Гражданский кодекс часть 1

по иску общества с ограниченной ответственностью «Административно-жилищное строительство» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управлению муниципального имущества города Пензы (ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании договора аренды земельного участка недействительным, с участием ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Административно-жилищное строительство» (далее – ООО «Административно-жилищное строительство», общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель), Управлению муниципального имущества города Пензы (далее – Управление) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 22.12.2017 № 306 с кадастровым номером 58:29:4005016:54, площадью 930 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Пензенской области.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.05.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Административно-жилищное строительство», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что оснований для отказа в удовлетворении иска не имелось.

В порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании 30.11.2021 объявлен перерыв до 07.12.2021 15 часов 40 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представитель ООО «Административно-жилищное строительство» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно?телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 25.08.1993 земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:54, расположенный по адресу по адресу: <...>, передан ООО «Административно-жилищное строительство» в постоянное бессрочное пользование для строительства 2-3 этажных административных зданий.

Впоследствии ООО «Административно-жилищное строительство» обратилось в администрацию города Пензы с заявлением о переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды, в связи с чем администрацией города Пензы принято постановление от 28.12.2012 № 1623 о предоставлении ООО «Административно-жилищное строительство» земельного участка из состава земель населенных пунктов по адресу: <...> в аренду и прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО «Административно-жилищное строительство» на земельный участок площадью 930 кв. м по адресу: <...>, и спорный земельный участок предоставлен истцу на праве аренды.

Администрации города Пензы обратилась в Управление Росреестра с заявлением от 17.01.2013 о внесении в ЕГРН записи о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и 28.01.2013 осуществлена государственная регистрация прекращения права истца на земельный участок.

На основании постановления администрации города Пензы от 30.08.2017 № 1587/13 Управлению муниципального имущества города Пензы поручена организация проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 930 кв. м, кадастровый номер 58:29:4005016:54, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования деловое управление.

Согласно извещению, опубликованному в газете «Пенза» от 18.10.2017 следует, что аукцион по лоту № 6 на право заключения договора аренды на земельный участок из состава земель населенных пунктов по адресу: <...> площадью 930 кв. м, кадастровый номер: 58:29:4005016:54, разрешенное использование - деловое управление, будет проведен 21.11.2017

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 21.11.2017 по лоту № 6 победителем признан ИП ФИО2, предложивший наибольшую цену.

Впоследствии между муниципальным образованием город Пенза, от имени которого выступает Управление муниципального имущества администрации города Пензы, в настоящее время – Управление муниципального имущества города Пензы (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.12.2017 № 306, по условиям которого Управление предоставляет ИП ФИО2 во временное пользование земельный участок площадью 930 кв. м, из состава земель населенных пунктов по адресу: <...>, кадастровый номер: 58:29:4005016:54, разрешенное использование - деловое управление.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 22.12.2017.

Срок договора аренды установлен с 22.12.2017 по 21.12.2020 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, очем свидетельствует выписка из ЕГРН.

ИП ФИО2 выдано разрешение от 09.06.2020 № 58-29-032- 2020 на строительство административного здания сроком действия до 09.11.2020, которое продлено до 15.01.2023.

По истечению срока действия договора аренды от 21.12.2020 № 306, между ИП ФИО2 и Управлением подписано соглашение о расторжении договора от 21.12.2020 № 306 и заключен новый договор аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства от 21.12.2020 № 351/2020.

На арендованном земельном участке первым ответчиком на основании разрешения на строительство возведен объект недвижимости – административное здание со степенью готовности 50%, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ООО «Административно-жилищное строительство», полагая, что договор аренды земельного участка от 21.12.2017 № 306 заключен с нарушением норм действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящими иском.

Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 4 АПК РФ, установив, что на момент проведения аукциона на право заключения оспариваемого договора аренды в ЕГРН отсутствовали сведения о зарегистрированных правах истца на спорный земельный участок, отказали в удовлетворении иска, при этом отметили, что избранный обществом способ защиты не соответствует характеру нарушенных прав.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ и пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 74 указанного постановления также отмечено, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 7 названного постановления также отражено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В числе способов защиты гражданских прав, которые могут быть задействованы лишь при участии юрисдикционных органов, статья 12 ГК Российской Федерации называет признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а равно неприменение судом акта этого органа, противоречащего закону (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2017 № 37-П).

В постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 8252/11, от 17.12.2013 № 12790/13 был отмечен правовой подход, согласно которому плательщиками земельного налога признаются лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования, которое зарегистрировано или возникло до введения требования о государственной регистрации вещных прав либо приобретено в порядке универсального правопреемства. Данный подход, основанный на положениях статьи 388 Налогового кодекса, статьи 131 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сформулирован в постановлении № 54.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что постановлением от 09.04.1993 № 280/1 ТОО «Жемчужина» для цели строительства был предоставлен земельный участок, в результате объединения ТОО «Жемчужина» и АО «Тон-Инвест» было создано ТОО «Административно-жилищное строительство».

