Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью «Славутич»: ФИО1, представителя по доверенности от 25.10.2017; ФИО2, представителя по доверенности от 25.10.2017;

от Прокурора Орловской области: Руденко И.И. на основании удостоверения ТО №240748 от 12.01.2018;

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях и Прокурора Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 26.02.2018 по делу № А48-3391/2017 (судья Карасев В.В.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Славутич» (ОГРН <***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ОГРН <***>) об обязании заключить договор купли-продажи на условиях покупателя, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (ОГРН <***>), Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ИНН <***>),

по встречному исковому заявлению Прокурора Орловской области (ОГРН <***>) в интересах Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Славутич» (ОГРН <***>) об истребовании из незаконного владения нежилых помещений в здании «Торговые ряды», расположенном по адресу: <...>,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Славутич» (далее - истец, ООО «Славутич») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области об обязании заключить договор купли-продажи на условиях покупателя в отношении нежилых помещений №1 площадью 13,2 кв.м, №2 площадью 2,0 кв.м, №3 площадью 2,4 кв.м, №4 площадью 4,9 кв.м, №5 площадью 1,1 кв.м, №6 площадью 30,2 кв.м, №7 площадью 4,2 кв.м, №8 площадью 19,3 кв.м, №9 площадью 4,4 кв.м, №10 площадью 3,8 кв.м, №11 площадью 4,7 кв.м, №12 площадью 3,9 кв.м, №13 площадью 2,9 кв.м, №14 площадью 2,9 кв.м, №15 площадью 1,0 кв.м, №16 площадью 3,5 кв.м, №17 площадью 14,8 кв.м, №18 площадью 3,1 кв.м, №19 площадью 3,2 кв.м, №20 площадью 3,8 кв.м, №21 площадью 5,0 кв.м, №22 площадью 9,0 кв.м, №23 площадью 14,9 кв.м, №24 площадью 12,9 кв.м, №25 площадью 18,7 кв.м, №26 площадью 13,0 кв.м, №27 площадью 16,2 кв.м, №28 площадью 16,8 кв.м, №29 площадью 3,9 кв.м, №30 площадью 7,7 кв.м, №31 площадью 5,8 кв.м, №32 площадью 9,8 кв.м, №33 площадью 8,1 кв.м, №34 площадью 0,9 кв.м, №35 площадью 1,0 кв.м, №36 площадью 14,2 кв.м, №58 площадью 33,4 кв.м, №59 площадью 10,1 кв.м, №60 площадью 5,0 кв.м, №61 площадью 3,7 кв.м, №62 площадью 3,5 кв.м, №63 площадью 19,6 кв.м, №64 площадью 1,9 кв.м, №65 площадью 26,5 кв.м, №66 площадью 43,5 кв.м, №67 площадью 2,8 кв.м, №68 площадью 1,2 кв.м, №69 площадью 0,9 кв.м, №70 площадью 99,3 кв.м, №71 площадью 11,5 кв.м, №72 площадью 1,0 кв.м, №73 площадью 6,1 кв.м, №74 площадью 10,3 кв.м, №75 площадью 0,6 кв.м, №77 площадью 7,5 кв.м, №102 площадью 44,3 кв.м, №104 площадью 14,4 кв.м, №105 площадью 19,9 кв.м, являющихся частью здания «Торговые ряды», расположенного по адресу: <...>, находящегося в государственной собственности Российской Федерации и являющегося объектом культурного наследия федерального значения общей площадью 9 544,5 кв.м.

Определением суда от 08.08.2017 в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена замена ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области на правопреемника - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (далее - МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, ответчик).

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (далее - третье лицо), Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - третье лицо).

Определением суда области от 08.09.2017 к производству принято встречное исковое заявление прокурора Орловской области, действующего в интересах Российской Федерации в лице МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, к ООО «Славутич» об истребовании из незаконного владения нежилых помещений в здании «Торговые ряды», расположенном по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 26.02.2018 исковые требования удовлетворены, во встречном иске отказано.

Не согласившись с решением суда, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований и удовлетворении встречного иска.

Прокурор Орловской области также обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований и удовлетворении встречного иска.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, явку полномочных представителей не обеспечили.

