Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Департамента земельных отношений администрации г. Перми , общества с ограниченной ответственностью фирма «Май» на решение Арбитражного суда Пермского края от 27.01.2015 по делу № А50-19658/2014.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие Глевич Александр Михайлович (паспорт).

Ходатайство Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о рассмотрении кассационной жалобы в ее отсутствие рассмотрено и удовлетворено судом кассационной инстанции на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Май» (далее – общество «Май») о взыскании задолженности по арендной плате по договору №115-04Д аренды земельного участка для строительства от 31.12.2004 за период с 01.04.2013 по 30.06.2014 в размере 1 754 139,14 руб., пени за период с 11.07.2013 по 08.09.2014 в размере 466 859,44 руб.

В порядке, предусмотренном ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Товарищество собственников жилья "Кондоминиум 2000".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 27.01.2015 (судья Батракова Ю.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество «Май» просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт о взыскании с общества «Май» в пользу Департамента задолженности по арендной плате по договору от 31.12.2004 № 115 – 04Д за период с 01.04.2013 по 30.06.2014 в размере 1 754 139 руб. 14 коп., пени за период с 11.07.2013 по 08.09.2014 в размере 466 859 руб. 44 коп. Полагает, что вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель, указывает на то, что на основании решения суда первой инстанции Департамент сделал выводы о прекращении срока действия договора аренды на земельный участок с обществом «Май» и соответственно признал отсутствующим право на продление разрешения на строительство, вследствие чего достраивание помещений и дальнейшая их эксплуатация стали невозможными. Данное обстоятельство, по мнению заявителя, нарушает права на достройку и сдачу в эксплуатацию административных помещений и помещений гаража, а при невозможности продления разрешения на строительство делают невозможными их достройку и дальнейшую эксплуатацию.

Кроме того, обществом «Май» заявлено о признании иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе Департамент просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований департамента в полном объеме. Ссылаясь на несоответствие вывода суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, полагает, что обжалуемым решением нарушаются права заявителя осуществлять свои полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В кассационной жалобе, поданной в соответствии со ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Глевич А.М. просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт о взыскании с общества «Май» в пользу Департамента задолженности по арендной плате по договору от 31.12.2004 № 115 – 04Д за период с 01.04.2013 по 30.06.2014 в размере 1 754 139 руб. 14 коп., пени за период с 11.07.2013 по 08.09.2014 в размере 466 859 руб. 44 коп. Заявитель полагает, что обжалуемым судебным актом затрагиваются его права и законные интересы как собственника доли в праве общей долевой собственности незавершенных строительством нежилых помещений, расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2. Указывает, что на основании решения суда первой инстанции Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми сделал выводы о том, что у общества «Май» прекратился договор аренды на земельный участок, в связи с чем отсутствует право на продление разрешения на строительство, что делает невозможным достраивание помещений, дальнейшая эксплуатация которых также невозможна.

В кассационной жалобе, поданной в соответствии со ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Хлюпина С.В. поддерживает доводы кассационной жалобы Глевич А.М., указывает, что обжалуемым судебным актом затрагиваются ее права и законные интересы как собственника доли в праве общей долевой собственности незавершенных строительством нежилых помещений, расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2. Просит решение суда первой инстанции отменить.

Шилоносов О.В. в кассационной жалобе, поданной в порядке, предусмотренном ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поддерживает доводы, изложенные в вышеприведенных кассационных жалобах, указывает, что обжалуемым судебным актом также затрагиваются его права и законные интересы как собственника доли в праве общей долевой собственности незавершенных строительством нежилых помещений, расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2 и просит отменить решение суда первой инстанции.

Установив, что отсутствуют основания для вывода о том, что решение суда первой инстанции принято о правах и об обязанностях Глевич А.М., Хлюпиной С.В., Шилоносова О.В., заявители в силу ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обладает правом на обжалование указанного судебного акта, производство по кассационным жалобам прекращено применительно к п. 1 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем вынесено отдельное определение суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31.12.2004 между Администрацией г. Перми (арендодатель) и обществом «Май» (арендатор) заключен договор № 115-04Д аренды земельного участка для строительства, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды дополнительный земельный участок № 1, имеющий условный кадастровый номер 11:16, площадью 3 244,54 кв.м., расположенный на землях поселений и находящийся по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, жилой район Железнодорожный, ул. Плеханова, 2, для использования под строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и автостоянкой.

Договор согласно п. 4.1. заключен на срок с 30.11.2004 по 29.11.2007.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 30.11.2004.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.03.2005, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя с учетом положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерациидоговор аренды возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями от указанной в п. 4.2 договора суммы до 10-го дня начала следующего квартала, а за IVквартал – не позднее 15 ноября текущего года.

В связи с невыполнением обществом «Май» обязанности по внесению арендной платы с 01.04.2013 по 30.06.2014 образовалась задолженность в размере 1 754 139 руб. 14 коп.

Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы обществом «Май», обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ), Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ), а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22) и пришел к выводу, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру после введения в эксплуатацию жилого дома (вторая очередь), расположенного по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Плеханова, 2, которая была осуществлена 22.02.2013, правомочия владения и пользования земельным участком, необходимом для эксплуатации жилого дома, перешли к собственникам помещений в этих домах, в связи с чем Департамент утратил право на распоряжение спорным земельным участком и получения арендных платежей за пользование им.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду следующего.

На основании ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (п. 2, 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу положений п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований указал, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, квартиры в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Департамент утрачивает право на распоряжение им, и исходя из вышеуказанных положений сделал вывод, что правомочия владения и пользования земельным участком, необходимом для эксплуатации жилого дома, перешли к собственникам помещений в этих домах, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие и Департамент утратил право на получение арендных платежей за пользование земельным участком.

Вместе с тем, суд не учел, что разрешение Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми от 23.01.2013 № 311/2008 на ввод объекта в эксплуатацию касается только жилой части дома, между тем, судом установлено, что строительство объектов недвижимого имущества второй очереди не завершено.

Введение в эксплуатацию только жилой части дома, входящей в состав единого объекта, не является основанием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под всем домом с учетом положений п. 15 ст. 3Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», поскольку по смыслу названного Закона для прекращения арендных правоотношений необходимо введение в эксплуатацию всего объекта недвижимости, для строительства которого предоставлен земельный участок в аренду.

При таких обстоятельствах, поскольку судом первой инстанции не применены подлежащие применению нормы права и не установлены значимые для дела обстоятельства, решение суда первой инстанции на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело – передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо, исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, разрешить вопрос о законности взыскания задолженности по договору аренды, и разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

С учетом того, что решение суда первой инстанции отменено по вышеизложенным основаниям, заявленное обществом «Май» о признании иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не рассматривается судом кассационной инстанции в силу ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Пермского края от 27.01.2015 по делу № А50-19658/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г.Беляева

Судьи Е.А.Платонова

М.В.Торопова