Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агропрод» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Пенза, о признании незаконным решения, при участии заинтересованного лица: администрации Мичуринского сельсовета Пензенского района Пензенской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), п. Мичуринский Пензенской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агропрод» (далее - ООО «Агропрод», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области заявлением о признании незаконным отказа администрации Мичуринского сельсовета Пензенского района Пензенской области (далее - администрация) в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 100 000 кв.м с кадастровым номером 58:24:0292401:8, расположенного по адресу: Пензенская область, Пензенский район, примерно в 1 000 м по направлению на юго-восток от ориентира Дубрава, под новое строительство молочно-товарной фермы на 960 фуражных голов, изложенного в письме от 03.09.2021 № 868; понуждении администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем подготовки и направления обществу в трёх экземплярах подписанного проекта договора купли-продажи спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 27.12.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2022, заявленные требования удовлетворены.

Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО «Агропрод», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Администрация о времени и месте судебного разбирательства уведомлена, явку представителя в судебное заседание не обеспечила, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией Пензенского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «УЧХОЗ» (далее – ООО «УЧХОЗ») (арендодатель) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.09.2006 № 269, по условиям которого ООО «УЧХОЗ» в аренду сроком на 49 лет с 29.09.2006 по 28.09.2055 предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 100 000 кв.м с кадастровым номером 58:24:0292401:0008, расположенный по адресу: Пензенская область, Пензенский район, примерно в 1 000 м по направлению на юго-восток от ориентира Дубрава, под новое строительство молочно-товарной фермы на 960 фуражных голов, в количественном учёте как он есть.

На основании договора уступки прав и обязанностей от 15.01.2016 ООО «УЧХОЗ» передало ООО «Агропрод» права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.09.2006 № 269.

Договор аренды от 29.09.2006 № 269, договор уступки прав и обязанностей от 15.01.2016 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

На вышеуказанном земельном участке расположены: нежилое здание кормоцеха площадью 337 кв.м с кадастровым номером 58:24:029401:674; незавершённые строительством объекты разной степени готовности с кадастровыми номерами 58:24:0000000:1634, 58:29:3001006:123; 58:24:000000:1635, 58:29:3001006:128, 58:29:3001006:127, 58:24:000000:1636, 58:29:3001006:124, 58:24:0000000:1637, 58:29:3001006:125, 58:24:0000000:1638, 58:29:3001006:421, 58:29:3001006:422, 58:29:3001006:420, 58:24:0341802:563, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

ООО «Агропрод» обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 100 000 кв.м с кадастровым номером 58:24:0292401:8, расположенного по адресу: Пензенская область, Пензенский район, примерно в 1 000 м по направлению на юго-восток от ориентира Дубрава, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Администрация письмом от 03.09.2021 № 868 отказала заявителю в предоставлении в собственность без проведения торгов испрашиваемого земельного участка, поскольку на данном земельном участке расположены объекты незавершённого строительства.

ООО «Агропрод», полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий на праве собственности обществу завершенный строительством объект недвижимого имущества площадью 337 кв.м с кадастровым номером 58:24:029401:674, который является одним из объектов, которые должны обеспечить работу товарно-молочной фермы, учитывая, что данный объект не является обособленным, поскольку функционально связан с иными расположенными на испрашиваемом земельном участке объектами незавершенного строительства, принадлежащими на праве собственности заявителю, пришли к выводу о том, что ООО «Агропрод» в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на предоставление в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 100 000 кв.м с кадастровым номером 58:24:0292401:8, а оспариваемый отказ администрации противоречит нормам действующего законодательства и не содержит оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, для отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

В силу пункта 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 19.03.2013 № 12668/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе объекты незавершенного строительства, в которых по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Между тем объекты незавершенные строительством, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 № 18-КА19-18).

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что действующее законодательство не содержит оснований для отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен незавершенный строительством объект недвижимости, сделаны при неправильном применении норм материального права.

При этом необходимо учитывать, что применение порядка выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства без проведения торгов возможно в случаях, прямо указанных в законе (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 и от 01.03.2011 № 14880/10).

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Как указывалось выше, по договору аренды от 29.09.2006 № 269, договору уступки прав и обязанностей от 15.01.2016 земельный участок площадью 100 000 кв.м с кадастровым номером 58:24:0292401:0008 был предоставлен ООО «Агропрод» в аренду сроком на 49 лет с 29.09.2006 по 28.09.2055 для строительства молочно-товарной фермы на 960 фуражных голов.