В силу статей 156, 266 АПК РФ неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного лица или его представителя не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем дело было рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель прокурора Орловской области поддержал доводы своей апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт, поддерживает доводы апелляционной жалобы МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Представители ООО «Славутич» с доводами апелляционных жалоб не согласны, считают обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просят оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2006 по делу №11159/04 признано право собственности Российской Федерации на здание «Торговые ряды» по адресу: <...>.

Указанным решением установлено, что в соответствии с Постановлениями Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 № 1327, от 04.12.1974 № 624 здание «Торговые ряды», расположенное по адресу: <...>, было включено в список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения.

Первоначальный адрес указанного объекта: <...> был изменен на адрес: <...> по решению исполкома Орловского городского Совета народных депутатов от 07.12.1990 № 648.

01.07.1996 между Научно-производственным центром по охране памятников и индивидуальным частным предприятием «Славутич» заключен договор на аренду нежилого помещения № 27 (далее - договор № 27), предметом которого являлась передача в аренду нежилых помещений, расположенных на первом, третьем и подвальном этажах общей площадью 654,2 кв.м по адресу: <...>.

В преамбуле данного договора указано: «Арендодатель признает, что ИЧП «Славутич» является правопреемником МП «Славутич» в части прав и обязанностей, лежащих на арендаторе по охранному договору на пользование недвижимым памятником истории и культуры на основе аренды № 27 от 14 января 1993 (со всеми изменениями и дополнениями)».

Пунктом 1.2 договора № 27 на аренду нежилого помещения от 01.07.1996 установлен срок аренды на период с 01.07.1996 по 31.12.2020.

Согласно пункту 1.4 указанного договора выкуп арендованного имущества может быть осуществлен по заявлению арендатора в установленном законодательством РФ порядке. Поскольку предприятие - арендатор является правопреемником МП «Славутич» в части приватизации муниципального имущества, то при выкупе помещений арендатор пользуется правами приватизированного предприятия, закрепленными в пункте 5.14.6 Государственной программы приватизации на 1994 год и разделом 4 Основных положениях Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года.

В пункте 6.2 договора № 27 на аренду нежилого помещения от 01.07.1996 определены особые условия, в соответствии с которыми условия настоящего договора сохраняют силу на весь срок его действия и в случаях, когда после его заключения законодательством РФ установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

В связи с реорганизацией ИЧП «Славутич» в ООО «Славутич» к договору № 27 на аренду нежилого помещения от 01.07.1996 заключено дополнительное соглашение от 26.02.2004 в части изменения стороны договора.

ООО «Славутич», учитывая пункт 1.4 договора № 27 на аренду нежилого помещения от 01.07.1996, обратилось 18.02.2002 с заявлением в Управление государственного имущества Орловской области о выкупе арендуемых помещений, расположенных в здании «Торговые ряды».

Поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» впредь до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, приватизация объектов культурного наследия федерального значения была приостановлена (объявлен мораторий), по заявлению ООО «Славутич» не было принято решения.

В дальнейшем, в связи отсутствием оснований, препятствующих выкупу нежилого помещения, арендуемого ООО «Славутич» по договору № 27 на аренду нежилого помещения от 01.07.1996, общество вновь обратилось к ответчику с письмом от 10.04.2017 № 115, в котором просило заключить договор купли-продажи арендуемых помещений.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области, являвшимся правопредшественником МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, в письме от 04.05.2017 № 2544 отказано в заключении договора на выкуп, поскольку у ответчика отсутствовали полномочия по его заключению. В то же время ответчик направил пакет документов в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, ответ на которое не был дан.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ООО «Славутич» в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи на условиях предложенного им проекта.

Прокурор Орловской области, действуя в интересах Российской Федерации в лице МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, обратился в арбитражный суд со встречным иском к ООО «Славутич» об истребовании из незаконного владения нежилых помещений в здании «Торговые ряды», расположенном по адресу: <...>.

