлениями администрации города Орла от 23.07.2013 № 3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и ФИО4», от 07.10.2013 № 4550 «О внесении изменений в постановление администрации города Орла от 23.07.2013 № 3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и ФИО4», на основании протокола от 02.12.2013 о результатах аукциона заключен договор № 292 о развитии застроенной территории в городе Орле (далее - договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого застройщик приобретает право на развитие территории площадью 7 887 кв.м, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и ФИО4 согласно схеме. На территории, указанной в пункте 1.1 договора, расположены здания, строения и сооружения согласно перечню (приложения № 1, № 2 к договору).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора цена права на заключение договора установлена по результатам аукциона и составляет 14 585 415 руб. Оплата стоимости права на заключение договора производится в порядке, предусмотренном пунктом 3.3 договора, а именно: внесенный застройщиком задаток засчитывается как первоначальный платеж цены договора (пункт 3.3.1 договора); перечисление оставшейся суммы застройщик осуществляет в течение трех банковских дней с даты исполнения администрацией города Орла обязательства по предоставлению земельных участков для строительства в границах застроенной территории, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством (пункт 3.3.2 договора).

Срок действия договора согласован в пункте 6.1 с момента подписания договора до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором. Сроки выполнения сторонами своих обязательств по договору установлены планом-графиком (приложение № 4 к договору) (пункт 1.3 договора).

Согласно плану-графику (приложение № 4 к договору) застройщик обязан в течение 4 месяцев со дня подписания договора разработать проект межевания застроенной территории (пункт 1); разработать эскизный проект застройки части территории, попадающей в границы заповедной зоны № 1.1 (ул. ФИО4) (пункт 3); в течение 36 месяцев со дня подписания договора создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории (пункт 6); уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах (пункт 7); в течение 1 месяца после расселения граждан осуществить снос существующих зданий, строений и сооружений, расположенных в границах застроенной территории (пункт 9); в течение 6 лет со дня подписания договора осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункт 10).

Администрация города Орла, в свою очередь, обязалась в течение 90 дней с момента поступления от застройщика документации произвести проверку, провести публичные слушания, утвердить проект межевания застроенной территории (пункт 2); в течение 20 рабочих дней со дня подписания договора, но не ранее даты принятия решения собственниками помещений аварийных многоквартирных домов об отказе осуществить снос и строительство жилых домов, принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (пункт 4); в течение 36 месяцев со дня подписания договора переселить граждан из жилых помещений, указанных в приложении № 3 к договору (пункт 5); в течение 6 месяцев со дня исполнения застройщиком пунктов 1, 3, 6, 7 плана-графика предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам (пункт 8).

По условиям пункта 4.2.11 договора, пункта 8 плана-графика (приложение № 4) ответчик должен предоставить истцу земельные участки под строительство в срок до 23.06.2017.

Постановлением администрации города Орла от 16.03.2018 № 1210 согласовано заключение соглашения о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020402:26, 57:25:0020402:14, 57:25:0020402:9, 57:25:0020402:25, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020402:16, 57:25:0020402:35, находящихся в частной собственности ЗАО «Зенит» в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

На основании постановления администрации города Орла, 10.05.2018 между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла и ЗАО «Зенит» заключено соглашение № 5 о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности (подписано ЗАО «Зенит» 05.06.2018), в соответствии с пунктом 1.3 которого с момента государственной регистрации у ЗАО «Зенит» возникает право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:251, 57:25:0020402:252, у муниципального образования «Город Орел» возникает право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:253, 57:25:0020402:254, 57:25:0020402:255, 57:25:0020402:256.

Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области подготовлены кадастровые планы земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020402:370 и 57:25:0020402:252 с учетом объединенной зоны охраны объектов культурного наследия и единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, установленных распоряжением Правительства Орловской области от 12.09.2018 № 464-р.

ЗАО «Зенит» 09.06.2018 зарегистрировало право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:251, 57:25:0020402:252, 16.10.2018 - право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:370, 57:25:0020402:371 (разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический), для эксплуатации и обслуживания жилого дома).

На дату заключения договора охранные зоны памятников истории и культуры, установленные в соответствии с частью 5 статьи 12 Закона Орловской области от 06.04.2004 № 391-ОЗ, не накладывались на территорию, в отношении которой было принято решение о развитии, за исключением участка охранной зоны объекта культурного наследия по ул. ФИО4, 42, информация о котором указана в пункте 2.5 договора.

Согласно пункту 2.5 договора земельный участок частично находится: в заповедной зоне № 1.1 (ул. ФИО4), границы которой установлены в приложении № 2 к постановлению Орловского областного Совета народных депутатов от 15.03.2002 № 46/870-ОС «О заповедной зоне города Орла»; в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: ул. ФИО4, 42.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 № 38/616-ГС (далее - ПЗЗ г. Орла), территория, подлежащая развитию по договору, расположена в территориальных зонах ОЖ (зона общественно-жилого назначения) и ОИ (зона исторического центра города).

