Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.03.2017 (судья Алексина Г.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу № А49-13013/2016

по исковому заявлению Управления муниципального имущества администрации города Пензы, г. Пенза (ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675) к обществу с ограниченной ответственностью «Проект 8», г. Пенза (ОГРН 1135835004690, ИНН 5835104390) о взыскании 386 329 руб. 72 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее ? УМИ администрации г. Пензы) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Проект 8» (далее – ООО «Проект 8) суммы 386 329 руб. 72 коп., в том числе задолженности по арендным платежам за период с января 2015 г. по сентябрь 2016 г. в сумме 385 538 руб. 54 коп. по договору аренды земельного участка от 17.07.2000 № 002070, а также пеней по договору в сумме 791 руб. 18 коп. за период с 11.11.2015 по 06.09.2016.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 24.03.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017, исковые требования удовлетворены.

С ООО «Проект 8» в бюджет муниципального образования город Пенза взыскано 386 329 руб. 72 коп., в том числе долг в сумме 385 538 руб. 54 коп. и пени в сумме 791 руб. 18 коп.

ООО «Проект 8» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 12.10.2017 до 17 часов 00 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 17.07.2000 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель), правопреемником которого в соответствии решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009 № 55-6/5 является истец, и ИП Акчуриным М.А. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 002070 (л.д. 9-15), по условиям которого арендодатель на основании постановления главы города Пензы от 29.05.2000 № 1041 (л.д. 17) передает арендатору в арендное пользование земельный участок, имеющий кадастровый номер 58:29:040203:0533, площадью 688 кв.м, расположенный по адресу г. Пенза, ул. 8 Марта.

В соответствии с пунктом 1.2. договора земельный участок предоставляется для разработки проекта и строительства продовольственного магазина.

Границы передаваемого земельного участка в соответствии с пунктом 1.3. договора обозначены в плане земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение № 1, л.д. 12-13).

Земельный участок был передан арендатору по акту приема?передачи от 17.07.2000 (л.д. 16).

Договор был заключен на два года с 29.05.2000 по 29.05.2002.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Поскольку ответчик продолжил пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 2.1 договора установлено, что арендная плата за пользование земельным участком составляет 779 руб. 73 коп. в месяц, 9356 руб. 80 коп. в год.

В соответствии с дополнительным соглашением от 29.04.2011 к договору аренды (л.д. 47) стороны договорились изложить пункт 1.2. договора в следующей редакции: «Участок предоставляется под магазины торговой площадью не более 3000 кв.м».

Размер арендной платы с 15.04.2011 установлен сторонами в размере: 64 503 руб. 30 коп. в год, 5375 руб. 28 коп. в месяц.

25 марта 2014 г. сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды (л.д. 19-21), в соответствии с пунктом 1 которого на основании решения единственного участника ООО «Проект 8» от 14.03.2014 стороны решили считать арендатором по договору аренды земельного участка ООО «Проект 8» (ответчик по настоящему делу).

Стороны пришли к соглашению изложить пункт 3.5. договора аренды в следующей редакции: арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2. договора).

Также арендодатель имеет право в одностороннем порядке применить действующие нормативные правовые акты Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы в целях изменения размера арендной платы в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы по результатам оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом выбор основания для изменения размера арендной платы арендодателем осуществляется по своему усмотрению.

Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В случае, если арендатор уведомил арендодателя о смене адреса, то момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки по новому адресу.

Стороны изложили пункт 3.6. договора в следующей редакции: арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.

В соответствии с пунктом 5.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2014 в случае нарушения арендатором пункта 3.6. договора начисляются пени в размере 0,1% невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно пункту 8 дополнительного соглашения от 25.03.2014, размер арендной платы по договору составляет:

? с 14.03.2014 ? 65 630 руб. 25 коп. в год (5469 руб. 19 коп. в месяц),

? с 01.01.2015 ? 78 756 руб. 30 коп. в год (6563 руб. 03 коп. в месяц).

Расчет арендной платы приведен в приложениях к дополнительному соглашению (л.д. 20, 21).

13 июля 2016 г. истец направил ответчику извещение № 9/2318 (л.д. 22), в котором со ссылкой на положения Гражданского кодекса Российской Федерации, решение Пензенской городской Думы от 25.11.2005 № 238-16/4 «О введении земельного налога на территории города Пензы», постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП «Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена» (далее ? постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940?пП), постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 № 1375 «Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользования земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена» (далее ? постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 № 1375), а также в связи с выдачей ответчику 05.02.2015 разрешения № RU58304000-006 на ввод построенного объекта капитального строительства (магазина по адресу г. Пенза, ул. 8 Марта, 7 Б) в эксплуатацию, уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы с 05.02.2015 (311 743 руб. 67 коп. в год, 25 978 руб. 64 коп. в месяц).

Увеличение размера арендной платы произошло в связи с применением истцом с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в формуле расчета арендной платы Квд, равного 9,5 (для вида деятельности арендатора – «обслуживание и эксплуатация объектов торговли, в том числе оптовой торговли, рынков»).

