Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной эксплуатационный центр», г. Пенза, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Пенза, о взыскании 295 510 руб. 66 коп. задолженности,

УСТАНОВИЛ:

государственное унитарное предприятие Пензенской области «Областной эксплуатационный центр», г. Пенза (далее – Арендодатель), обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Пенза (далее – Арендатор), о взыскании 229 310 руб. 66 коп. задолженности.

Исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением Арендатором обязательств по внесению арендной платы по возмещению эксплуатационных расходов за пользование нежилыми помещениями.

Определением от 29.09.2008 судом принято увеличение исковых требований до 295 510 руб. 66 коп.

Арендатор в отзыве на исковое заявление подтвердила наличие задолженности, указав, что задолженность образовалась по вине Арендодателя, поскольку помещения были закрыты в одностороннем порядке и Арендатор была лишена доступа в них.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 31.10.2008 исковые требования, с учётом увеличения суммы иска, удовлетворены.

Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: материалами дела подтверждён факт пользования помещением и наличия задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам в размере 229 310 руб. 66 коп., 96 400 руб. за июль-август также подлежат взысканию, поскольку помещения не возвращены своевременно Арендатором.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2009 апелляционная жалоба Арендатора возвращена заявителю жалобы.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, Арендатор обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить.

В обоснование поданной по делу кассационной жалобы Арендатор ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. Судом не учтено следующее: договор не был расторгнут в установленном порядке, уведомление о расторжении договора Арендатором не получено, 18.07.2008 помещение было закрыто и опечатано, Арендатор вправе забрать все неотделимые улучшения, которые были сделаны, Арендодатель препятствует этому.

Арендодатель в отзыве на кассационную жалобу просил оставить судебный акт без изменения, поскольку договор аренды был заключён до 30.06.2008, договор прекратил своё действие в связи с истечением срока, Арендатором не представлено доказательств наличия согласия собственника на проведение улучшений, Арендатор не может отвечать условиям добросовестного арендатора.

В соответствии со статьями 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствии представителей Арендодателя, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела и заявившего о рассмотрении дела в его отсутствии.

Арендатор в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе. Обратила внимание судебной коллегии на наличие препятствий в уплате арендной платы в связи с отсутствием надлежащих реквизитов Арендатора, Арендодатель препятствовал в пользовании помещением и возможности забрать имущество Арендатора, между сторонами имелась договорённость о проведении зачёта, доказательства недобросовестности Арендатора как арендатора помещения Арендодателем не представлены.

Проверив законность принятого по делу судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы Арендатора, отзыва арендодателя на кассационную жалобу, заслушав арендатора, судебная коллегия кассационной инстанции находит поданную по делу кассационную жалобу подлежащей частичному удовлетворению.

Материалами дела установлено следующее.

27 сентября 2007 г. между Арендодателем и Арендатором заключен договор на возмещение эксплуатационных затрат № 41, в соответствии с условиями которого, Арендодатель обеспечивает оказание, а Арендатор принимает и оплачивает комплекс эксплуатационных услуг, необходимых для использования и поддержания в надлежащем состоянии арендованных помещений.

Размер возмещения эксплуатационных услуг установлен сторонами в сумме 23 816 руб. 09 коп. в месяц.

25 декабря 2007 г. между Министерством государственного имущества Пензенской области (арендодателем), Арендодателем (балансодержателем) и Арендатором заключен договор аренды № 1160, по условиям которого Арендатору в арендное пользование переданы нежилые помещения, площадью 80,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>/ФИО2, 85/66 под размещение кафе. Срок аренды по договору определён с 27 сентября 2007 г.

01 августа 2008 г. Мингосимуществом Пензенской области, Арендодателем и Арендатором подписан акт прекращения действия договора аренды от 25.12.2007 № 1160.

