Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 марта 2018 года в зале № 6 помещения суда апелляционные жалобы Управления муниципального имущества администрации г. Пензы и Финансового управления города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 декабря 2017 года, принятое по делу №А49-12434/2017 (судья Радин С.Ю.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» (ИНН 5835074668, ОГРН 1075835005168),

к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы (ИНН 5836013675, ОГРН 1095836002481),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Финансового управления города Пензы, администрации города Пензы,

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании неосновательного обогащения в сумме 8 360 000 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы о расторжении договора аренды земельного участка № 166 от 29.07.2016 и взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 8 360 000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017.

Определениями Арбитражного суда Пензенской области от 19.09.2017, от 10.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Финансовое управление г. Пензы, Администрация г. Пензы.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец заявил отказ от исковых требований в части понуждения ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка № 166 от 29.07.2016, в остальной части требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 8 360 000 руб. поддержал.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.12.2017 принят отказ от иска общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» в части понуждения ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка №166 от 29.07.2016, производство по делу в указанной части прекращено.

В остальной части исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» удовлетворены.

С Управления муниципального имущества администрации г. Пензы в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» взыскано неосновательное обогащение по договору аренды земельного участка № 166 от 29.07.2017 в размере 8 360 000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 64 800 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, третьи лица Финансовое управление города Пензы, Администрация города Пензы обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалоб, заявители ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители третьих лиц поддержали апелляционные жалобы по изложенным в жалобах доводам, просили суд апелляционные жалобы удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, приказом Управления муниципального имущества администрации города Пензы № 223 от 18.05.2016, объявлено о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:1005003:1010, площадью 13190 кв. м, срок аренды – десять лет, местоположение: Российская Федерация, Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 15. Разрешенное использование: торговые центры (4.2). Параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: зона производственно -коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК – 4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5.

Извещение о проведении торгов № 230516/0197526/01, в том числе на право заключения договора аренды спорного земельного участка (лот № 2) опубликовано 23.05.2016. Информация о лоте № 2, указанная в извещении о проведении торгов 230516/0197526/01, аналогична информации указанной в приказе Управления муниципального имущества администрации города Пензы № 223 от 18.05.2016.

По результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка, аукцион признан не состоявшимся, в связи с наличием одной заявки на участие общества с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто».

29.07.2016 между муниципальным образованием город Пенза в лице Управления муниципального имущества г. Пензы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аллер-Авто» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 166 (далее - договор) (л.д. 10-11), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 13190 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: Российская Федерация, Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 15, кадастровый номер 58:29:1005003:1010 (п.1.1 договора).

Согласно п. 1.3. договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона производственно -коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК – 4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5.

Разрешенное использование – торговые центры (4.2).

Срок действия договора с 29.07.2016 по 29.07.2026 (п. 2.1. договора).

Ежегодная арендная плата за участок составляет 8 360 000 руб. (п.2.3. договора).

В третьем разделе договора установлены обязанности сторон, согласно которым арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в соответствии с настоящим договором; не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора и действующему законодательству.

Арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными п. 1.3. договора.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 29.07.2016 (л.д. 14).

Платежным поручением № 2316 от 21.06.2016 и № 254 от 05.08.2016 истец перечислил ответчику арендную плату по договору аренды спорного земельного участка 5 016 000 руб. и 3 344 000 руб. соответственно за период с 29.07.2016 по 24.07.2017.

С целью возведения постройки на спорном земельном участке истец обратился в администрацию городаПензы для получения разрешения на строительство торгового центра. Письмом главы администрации города Пензы № 2-01р-803 от 04.07.2017 истцу отказано в выдаче разрешения на строительство торгового центра на спорном земельном участке. Отказ мотивирован тем, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Пензы, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-15/3, земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005003:1010, площадью 13190 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Гагарина, 15, находится в зоне ПК-4, в основных видах разрешенного использования которой размещение торгового центра не предусмотрено, а разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка истцом не представлен.

Истец, не согласившись с указанным решением, направил в адрес ответчика претензию № 6 от 20.07.2017, оставление которой без удовлетворения и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Правовым основанием иска указаны статьи 39, 612, 620, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, при разрешении спора суды должны прежде всего определить преследуемый истцом материально-правовой интерес, избрание истцом неверного способа защиты права не является основанием для возвращения заявления или оставления его без движений; в этом случае суд должен поставить на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения и определить, какие нормы права следует применить.

Согласно исковому заявлению фактически материально-правовым требованием по делу является требование о взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 29.07.2016 по 24.07.2017 года в размере 8 360 000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании подп. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со ст. 42 данного Кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.

Деление земель по целевому назначению на категории предусмотрено ст. 7 названного Кодекса, при этом в числе прочих в качестве отдельных самостоятельных категорий выделяются такие как земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов.

Таким образом, целевое назначение земельного участка - это основа правового режима охраны и использования земель в соответствии с государственным территориальным зонированием.

Установление в отношении существующих либо формируемых земельных участков той или иной категории земель, того или иного вида разрешенного использования в силу подпунктов 8, 10 пункта 1 статьи 1, статей 77 - 93 Земельного кодекса Российской Федерации определяет дальнейшую юридическую судьбу объектов недвижимого имущества, допустимые способы, порядок и условия использования земли. Тем самым, изменение категории либо вида разрешенного использования земельного участка неизбежно затрагивает права и охраняемые законом интересы землепользователя. В рассматриваемом случае земельный участок был предоставлен арендатору с разрешенным использованием - торговые центры.

