Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае на решение Арбитражного суда Пермского края от 03.12.2021 по делу № А50-17011/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Акционерное общество «СтройПанельКомплект» (далее – общество «СтройПанельКомплект») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – управление) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 15.11.2006 № 322, выраженного в претензии
от 28.05.2021 № 59-ЕМ-03/5417, применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды земельного участка от 15.11.2006
№ 322 действующим.

Решением суда первой инстанции от 03.12.2021 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным односторонний отказ от договора аренды от 15.11.2006 № 322, выраженный в претензии от 28.05.2021
№ 59-ЕМ-03/5417.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 16.02.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель отмечает, что в связи с неоднократным невнесением арендатором в установленный договором срок арендной платы, наличием у общества «СтройПанельКомплект» задолженности по договору аренды управление правомерно реализовало право на односторонний отказ от договора в соответствие с его условиями и на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между управлением и ФГУП «Верхнемуллинский» заключен договор аренды от 15.11.2006 № 322 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:3410001:0770 площадью 198 785 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское сельское поселение, примерно в 1,82 км по направлению на юго-запад для с/х производства.

Срок аренды с 15.11.2006 по 15.10.2011 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению или не в соответствии с видом разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, в случае несвоевременного внесения арендной платы, нарушения условий и порядка ее внесения, и в случаях нарушения других условий договора.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению в бесспорном и одностороннем порядке, а участок освобождению по требованию арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, в том числе при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в срок, установленный пунктом 3.1 договора, независимо от ее последующего внесения (пункт 6.3 договора).

По соглашению об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2007 арендатором по договору стало общество «Пермский дом».

По соглашению от 25.12.2008 № 1293 срок аренды изменен на 49 лет.

В соответствии с договором от 18.07.2013 № П417/Д398 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли обществу «СтройПанельКомплект».

Управление 28.05.2021 направило в адрес истца претензию
№ 59-ЕМ-03/5417 с указанием задолженности по арендной плате и предложением оплаты до 11.06.2021.

Также в претензии обращено внимание арендатора на то, что согласно пункту 6.3 договора в случае неуплаты или просрочки уплаты арендной платы независимо от её последующего внесения договор аренды подлежит досрочному расторжению в бесспорном и одностороннем порядке, а участок – освобождению по требованию арендодателя. В связи с изложенным, указано на направление в адрес арендатора соглашения о расторжении договора.

Претензия получена обществом «СтройПанельКомплект» 31.05.2021.

Истец письмом 09.06.2021 № ЮрО2172-СПК направил в адрес ответчика ответ с подтверждением оплаты задолженности и с указанием на отсутствие оснований для расторжения договора аренды по соглашению сторон.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, общество «СтройПанельКомплект» указало, что на основании претензии от 28.05.2021 управление расторгло договор в одностороннем порядке, что явилось основанием для погашения записи об аренде в реестре.

Полагая, что односторонний отказ является незаконным, противоречит Земельному кодексу Российской Федерации, общество просило признать односторонний отказ от договора незаконным.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что договор аренды земельного участка от 15.11.2006 № 322 заключен сроком на 49 лет, то есть более пяти лет, в связи с чем обоснованно признали, что к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка от 15.11.2006 № 322 ответчик в претензии указал на нарушение истцом обязательств по уплате арендной платы в срок, указанный в пункте 3.1 договора аренды.

Суды заключили, что положения пункта 6.3 договора, предоставившего арендодателю право в одностороннем порядке отказаться от договора после продления срока действия договора на 49 лет, не соответствуют положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Далее, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе претензию от 28.05.2021 № 59-ЕМ-03/5417, платежные поручения от 31.05.2021 № 3697,
от 31.05.2021 № 3698, ответ истца от 09.06.2021 № ЮрО2172-СПК на претензию ответчика, приняв во внимание последующую оплату ответчиком имеющейся задолженности, суды заключили, что обществом «СтройПанельКомплект» существенных нарушений условий договора аренды земельного участка от 15.11.2006 № 322, влекущих его досрочное расторжение, не допущено.

Более того, оценив предложение арендодателя об устранении нарушений условий договора, установлении срока для устранения допущенного нарушения, а также отказ ответчика от подписания соглашения о расторжении договора аренды, суды обоснованно признали, что претензия носит противоречивый характер и порождает правовую неопределенность во взаимоотношениях сторон.

Приняв во внимание, что на основании претензии управления от 28.05.2021 погашена запись об аренде, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, суды пришли к выводу о законности заявленных обществом «СтройПанельКомплект» требований о признании односторонней сделки по отказу от договора аренды недействительной.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, суды правомерно удовлетворили заявленные требования общества «СтройПанельКомплект».

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводам управления, изложенным в кассационной жалобе, дана надлежащая правовая оценка судами первой и апелляционной инстанций, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 03.12.2021 по делу
№ А50-17011/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Татаринова

Судьи С.В. Лазарев

Т.В. Сулейменова