08 января 2008 г. между Арендодателем и Арендатором заключён договор аренды недвижимого имущества № 2, в соответствии с которым Арендодатель передал арендатору в арендное пользование нежилые помещения площадью 80,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>/ФИО2, 85/66, литер А. Цель использования помещений по договору - размещение кафе. Срок аренды пунктом 8.1 договора, в экземпляре, представленном Арендодателем определён с 01.01.2008 до 30.06.2008. Срок аренды пунктом 8.1 договора, в экземпляре, представленном Арендатором определён с 01.01.2008 до 31.12.2008

Арендная плата за арендуемые нежилые помещения определена в размере 48 200 руб. в месяц, которая вносится ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

Согласно договору аренды коммунальные услуги, оплата электроэнергии, оплачивается арендатором отдельно и не входят в арендную плату.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено ненадлежащее исполнение Арендатором обязательств по оплате арендной платы и эксплуатационных расходов. Задолженность Арендатора по арендной плате и эксплуатационным расходам по июнь 2008 года составляет 229 310 руб. 66 коп.

Сумма задолженности Арендатором не оспаривается, доказательства надлежащей оплаты арендных платежей и эксплуатационных расходов Арендатором не представлены.

Наличие задолженности подтверждаются актами и платежными поручениями, копии которых приобщены к материалам дела.

При данных обстоятельствах выводы суда об удовлетворении требований в части взыскания 229 310 руб. 66 коп. задолженности соответствуют нормам материального права и представленным в материалы дела доказательствам.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания долга по арендной плате в размере 96 400 руб. за июль-август 2008 года, суд первой инстанции сослался на не возврат арендованного помещения Арендатором.

Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право Арендодателя потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата арендованного помещения.

В то же время суд, удовлетворяя требования в данной части, не учёл, что арендуемое помещение было опечатано Арендодателем в присутствии Арендатора, что исключает возможность пользования Арендатором арендуемым помещением.

Прекращение доступа Арендатора в арендуемое помещение подтверждается актом от 18 июля 2008 г.

Статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность Арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.

Поскольку в период после 18.07.2008 пользование имуществом у Арендатора отсутствовало в связи с опечатыванием помещения Арендодателем, у Арендатора отсутствовала обязанность по внесению платежей за период не использования помещения.

При данных обстоятельствах требования Арендодателя о взыскании арендной платы за июль-август 2008 года подлежали удовлетворению в части пользования арендуемым помещением с 01.07.2008 до 18.07.2008, что составляет 27 313 руб., в связи с чем судебный акт подлежит отмене в части удовлетворения требований о взыскании 69 087 руб., а требования Арендодателя в данной части – оставлению без удовлетворения.

Доводам Арендатора по делу о понуждении Арендодателя принять в зачёт оставленное в арендованном помещении имущество дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Судом правомерно указано, что действующее законодательство такую обязанность на Арендодателя не возлагает. Добровольно ответчик принять указанное имущество в качестве погашения долга отказался.

Ссылка Арендатора на наличие права на возмещение стоимости неотделимых улучшений не может служить основанием к отмене судебного акта. Встречные требования Арендатором в рамках настоящего дела не заявлялись. Доказательства заявления о зачёте стоимости неотделимых улучшений в счёт арендной платы в материалы дела не представлены.

При наличии правовых оснований Арендатор вправе предъявить самостоятельные требования к Арендодателю в отношении стоимости неотделимых улучшений и не возвращённого оборудования.

Расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе судебная коллегия в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 110, 286, 287, 288, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.10.2008 по делу № А49-4199/2008 об удовлетворении искового заявления в части взыскания 69 087 руб. задолженности по арендной плате за июль-август 2008 года отменить.

В удовлетворении иска в отменённой части отказать.

В остальной части судебный акт оставить без изменения.

Кассационную жалобу удовлетворить частично.

Взыскать с государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областной эксплуатационный центр», г. Пенза, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, <...> руб. 79 коп. в возмещение расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья М.М. Сабиров

Судьи М.В. Коноплёва

Р.А. Нафикова