Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного унитарного предприятия Пензенской области «Областная газоэнергетическая компания»

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.03.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018

по делу № А49-7663/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГСМ Плюс» к государственному унитарному предприятию Пензенской области «Областная газоэнергетическая компания» об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ГСМ Плюс» (далее- ООО «ГСМ Плюс», истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к государственному унитарному предприятию Пензенской области «Областная газоэнергетическая компания» (далее – ГУП ПО «ОГЭК», ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания (склад ГСМ), кадастровый номер 58:24:0341001:1194, литер А, общей площадью 50,1 кв.м, адрес: примерно 6,7 км по направлению северо-восток от ориентира с. Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район по стоимости 357 000 руб. с предоставлением рассрочки ежемесячных платежей в равных долях в размере 5 950 руб.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.03.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018, иск удовлетворен частично.

Суд решил изложить: пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет с учетом НДС 970 000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» и подтверждается заключением эксперта от 29.01.2018 №04/01, составленным АНО «Институт судебных экспертиз»; пункт 2.4 договора купли-продажи в следующей редакции: «Стороны договорились, что оплата Покупателем цены договора указанной в пункте 2.1 осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных платежей в равных долях в размере 16 166 руб. 67 коп. по реквизитам, указанным в разделе 9 договора. Последний платеж составит 16 166 руб. 47 коп. Оплата производится с даты заключения договора купли-продажи. Рассрочка предоставляется на пять лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации. Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. Продаваемый по договору объект находится в залоге в силу закона у Продавца до полной его оплаты Покупателем»;

пункт 3.1.4 договора купли-продажи в следующей редакции: «Представить Продавцу платежные документы, подтверждающие факт оплаты недвижимого имущества, не позднее 3 рабочих дней с момента осуществления очередного платежа»;

пункт 4.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Объект считается переданным Покупателю с момента заключения договора купли-продажи. Составление документа о передаче не требуется»;

пункт 7.3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Настоящий договор может быть расторгнут по требованию Продавца в случае нарушения Покупателем сроков уплаты цены договора, указанной в разделе 2 договора, более чем на 50 календарных дней».

В остальной части иска отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ГУП ПО «ОГЭК» просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска либо направить дело на новое рассмотрение.

Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО «ГСМ плюс» на основании договора аренды недвижимого имущества № 1023 от 26.04.2007, действовавшего в период с 26.04.2007 по 30.11.2012 являлось арендатором склада ГСМ общей площадью 50,1 кв.м.

На основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 07.07.2009 г. № 152-пр у ГБУ Пензенской области «Ахунско-Ленинское лесничество» было изъято и закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП ПО «ОГЭК» имущество – нежилое здание склада ГСМ общей площадью 50,1 кв.м, инв. № 000000366, лит.А, расположенное по адресу: примерно 6,7 км по направлению на северо-восток от ориентира с.Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район.

Право хозяйственного ведения ГУП ПО «ОГЭК» в отношении нежилого здания склада ГСМ зарегистрировано 30.08.2012.

Между ГУП ПО «ОГЭК» (арендодатель) и ООО «ГСМ плюс» (арендатор) 01.12.2012 на срок с 01.12.2012 по 30.06.2015 заключен договор аренды недвижимого имущества № 267 в соответствии с условиями которого во временное владение и пользование арендатора было передано недвижимое имущество – склад ГСМ, назначение: нежилое, 1- этажный, общей площадью 50,1 кв.м., инв. № 000000366, лит. А, размещенное по адресу: примерно 6,7 км. по направлению на северо – восток от ориентира с.Засечное, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, кадастровый номер: 58-58-01/013/2007-369, для складирования (хранения) горюче – смазочных материалов с целью их последующей реализации.

Между Департаментом государственного имущества Пензенской области (арендодатель) и ГУП ПО «ОГЭК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 195 зем от 17.12.2012, предметом которого является земельный участок площадью 2 387 кв.м. из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности земель иного специального назначения, с кадастровым номером 58:24:390501:702, имеющий ориентир: с. Засечное Пензенского района Пензенской области и находящийся примерно в 6,7 км от ориентира по направлению на северо-восток, предоставляемый в пользование на условиях аренды для размещения нежилого здания (склад ГСМ).

Договор аренды земельного участка вступает в силу с момента его подписания, условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 03.12.2012.

Учитывая, что договор аренды земельного участка не содержит согласованного сторонами срока аренды, то в силу положений ст.610 ГК РФ договор аренды земельного участка № 195 зем от 17.12.2012 считается заключенным на неопределенный срок.

