Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества « Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» (далее – общество «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем», ответчик по первоначальному иску) на решение Арбитражного суда Пермского края от 17.02.2015 по делу
№ А50-13646/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» – Петухов В.А. (доверенность от 14.01.2013);

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – управление Росимущества, истец по первоначальному иску) – Подпалый Ю.В. (доверенность от 12.01.2015 № 06).

Управление Росимущества обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» о взыскании 284 907 руб. 94 коп., в том числе 214 322 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате, 70 585 руб. 10 коп. пени; о расторжении договора аренды земельного участка от 22.07.2009 № 1527; об обязании ответчика возвратить земельный участок площадью 1822 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410091:0024, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 66, участок № 2 (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).

Общество «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» обратилось в арбитражный суд со встречным иском к управлению Росимущества о взыскании 257 784 руб. 88 коп. неосновательного обогащения (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уменьшения размера исковых требований).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Айсберг», муниципальное унитарное предприятие «Верещагинское бюро технической инвентаризации», специалист Токарева В.И., общество с ограниченной ответственностью «Центр «ПРОФИ».

Определением суда от 08.11.2011 на основании п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А50-16948/2011.

Определением суда от 17.09.2013 производство по делу возобновлено (ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 08.10.2013 на основаниип. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А50-17700/2013.

Определением суда от 13.11.2014 производство по делу возобновлено (ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 17.02.2015 (судья Батракова Ю.В.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с общества «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» в пользу управления Росимущества взыскано 3712 руб. 07 коп, в том числе 2291 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате, 1420 руб. 67 коп пени; расторгнут договор аренды земельного участка от 22.07.2009 № 1527; на общество «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» возложена обязанность возвратить управлению Росимущества земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410091:0024 площадью 1822 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский р-н, ул. Ленина, 66, участок № 2 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска общества «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» к управлению Росимущества отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 (судьи Голубцова Ю.А., Семенов В.В., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований управления Росимущества, ссылаясь на нарушение судами принципа справедливости (п. 3 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), так как задолженность по внесению платы за пользование земельным участком сформировалась у общества «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» в период, когда 100% его акций находилось в собственности государства в лице управления Росимущества и была погашена истцом в разумный срок. Кроме того, по мнению заявителя, суды в нарушение положений п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) удовлетворили исковые требования управления о расторжении договора аренды от 22.07.2009 № 1527, заключенного на срок более 5 лет, при отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий данного договора.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании распоряжения управления Росимущества от 22.07.2009 № 1014-р между управлением Росимущества (арендодатель) и обществом «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» (арендатор) 22.07.2009 заключен договор аренды земельного участка № 1527, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410091:0024, общей площадью 1822 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский р-н, ул. Ленина, 66, участок № 2, для использования под автостоянку (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 данного договора он заключен на срок с 22.07.2009 по 01.07.2058.

В приложении № 3 к договору предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежеквартально до 15 числа второго месяца оплачиваемого квартала.

Согласно п. 3.6 названного договора размер арендной платы изменяется ежегодно арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки размера арендной платы на среднегодовой индекс инфляции за предыдущий финансовый год и не чаще одного раза в год или (и) при изменении базовой ставки арендной платы. Размер арендной платы изменяется также арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения методики расчета арендных платежей, изменения вида деятельности арендатора, изменения размера нормативной цены на землю на основе оценочного зонирования территории, базовых ставок арендной платы, а также в случае принятия нормативно-правовых актов Правительством Российской Федерации.

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендатору неустойку из расчета 0,1% от задолженности по арендной плате за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

Договор аренды подлежит досрочному расторжению в бесспорном и одностороннем порядке, а земельный участок освобождению по требованию арендодателя, в том числе в случае неуплаты или просрочки арендатором оплаты аренды в срок, установленный п. 3.1 данного договора, независимо от ее последующего внесения (п. 6.3 договора).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован 09.09.2009.

