Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Департамента имущественных отношений администрации города Перми и общества с ограниченной ответственностью «Дейна» на решение Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2021 по делу № А50-37714/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Департамент имущественных отношений администрации города Перми (далее также Департамент имущественных отношений, Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дейна» (общество «Дейна») о взыскании 1 506 859 руб. 36 коп., в том числе арендной платы в сумме 1 247 153 руб. 41 коп., неустойки в сумме 259 705 руб. 95 коп., расторжении договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 05.06.2012 № 2063-12, обязании ответчика освободить и возвратить истцу нежилые помещения в цокольном этаже 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <...> в Ленинском районе общей площадью 389,8 кв. м.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.02.2021 ранее принятые по настоящему делу решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

При новом рассмотрении дела истец ходатайствовал об изменении заявленных требований, в дополнение к ранее заявленным требованиям просит внести в договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества № 2063-12Л 05.06.2012 изменения: в пункте 1.1 слова «общей площадью 385,3 кв. м» заменить на слова «общей площадью 389,8 кв. м», в пункте 4.2 слова «арендная плата за вычетом НДС составляет 25 100 руб.» заменить на слова «арендная плата за вычетом НДС составляет 141 108 руб.», и распространить действие настоящего изменения на отношения сторон, возникшие с 08.04.2019. На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом первой инстанции уточнение заявленных требований принято.

Решением суда от 17.05.2021 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 решение суда изменено в части отказа в удовлетворении требований об изменении договора. Иск удовлетворен частично, договор аренды № 2063-12Л 05.06.2012 изменен в части пункта 1.1 договора: слова « общей площадью 385,3 кв. м» заменены словами «общей площадью 389,8 кв. м. В удовлетворении иска в остальной части отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Дейна» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права. Заявитель считает, что поскольку материалами дела обстоятельства изменения площади в 2012 году подтверждены, соответственно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения части 4 статьи 451 ГК РФ. Кроме того, заявитель отмечает, что стоимость аренды по договору рассчитывается за весь объект и не зависит от его площади. Заявитель также ссылается на пропуск срока исковой давности по требованию об изменении договора.

В кассационной жалобе Департамент просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, в части отказа в удовлетворении требования Департамента, принять в данной части новое решение об удовлетворении требований. Заявитель указывает, что внесение изменений в договор аренды связаны с перепланировкой ответчиком помещения после получения объекта - изменением технических характеристик объекта. Заявитель отмечает, что договор аренды заключался не на аукционе, а на основании заявки на заключение договора аренды и размер арендной платы был определен согласно оценочному отчету от 24.04.2012 № 9-Н12, исходя из площади 385,3 кв. м, поэтому в связи с увеличением площади объекта в договор аренды подлежат внесению изменения в части размера арендной платы. Департамент считает, что арендная плата должна увеличиваться в соответствии с пунктом 3.2 Положения об аренде муниципального имущества города Перми (утв. решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 № 61). Кроме того, Департамент утверждает, что судебная практика свидетельствует о том, что плата за пользование объектом аренды увеличенной площади подлежит взысканию. Поскольку задолженность по договору ответчиком не погашена, за спорный период ответчиком нарушены сроки внесения арендной платы более двух раз, заявитель полагает, что на основании статей 330,450, 452, 619, 622 ГК РФ требования подлежат удовлетворению.

В отзыве на кассационную жалобу истца общество «Дейна» просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы Департамента.

От Департамента поступили пояснения к его кассационной жалобе и отзыв общества «Дейна», в которых Департамент просит оставить кассационную жалобу общества «Дейна» без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и обществом «Дейна» заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 05.06.2012 № 2063-12Л, согласно которому в аренду переданы встроенные нежилые помещения общей площадью 385,3 кв. м, расположенные в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Максима Горького, д. 27 (пункт 1.1 договора, акт приема-передачи от 26.11.2012).

Срок аренды объекта установлен с 26.11.2012 по 26.11.2037 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 3.2.3 договора аренды от 05.06.2012 № 2063-12Л арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в размере, установленном настоящим договором.

В силу пунктов 4.1, 4.2 договора арендная плата за объект устанавливается в размере, указанном в приложении к настоящему договору; арендная плата за вычетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 25 101 руб. и вносится ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.

Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Арендодатель в одностороннем порядке направляет арендатору уведомление к договору аренды об изменении арендной платы с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Разделом 6 договора аренды от 05.06.2012 № 2063-12Л предусмотрены основания изменения и прекращения данного договора. В соответствии с пунктами 6.2, 6.2.2, 6.2.3 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть действие настоящего договора в случаях, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные настоящим договором; имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени.

Согласно подписанному сторонами расчету арендной платы за объект, являющемуся приложением к договору аренды, размер арендной платы в месяц составил 25 101 руб., в квартал - 75 303 руб., в год - 301 212 руб.

Как указывает истец, 15.07.2019 в адрес ответчика направлено уведомление № 059-19-32/2-252, в соответствии с которым арендная плата за объект с 08.04.2019 составляет 141 108 руб. в месяц без учета НДС.

По утверждению истца, ответчик ненадлежащим образом выполнял свою обязанность по внесению арендной платы, вследствие чего за период с 01.04.2019 по 31.03.2020 образовалась задолженность в размере 1 247 153 руб. 41 коп.

Истец указал, что задолженность по договору ответчиком не погашена, за указанный период ответчиком нарушены сроки внесения арендной платы более двух раз. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента имущественных отношений в суд с указанными выше исковыми требованиями.

Требования об изменении договора аренды обоснованы истцом тем, что после заключения договора аренды площадь арендованного нежилого помещения изменена ввиду действий ответчика, такое изменение является основанием для изменения условий договора относительно площади помещений и размера арендной платы, при этом арендная плата подлежит определению в размере рыночной в соответствии с Положением об аренде муниципального имущества г. Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 № 61 (пункт 3.2), ответчиком соглашение об изменении договора не подписано.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, пришел к выводу об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды.

При этом суд исходил из того, что увеличение площади помещения на 4,5 кв.м не свидетельствует о наличии обстоятельств для изменения договора аренды. Надлежащие доказательства наличия одновременно условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ для изменения договора аренды судом, в материалы дела не представлены. Положение об аренде муниципального имущества, на которое ссылается истец, основанием для изменения договора судом не является. В спорном договоре аренды отсутствует условие о применении сторонами этого нормативного документа. Информация о заключении договора аренды в соответствии с указанным Положением, в договоре не отражена.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 247 153 руб. 41 коп, суд первой инстанции установил, что ответчик внес арендную плату в согласованном в договоре размере полном объеме с учетом ее ежегодной индексации на индекс потребительских цен, в том числе за 2020 год, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами. Истец платежные документы истца не опроверг, доказательства изменения арендной платы до размеров, указанных в акте сверки (108 182 руб. 80 коп., 141 108 руб. 00 коп., 146 611 руб. 21 коп.), не представил (статья 65 АПК РФ).

Учитывая, что истцом не доказано право на взыскание арендной платы 1 247 153 руб. 41 коп., суд первой инстанции отказал во взыскании пеней, начисленных в связи с неуплатой именно этой арендной платы (с учетом добровольной уплаты пеней за нарушение срока уплаты арендной платы в связи с ее увеличением на индекс потребительских цен за 2020 год).

Поскольку истец не подтвердил наличие оснований для начисления арендной платы за апрель 2019 года в сумме 108 182 руб. 80 коп., за май 2019 года в сумме 141 108 руб., учитывая, что арендная плата в первоначально установленном в договоре аренды размере с учетом ее ежегодной индексации, уплачена ответчиком, суд также отказал в удовлетворении требования о расторжении договора

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда, обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Как следует из условий заключенного между сторонами договора аренды от 05.06.2012 № 2063-12Л, размер арендной платы определен на основании отчета об определении рыночной арендной платы за пользование объектом аренды от 29.02.2012 № 9/н и составил 25 101 рубль в месяц (пункты 1.1., 4.2. договора).

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для применения нормы пункта 3.2 Положения об аренде муниципального имущества города Перми и изменения арендодателем в одностороннем порядке арендной платы по договору в связи с изменением технических характеристик помещения не имеется.

Согласно пункту 3.2 указанного Положения оценку рыночной стоимости арендной платы заказывает арендодатель. В случае изменения технических характеристик арендуемого муниципального имущества (изменение площади, обустройство отдельного входа, перепланировка и так далее) в период действия договора аренды арендодатель повторно заказывает оценку рыночной стоимости арендной платы, что является основанием для внесения изменений в договор аренды. При заключении договора аренды по результатам торгов изменение предмета договора аренды не допускается.