В связи с тем, что срок действия договора аренды недвижимого имущества № 267 от 01.12.2012 истек 01.07.2015, арендодателем – ГУП ПО «ОГЭК» и арендатором – ООО «ГСМ плюс» 29.03.2016 подписан договор аренды недвижимого имущества №431, по условиям которого, во временное владение и пользование ООО «ГСМ плюс» передан спорный объект – склад ГСМ на срок с 01.07.2015 по 30.06.2018.

Договор аренды недвижимого имущества №431 от 29.03.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке 18.04.2016.

Передача недвижимого имущества оформлена актом приема–передачи от 29.03.2016.

Плата за пользование земельным участком, на котором расположено имущество, не включена в стоимость арендной платы по настоящему договору.

В соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества №431 от 29.03.2016 арендная плата по договору уплачивается арендатором ежемесячно, в срок не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, в сумме, не менее месячного арендного платежа включая НДС, начисленной на арендную плату.

До 25.04.2016 арендатор обязуется перечислить на расчетный счет арендодателя арендную плату за период с 01.07.2015 по 31.03.2016, с учетом произведенных расходов арендатора по арендной плате за земельный участок на котором размещается имущество, предоставленное арендодателю Департаментом государственного имущества Пензенской области по договору аренды №195зем. от 17.12.2012.

Арендатор дополнительно к арендной плате за пользование имуществом возмещает арендодателю понесенные последним расходы по оплате арендной платы за земельный участок на котором размещается имущество, предоставленное арендодателю Департаментом государственного имущества Пензенской области по договору аренды №195зем от 17.12.2012.

Возмещение вышеуказанных расходов осуществляется арендатором ежемесячно, в срок не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, на основании выставленного арендодателем счета на оплату.

ООО «ГСМ плюс» 15.12.2016 направило ГУП ПО «ОГЭК» письмо за №67, в котором указало, что склад ГСМ с 2007 года непрерывно находится в арендном пользовании общества на основании договоров аренды №1023 от 26.04.2007, №267 от 01.03.2012 и №431 от 29.03.2016.

ООО «ГСМ плюс» является субъектом малого предпринимательства – микропредприятием, в связи с чем, в соответствии с ч.2 ст.2 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ ООО «ГСМ плюс» просило осуществить возмездное отчуждение склада ГСМ в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, и осуществить необходимые юридически значимые действия, предусмотренные п.3 ст.4 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Письмо получено представителем ГУП ПО «ОГЭК» 15.12.2016.

Руководствуясь ч. 2 ст. 2, ч.3 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ, ГУП ПО «ОГЭК» направило в Департамент государственного имущества Пензенской области письмо за №612 от 15.12.2016 о согласовании возмездного отчуждения склада ГСМ в порядке, установленном нормами Федерального закона №159-ФЗ.

В целях определения рыночной стоимости склада ГСМ, ГУП ПО «ОГЭК» заключило с ООО «Центр независимой экспертизы» договор на проведение оценки, на основании которого был подготовлен отчет об оценке №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости склада ГСМ с учетом НДС составляет 3 171 000 руб.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ и распоряжением Правительства Пензенской области от 01.02.2017 №35-рП, приказом №15 от 08.02.2017 ГУП ПО «ОГЭК» принято решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение склада ГСМ и направлении ООО «ГСМ плюс» предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойки – требование о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

ГУП ПО «ОГЭК» 09.02.2017 направило ООО «ГСМ плюс» предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества исх.№75, проект договора купли-продажи недвижимого имущества, а также требование о погашении задолженности.

Указанный пакет документов ООО «ГСМ плюс» получен 10.02.2017.

ООО «ГСМ плюс» не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи недвижимого имущества направило в адрес ГУП ПО «ОГЭК» протокол разногласий от 21.02.2017, в соответствии с которым предлагало изменить обозначающие характеристики склада ГСМ и земельного участка, расположенного под складом, цену продажи склада ГСМ, а также изъявило желание воспользоваться правом на рассрочку посредством ежемесячных платежей.

Письмом №143 от 09.03.2017 ГУП ПО «ОГЭК» направило в адрес ООО «ГСМ плюс» подписанный со своей стороны новый проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласовав обозначающие характеристики склада ГСМ и земельного участка.

Данный проект получен директором общества в тот же день.