На данном земельном участке расположены следующие объекты: завершенное строительством нежилое здание кормоцеха площадью 337 кв.м с кадастровым номером 58:24:029401:674; незавершённые строительством объекты разной степени готовности с кадастровыми номерами 58:24:0000000:1634, 58:29:3001006:123; 58:24:000000:1635, 58:29:3001006:128, 58:29:3001006:127, 58:24:000000:1636, 58:29:3001006:124, 58:24:0000000:1637, 58:29:3001006:125, 58:24:0000000:1638, 58:29:3001006:421, 58:29:3001006:422, 58:29:3001006:420, 58:24:0341802:563, право собственности на которые зарегистрировано за обществом.

Поскольку строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых спорный земельный участок был предоставлен заявителю в долгосрочную аренду, не завершено, выводы судов о том, что ООО «Агропрод» имеет исключительное право на предоставление в собственность без проведения торгов такого земельного участка на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации сделаны при неправильном применении норм материального права.

ООО «Агропрод» на праве собственности принадлежит единственный объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, строительство которого завершено: нежилое здание кормоцеха площадью 337 кв.м с кадастровым номером 58:24:029401:674, в связи с чем общество имеет исключительное право на предоставление в собственность земельного участка для размещения и эксплуатации только этого объекта недвижимости.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

ООО «Агропрод» на праве собственности принадлежат завершенный строительством объект недвижимости площадью 337 кв.м с кадастровым номером 58:24:029401:674.

Площадь испрашиваемого земельного участка 100 000 кв. м, что во много раз превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости.

При этом, как указывалось выше, данный земельный участок был предоставлен обществу в аренду для строительства молочно-товарной фермы на 960 фуражных голов как единого недвижимого комплекса, а не для строительства здания кормоцеха площадью 337 кв.м с кадастровым номером 58:24:029401:674 как самостоятельного объекта недвижимости.

На спорном земельном участке также расположены объекты недвижимого имущества незавершенного строительства, что исключает возможность предоставления в собственность без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены данные объекты незавершенного строительства.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что в рассматриваемом случае площадь испрашиваемого земельного участка не имеет правового значения, ввиду того, что завершенное строительством здание кормоцеха площадью 337 кв.м с кадастровым номером 58:24:029401:674 не является обособленным, так как является одним из объектов, которые должны обеспечить работу молочно-товарной фермы, в связи с чем при определении площади испрашиваемого земельного участка необходимо учитывать и площадь, необходимую для эксплуатации иных функционально связанных с ним объектов.

Согласно статье 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В силу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Вместе с тем, за ООО «Агропрод» не зарегистрировано право собственности на молочно-товарную ферму на 960 фуражных голов как единый недвижимый комплекс, участвующий в обороте как единая недвижимая вещь.

Напротив, за обществом зарегистрировано право собственности на здание кормоцеха площадью 337 кв.м с кадастровым номером 58:24:029401:674 как самостоятельный объект недвижимости.

При этом земельный участок был предоставлен в аренду ООО «Агропрод» для строительства молочно-товарной фермы на 960 фуражных голов, однако, цель предоставления данного земельного участка не достигнута, строительство молочно-товарной фермы не завершено.

Таким образом, выводы судов о том, что общество имеет исключительное право на предоставление в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 100 000 кв.м с кадастровым номером 58:24:0292401:8 на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а оспариваемый отказ администрации противоречит действующему земельному законодательству, сделаны при неправильном применении норм материального права, поскольку испрашиваемый земельный участок был предоставлен заявителю в долгосрочную аренду для строительства молочно-товарной фермы на 960 фуражных голов, строительство которой не завершенно, цель предоставления в аренду данного земельного участка не достигнута, и на данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества незавершенного строительства, что исключает возможность предоставления в собственность без проведения торгов этого земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Пензенской области от 27.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2022 по делу № А49-10072/2021 отменить.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, однако неправильно применены нормы права, судебная коллегия считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе ООО «Агропрод» в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 27.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2022 по делу №А49-10072/2021 отменить.

Обществу с ограниченной ответственностью «Агропрод» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи С.Ю. Муравьев

Ф.В. Хайруллина