Назначение данных территориальных зон определено пунктом 2 статьи 52 ПЗЗ г. Орла, основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков указаны в таблице 53.1 статьи 53 ПЗЗ г. Орла и предусматривают возможность строительства в указанных зонах.

Приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 15.08.2016 № 01-21/147 утвержден проект межевания территории, расположенной на пересечении улиц 2-ой Посадской и Карачевской в Заводском районе г. Орла.

В постановлении администрации г. Орла от 23.07.2013 № 3351 изложено решение уполномоченного органа о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и ФИО4, площадью 7 887 кв.м, на которой расположены жилые дома, подлежащие сносу. Постановлением № 4550 от 07.10.2013 администрация города Орла внесла изменения в ранее принятое постановление от 23.07.2013 № 3351 «О развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и ФИО4» в части перечня жилых домов, подлежащих сносу.

На основании выполненного проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в <...> Васильевской, 2-й Посадской, в том числе объектов культурного наследия регионального значения, положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы проекта, по согласованию с Министерством культуры Российской Федерации распоряжением Правительства Орловской области от 12.09.2018 № 464-р установлена объединенная зона охраны объектов культурного наследия, расположенных в <...> Васильевской, 2-й Посадской; установлена единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле; утверждены Требования к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, Требования к градостроительным регламентам в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле; утверждена Схема границ объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле.

В июне 2019 года на территории развития выявлен объект археологического наследия «Культурный слой исторической части <...>» (приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 27.06.2019 № 76). В связи с необходимостью проведения археологического обследования земельного участка и историко-культурной экспертизы застройщик заключил договоры № 28-19СП от 10.06.2019 и № 30-18СП от 04.09.2019 с исполнителем СПОК «Елецкий стан».

После проведения археологических раскопок приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области издан приказ № 140 от 19.11.2019, которым внесены изменения в приказ Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 27.06.2019 № 76 «О включении объекта археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия Орловской области». Приложением к приказу Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 19.11.2019 № 140 установлены границы территории выявленного объекта археологического наследия «Культурный слой <...>».

АО «Специализированный застройщик «Зенит» 10.10.2019 получено разрешение на строительство жилого дома с пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <...>, сроком действия до 09.10.2022.

По условиям договора застройщик должен осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок до 24.12.2019. В установленный срок АО «Специализированный застройщик «Зенит» строительство не осуществило.

АО «Специализированный застройщик «Зенит» 08.11.2018 обратилось к администрации города Орла с предложением о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в части срока уплаты цены права на заключение договора, а также в части срока осуществления строительства, направив проект соглашения об изменении договора.

Письмом от 28.11.2018 № 1/1-17095 администрация города Орла отказалась вносить изменения в договор, ссылаясь на то, что изменение условий договора противоречит требованиям части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказ администрации от изменения условий договора послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

По мнению суда округа, частично удовлетворяя заявленные истцом требования, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), руководствуясь правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 № 18-КГ13-70, положениями Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 304-ФЗ), Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 175-ФЗ), обоснованно исходили из следующего.

Частью 1 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В силу положений статьи 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).

Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, в обоснование требования об изменении срока уплаты цены права на заключение договора, предусмотренного пунктом 3.3.2 спорного договора, общество указывало на изменения законодательных требований к застройщикам многоквартирных домов, изменение условий привлечения денежных средств граждан по договорам долевого участия в строительстве.

Вместе с тем, как правомерно отмечено апелляционной коллегией, исполнение застройщиком обязательства по оплате под условием наступления события, зависящего от воли третьего лица (кредитной организации), не являющейся участником спорных правоотношений, нарушает права и охраняемые законом интересы администрации города Орла как кредитора по данному обязательству.

Кроме того, поступление в будущем на счет застройщика первого транша от банка по кредитному договору на проектное финансирование объекта капитального строительства не является событием, которое должно неизбежно наступить по статье 190 ГК РФ.

Более того, судами двух инстанций правомерно принято во внимание, что применительно к установленным обстоятельствам по делу на дату принятия судом области решения, предельный срок оплаты цены договора (01.02.2020) уже наступил.

Истец, являясь субъектом предпринимательской деятельности в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск.

Само по себе изменение стоимости строительства в рамках проекта по развитию застроенной территории не может быть признано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку как обоснованно отмечено, относится к предпринимательским рискам застройщика.

При указанных обстоятельствах, суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для внесения изменений в пункт 3.3.2 договора.

Суд кассационной инстанции, в свою очередь, не находит оснований для иного вывода с учетом того, что вопреки доводам истца, судами первой и апелляционной инстанций установлены все значимые обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, а также надлежаще исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 АПК РФ).

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения арбитражного суда, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 14.02.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2020 по делу № А48-10610/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскaя

Судьи Р.Г. Калуцких

ФИО1