До 05.02.2015 истец при определении размера арендной платы применял Квд, равный 2, с 01.01.2015 в связи с внесением изменений в постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 № 1375 ? равный 2,4, что соответствует виду деятельности арендатора – «строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания».

Отказ ответчика от внесения арендной платы в размере, установленном уведомлением от 13.07.2016 № 9/2318, послужил истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Указывая, что земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь статьями 307, 309, 614 ГК РФ и статьями 22, 65 ЗК РФ, суды признали требования о взыскании долга в размере 385 538 руб. 54 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Несвоевременное внесение арендных платежей послужило истцу основанием для начисления пени за просрочку внесения арендных платежей в соответствии с пунктом 5.1. договора аренды земельного участка от 17.07.2000 № 002070 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2014 в размере 791 руб. 18 коп.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, пункту 4 статьи 22 ЗК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований ? в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

До 01.03.2015 аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее ? Постановление № 73), при рассмотрении споров связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта первого статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее ? регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 Постановления № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных правовых актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В рассматриваемом деле, договор аренды земельного участка был заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, в дополнительном соглашении от 25.03.2014 к договору аренды стороны предусмотрели, что арендная плата является регулируемой и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2. договора).

Таким образом, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, от 15.03.2012 № 15117/11, от 17.04.2012 № 15837/11.

Принимая во внимание, что объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, то порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком подлежит публичному регулированию и устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Следовательно, суды правильно указали, что стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.

На территории Пензенской области порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, был установлен постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП.

Поскольку материалами дела подтверждено, что на спорном земельном участке расположен завершенный строительством объект, суды верно указали, что с момента ввода объекта в эксплуатацию стороны достигают первоначально согласованную договором аренды цель предоставления земельного участка - для строительства, арендатор прекращает деятельность по строительству объекта и в дальнейшем использование земельного участка осуществляется с целью эксплуатации вновь возведенного объекта недвижимости.

С учетом изложенного следует признать правильными выводы суда о том, что с момента ввода указанного объекта недвижимости в эксплуатацию расчет размера арендной платы должен производится с учетом применения коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора: «обслуживание и эксплуатация объектов торговли», который установлен в соответствии с пунктом 5 Приложения № 1 к постановлению администрации города Пензы от 08.12.2010 № 1375 равен 8 (с 01.01.2015 ? 9,5).

Изменение размера арендной платы после ввода объекта в эксплуатацию не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09 по делу № А59?3535/2007).

Довод кассационной жалобы о том, что судом апелляционной инстанции за период с января 2015 г. по 19.10.2015 неправильно произведен расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком на основании постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП, поскольку постановлением Правительства Пензенской области от 25.02.2015 № 84-пП действие постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП приостановлено с 25.02.2015, а в последующем постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП, вступившим в законную силу с 20.10.2015, постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП признано утратившим силу, не может быть принят судебной коллегией во внимание, так как на территории Пензенской области в предыдущий период времени отсутствовал нормативный акт, принятый уполномоченным органом Пензенской области, которым был утвержден порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем суды двух инстанций, учитывая принцип платности за такие земельные участки, правильно при расчете размера арендной платы за указанный период времени применили постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 17.10.2017 по делу № А49-625/2016, от 19.06.2017 по делу № А49-5956/2015, от 31.05.2017 по делу № А49?12896/2016, от 27.02.2017 по делу № А49-5578/2015, от 20.09.2016 по делу № А49-621/2016, от 03.11.2016 по делу № А49-10780/205, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2016 по делу № А40-220900/2015; определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2016 № 306-ЭС16-15858, от 10.04.2017 № А305?ЭС17?2527.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП, вступившим в законную силу с 20.10.2015, утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов.

В соответствии с пунктом 2.1 данного Порядка, годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, за исключением случаев, указанных в разделе 1 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = Ксзу x Кр, где: А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка); Кр - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, с 20.10.2015 в Пензенской области определен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 3 постановления Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП предусмотрено, что данное постановление распространяет свое действие на договоры аренды земельных участков, заключенные после вступления в силу настоящего постановления.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП не распространяется на договоры аренды, заключенные до его вступления в силу.

Между тем, данный пункт не соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», поскольку приведет к созданию дискриминационных условий исходя из того, что арендаторы, заключившие договор аренды до вступления в силу постановления Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП оказались бы в неравном положении по сравнению с арендаторами, заключившими договор аренды после вступления в силу указанного нормативного акта, в то время как порядок расчета платы является одинаковым для всех категорий лиц.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 9707/13, определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 17.10.2017 по делу № А49-625/2016.

В связи с указанными обстоятельствами выводы судов первой и апелляционной инстанций при определении размера задолженности по арендной плате за период с 20.10.2015 нельзя признать законными и обоснованными, обжалуемые судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене с последующим направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

При новом рассмотрении настоящего дела суду первой инстанции следует учесть указанные нормативные акты, правильно произвести расчет размера арендной платы за пользование спорным участком и принять по настоящему делу законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.03.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 по делу № А49-13013/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи В.А. Петрушкин

Ф.В. Хайруллина