Удовлетворяя исковые требования, оставляя встречный иск без удовлетворения, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Славутич» (с учетом правопреемства) образовано в результате выкупа ранее сданного ему в аренду имущества государственного предприятия производственного объединения «Орелгоспитание», что следует из положения об организации деятельности малых предприятий, одобренного комиссией по совершенствованию хозяйственного механизма при СМ СССР от 06.06.1989 (протокол № 14), Постановления Совета Министров СССР от 08.08.1990 № 790 «О мерах по созданию и развитию малых предприятий», приказа от 21.11.1990 № 2.

Деятельность малых предприятий регулировалась Законом СССР «О государственном предприятии (объединении)» с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Положением об организации деятельности малых предприятий, одобренного комиссией по совершенствованию хозяйственного механизма при СМ СССР от 06.06.1989.

21.11.1990 между учредителем (производственным объединением «Орелгоспитание») и малым предприятием «Славутич» подписан договор аренды предприятия, расположенного по адресу: <...> (адрес в последующем изменен на адрес: <...>).

К договору аренды заключено дополнительное соглашение, вступившее в силу с 21.11.1990, в соответствии с которым арендодатель разрешает выкупить арендуемые последним основные средства. После осуществления выкупа имущества в полном объеме арендатор приобретает статус предприятия, основанного на коллективной собственности (пункт 1.5).

Поскольку выкуп был осуществлен до 10.01.1992, трудовой коллектив арендного предприятия принял новый устав, и признал учредителем малого предприятия «Славутич» ФИО3 Также, уставом малого предприятия «Славутич» предусмотрено, что горисполкомом МП «Славутич» передан в аренду ряд помещений общей площадью 654,2 кв.м по адресу: <...> (пункт 2.4).

Указанные обстоятельства позволили суду области сделать вывод о том, что приватизация госимущества произведена путем выкупа имущества государственного предприятия (ПО «Орелгоспитание»), сданного в аренду, в соответствии с договором аренды указанного имущества с правом его выкупа, заключенного до вступления в законную силу Закона РСФСР от 03.07.1991 №1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».

Малое предприятие «Славутич», созданное 21.11.1990, было перерегистрировано 24.03.1994 в индивидуальное частное предприятие «Славутич» (ИЧП «Славутич»), которое в свою очередь, являлось правопредшественником ООО «Славутич».

Указанный вывод также подтверждается судебным актом по делу №А48-2256/2010, которым также установлено правопреемство приватизированного предприятия.

В соответствии с законодательством, действовавшим до введения в действие Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 № 2284, и пунктом 4.5 Программы приватизации после 01.07.1994 юридическое лицо, ставшее собственником в результате выкупа ранее сданного в аренду имущества государственного предприятия, вправе приобрести нежилые помещения, используемые ими в процессе своей уставной деятельности.

Продажа сданных в аренду объектов недвижимого имущества производится на основании заявления арендатора, которое может быть подано в любой момент в течение действия договора аренды.

Исключительный характер такого права свидетельствует о том, что ранее действовавшее законодательство не ставило право на выкуп указанных помещений в зависимость от наличия в договоре аренды права на выкуп таких помещений и от истечения срока договора аренды.

Кроме этого, право на выкуп закреплено в пункте 1.4 договора аренды № 27 от 01.07.1996, согласно которому основанием возникновения данного права на выкуп является пункт 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 № 2284 на 1994 год, и разделом 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994» в течение срока действия договора- до 31.12.2020, даже в случаях, когда после его заключения законодательством РФ установлены правила, ухудшающие положение арендатора (пункты 1.2, 6.2).

Поскольку оферту ООО «Славутич» направило до вступления в силу Закона о приватизации, то в силу действующего в этот период пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» арендатор государственного и муниципального имущества имел право приобрести такое имущество в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.

Статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» был предусмотрен такой способ приватизации как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.

Суд области счел, что ООО «Славутич» согласно пункту 4.5 Основных положений государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994, является лицом, ставшим собственником государственного имущества (ПО «Орелгоспитание»), ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего, соответственно, имеет право на выкуп арендуемых им по договору № 27 от 01.07.1996 нежилых помещений.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 12 статьи 43 Закона о приватизации в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу настоящего Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора в течение шести месяцев с даты вступления в силу настоящего Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты. При этом приобретение государственного имущества осуществляется посредством заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.