Предусмотренный договором земельный участок передан управлением Росимущества обществу «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» 22.07.2009 по акту приема-передачи.

Истец направил ответчику по первоначальному иску претензию от 03.05.2011 № 06-16-665, в которой указал, что у ответчика по состоянию на 15.04.2011 существует задолженность по арендной плате за 2009-2011 годы в сумме 40 204 руб. 85 коп., предложил в срок до 13.05.2011 погасить данную задолженность. Кроме того, в данной претензии содержалось требование о расторжении договора аренды, а также предупреждение о том, что в случае невыполнения указанных требований истец обратится в суд с иском о расторжении договора, взыскании арендной платы и о возврате земельного участка.

Ссылаясь на наличие у общества «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» задолженности по внесению арендных платежей, а также на наличие предусмотренных ст.450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора аренды и освобождения земельного участка, управление обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Общество «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем», в свою очередь, обратилось в суд со встречным иском о взыскании с управления неосновательного обогащения, полученного в виде излишне внесенной арендной платы.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, суды исходили из того, что за 2009 год задолженность ответчика перед истцом составляет 12 487 руб. 42 коп. за 2010 – 60 439 руб. 80 коп., за период с января 2011 по 01.06.2011 переплата составила 70 635 руб. 82 коп.

Таким образом, суды установили, что за период с 01.01.2011 по 01.06.2011 задолженность ответчика перед истцом составляет 2291 руб. 40 коп., в связи с чем удовлетворили первоначальные требования в данной части.

Кроме того, суды, на основании положений ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскали с ответчика в пользу истца по первоначальному иску неустойку, начисленную на сумму задолженности в размере 1420 руб. 67 коп.

Установив факт наличия задолженности ответчика перед истцом по первоначальному иску, суды отказали обществу «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» во встречном иске о взыскании с управления Росимущества неосновательного обогащения.

Удовлетворяя требования управления Росимущества о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить земельный участок, суды исходили из того, что, несмотря на наличие в договоре аренды условия (п.6.3), позволяющего арендодателю в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор, последний вправе требовать его расторжения в судебном порядке.

В силу положений ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии сп. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

С учетом приведенных норм права суды, установив факт нарушения ответчиком обязанности по уплате арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 22.07.2009 № 1527, обязании ответчика возвратить земельный участок истцу по первоначальному иску.

Вместе с тем судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении указанных требований не принято во внимание следующее.

В силу положений п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления от 24.03.2005 № 11 при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, с учетом того, что договор аренды государственного имущества заключен сторонами спора на срок более пяти лет, судам при разрешении вопроса о наличии либо отсутствии оснований для его досрочного расторжения необходимо было исходить из того, что данный договор может быть расторгнут только по решению суда, независимо от его условий, и только при существенном нарушении условий договора. Следовательно, судам надлежало определить, являются ли существенными допущенные арендатором нарушения договора, устранены ли данные нарушения в разумный срок.

Общество «Научно-исследовательский институт управляющих машин и систем» в апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции по настоящему делу ссылалось на положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 23 постановления от 24.03.2005 № 11, указывая на отсутствие оснований для расторжения договора аренды, ввиду несущественности нарушений его условий. Однако данный довод в нарушение положений п. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не получил надлежащей правовой оценки суда апелляционной инстанций. Данные нормы судом не применены и, соответственно, не исследованы значимые для дела обстоятельства.

С учетом того, что судами не дана соответствующая оценка допущенным ответчиком нарушениям договора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку допущенные судебными инстанциями нарушения не могут быть восполнены на стадии кассационного производства ввиду отсутствия у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочий по исследованию обстоятельств дела и оценке доказательств, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 данного Кодекса.

При новом рассмотрении суду надлежит рассмотреть дело с учетом выявленных недостатков, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 17.02.2015 по делу
№ А50-13646/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи З.Г. Семенова

В.А. Купреенков