Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Константиново» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «Областной агропромышленный холдинг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении заключить договор в редакции, согласованной в предварительном договоре, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,- Пензенской области в лице Департамента государственного имущества Пензенской области, Управления Федеральной службы судебных приставов по Пензенской области, Управления Министерства внутренних дел России по Пензенской области, Управления Министерства внутренних дел России по Ульяновской области, акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк», индивидуального предпринимателя ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Константиново» (далее – общество «Константиново», истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПКРФ), к акционерному обществу «Областной агропромышленный холдинг» (далее – общество «Областной агропромышленный холдинг», ответчик) о возложении обязанности заключить основной договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 общей площадью 59 537 823 кв.м., расположенного по адресу: Пензенская обл., Пензенский р-н, Саловский сельсовет, на основании предварительного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Пензенская область в лице Департамента государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы судебных приставов по Пензенской области, Управление Министерства внутренних дел России по Пензенской области, Управление Министерства внутренних дел России по Ульяновской области, акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк», индивидуальный предприниматель ФИО2.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.12.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2021 по делу № А49-11646/2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись ссудебными актами, общество «Константиново» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Информация опринятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена наофициальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа винформационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей121 АПКРФ.

В судебном заседании представитель общества «Константиново» поддержала доводы, приведенные в кассационной жалобе, представитель общества «Областной агропромышленный холдинг» возражала против доводов заявителя кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов впорядке, предусмотренном главой35 АПКРФ подоводам, изложенным вкассационной жалобе, изучив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом «Константиново» (арендатор) и обществом «Областной агропромышленный холдинг» (арендодатель) 01.04.2012 сроком на 49 лет заключен договор аренды земельных участков № 8, по условиям которого арендатору передается во владение и пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 58:24:000000:645, общей площадью 60 225 496 кв.м., расположенный примерно в 5 км по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом по адресу: <...>.

Предмет договора сторонами был изменен на основании дополнительного соглашения от 31.03.2016 к договору аренды от 01.04.2012 №8, и изложен в следующей редакции: «земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:663, части земельного участка с 1-й по 2-й и с 4-й по 25-й включительно, общей площадью частей равной 59 285 309 кв.м. примерно в 5 км по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом по адресу: <...>. При этом в расчете арендной платы общая площадь земельного участка указана в размере 59 928 871 кв.м.

17.02.2015 между истцом и ответчиком заключено соглашение о предоставлении опциона, по условиям которого стороны соглашения приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:663 общей площадью 59 933 087 кв.м. в срок не позднее 30.06.2019, но не ранее 28.02.2015, по цене, определенной на основании отчета об оценке, подготовленного в трехмесячный период, предшествующей дате заключения договора купли-продажи (раздел 1, п.п. 1.5 и 2.2 соглашения о предоставлении опциона от 17.02.2015).

Земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:663 площадью 59 926 874 кв.м был разделен арендодателем на земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 площадью 59 537 823 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 58:24:0341903:417 площадью 391 051 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 (кадастровый номер присвоен 24.04.2018) имеет площадь 59 537 823 +/- 67516 кв.м., образован из земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:663.

Дополнительным соглашением от 24.04.2018 № 8 в предмет договора аренды земельных участков от 01.04.2012 № 8 сторонами внесены изменения, где указан земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 площадью 59 537 823 кв.м., адрес (местоположение): Пензенская область, Пензенский район, Саловский сельсовет; внесенные изменения зарегистрированы в установленном законом порядке 22.05.2018 за № 58:24:0000000:2447-58/036/2018-10.

24.04.2018 между сторонами подписаны акты приема-передачи земельных участков с кадастровыми номерами 58:24:0000000:663 общей площадью 59 285 309 кв.м., 58:24:000000:2447 общей площадью 59 537 823 кв.м., 58:24:00341903:417 общей площадью 391 051 кв.м.

Общество «Константиново» во исполнение условий соглашения о предоставлении опциона и совершении подготовительных действий, предусмотренных названным соглашением (оценке рыночной стоимости земельного участка и соблюдении порядка преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения Пензенской областью), направило ответчику письмо исх. № 592 с требованием заключить договор купли-продажи арендуемого земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 площадью 59 537 823 кв.м.

