Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Нытвенского районного комитета по управлению имуществом (далее – комитет) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2015 по делу № А50-23970/2013 Арбитражного суда Пермского края.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 представила в Арбитражный суд Уральского округа ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в свое отсутствие. Ходатайство судом удовлетворено.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании незаконным решения председателя комитета от 27.08.2013 № 1459 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение (выкуп) арендуемого имущества - нежилых помещений общей площадью 51 кв. м, в том числе: помещения № 7 площадью 14,0 кв. м, № 38 площадью 9,1 кв. м, № 39 площадью 27,9 кв. м, по информации из технического паспорта от 09.04.2008, расположенных по адресу: <...> дом
№ 30; о возложении обязанности на комитет выполнить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ
«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008
№ 159-ФЗ).

Решением суда первой инстанции от 25.06.2014 (судья Трефилова Е.М.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 06.02.2015 (судьи Голубцова Ю.А., Зеленина Т.Л., Панькова Г.Л.) решение суда первой инстанции отменено. Заявленные требования удовлетворены. Решение комитета, выраженное в письме от 27.08.2013 № 1459, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение (выкуп) арендуемого имущества (нежилых помещений общей площадью 51 кв. м, в том числе: помещение № 7 площадью 14 кв. м, № 38 площадью 9,1 кв. м, № 39 площадью 27,9 кв. м согласно информации из технического паспорта от 09.04.2008, расположенных по адресу: <...> дом
№ 30) признано незаконным.

Суд обязал комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, предусмотренных
п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что вывод эксперта Негосударственной экспертной организации «Пермский центр независимых экспертиз» (далее – организация «Пермский центр независимых экспертиз»), изложенный в экспертном заключении от 18.12.2014 № 43, о том, что спорные помещения фактически сформированы как обособленные объекты и имеют выход в помещения, имеющие признаки общего имущества многоквартирного жилого дома, противоречит обстоятельствам дела.

Кроме того, комитет со ссылкой на свидетельство о государственной регистрации права от 06.05.2008, акт государственной приемочной комиссии
о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта жилищно-гражданского назначения от 10.08.1993, технический паспорт от 23.06.1993 указывает на то, что спорные помещения, находящиеся в цокольном этаже, изначально были учтены и сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием квартир в жилом доме, в том числе для сдачи в аренду и с момента постройки в 1993 году находились в муниципальной собственности. По мнению комитета, помещение № 37 (коридор) не является общим имуществом жильцов многоквартирного дома.

Комитет также считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что предприниматель соответствует требованиям
ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и спорный договор аренды является договором, заключенным на неопределенный срок.

Со ссылкой на п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации комитет указывает на то, что спорный договор аренды является ничтожным.

Предприниматель представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судом полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств, и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении указанных в данной статье условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ
(в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ, действующей с 22.07.2009) такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» изменена редакция ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. В соответствии с новой редакцией преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 названного Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 указанного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении такого заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом
от 26.07.2006 № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Федерального закона
от 22.07.2008 № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 21.01.2003 между комитетом и предпринимателем заключен договор № 631, в соответствии с п. 1.1 которого предпринимателю в аренду передано нежилое подвальное помещение по адресу: <...> общей площадью 41,2 кв.м. для использования под парикмахерскую.

Согласно п. 5.1 договора срок аренды помещения установлен с 01.01.2003 по 30.12.2003.

Дополнительными соглашениями к договору аренды от 27.01.2007, 22.01.2008, 19.01.2009, 02.11.2009, 22.11.2010, 06.12.2011, 26.11.2012, 26.11.2012 срок действия договора продлен до 30.06.2015.

В соответствии с дополнительным соглашением от 18.10.2010 к договору аренды общая площадь арендуемого помещения увеличена до 51,4 кв.м., за счет нежилого подвального помещения площадью 14 кв.м.

Предприниматель27.06.2013 обратился в комитет с заявлением о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, а также с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества муниципального образования «Нытвенский муниципальный район» по договору аренды от 21.01.2003 № 631.

Письмом от 27.08.2013 № 1459 комитет отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендованного муниципального имущества. Основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества послужило то обстоятельство, что спорное имущество не может быть выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости из нежилого помещения площадью 250 кв.м.

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя, суд первой инстанции учел выводы эксперта, изложенные в заключении автономной некоммерческой организации консалтинга «Эксперт-Гарант», и пришел к выводу о том, что арендуемое помещение невозможно сформировать в обособленный объект недвижимости, в связи с чем указанное помещение не может выступать объектом приватизации, предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Приняв во внимание, что сведения о площади арендуемых предпринимателем помещений, содержащиеся в материалах дела, отличаются от сведений о площади помещений, указанных в заключении экспертизы организации «Эксперт-Гарант», суд апелляционной инстанции назначил повторную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручено эксперту Негосударственной экспертной организации «Пермский центр независимых экспертиз».

Согласно экспертному заключению от 18.12.2014 № 43, арендуемые предпринимателем нежилые помещения общей площадью 51 кв.м, в том числе: помещение № 7 площадью 14 кв. м., № 38 площадью 9,1 кв. м., № 39 площадью 27,9 кв. м. согласно информации из технического паспорта от 09.08.2008, расположенные по адресу: <...> дом
№ 30, фактически сформированы как обособленные объекты, помещения № 7 ограничено от других помещений наружными и внутренними стенами и перегородками, междуэтажным перекрытием, имеющие отдельный вход-выход через коридор № 37 и лестницу № 6 на улицу, изолированный от жилой части дома, помещения № 38 и № 39 ограничены от других помещений наружными и внутренними стенами и перегородками, междуэтажным перекрытием, имеющие отдельный вход-выход через коридор № 37 и лестницу № 6 на улицу, изолированный от жилой части дома.

На основании исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств: поэтажного плана, заключения экспертизы организации «Эксперт-Гарант», технического паспорта объекта, заключения повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции препятствий в формировании спорных помещений как самостоятельного объекта права не усмотрел.

Сопоставив выводы, изложенные в экспертном заключении организации «Эксперт-Гарант» и выводы, изложенные в экспертном заключении от 18.12.2014 № 43, суд пришел к выводу о том, что спорные помещения фактически сформированы как самостоятельный объект, спорное имущество может быть выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости из нежилого помещения площадью 250 кв.м. и поставлено на кадастровый учет как обособленный объект, может выступать предметом приватизации, предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции выявил, что предприниматель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендует спорные помещения с 2003 года, при этом арендуемое предпринимателем помещение, площадь которого изменилась в 2010 году за счет присоединения помещения № 7 площадью 14 кв.м находилось в пользовании у истца более
2 лет по состоянию на момент обращения 21.06.2013 с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества, задолженность по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права отсутствует.

Установив фактические обстоятельства дела и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями
ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, пришел к обоснованному выводу о том, что предприниматель обладает преимущественным правом выкупа спорных помещений, требование предпринимателя о выкупе является обоснованным, а обжалуемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах следует признать, что суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил заявленные предпринимателем требования.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объёме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Довод комитета о незаключенности дополнительного соглашения к договору аренды от 21.01.2003 № 631 правомерно отклонен судом апелляционной инстанции со ссылкой на нормы ст. 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные доводы комитета, изложенные в кассационной жалобе, также являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2015 по делу № А50-23970/2013 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу Нытвенского районного комитета по управлению имуществом – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А.Татаринова

Судьи Т.В.Сулейменова

Е.А.Платонова