В свою очередь, ООО «ГСМ плюс» сопроводительным письмом от 22.03.2017 направило в адрес ГУП ПО «ОГЭК» подписанный протокол разногласий от 09.03.2017 и подписанный проект договора купли-продажи недвижимого имущества, предложив отдельные пункты договора изложить в следующей редакции: п.2.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет с учетом НДС 268 711 руб. Цена объекта равна рыночной стоимости нежилого здания и не включает рыночную либо иную стоимость земельного участка, на котором расположено здание. Указанная цена определена независимым оценщиком в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости №ОЦ-904-16 от 20.12.2016, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы»;

п.2.4. Стороны договорились, что оплата Покупателем цены договора указанной в п.2.1. осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных платежей в равных долях по реквизитам, указанным в разделе 9 Договора. Рассрочка предоставляется на 5 лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации. Оплата приобретенного в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. Продаваемый по договору объект находится в залоге в силу закона у Продавца до полной его оплаты Покупателем;

п.3.1.4. Заменить словосочетание «полной оплаты» словосочетанием «очередного платежа»;

п.4.1. Заменить словосочетание «не позднее 3 рабочих дней с момента его полной оплаты» на словосочетание «в день подписания настоящего Договора»;

п.7.3. Заменить слово «срока» словом «сроков». Иные условия договора ООО «ГСМ плюс» принимает в редакции ГУП ПО «ОГЭК».

Указанный пакет документов получен ГУП ПО «ОГЭК» 27.03.2017.

Вместе с тем ГУП ПО «ОГЭК» отказалось принимать условия договора купли-продажи в редакции, изложенной в протоколе разногласий, указывая на то, что составленный им проект договора соответствует закону.

Уведомление об отклонении протокола разногласий от 09.03.2017 ГУП ПО «ОГЭК» в адрес ООО «ГСМ плюс» не направило.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Поскольку Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, то в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса).

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверной величине рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, а по ходатайству ответчика дополнительная экспертиза.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении №А49-7663/01/2018 от 29.01.2018, рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (склада ГСМ) и рыночная стоимость права аренды на земельный участок, на котором расположен склад ГСМ, по состоянию на 15.12.2016 составляет 970 000 руб., с учетом НДС, в том числе: - рыночная стоимость нежилого здания (склада ГСМ) оставляет 447 000 руб. с учетом НДС 18%; - рыночная стоимость права аренды на земельный участок составляет 523 000 руб. с учетом НДС 18%.

Оценив представленное экспертом заключение №А49-7663/01/2018 от 29.01.2018 по правилам статей 67, 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использованных подходов к объекту оценки, описания процесса оценки объекта оценки, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта №А49- 7663/01/2018 от 29.01.2018 соответствует требованиям Закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах, суды правомерно изложили пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет с учетом НДС 970 000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» и подтверждается заключением эксперта от 29.01.2018 №04/01, составленным АНО «Институт судебных экспертиз».

Исходя из положений статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, суды правомерно посчитали возможным принять пункт 2.4 договора в редакции истца, предусматривающей оплату недвижимого имущества в рассрочку сроком на пять лет.

Согласно пункту 4.1 в редакции договора купли-продажи недвижимого имущества Пензенской области при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства от 2017 года направленной ГУП ПО «ОГЭК» истцу, передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому Сторонами акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора, не позднее 3 рабочих дней с момента его полной оплаты.

Истцом в протоколе разногласий предложено урегулировать данный пункт путем замены словосочетания «не позднее 3 рабочих дней с момента его полной оплаты» на словосочетание «в день подписания настоящего Договора».

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 (в редакции от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и положениями пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции изложили пункт 4.1 договора в редакции, соответствующей указанным разъяснениям и закону.

Доводы кассационной жалобы о наличии задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества №431 от 29.03.2016 являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Переоценка установленных по делу фактических обстоятельств согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Доводы кассационной жалобы о необоснованном включения в договор купли-продажи условия о рассрочке оплаты приобретаемого арендуемого имущества на 5 лет, не могут являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку истец воспользовался своим правом в соответствии с нормами действующего законодательства.

Поскольку пункт 2.4 договора принят в редакции истца, предусматривающей оплату недвижимого имущества в рассрочку сроком на пять лет, следовательно, пункт 3.1.4 и пункт 7.3 также обоснованно приняты в редакции истца, согласно которой, словосочетание «полной оплаты» следует заменить на словосочетание «очередного платежа», а слово «срока» на слово «сроков».

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.03.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 по делу № А49-7663/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.В. Александров

Судьи Н.Н. Королева

И.Р. Нагимуллин