По результатам рассмотрения названного письма, ответчик письмом от 21.12.2018 исх. № 1187 сообщил истцу о проведении оценки рыночной стоимости земельного участка и о его цене, которая согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «ОК Эксперт - Плюс» от 14.12.2018 № 8500-18 составила 160 341 000 руб.

Общество «Константиново» ознакомилось с отчетом оценки рыночной стоимости земельного участка от 14.12.2018, и в целях формирования окончательной позиции на предмет обоснованности размера стоимости участка с учетом профессионального мнения другого независимого специалиста, а также, принимая во внимание условия пункта 2.2 соглашения о предоставлении опциона от 17.02.2015 о возможности проведения оценки покупателем, привлекло к оценке земельного участка оценщика – индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее - ИП ФИО3) Согласно отчету ИП ФИО3 от 06.03.2019 № 35/2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 составила 75 264 000 руб.

27.03.2019 общество «Областной агропромышленный холдинг» направило в адрес общества «Константиново» возражения относительно установленной рыночной цены земельного участка на основании отчета об оценке ИП ФИО3 и отказалось заключать сделку по указанной цене, что следует также из его писем от 11.04.2019 № 460, от 21.05.2019 № 534.

Поскольку соглашение о предоставлении опциона от 17.02.2019 содержит сведения о предмете будущего основного договора и порядке определения его стоимости, но не содержит иных имеющих значение для сторон условий, истец подготовил проект основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 с учетом собственной позиции и следующих правовых норм.

А именно, согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу пункта 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения вправе продать земельный участок третьему лицу в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок.

С учетом указанных норм, истец, помимо условий о стоимости земельного участка, определенной на основании отчета об оценке от 06.03.2019 № 35/2018 и порядке расчетов за приобретаемый объект недвижимости, включил в проект основного договора в соответствии с пунктом 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) отлагательные условия о возможности заключения договора купли-продажи при наличии отказа Пензенской области от преимущественного права покупки и при условии освобождения спорного земельного участка от обременений, принимая во внимание постановление от 24.09.2018 судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по ИОИП УФССП России по Пензенской области ФИО4, которым установлен запрет совершения регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 в пользу акционерного общества «Россельхозбанк», исполненный путем государственной регистрации соответствующих записей в ЕГРН. Постановление вынесено в целях обеспечения исполнения решений суда и выражается в запрете распоряжения ответчиком этим имуществом. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка и письмом ответчика от 11.04.2019 исх. № 460.

30.04.2019 сопроводительным письмом исх. № 21 истец направил ответчику проект договора купли-продажи земельного участка с пояснениями относительно включенных в него вышеуказанных условий.

Ответчик письмом от 21.05.2019 исх. № 534 сообщил истцу об оставлении без рассмотрения и подписания предварительного проекта договора купли – продажи земельного участка от 30.04.2019.

Общество «Константиново» полагая, что общество «Областной агропромышленный холдинг» в нарушение условий соглашения о предоставлении опциона от 17.02.2019 уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключение основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, если основной договор не заключается в срок, указанный предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1); условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судами установлено, что общество «Константиново» направило ответчику письмо исх. № 592 с требованием заключить договор купли-продажи арендуемого земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 площадью 59 537 823 кв.м.

Как следует из соглашения о предоставлении опциона от 17.02.2015 цена, по которой покупатель вправе приобрести земельный участок по основному договору определяется на основании отчета об оценке, подготовленного в трехмесячный период, предшествующий дате заключения основного договора.

Между сторонами возникли разногласия относительно цены договора, поскольку согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «ОК Эксперт - Плюс» от 14.12.2018 № 8500-18 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 составляет 160 341 000 руб., а из отчета ИП ФИО3 от 06.03.2019 № 35/2018 следует, что рыночная стоимость этого же земельного участка равняется 75 264 000 руб.

В целях определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447, по ходатайству сторон определением суда первой инстанции от 05.02.2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» и перед экспертом поставлен вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:2447, общей площадью 59 537 823 кв.м, расположенного по адресу: Пензенская область, Пензенский район, Саловский сельсовет, на момент проведения экспертизы?