В соответствии со статьей 53 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц.

В силу статьи 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. Перечень документов, необходимых для представления с заявлением о выдаче разрешения на строительство предусмотрен в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ). Данный перечень является исчерпывающим. При этом положениями ГрК РФ не установлены обязанность или право уполномоченного органа направлять запросы в другие органы о получении информации, необходимой для принятия решения о выдаче разрешения на строительство.

Правоустанавливающие документов на земельный участок и сведения об инженерном оборудовании прямо предусмотрены ГрК РФ как документы, необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (пункты «а», «д» части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Согласно части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления могут отказать в выдаче разрешения на строительство только при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 данной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка. Этот перечень оснований отказа в выдаче разрешений на строительство является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Согласно статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Для возмещения убытков по общему правилу необходимы следующие условия: 1) совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействия); 2) наличие у субъектов гражданского оборота убытков с подтверждением их размера; 3) наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками; 4) наличие вины лица, допустившего правонарушение.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено правило, в силу которого каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Так, при предъявлении требования о возмещении убытков истцом должны быть представлены доказательства, обосновывающие наличие причинно-следственной связи между неправомерным поведением правонарушителя и возникшими убытками.

В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно условиям договора аренды земельного участка № 166 от 29.07.2016 земельный участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона производственно - коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК – 4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5.

В качестве наименования вида разрешенного использования земельного участка указано - торговые центры (4.2), без деления на основной и вспомогательный виды разрешенного использования.

Аналогичные сведения о земельном участке содержатся в аукционной документации на проведение торгов № 230516/0197526/01(лот № 2).

В силу пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов разрешенного использования не допускается.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Таким образом, приняв на себя права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка, истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видом разрешенного использования – торговые центры (4.2).

Довод представителя ответчика и представителей третьих лиц о том, что истец при подаче документов для участия в аукционе, а в последующем при заключении договора аренды спорного земельного участка, был ознакомлен с условиями использования этого участка, согласно которым земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования – зона производственно - коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК – 4, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденным решением Пензенской городской Думы от 22.10.2009 №229-13/5, согласно которому для строительства торгового центра необходимо иметь условно разрешенный вид использования земельного участка, был исследован судом первой инстанции и правомерно отклонен.

Согласно аукционной документации и договору аренды № 166 от 29.07.2016г. разрешенное использование переданного в аренду земельного участка - торговые центры (4.2.) без деления на основной и вспомогательные виды разрешенного использования.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

1 сентября 2014 года Приказом Минэкономразвития России № 540 был утвержден Классификатор ВРИ (видов разрешенного использования), который действует с 24.12.2014г. В указанном классификаторе отсутствует деление видов разрешенного использования земельного участка на основной, вспомогательный и условно разрешенный.

Таким образом, согласно положениям статьи 7 ЗК РФ и приказа Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540 виды разрешенного использования после вступления приказа в силу должны выбираться только в соответствии с классификатором.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Пензы, утвержденными Пензенской городской Думой от 22.12.2009г. №229-13/5 (далее – ПЗЗ г. Пензы), на которые ссылается ответчик виды разрешенного использования в зоне ПК-4 делятся на основные (4.1.), вспомогательные (4.2.) и условно разрешенные (4.3.)

В группу вспомогательных (4.2. ПЗЗ г. Пензы) торговые центры не входят.Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка в зоне ПК-4 - торговые центры (4.2.), указанный в аукционной документации и договоре не соответствует ПЗЗ г. Пензы.

Помимо этого, как верно отметил арбитражный суд, на момент рассмотрения дела договор аренды расторгнут по соглашению сторон, соответственно, даже при отсутствии государственной регистрации указанного соглашения исключается возможность внесения изменений в договор.

Судом установлено соответствие указанного в договоре аренды спорного земельного участка вида разрешенного использования земельного участка - торговые центры (4.2.) без деления на основной и условно разрешенный коду по классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

Причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникшими у истца убытками обусловливается тем, что общество производило оплату арендных платежей за земельный участок, который исключительно по вине ответчика не могло использовать в связи с разрешенным видом использования.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что требования истца о взыскании убытков являются законными и обоснованными, поскольку причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникшими у истца убытками доказана.

В обоснование размера понесенных убытков истцом представлены копии платежных поручений. Как установлено материалами дела и не оспаривается ответчиком, во исполнение обязанностей по договору истец оплатил арендную плату в размере 8 360 000 руб. за период с 29.07.2016 по 24.07.2017, что подтверждается платежными поручениями № 2316 от 21.06.2016 и № 254о от 05.08.2016.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что убытки истца подлежат удовлетворению за спорный период на сумму 8 360 000 руб., убытки подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, а поэтому исковые требования подлежат удовлетворению в указанной сумме.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителями решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 декабря 2017 года, принятое по делу №А49-12434/2017, - оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления муниципального имущества администрации г. Пензы и Финансового управления города Пензы,- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Н.Ю. Пышкина

Судьи Е.М. Балакирева

С.Ю. Николаева