Договор аренды № 27 от 01.07.1996 не содержит условий о размере выкупа арендуемых обществом нежилых помещений, а также о сроках и порядке его уплаты.

С заявлением о выкупе арендованного имущества истец обратился в установленный законом для обращения с таким заявлением шестимесячный срок (18.02.2002) в уполномоченный орган - Управление государственного имущества Орловской области.

Факт обращения ООО «Славутич» в Управление государственного имущества Орловской области и полномочия данного органа были также подтверждены показаниями, допрошенного в судебном заседании суда первой инстанции в качестве свидетеля ФИО4

Суд области правомерно счел, что для разрешения настоящего спора имеет преюдициальное значение вступивший в законную силу судебный акт по делу № А48-2256/2010, в котором сделан вывод о наличии полномочий у Управления государственного имущества Орловской области на отчуждение государственного (федерального) имущества.

Учитывая действие моратория на приватизацию объектов культурного наследия, установленного пунктом 2 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия), к моменту обращения в суд истец не утратил права на выкуп спорного имущества.

Довод ответчика о том, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку для заключения договора купли-продажи (приватизации) у него не имеется соответствующих полномочий правомерно отклонен судом первой инстанции.

Согласно пунктам 4, 5.6 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество и осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Таким образом, в полномочия МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях входит заключение договора купли-продажи в отношении федерального имущества, а отсутствие поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом на заключение указанного договора не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 29 Закона о приватизации, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

Пунктом 2 статьи 1 Закона об объектах культурного наследия определено, что предметом регулирования настоящего Федерального закона являются особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, как особым видом недвижимого имущества. Указанные объекты независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 50 Закона об объектах культурного наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат только объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия.

Из материалов дела следует, что здание «Торговые ряды» к таким объектам не относится.

В соответствии с частью 2 статьи 54 Закона об объектах культурного наследия памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется

Вместе с тем, положения Закона об объектах культурного наследия, устанавливающие условия и порядок приватизации объектов культурного наследия, не содержат ограничений относительно частей объектов культурного наследия, которыми в данном случае являются обособленные и поставленные на кадастровый учет помещения в здании, предоставленные обществу в аренду в течение длительного периода. В отношении помещений оформлено охранное обязательство и до этого общество также осуществляло мероприятия по сохранности объекта.

Кроме того, судом первой инстанции учтено, что предметом заявленного требования, равно как и установленного законодательством о приватизации государственного имущества права выкупа служит часть объекта недвижимости, состоящая из ряда нежилых помещений, используемых по единому назначению.

Удовлетворение заявленных требований не влечет прекращение права общей собственности посредством раздела или выдела в порядке статьи 252 ГК РФ. Напротив, признание права на часть здания означает возникновение права долевой собственности на общее имущество в здании «Торговые ряды».

Учитывая изложенное, арбитражный суд правомерно пришел к выводу, что предметом договора купли-продажи могут считаться лишь нежилые помещения в здании, являющемся объектом культурного наследия. При этом доля в праве на общее имущество в здании определяется независимо от соглашения сторон в порядке пункта 1 статьи 37 ЖК РФ.

Судом области установлено, что спорные нежилые помещения находятся в здании, которое до 27.12.1991 было отнесено к памятникам истории и архитектуры государственного значения, порядок распоряжения которыми регулируется статьей 63 Закона об объектах культурного наследия, исключающей возможность принятия положительного решения о выкупе до окончания процедуры разграничения собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 63 Закона об объектах культурного наследия в отношении объектов культурного наследия, являвшихся недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения до 27.12.1991, Правительство Российской Федерации по предложениям высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления утверждает перечни объектов культурного наследия, которые необходимы для обеспечения осуществления субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями установленных федеральными законами полномочий, а также в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации.

Таким образом, законодатель обеспечил возможность отнести федеральные памятники (ставшие таковыми до 27.12.1991) к иной собственности (муниципальной или субъектов РФ).