В соответствии с экспертным заключением от 26.05.2020 № 67/16 стоимость спорного земельного участка составляет 77 398 000 руб.

Проанализировав содержание соглашения о предоставлении опциона от 17.02.2015, суды пришли к выводу, что данное соглашение содержит в себе элементы предварительного договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

На основании статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из анализа указанных норм следует, что предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем. В данном конкретном случае, целью соглашения о предоставлении опциона от 17.02.2015, является заключение договора купли-продажи недвижимости. Следовательно, предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект недвижимости, а также на ее цену. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости.

При разрешении спора суды установили, что ответчик не является лицом, для которого законом установлена обязанность по продаже принадлежащего ему земельного участка; соглашением стороны не определили цену договора, а всего лишь указали, что цена объекта определяется на основании отчета об оценке; в то же время соглашением не предусмотрено, что отчет должен содержать оценку рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу, что указание в соглашении о предоставлении опциона порядка определения цены не свидетельствует о согласовании сторонами цены договора; в судебном порядке цена договора купли-продажи не подлежит установлению, поскольку не относится к регулируемым ценам; следовательно, отсутствуют основания для установления при рассмотрении настоящего дела рыночной стоимости земельного участка.

В силу положений части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет земельного участка подтверждает существование земельного участка как объекта недвижимости и конкретной индивидуально определенной вещи, имеющей свои уникальные характеристики (местоположение, площадь).

В этой связи апелляционный суд правомерно обратил внимание на то обстоятельство, что требование о понуждении заключения договора купли-продажи заявлено в отношении иного земельного участка, нежели было предусмотрено между истцом и ответчиком в соглашении о предоставлении опциона от 17.02.2015, поскольку предметом соглашения о предоставлении опциона от 17.02.2015 является земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:663 общей площадью 59 933 087 кв.м., в то время как предметом договора купли-продажи заявлен уже иной земельный участок, с иными уникальными характеристиками, а именно, земельный участок с кадастровым номером 58:24:0000000:2447 площадью 59 537 823 кв.м., образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 58:24:0000000:663.

Доказательства внесения изменений в соглашение о предоставлении опциона от 17.02.2015 стороны не представили.

При исследовании фактических обстоятельств дела суды установили, поскольку спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и при его продаже субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд), продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

Судами было установлено, что установленный законом порядок реализации земельного участка сельскохозяйственного назначения при продаже спорного участка соблюден не был.

Судебные инстанции установили, что условия для реализации Правительством Пензенской области права преимущественной покупки спорного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не выполнены, Правительство о намерении продать спорный земельный участок с указанием размера, местоположения земельного участка, цены, а также срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, не уведомлено.

При этом суды оценили доводы истца о включении в договор купли-продажи условия о возникновении прав и обязанностей у сторон в случае отказа Пензенской области от преимущественного права покупки земельного участка и правомерно их отклонили, как необоснованные.

Суды отметили, что сделка по продаже земельного участка может быть заключена исключительно после соблюдения установленной обязательной процедуры. Закрепив в законе положение о ничтожности сделки по продаже земельного участка, совершенной с нарушением преимущественного права покупки, законодатель обязал участников сделки совершить определенные действия для наступления благоприятных последствий, то есть выполнить определенную процедуру перед заключением сделки, в связи с чем включение в договор условия об отказе Пензенской области от преимущественного права покупки земельного участка как на событие, которое является отлагательным, является необоснованным.

Руководствуясь положениями статьи 429, 445, 446 ГК РФ, установив, что требование о понуждении заключить договор купли-продажи началось с момента получения письма от 27.03.2019, а исковое заявление поступило в суд первой инстанции 02.10.2019, суды признали обоснованным довод ответчика о пропуске истцом шестимесячного срока для предъявления настоящего требования.

При вынесении обжалуемых судебных актов арбитражные суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали все представленные сторонами по делу доказательства (статья 71 АПК РФ) и дали правовую оценку доводам заявителя, вновь приведенным в кассационной жалобе, иная оценка обстоятельств дела которого не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального и процессуального права.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных доказательств и установление иных обстоятельств по делу. Однако полномочиями по переоценке доказательств и разрешению вопросов факта суд кассационной инстанции не наделен.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 16.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2021 по делу № А49-11646/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Карпова