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по смыслу пункта 1 статьи 58 ГК РФ при слиянии все права и обязанности каждого из участвующих в слиянии юридических лиц переходят к вновь возникшему юридическому лицу в порядке универсального правопреемства вне зависимости от составления передаточного акта и его содержания. Факт правопреемства может подтверждаться документом, выданным органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, в котором содержатся сведения из ЕГРЮЛ о реорганизации юридического лица, созданного в результате слияния, в отношении прав и обязанностей юридических лиц, прекративших деятельность в результате слияния, и документами юридических лиц, прекративших деятельность в результате слияния, определяющими соответствующие права и обязанности, в отношении которых наступило правопреемство.

В результате реорганизации ТОО «Жемчужина» в постановление от 09.04.1993 № 280/1 внесены изменения (постановление от 25.08.1993 № 801) в соответствии с которым за ООО «Административно-жилищное строительство» закреплен земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:54 общей площадью 930 кв. м на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное ранее возникшее право впоследствии было подтверждено регистрацией права (свидетельство от 12.05.2005 серии 50КТ№286609).

В целях строительства здания ООО «Административно-жилищное строительство» на основании проектной документации было выдано разрешение на строительство от 01.11.2007, проведены строительные работы и возведен фундамент степенью готовности 18%, что подтверждается кадастровым паспортом.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) (в редакции, действующей в спорный период) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года, в действующей с 01.03.2015 редакции указанного пункта статья 3 Закона № 137-ФЗ закрепляет аналогичное право.

Таким образом, к ООО «Административно-жилищное строительство» в 1993 перешло и право постоянного (бессрочного) пользования в порядке универсального правопреемства, которое в силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ общество обязано было переоформить.

На основании заявления ООО «Административно-жилищное строительство» о переоформлении ограниченного вещного права на право аренды, администрацией города Пензы принято постановление от 28.12.2012 № 1623 о предоставлении земельного участка в аренду.

В пункте 6 постановления администрации от 28.12.2012 № 1623 было указано, что, в случае невыполнения ООО «Административно-жилищное строительство» требований пункта 4.1, а также при отказе заключить договор аренды (пункт 5) постановление утрачивает юридическую силу.

Договор аренды заключен не был, однако, на основании заявления администрации от 17.01.2013 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра по Пензенской области) 28.01.2013 осуществило регистрацию прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ООО «Административно-жилищное строительство» на земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:54.

Судебные инстанции не обеспечили проверку оснований для прекращения ограниченного вещного права, а также законность действий муниципального образования и Управления Росреестра по Пензенской области.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2015 № 302-ЭС14-8088 сам факт издания постановления администрации не прекратил вещное право общества, поскольку договор аренды не был заключен, право постоянного (бессрочного) пользования не считается прекращенным.

Судебные инстанции сделали ошибочный вывод о том, что принятое постановление администрации от 28.12.2012 № 1623 прекращает ограниченное вещное право ООО «Административно-жилищное строительство» на земельный участок, также, не учитывая, пункта 6, согласно которому акт утрачивает юридическую силу, в случае отказа от заключения договора аренды.

При таких обстоятельствах подлежали правовой оценки и действия Управления Росреестра по Пензенской области о внесении записи о прекращении прав общества.

ООО «Административно-жилищное строительство», являясь законным землепользователем, который в установленном законом порядке обратился за переоформление права, при отсутствии доказательств заключения договора аренды, фактически лишено ограниченного вещного права без установленных законом оснований.

Судебные инстанции, разрешая спор, по формальным основаниям не обеспечили надлежащую проверку всех юридически значимых обстоятельств, по которым ООО «Административно-жилищное строительство» было лишено законного владения земельным участком исключительно в результате действий органов местного самоуправления.

Следует признать ошибочными и выводы судов двух инстанций о том, что сам факт прекращения срока действия договора аренды от 22.12.2012 № 306 исключает право требовать признания сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ.

Согласно абзацу 2 пункта 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Таким образом, сделка как юридический факт может быть признана недействительной вне зависимости от факта прекращения срока ее действия, установленного соглашением сторон.

Поскольку на основании заключенного договора аренды от 22.12.2017 в пользование предпринимателю был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:54, который принадлежит ООО «Административно-жилищное строительство» на праве постоянного (бессрочного) пользования, выводы судов относительно необходимости оспаривания торгов в порядке статьи 449 ГК РФ не основаны на правильной квалификации спорных правоотношений.

В случае если на торгах осуществлялась реализация имущества, которым не вправе был распоряжаться уполномоченный орган, такая сделка противоречит закону (168 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поскольку прекращение права постоянного (бессрочного) пользования осуществлялось с нарушением закона, действия уполномоченного органа по проведению аукциона и заключению договора аренды земельного участка с победителем, могли квалифицироваться в качестве злоупотребления правом.

В абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из анализа имеющихся в материалах дела доказательств следует, что на основании разрешения на строительство от 01.11.2007 ООО «Административно-жилищное строительство» осуществило строительство фундамента здания степенью готовности 18%, данные обстоятельства свидетельствуют о наличии объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства).

Судебные инстанции оставили без судебной оценки и действия уполномоченного органа по заключению оспариваемого договора аренды земельного участка с ИП ФИО2, при наличии на нем объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.05.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021 по делу № А49-12153/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина