Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – территориальное управление Росимущества) на решение Арбитражного суда Пермского края от 01.03.2023 по делу № А50-22456/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Зубовой Елены Викторовны (далее –предприниматель Зубова Е.В.) – Речкин Р.В. (доверенность от 27.01.2023).

Предприниматель Зубова Е.В. обратилась в арбитражный суд с иском к территориальному управлению Росимущества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 517,6 кв.м с кадастровым номером 81:07:0088005:927 по цене
6 333 267 руб. без учета НДС, договора купли-продажи нежилого помещения площадью 759,80 кв.м с кадастровым номером 81:07:0088005:931 по цене
5 555 404 руб. без учета НДС, с начислением процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (8% - на дату опубликования распоряжения территориального управления Росимущества об условиях приватизации объекта) (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 01.03.2023 урегулированы разногласия, возникшие между предпринимателем Зубовой Е.В. и территориальным управлением Росимущества при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 517,6кв.м. с кадастровым номером 81:07:0088005:927, пункт 2.1. договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта определена в размере 6 333 267руб. без учета НДС», абзац 1 пункта 2.3 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «На основную сумму платежа (долга) начисляются проценты исходя из ставки, равной 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (8% - на дату опубликования распоряжения территориального управления Росимущества об условиях приватизации объекта). Также судом урегулированы разногласия, возникшие между предпринимателем Зубовой Е.В. и территориальным управлением Росимущества при заключении договора купли- продажи нежилого помещения площадью 759,80кв.м. с кадастровым номером 81:07:0088005:931, пункт 2.1. договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта определена в размере
5 555 404руб. без учета НДС», абзац 1 пункта 2.3 изложен в следующей редакции: «На основную сумму платежа (долга) начисляются проценты исходя из ставки, равной 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (8% - на дату опубликования распоряжения территориального управления Росимущества об условиях приватизации объекта). С территориального управления Росимущества в пользу предпринимателя Зубовой Е.В. взыскана госпошлина 12 000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 15.05.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе территориальное управление Росимущества просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение норм материального права и на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы выражает несогласие с результатами судебной экспертизы, полагает, что выбранные экспертом объекты-аналоги имеют меньшую цену, находятся на значительном удалении от объекта оценки. По мнению территориального управления Росимущества, суды должны были назначить дополнительную экспертизу, поскольку имеющееся в материалах дела экспертное заключение не является надлежащим доказательством по делу.

Предпринимателем Зубовой Е.В. представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором она просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, а приведенные в кассационной жалобе доводы и обстоятельства не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм материального и процессуального права, по существу направлены н переоценку доказательств.

Предприниматель Зубова Е.В. заявила ходатайство об оставлении кассационной жалобы территориального управления Росимущества без рассмотрения, указав на то, что поданная территориальным управлением Росимущества 30.06.2023 кассационная жалоба не была подписана представителем территориального управления Росимущества, в связи с чем просит оставить кассационную жалобе без рассмотрения.

Судом округа оснований для удовлетворения соответствующего ходатайства не установлено. Из частей 1, 2, 5 статьи 280 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что арбитражный суд кассационной инстанции, установив при рассмотрении вопроса о принятии кассационной жалобы к производству, что она подана с нарушением требований, предусмотренных статьями 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выносит определение об оставлении кассационной жалобы без движения. В определении арбитражный суд указывает основания оставления кассационной жалобы без движения и срок, в течение которого лицо, подавшее кассационную жалобу, должно устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления кассационной жалобы без движения. В случае если такие обстоятельства не будут устранены в срок, указанный в определении, арбитражный суд возвращает кассационную жалобу ее подателю. В определении Арбитражного суда Уральского округа от 10.07.2023 указано, что кассационная жалоба территориального управления Росимущества не подписана лицом, подающим жалобу, или его представителем, уполномоченным на подписание жалобы, в связи с чем суд округа предложил заявителю в срок до 07.08.2023 представить кассационную жалобу, подписанную уполномоченным на подписание лицом. 26.07.2023 территориальным управлением Росимущества в Арбитражный суд Уральского округа была представлена кассационная жалоба подписанная представителем территориального управления Росимущества. Учитывая, что основания для оставления кассационной жалобы территориального управления Росимущества без движения были устранены, основания для непринятия кассационной жалобы к производству не имелось. В таком случае оснований для оставления кассационной жалобы без рассмотрения не имеется (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Как установлено судами и следует из материалов дела, предпринимателем Зубовой Е.В. и территориальным управлением Росимущества заключены договоры аренды нежилых помещений от 26.02.2016 и от 29.09.2017 с кадастровыми номерами 81:07:0088005:927 и 81:07:0088005:931.

Предприниматель Зубова Е.В. 31.01.2022 обратилась в территориальное управление Росимущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выкуп арендованных помещений с кадастровыми номерами № 81:07:0088005:927, 81:07:0088005:931.

Территориальным управлением Росимущества изданы распоряжения
от 21.07.2022 № 398-р и от 21.07.2022 № 395-р «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных городе Кудымкаре», согласно пункту 1 которых разрешено реализовать преимущественное право арендатора, субъекта малого предпринимательства предпринимателю Зубовой Е.В. на приобретение арендованного имущества с кадастровым номером 81:07:0088005:927 по цене 11 266 083 руб. 33 коп. без НДС, с кадастровым номером 81:07:0088005:931 - по цене 16 126 166 руб. 67 коп. без НДС.

