Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобуУправления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 02.10.2014 (судья Табаченков М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Кузнецов В.В., Буртасова О.И.)

по делу № А49-7233/2014

по заявлению потребительского общества «Наровчатское», с. Наровчат, Пензенская область (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза, о признании незаконными отказов, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

потребительское общество «Наровчатское» (далее – заявитель, ПО «Наровчатское») обратилось в Арбитражный суд Пензенской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра по Пензенской области) с заявлениями: о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности ПО «Наровчатское» на объект недвижимого имущества: часть нежилого здания – кондитерский цех, этаж 1, общей площадью 64 кв. м, инвентарный номер 56:247:002:0000 1 5030:0002:20002, расположенный по адресу: <...>, номера помещений на поэтажном плане: 9 (кондитерский цех), 10 (тамбур), оформленный сообщением об отказе в государственной регистрации от 05.05.2014 № 32/026/2014-152. Просит обязать Управление Росреестра по Пензенской области совершить действия по государственной регистрации права собственности ПО «Наровчатское» на объект недвижимого имущества: часть нежилого здания – кондитерский цех, этаж 1, общей площадью 64 кв.м, инвентарный номер 56:247:002:0000 1 5030:0002:20002, расположенный по адресу: <...>, номера помещений на поэтажном плане: 9 (кондитерский цех), 10 (тамбур).

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Пензенской области в государственной регистрации права собственности ПО «Наровчатское» на объект недвижимого имущества: нежилое здание, количество этажей - 1, общей площадью 56,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 58:19:0160301:610, оформленный сообщением об отказе в государственной регистрации от 05.905.2014 № 32/026/2014-151. Обязать Управление Росреестра по Пензенской области совершить действия по государственной регистрации права собственности ПО «Наровчатское» на объект недвижимого имущества: нежилое здание, количество этажей - 1, общей площадью 56,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 58:19:0160301:610 (том 1 л. д. 5, том 2 л. д. 8).

Определением от 07.08.2014 арбитражный суд объединил в одно производство требования заявителя о признании незаконными отказов в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение и часть нежилого помещения, купленных заявителем у общества с ограниченной ответственностью «Общепит» (далее – ООО «Общепит») по договору купли-продажи от 04.11.2005 (том 1 л. д. 100).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 02.10.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014, признаны недействительными решения Нижнеломовского отдела Управления Росреестра по Пензенской области от 05.05.2014 об отказе в государственной регистрации права собственности ПО «Наровчатское» на объект недвижимости – часть нежилого здания – кондитерский цех, кадастровый (условный) № 58:19:0160501:202, площадью 64 кв.м, адрес: <...>; этаж - 1-й, номера помещений на поэтажном плане: 9 (кондитерский цех) и 10 (тамбур); об отказе в государственной регистрации права собственности ПО «Наровчатское» на объект недвижимости – закусочная (кафе «Сказка»), кадастровый условный № 58:19:0160301:610, площадью 56,2 кв. м, адрес: <...>.

Суд обязал Управление Росреестра по Пензенской области в течение десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу настоящего решения произвести государственную регистрацию права собственности ПО «Наровчатское» на следующее недвижимое имущество: часть нежилого здания – кондитерский цех, кадастровый (условный) № 58:19:0160501:202, площадью 64 кв.м, адрес: <...>; этаж - 1-й, номера помещений на поэтажном плане: 9 (кондитерский цех) и 10 (тамбур); закусочная (кафе «Сказка»), кадастровый условный № 58:19:0160301:610, площадью 56,2 кв. м, адрес: <...> (том 2 л.д. 102-114).

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Пензенской области просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя кассационной жалобы в материалы дела не представлено допустимых доказательств оплаты проданного недвижимого имущества. Кроме того, право собственности продавца на спорное имущество зарегистрировано не было. По мнению Управления Росреестра по Пензенской области, представленный на государственную регистрацию договор купли – продажи не соответствовал требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу ПО «Наровчатское» считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения.

