Гражданский кодекс часть 1

на решение от 31.01.2008 (судья – Мещеряков А. А.,) Арбитражного суда Пензенской области, на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2008 (председательствующийсудья – Филиппова Е Г., судьи – Захарова Е. И., Кувшинов В. Е.,), по делу №А49-7643/2007,

по заявлению ТСЖ ВСК «Кордон Студеный-1», город Пенза, к Департаменту градостроительства Пензенской области, город Пенза с участием прокуратуры Пензенской области, город Пенза, о признании незаконным постановления,

У С Т А Н О В И Л:

Товарищество собственников жилья ВСК «Кордон Студеный-1» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Департаменту градостроительства Пензенской области (далее – Департамент) о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2008 заявленные требования удовлетворены частично, оспариваемое постановление от 12.12.2007 № 10 по делу об административном правонарушении в области строительства о назначении ТСЖ ВСК «Кордон Студеный - 1» административного наказания в виде наложения административного штрафа в сумме 500 000 рублей по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ признано незаконным в части назначения наказания, изменено в указанной части и административное наказание назначено ТСЖ ВСК «Кордон Студеный - 1» в виде административного штрафа в сумме 450 000 рублей.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2008 решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2008 оставлено без изменения.

ТСЖ ВСК «Кордон Студеный-1», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, оспариваемое постановление признать незаконным, ссылаясь на то, что ТСЖ ВСК «Кордон Студеный-1» в своей деятельности не обязано руководствоваться нормами Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), ТСЖ ВСК «Кордон Студеный-1» не может являться субъектом административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя заявителя, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, оснований для их отмены не находит.

Как следует из материалов дела, ТСЖ ВСК «Кордон Студеный-1» зарегистрировано администрацией Железнодорожного района г. Пензы 24.05.2000 в соответствии с действовавшим на тот момент Федеральным законом от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», который утратил силу с 01.03.2005 в силу подпункта 19 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

25.10.2007 прокуратурой Железнодорожного района города Пензы совместно со специалистами отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Пензенской области было проверено соблюдение ТСЖ ВСК «Кордон Студеный - 1», осуществляющего на территории Железнодорожного района города Пензы жилищное строительство, требований законодательства о защите прав потребителей - участников строительства жилья.

По результатам проверки постановлением прокуратуры Железнодорожного района города Пензы от 25.10.2007 в отношении ТСЖ ВСК «Кордон Студеный - 1» было возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

На основании положений статьи 23.64 КоАП РФ указанное постановление было направлено для рассмотрения в Департамент градостроительства Пензенской области.

В соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет за собой наложение на юридических лиц административного штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

По итогам рассмотрения постановления и иных материалов дела об административном правонарушении Департаментом градостроительства Пензенской области было вынесено постановление от 12.12.2007 № 10 по делу об административном правонарушении в области строительства, в соответствии с которым ТСЖ ВСК «Кордон Студеный - 1» привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде наложения штрафа в сумме 500 000 рублей.

Судебными инстанциями установлено и материалами дела подтверждается, что в марте 2001 года ТСЖ ВСК «Кордон Студеный -1» приобрело в собственность нежилое здание (Дом быта) площадью 1160 кв. м, литер А, расположенное по адресу: <...>, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 06 апреля 2001 г. № 58 КР 955603. Товарищество получило в главном управлении градостроительства и архитектуры г. Пензы согласование от 19.07.2001 № 392-01, которым был согласован архитектурный проект реконструкции двухэтажного нежилого здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом.

На основании постановления главы администрации города Пензы от 06.05.2003 № 851 (в редакции от 11.06.2003 № 1105/2) ТСЖ ВСК «Кордон Студеный - 1» в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 4000 кв. м. (кадастровый номер 58:29:02 005 005:0001), расположенный по адресу: <...>, из которых 737 кв. м - под строениями и сооружениями, а 3263 кв. м - зона обслуживания для реконструкции здания Дома быта под жилой дом. Во исполнение этого постановления 15.07.2003 между КУМИ г. Пензы и ТСЖ ВСК «Кордон Студеный-1» был заключен договор аренды указанного земельного участка.

Начальником инспекции ГАСН главного управления архитектуры и градостроительства Пензенской области ТСЖ ВСК «Кордон Студеный-1» было выдано разрешение от 23.11.2005 № 190 на реконструкцию здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом, срок действия которого установлен до 23.11.2006, а затем продлен до 23.11.2007.