В пунктах 2 данных распоряжений указано, что цена приобретения имущества установлена в соответствии с отчетами об оценке, выполненными обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» от 06.06.2022
№ 423/01, № 423/02.

Предпринимателем Зубова Е.В. 01.08.2022 получены проекты договоров купли-продажи.

Не согласившись с выкупной ценой имущества, предприниматель
Зубова Е.В. письмом от 11.08.2022 направила в адрес территориального управления Росимущества протоколы разногласий к договорам купли-продажи нежилых помещений, в которых предложила заключить договоры по цене рыночной стоимости имущества с учетом оценочного отчета общества с ограниченной ответственностью «Инвест-аудит» и применяемой при расчете процентов ставки - 8%.

Письмом от 11.08.2022 № 59-04/8281 территориальное управление Росимущества отказал предпринимателю Зубовой Е.В. в принятии указанных договорных условий.

Так как возникшие разногласия не были урегулированы сторонами, предприниматель Зубова Е.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции урегулировал разногласия сторон по договорам купли-продажи нежилых помещений, установив начисление процентов исходя из ставки в размере 8% (на дату опубликования распоряжения об условиях приватизации объекта); размер рыночной стоимости нежилых помещений определен по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены ввиду следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008
№ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон
№ 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Из представленных в материалах дела документов судами установлено, чтомежду сторонами возникли разногласия при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества. Предприниматель
Зубова Е.В. не согласна с ценой нежилых помещений, указанной территориальным управлением Росимущества в пункте 2.1 проектов договоров купли-продажи нежилого помещения площадью 517,6 кв.м. с кадастровым номером 81:07:0088005:927 в размере 11 266 083 руб. 33 коп. без учета НДС, нежилого помещения площадью 759,80 кв.м. с кадастровым номером 81:07:0088005:931 по цене 16 126 166 руб. 67 коп. без учета НДС.

Указанная цена приобретения имущества была установлена территориальным управлением Росимущества в соответствии с отчетами об оценке, выполненными обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» от 06.06.2022 № 423/01, № 423/02.

Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 указал, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Принимая во внимание, что территориальным управлением Росимущества изначально была неверно определена дата, по состоянию на которую следует определять рыночную стоимость помещений, а в представленном предпринимателем Зубовой Е.В. оценочном заключении общества с ограниченной ответственностью «Инвестаудит» дата, на которую проведена оценка не указана, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту индивидуальному предпринимателю Мехоношину В.Д.

Согласно заключению эксперта - отчету от 30.01.2023 № 161 - по состоянию на 31.01.2022 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 517,6 кв.м с кадастровым номером 81:07:0088005:927 составляет 6 333 267 руб. без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером 81:07:0088005:931 составляет 5 555 404 руб. без учета НДС.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, на что также указано в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Поскольку заключение проведенной по делу экспертизы соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оформлено экспертное заключение надлежащим образом, в том числе содержит подписку эксперта о том, что он предупрежден об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в экспертном заключении имеются выводы по всем поставленным судом вопросам, выводы надлежащим образом мотивированы, в связи с чем указанное заключение обоснованно признано судами надлежащим доказательством по делу.

Вопреки доводу территориального управления Росимущества о несоответствии экспертного заключения требованиям закона, выводы судебной экспертизы документально не опровергнуты, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела им заявлено не было.

Судом апелляционной инстанции верно отмечено, что само по себе несогласие территориального управления Росимущества с выводами экспертизы не является основанием для ее непринятия судом первой инстанции.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая результаты экспертного заключения от 30.01.2023 № 161, суды определили цену за нежилое помещение площадью 517,6 кв.м с кадастровым номером 81:07:0088005:927 в размере 6 333 267 руб. без учета НДС, за нежилое помещение с кадастровым номером 81:07:0088005:931 в размере 5 555 404 руб. без учета НДС.

Кроме того, учитывая информацию территориального управления Росимущества, что объявление о продаже арендуемого имущества не подавалось, имело место опубликование распоряжения об условиях приватизации 27.07.2022 (на данную дату действовала ставка 8%), суды обоснованно определили, что на дату опубликования распоряжения территориального управления Росимущества об условиях приватизации объекта процентную ставку в размере 8%.

Доводы территориального управления Росимущества о том, что выбранные для проведения оценки объекты-аналоги имеют меньшую цену по сравнению с объектами недвижимости, информацию о продаже которых можно найти на торговых площадках, выбранные экспертом объекты-аналоги находятся на значительном удалении от объекта оценки, были рассмотрены судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонены им, в виду того, что они не свидетельствуют о недостоверности экспертного заключения или нарушении экспертом Федеральных стандартов оценки. Экспертом в экспертном заключении изложена полная информация, имеющая значение для определения стоимости объекта оценки, обоснован выбор аналогов, выполнены соответствующие обоснования.

Также судом апелляционной инстанции отмечено, что то обстоятельство, что объекты, принятые экспертом за аналоги, находятся в иных населенных пунктах Пермского края, само по себе не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, поскольку стоимость 1 кв.м нежилых помещений определена экспертом усредненно.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, не свидетельствуют о нарушении судами норм права, по существу, выражают несогласие заявителя с оценкой доказательств и выводами судов о фактических обстоятельствах, переоценка которых не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, они подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объёме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ) судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 01.03.2023 по делу
№ А50-22456/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи И.А. Татаринова

Н.Г. Беляева