Законность вышеуказанных судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции заявитель 20.03.2014 обратился в Нижнеломовский отдел Управления Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости: часть нежилого здания - кондитерский цех, кадастровый (условный) № 58:19:0160501:202, площадью 64 кв.м, адрес: <...>; этаж - 1-й, номера помещений на поэтажном плане: 9 (кондитерский цех) и 10 (тамбур); закусочная (кафе «Сказка»), кадастровый условный № 58:19:0160301:610, площадью 56,2 кв. м, адрес: <...>, приложив выписку из протокола отчётно-выборного собрания уполномоченных пайщиков ПО «Наровчатское» от 04.10.2011; Устав ПО «Наровчатское»; договор купли-продажи от 04.11.2005 (том 1 л.д. 56); протокол общего собрания уполномоченных ПО «Наровчатское» от 03.11.2005 (том 1 л.д. 59); протокол внеочередного общего собрания участников ООО «Общепит» от 04.11.2005 (том 1 л.д. 58); решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.09.2004 № А49-8967/04-302/10 (том 1 л.д. 35); платёжное поручение от 09.01.2014 (том 1 л.д. 91).

Управление Росреестра по Пензенской области 05.04.2014 уведомило заявителя о приостановлении регистрации, с обоснованием того, что к регистрации заявлена часть нежилого здания, в то время как решением арбитражного суда за продавцом признано право собственности на всё здание, поэтому невозможно идентифицировать объект; право ООО «Общепит» на имущество не было зарегистрировано; нет заявления продавца на регистрацию права собственности покупателя (том 1 л.д. 93).

Сообщением от 05.05.2014 Управление Росреестра по Пензенской области уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации права собственности на кондитерский цех по мотивам, аналогичным изложенным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации (том 1 л.д. 34, 94).

Заявителем на государственную регистрацию к заявлению о регистрации права собственности на нежилое здание закусочной (кафе «Сказка») были приложены такие же документы, которые были представлены в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на помещение кондитерского цеха (том 2 л.д. 85).

05 апреля 2014 года Управление Росреестра по Пензенской области уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации по мотивам отсутствия заявления продавца на регистрацию права собственности покупателя; за продавцом ООО «Общепит» - не зарегистрировано право собственности на продаваемое имущество; в договоре купли-продажи не указаны данные, определяющие расположение отчуждаемого объекта на соответствующем земельном участке (том 2 л.д. 83).

05 мая 2014 года Управление Росреестра по Пензенской области отказало заявителю в государственной регистрации по аналогичным основаниям, изложенным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации (том 2 л.д. 55, 84).

Заявитель, не согласившись с отказами в государственной регистрации права собственности, полагая, что они не соответствует законодательству, нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суды правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу.

В силу пункта 1 статьи 13 и статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) при проведении регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

В соответствии с положениями статьи 2 Закона о регистрации, статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Исходя из положений абзаца 2 пункта 5 статьи 18 Закона о регистрации, с учетом того, что вторая сторона по сделке прекратила существование и не может представить на регистрацию свой экземпляр договора, суд считает, что отсутствие второго экземпляра договора не могло служить основанием для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которыми при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении указанного требования покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. При удовлетворении требований суд, исходит из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу спорных объектов недвижимости на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии спора о праве на эти объекты.

Как следует из материалов дела предметом договора, заключенного между ООО «Общепит» и ПО «Наровчатское» 04.11.2005 является часть нежилого здания - кондитерский цех, этаж - 1 общей площадью 64 кв. м, расположенный по адресу: <...>, номера помещений на поэтажном плане: 9 (кондитерский цех), 10 (тамбур), нежилое здание - закусочная (кафе «Сказка»), этаж - 1, общей площадью 56,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> (том 1 л.д. 56).

Судами установлено, что деятельность ООО «Общепит» прекращена в связи с реорганизацией в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью «Нижне-Ломовское», о чем совершена запись в Едином государственном реестре юридических лиц (том 1 л.д. 74). ООО «Нижне-Ломовское» ликвидировано 12.01.2009, что подтверждено записью в Едином государственном реестре юридических лиц (том 1 л.д. 60).

Управление Росреестра по Пензенской области в кассационной жалобе указывает, что отсутствие продавца явилось не единственным препятствием для государственной регистрации перехода права. Заявитель жалобы ссылается на отсутствие надлежащих доказательств оплаты ПО «Наровчатское» за спорные объекты недвижимости, приобретённые им у ООО «Общепит» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.11.2005.

Однако в пункте 3 договора купли – продажи недвижимого имущества от 04.11.2005 согласовано следующее условие: «Расчёты между Продавцом и Покупателем произведены в полном объёме при подписании Договора. Продавец не имеет претензий к Покупателю по оплате стоимости имущества». Кроме того, Заявителем представлен акт сверки расчётов от 04.11.2005 между ООО «Общепит» и ПО «Наровчатское», которым указанные лица подтверждают, что оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.11.2005 произведена полностью, задолженности ПО «Наровчатское» не имеет.