ТСЖ ВСК «Кордон Студеный-1» с 05.05.2006 начато привлечение денежных средств граждан путем заключения с ними предварительных договоров. Всего по состоянию на 15.10.2007 Товариществом было заключено 52 предварительных договора с физическими лицами, которые перечислены в списке, имеющемся в материалах данного дела. Форма такого предварительного договора также имеется в материалах дела.

Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона № 214-ФЗ, вступившего в силу 01.04.2005, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона, что относится и к полученному 23.11.2005 ТСЖ ВСК «Кордон Студеный-1» разрешению.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ, кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Таким образом, из совокупности приведенных положений частей 1 и 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что после вступления его в силу привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом согласно части 1 указанной статьи застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, или договора аренды такого земельного участка.

Порядок опубликования проектной декларации определен в статье 19 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которой она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно -телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения им договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 закона контролирующий орган.

В данном случае ТСЖ ВСК «Кордон Студеный-1» привлекает денежные средства граждан путем заключения с ними предварительных договоров, однако проектная декларация в соответствии с требованиями закона им до настоящего времени не опубликована, не размещена и не представлена в соответствующие органы, то есть ТСЖ ВСК «Кордон Студеный-1» не отвечает требованиям к застройщику, которому статьей 3 Закона предоставляется право привлекать денежные средства населения.

Кроме того, как правильно указано судебными инстанциями, заключаемые Товариществом договоры не являются договорами участия в долевом строительстве, определенными в статье 4 Закона, а фактически представляют собой договор купли-продажи в отношении товара, который будет создан продавцом в будущем (статья 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также, товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Кордон Студеный-1» по своей организационно правовой форме и способу привлечения средств граждан не является ни жилищно-строительным, ни жилищным накопительным кооперативом, правовой статус и порядок деятельности которых, в том числе порядок привлечения средств членов в виде паевых взносов, установлены соответственно главой 11 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Следовательно, в соответствии с приведенными положениями правовых норм, поскольку товарищество собственников жилья не заключало договоров на участие в долевом строительстве и не отвечает требованиям к застройщику, имеющему согласно закону право привлекать денежные средства граждан, не выпускал жилищных сертификатов и не относится к числу жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов, у ТСЖ отсутствовало право на привлечение денежных средств граждан для создания многоквартирного жилого дома.

Статьей 135 ЖК РФ определено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Права и обязанности товарищества собственников жилья определены в статьях 137 и 138 ЖК РФ, которые не предусматривают право ТСЖ на привлечение средств членов в целях самого строительства (создания) многоквартирного дома, поскольку такое товарищество, исходя из определения и определенных названными статьями функций должно быть по сути эксплуатирующей организацией, а не застройщиком.

Согласно статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - создание зданий, строений, сооружений. Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема).

Вместе с тем Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеет свой предмет регулирования и не относится к актам законодательства о градостроительной деятельности.

Как правильно отмечено судебными инстанциями, осуществляемая заявителем реконструкция касается существующего объекта недвижимости – двухэтажного нежилого здания Дома быта.

При этом термин «реконструкция» не может употребляться в отношении планируемого пятиэтажного многоквартирного жилого дома, который является новым объектом, то есть имеет место строительство многоквартирного дома, а потому подлежат применению положения закона, касающиеся порядка привлечения средств граждан для этих целей.

Таким образом, привлечение заявителем денежных средств граждан для целей строительства многоэтажного дома в отсутствие соответствующего права образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Правомерно судебными инстанциями не принят довод заявителя о применении малозначительности, поскольку допущенное ТСЖ нарушение привело к незаконному привлечению денежных средств более 50-ти граждан, что посягает на их права и охраняемые общественные отношения, а потому оснований для применения статьи 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях не имеется.

Суды с учетом всех обстоятельств правомерно снизили размер штрафа до 450 000 рублей.

Суд первой инстанции и апелляционный суд, разрешая спор, полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили все имеющие значение для дела обстоятельства, сделали правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустили при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 31.01.2008 Арбитражного суда Пензенской области и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2008 по делу № А49-7643/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В. М. Козлов

Судьи Л. Р. Гатауллина

Г. Н. Махмутова