Как следует из пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

С учетом вышеуказанных разъяснений, принимая во внимание, что условиями договора аренды не предусмотрено применение муниципального нормативного правового акта - Положения об аренде муниципального имущества города Перми к отношениям сторон, договором не предусмотрена возможность автоматического изменения в одностороннем порядке арендной платы в случае изменения технических характеристик арендуемого имущества, суды правильно указали, что оснований для применения пункта 3.2 данного Положения к спорным отношениям не имеется.

Между тем, суды с учетом толкования условий договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, поведение сторон после его заключения, необходимость соблюдения баланса интересов сторон, пришли к выводу о возможности увеличения (индексации) арендной платы на основании сводного индекса потребительских цен в соответствии с пунктом 3.5.1 Положения об аренде муниципального имущества города Перми без согласия арендатора и подписания дополнительного соглашения.

Судами установлено, что индексация размера арендной платы на 2020 год произведена на основании постановления администрации города Перми от 17.10.2019 № 704 «Об одобрении прогноза социально-экономического развития города Перми на 2020 год и период до 2022 года».

Об индексации арендной платы в 2020 году истец известил ответчика уведомлением от 16.12.2019 № 059-19-32/2-472. Факт получения уведомления ответчиком не оспаривается.

При этом ежегодная индексация размера арендной платы, установленной пунктом 4.2 договора, производится независимо от того, произведена ли переоценка рыночной стоимости арендной платы в соответствии с пунктом 3.2. Положения об аренде или нет.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что за 2020 год ответчиком арендная плата выплачена с учетом индексации, в том числе платежными поручениями от 14.01.2021 № 1, от 21.04.2021 № 21, суды правомерно отказали в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды, возврате помещения, изменении договора в части размера арендной платы.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции признал обоснованными доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии оснований для изменения заключенного сторонами договора аренды в части размера арендуемого ответчиком нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды стороны исходили из того, что общая площадь передаваемых в пользование помещений составляет 385,3 кв. м, согласно техническому паспорту от 14.10.2009.

Согласно объяснениям истца, ответчика, из акта проверки использования муниципального имущества от 30.09.2013, технического паспорта помещений от 19.12.2014, сведений ЕГРН от 23.03.2018 следует, что площадь помещения изменена в сторону увеличения и составляет 389,8 кв. м.

Помещение используется ответчиком в полном объеме, с учетом изменения площади. Иной договор аренды помещения площадью 4,5 кв. м сторонами не заключен.

Таким образом, учитывая факт изменения площади и использование ответчиком помещения с учетом данной площади, отказ ответчика от заключения соглашения об изменении договора во внесудебном порядке, в данном случае имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В связи с чем требования истца в данной части удовлетворены судом апелляционной инстанции.

При этом права арендатора внесением изменений в договор в части арендуемой площади не нарушены (статья 4 АПК РФ). Данное изменение, по существу, направлено на приведение сведений об арендуемом объекте в соответствии с актуальной информацией о площади объекта аренды, содержащейся в ЕГРН, техническом паспорте по состоянию на 19.12.2014, а также в соответствии с фактической арендуемой площадью. На основании изложенного доводы общества «Дейна» о несогласии с выводами суда апелляционной инстанции в указанной части подлежат отклонению.

Доводы Департамента со ссылкой на то, что в связи с увеличением площади объекта в договор аренды подлежат внесению изменения в части размера арендной платы, судом кассационной инстанции не принимаются.

В данном случае оснований, предусмотренных законом, для внесения изменений в договор в части увеличения арендной платы (статья 451 ГК РФ) не имеется, равно как и не имеется оснований для применения пункта 3.2 Положения об аренде муниципального имущества города Перми.

Как установлено судами, размер арендной платы согласно условиям договора определен сторонами в сумме 25 101 руб. и рассчитан за весь объект.

Как следует из материалов дела, изменение площади объекта на 4.5 кв.м связано с внутренней перепланировкой объекта, при этом объект аренды сохранен. Следовательно, арендная плата подлежит уплате в размере, определенном договором аренды с учетом ежегодной индексации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2021 по делу № А50-37714/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента имущественных отношений администрации города Перми и общества с ограниченной ответственностью «Дейна» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов

Судьи Л.А. Суспицина

А.А. Столяров