В связи с тем, что соответствующие органы субъекта РФ и муниципального образования в отношении здания в <...> не реализовали полномочия, приказом Министерства культуры РФ от 14.07.2015 № 1123-р, «Торговые ряды» зарегистрированы в реестре объектов культурного наследия, в связи с чем завершена процедура разграничения собственности в отношении спорного здания.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что поскольку решение об отказе в выкупе соответствующими органами не принималось и у истца имеется право на выкуп спорного имущества на основании Закона об объектах культурного наследия и договора аренды №27 от 01.07.1996, срок исковой давности не истек.

Аналогичный вывод сделан в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.09.2009 №10750/07.

При определении существенных условий договора купли-продажи федерального имущества суд первой инстанции исходил из следующего.

Частью 4 статьи 50 Закона об объектах культурного наследия установлено, что при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.

Согласно пункту 3 статьи 29 Закона об объектах культурного наследия охранное обязательство оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и его условия подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры).

Такое охранное обязательство предусмотрено в представленном к заключению проекте договора купли-продажи в разделе «Особые условия», которое полностью соответствует требованиям Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ и от 25.06.2002 № 73-ФЗ.

Разрешая вопрос о выкупной цене, как о существенном условии договора купли-продажи, суд области исходил из заключения эксперта от 19.01.2018 № 001, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости, арендуемых ООО «Славутич», по состоянию на февраль 2002 года составляет 2 010 000 руб.

Также судом первой инстанции учтено, что представленные в дело ООО «Славутич» отчеты об оценке в отношении спорного имущества, выполненные в 2002 (1 984 110 руб.) и 2017 годах (1 988 037 руб.), не имеют существенных расхождений в стоимости спорного имущества.

Суд первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 АПК РФ правомерно оценил заключение эксперта ООО «Абрис» ФИО5 как относимое, допустимое и достоверное доказательство по настоящему делу.

Кроме этого, суд области принял во внимание, что во вступивших в законную силу судебных актах по аналогичным делам № А48-3365/2013, №А48-4186/2013 о приватизации помещений в здании «Торговые ряды» иными арендаторами судом исследовался вопрос о рыночной стоимости аналогичных нежилых помещений и цена за квадратный метр не имеет существенных различий с определенной экспертом в настоящем деле.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно признал надлежащей рыночную стоимость помещений, расположенных на первом, третьем и подвальном этажах здания «Торговые ряды», в том числе: подвал 287,2 кв.м, первый этаж 288,4 кв.м, третий этаж 78,6 кв.м по состоянию на февраль 2002 года в размере 2 010 000 руб., что составляет менее 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и предполагает упрощенный порядок приватизации объекта культурного наследия.

При этом суд области правомерно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска об истребовании из незаконного владения нежилых помещений в здании «Торговые ряды», расположенном по адресу: <...>, поскольку указанное требование не основано на фактических обстоятельствах дела и нормах материального права.

В решении Арбитражного суда Орловской области от 30.08.2010 по делу № А48-2256/2010 по иску Территориального управления Росимущества в Орловской области к ООО «Славутич» отказано в признании договора аренды № 27 от 01.07.1996 недействительным (ничтожным). Указанное решение оставлено без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2010 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 14.03.2011. Указанными судебными актами установлены обстоятельства нахождения на балансе НПЦ спорного имущества и полномочий данного органа по подписанию договора аренды, а также последующее одобрение сделки Министерством имущественных отношений Российской Федерации в лице территориального органа.

В пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статьей 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статьей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 названного Кодекса.

По настоящему делу прокурор заявил о виндикации арендуемых ООО «Славутич» по договору № 27 от 01.07.1996 нежилых помещений.

Таким образом, доказательств незаконности владения имуществом, переданным по договору аренды, прокурором Орловской области не представлено, следовательно, суд области правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного судом области правомерно удовлетворены исковые требования ООО «Славутич» и отказано в удовлетворении встречного иска.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители апелляционных жалоб освобождены от уплаты госпошлины при подаче апелляционной жалобы, в силу чего вопрос о возврате государственной пошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Орловской области от 26.02.2018 по делу № А48-3391/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях и Прокурора Орловской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячныйсрок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.Ю. Щербатых

Судьи И.В. Ушакова

А.И. Поротиков