Отсутствие других документов бухгалтерского учёта обусловлено истечением срока хранения таких документов (статья 29 Федерального закона Российской Федерации от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учёте»).

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Пензенской области указывает на отсутствие регистрации права собственности продавца (ООО «Общепит») на спорные объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, невозможно установить, что спорный кондитерский цех площадью 64 кв.м является частью кафе-бара площадью 368,5 кв.м.

При этом право собственности ООО «Общепит» на указанные объекты подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 23.09.2004 по делу № А49-8967/04-302/10. Данным решением за ООО «Общепит» признано право собственности на здание кафе «Сказка» общей площадью 56,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и здание кафе-бара общей площадью 368,5 кв.м, литер А, год постройки 1989, расположенное по адресу: <...>. Спорный кондитерский цех общей площадью 64 кв.м является частью данного кафе-бара.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества от 04.11.2005, на основании которого ПО «Наровчатское» приобрело у ООО «Общепит» данный объект, также имеется ссылка на указанное решение арбитражного суда, как на документ, подтверждающий право собственности ООО «Общепит» на отчуждаемое имущество (п. 2 договора).

Судами установлено, что действительно, решением Арбитражного суда Пензенской области 23.09.2004 по делу № А49-8967/04-302/10 за ООО «Общепит» признано право собственности на кафе-бар, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 368,5 кв.м, литер А, год постройки 1989. А в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 04.11.2005, заключенном между ООО «Общепит» и ПО «Наровчатское», и в заявлении о государственной регистрации права указан другой объект: часть нежилого здания - кондитерский цех, этаж - 1, общей площадью 64 кв.м, инвентарный номер 56:247:002:0000 1 5030:0002:20002, расположенный по адресу: <...>, номера помещений на поэтажном плане: 9 (кондитерский цех), 10 (тамбур).

Данное расхождение вызвано тем, что ООО «Общепит» продало не здание указанного выше кафе-бара целиком, а только его часть общей площадью 64 кв.м. Тот факт, что спорный кондитерский цех является частью кафе-бара, подтверждается следующими обстоятельствами.

На здание кафе-бара дочерним ФГУП «Пензаоблтехинвентаризация и оценка недвижимости» был составлен технический паспорт по состоянию на 27.12.2002. В данном техническом паспорте на плане первого этажа и экспликации к нему обозначены помещения в литере А за № 9 (общая площадь 59,2 кв.м, назначение - кондитерский цех) и за № 10 (общая площадь 4,8 кв.м, назначение - тамбур). Оба помещения имеют общую площадь 64 кв.м, отдельный вход с улицы.

На спорный кондитерский цех ФГУП «Ростехинвентаризация» (Пензенский филиал, Наровчатское отделение) составлен технический паспорт по состоянию на 10.10.2005. Согласно данному техническому паспорту объект, на который составлен паспорт, представляет собой помещения, аналогичные указанным выше помещениям в техническом паспорте на здание кафе-бара. Совпадает нумерация и конфигурация помещений, их общая площадь, назначение, год постройки. Такие же данные спорного кондитерского цеха указаны и в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 04.11.2005. Законодательство не содержит запрета на продажу собственником нежилого здания отдельных обособленных помещений.

В данном договоре указан точный адрес объекта, позволяющий определить его место расположения. Заключая договор купли-продажи, стороны указали в нём все известные на тот момент данные о здании в соответствии с правоустанавливающим документом ООО «Общепит» - решением Арбитражного суда Пензенской области от 23.09.2004 по делу № А49-8967/04-302/10. Помимо местонахождения (адреса) здания, в договоре указан тип объекта (нежилое здание), этажность, общая площадь, имеется ссылка на названное выше решение арбитражного суда.

Таким образом, индивидуализирующие признаки, перечисленные в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 04.11.2005, позволяют достоверно установить, что именно спорные объекты подлежали продаже по данному договору.

При таких обстоятельствах, в целях устранения неопределенности в правах на недвижимое имущество суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильным выводам о наличии правовых оснований для государственной регистрации перехода к обществу права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества, и удовлетворили заявленные требования.

Другие доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судебной коллегией, так как не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, изложенные в судебных актах, а выражают лишь несогласие с ними и, по существу, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 02.10.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу № А49-7233/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи С.Ю. Муравьев

А.Л. Петров