Гражданский кодекс часть 1

заинтересованные лица: конкурсный управляющий ФИО2, управление муниципального имущества Администрации г. Пензы, общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Пензенской области от 14.10.2019 общество с ограниченной ответственностью «Север-Траст» (далее – ООО «Север-Траст», должник) признано несостоятельным (банкротом) по основаниям параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) - «Банкротство застройщиков», открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

27.05.2021 ФИО1 (далее - ФИО1) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «Север-Траст» о передаче жилого помещения - трехкомнатной квартиры № 117, общей проектной площадью 101,33 кв. м, расположенного на 12 этаже в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями ЖЭК и предприятиями торговли, расположенном по адресу: <...> стр. № 14 (ранее мкр. № 3 жилого района «Южная поляна») на земельном участке с кадастровым номером 58:29:3013005:26, с суммой, уплаченной участником строительства застройщику в размере 3 173 284 руб.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 09.08.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2021 заявление оставлено без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО1 просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым признать обоснованным и подлежащим включению в реестр требований участников строительства должника ООО «Север-Траст» требование ФИО1 о передаче жилого помещения: трехкомнатной квартиры № 117, общей проектной площадью 101,33 кв. м, расположенного на 12 этаже в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями ЖЭК и предприятиями торговли в микрорайоне № 3 жилого района Южная Поляна, расположенном по временному адресу г. Пенза, Первомайский район, ул. Кижеватова, 14, на земельном участке с кадастровым номером 58:29:3013005:26; сумма, уплаченная застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения – 3 173 284 руб.

Заявитель считает, что суды неправомерно возложили на него обязанность по доказыванию исполнения сделок, участником которых он не является.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы обособленного спора, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дел, 29.05.2014 между ООО «Север-Траст» (застройщик) и ООО »Вектор» (участник долевого строительства) заключен договор № 47 участия в долевом строительстве жилья, в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других организаций построить многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями ЖЭК и предприятиями торговли, расположенный по адресу: <...> стр. № 14 (ранее мкр. № 3 жилого района Южная поляна в районе ул. Кижеватова, 14 (далее - жилой дом), получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и передать в установленном порядке в собственность участника долевого строительства его долю, в том числе трехкомнатную квартиру № 117, общей проектной площадью 101,33 кв. м, расположенную на 12 этаже, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиры в собственность.

В силу пунктов 4.1 и 4.2 договора цена договора составляет 130 459 200 руб., которые должны быть оплачены в срок до 12.12.2015.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 09.06.2014.

05 марта 2018 между ООО «Вектор» («Сторона – 1») и ФИО1 («Сторона – 2») заключен договор уступки права требования, согласно которому «Сторона – 1» передает, а «Сторона - 2» принимает право требования к ООО «СеверТраст» трехкомнатной квартиры № 117, общей проектной площадью 101,33 кв. м, расположенной на 12 этаже многоэтажного жилого дома со встроенным помещением ЖЭК и предприятиями торговли, расположенного по адресу: <...> стр. № 14 (ранее мкр. № 3 жилого района «Южная Поляна» в районе ул. Кижеватова, 14).

Уступаемое по настоящему договору право по обоюдному соглашению сторон оценено и продано всего за 1 520 000 руб.

В качестве доказательств оплаты по договору уступки представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 05.03.2018.

Застройщик обязательства по введению в эксплуатацию жилого дома в установленный срок (21.12.2014) не выполнил.

ФИО1 обратился к конкурсному управляющему с требованием о включении приобретенной им квартиры в реестр требований должника о передаче жилых помещений.

Отказ конкурсного управляющего во включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов должника послужил основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке статьи 60 Закона о банкротстве.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды пришли к выводу, что в рассматриваемом случае представленный ФИО1 договор уступки права требования от 05.03.2018 не прошел государственную регистрацию, в связи с чем отсутствуют основания для признания этой сделки заключенной и повлекшей соответствующие ее условиям правовые последствия, кроме того, ФИО1 не осуществлял регистрацию договора в течение двух лет; разумные мотивы и целесообразность (в том числе экономическая) такого поведения, а также причины, воспрепятствовавшие предъявлению к должнику претензий и самостоятельному обращению в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора уступки права требования ФИО1 не раскрыты.

Между тем, принимая обжалуемые судебные акты, судами не было учтено следующее.

Суды, возлагая на участника долевого строительства обязанность по доказыванию экономической целесообразности приобретения квартиры, применяя повышенный стандарт доказывания к слабой стороне договорных отношений, которая не может контролировать условия договора, нарушили правовые позиции, сформулированные вышестоящими судами.

Как неоднократно указывал Конституционный суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

При рассмотрении аналогичной ситуации в деле о банкротстве другого застройщика Верховный Суд Российской Федерации сослался на нарушение принципа равенства (определение от 24.02.2015 № 305?ЭС14?1186).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12 указано, что требование о регистрации договоров долевого участия, направлено на защиту участников долевого строительства, однако, при отсутствии регистрации договора и уступки прав по нему гражданин не может быть ограничен в своих правах требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве).

Таким образом, отсутствие регистрации спорного договора не является основанием для применения повышенного стандарта доказывания при наличии всех необходимых документов, которые подтверждают совершение сделки и не были оспорены в суде первой инстанции.

При этом согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, при этом в реестр требований о передаче жилых помещений, наряду с другими сведениями, включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях, размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе, стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре (пункт 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, пункт 2 Правил ведения реестра требований о передаче жилых помещений, утвержденных Приказом Минэкономразвития России № 72 от 20.02.2012).

Документами, подтверждающими факт совершения хозяйственной операции, могут быть любые соответствующие требованиям Федерального закона № 402-ФЗ от 06.12.2011 «О бухгалтерском учете» первичные документы, в частности, платежные поручения и приходно-кассовые ордера.

Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, настаивать на проверке полномочий лиц, подписавших с ними договор и выдавших от имени общества должника документы в подтверждение внесения гражданами денежных средств в кассу названного общества.

Негативные последствия ненадлежащего оформления документов не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда директором общества конкурсному управляющему должника не переданы документы должника.

Вместе с тем суды при рассмотрении настоящего спора не исследовали обстоятельства исполнения ООО «Вектор» как участником строительства своих обязательств перед должником (застройщиком), а также не проверяли наличие достаточных доказательств, подтверждающих, что гражданин (экономически слабая сторона) передал денежные средства в оплату приобретения права требования строящегося жилого помещения.

Кроме того, следует иметь в виду, что при наличии возражений сторон в отношении оплаты к гражданину не могут быть предъявлены повышенные требования по доказыванию обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование своего заявления.

Бремя доказывания отсутствия разумности и добросовестности в действиях гражданина лежит на лице, заявившем возражения против требований этого гражданина (статья 65 АПК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которому, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в статье 8 указанного Закона.

Таким образом, судам надлежало установить, возникло ли право требования на стороне участника долевого строительства и была ли произведена соответствующая оплата по договору уступки со стороны гражданина - кредитора.

Однако суды данные обстоятельства не исследовали и не оценивали.

Таким образом, суд округа полагает, что выводы судов являются преждевременными, а также судами не установлены все фактические обстоятельства для правильного разрешения спора.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

При новом рассмотрении обособленного спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт, установив все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пензенской области от 09.08.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2021 по делу № А49-7849/2019 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи В.А. Моисеев

В.А. Самсонов