АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3692/17

Екатеринбург

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

          судей Татариновой И.А., Полуяктова А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Райлян Е.Н.,
рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Перми (далее – Департамент, ответчик) на решение Арбитражного суда Пермского края от 23.01.2017 по делу
№ А50-17731/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

  В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Пермского края, приняли участие:

 пре дставител ь Департамента – Курсанина Т.С. (доверенность
от 28.12.2016 № 107);       

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, истец) – лично, паспорт.

         Предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора в части Раздела I, п.2.1 Раздела II, п 2.2 раздела II, п.2.3 раздела I I , п. 3 раздела III, п. 4.1.2 раздела IV, п. 4.2.9 раздел IV, п. 5.1 абз. 2 раздела V, п.5.5 раздела V, Приложения № 2, Приложения № 1 на следующих условиях:

Определить стоимость объекта, указанную в п. 2.1 договора, в размере
2 463 559,32 руб., исходя из стоимости, определенной экспертом за вычетом НДС согласно подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

         «Раздел 1 Предмет договора продавец продает, а покупатель приобретает в рассрочку в течение 5 (пяти) лет арендуемые по договору аренды от 11.03.2011 № 2756-11М нежилые помещения общей площадью 120,3 кв. м на 4,5,6,7,8,9 этажах жилого дома по адресу <...> (далее - объект) в соответствии с приложением 1 к настоящему договору».

п. 2.2 раздела II: «Оплата стоимости объекта производится покупателем в рассрочку в течении 5 (пяти) лет на основании заявки от 24.09.2013 № СЭД-19-27-520 путем перечисления покупателем денежных сумм по реквизитам, указанным в разделе 10 настоящего договора, согласно графику оплаты в соответствии с приложением 2 к настоящему договору. Указанные в приложении 2 к настоящему договору даты платежей по предоставленной рассрочке являются предельными датами зачисления денег по реквизитам, указанным в разделе 10 настоящего договора».

       п. 2.3 Раздел II: «На основную сумму платежа (долга) начисляются проценты исходя из ставки равной 1\3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (8,25%)».

п. 3 раздел III: «Стороны подтверждают, что с момента заключения договора объект находится во владении и пользовании у покупателя, о чем составляется акт фактического нахождения объекта в пользовании у покупателя (приложение 3 к настоящему договору) подписываемый сторонами одновременно с настоящим договором.»

         п. 4.1.2 раздел IV: «В течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения договора представить покупателю документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект и иные документы на объект.»

         п. 4.2.9. раздел IV исключить.

         п.5.1 абз. 2 раздела V: «С момента заключения настоящего договора объект находится в фактическом пользовании у покупателя».

П.5.5. раздела V исключить.

Приложение № 2

(с учетом принятого судом уточнения исковых требований на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Пермский центр оценки» (далее – общество «Пермский центр оценки»).

Решением суда от 23.01.2017 (судья Вихнина М.А.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 11.04.2017 (судьи Скромова Ю.В., Дюкин В.Ю., Жукова Т.М.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент указывает на недостоверность и противоречивость действующему законодательству выполненного экспертом ФИО3 заключения № 230/Н-16, так как выводы эксперта о том, что итоговая стоимость объекта исследования по состоянию на 23.09.2013 составляет 2 907 000 руб. являются неверными и не должны быть приняты во внимание при вынесении судебного акта, поскольку состояние объектов на исследуемую дату не подтверждено документально, кроме того эксперт исходил из низкой ликвидности объекта и при оценке в рамках сравнительного метода необоснованно применил одновременно корректировку 15 % на этажность и корректировку 22% на ограниченность доступа помещений.  Департамент также считает неправомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении его ходатайства о назначении повторной комиссионной экспертизы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора от 11.03.2011 № 2756-11м, заключенного между предпринимателем ФИО2 и Департаментом по результатам аукциона, предприниматель ФИО2 являлся арендатором нежилых помещений общей площадью 120,3 кв. м на 4,5,6,7,8,9 этажах жилого дома расположенного по адресу: <...>, согласно плану (приложение № 1) . Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На основании заявления истца, поступившего в Департамент 23.09.2013, в 2016 году Департаментом в адрес предпринимателя ФИО2 направлен проект договора купли-продажи № 16/_____- 159, согласно которому стоимость приобретаемого имущества составляет 3 944 000 руб.

Истец, не согласившись с размером выкупной стоимости, а также рядом условий договора направил 01.07.2016 в адрес Департамента протокол разногласий.

Письмом от 13.07.2016 предложения Департаментом отклонены.

Поскольку стороны не пришли к соглашению по условиям договора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частью 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы в силу части 3 названной статьи обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований
ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Закона N 159-ФЗ. Преимущественное право предпринимателя ФИО2 как субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп спорного объекта в рамках настоящего дела не оспаривается.

При этом, как верно отмечено судом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку ответчиком в материалы дела в качестве обоснования рыночной стоимости имущества представлен оценочный отчет
№ 097/2/2016, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Пермский центр оценки», по состоянию на 23.09.2013, суд первой инстанции, отклоняя указанный оценочный отчет в целях установления цены объекта при его продаже, обоснованно исходил из необходимости определения рыночной стоимости помещений на дату обращения истца с заявкой на выкуп (23.09.2013), назначив по делу судебную экспертизу, производство которой поручено эксперту ФИО3.

Согласно заключению эксперта от 13.12.2016 № 230/Н-16 рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 120,3 кв. м, этаж 4,5,6,7,8,9 по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, Бульвар Гагарина, д.32а по состоянию на 23.09.2013, составляет 2 907 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о необходимости установления цены спорных нежилых помещений в соответствии с заключением эксперта от 13.12.2016 № 230/Н-16  в размере 2 907 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость, 2 463 559 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), признав данное заключение достоверным.

Довод заявителя о том, что выполненное экспертом ФИО3 заключение № 230/Н-16  противоречит действующему законодательству являлся предметом исследования апелляционного суда, и ему дана надлежащая правовая оценка. Судами установлено, что при производстве экспертизы экспертом использованы в качестве объектов-аналогов нежилые помещения, расположенные в жилых домах, относящие к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые по ценообразованию.

Заключение эксперта по поставленным вопросам является профессиональным мнением эксперта. Доказательств нарушения принципов законности, независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследования ответчиком не представлено. Ходатайств о назначении экспертизы данного отчета в порядке, предусмотренном
ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, ответчиком не заявлялось, отрицательного заключения в отношении спорного отчета не представлено.

У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.

Довод Департамента о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы отклоняется.

Согласно п. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Установив, что в рассматриваемом случае оснований для сомнения в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не имеется, суд правомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, исследованы, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 23.01.2017 по делу
№ А50-17731/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                              С.В. Лазарев

Судьи                                                                            И.А. Татаринова

А.С. Полуяктов