Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества «Тандер», индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Пермского края от 04.04.2023 по делу № А50-4714/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» –
ФИО2 (доверенность от 05.12.2022);

акционерного общества «Тандер» (посредством онлайн-присутствия) – ФИО3 (доверенность от 06.04.2023);

индивидуального предпринимателя ФИО1 (посредством онлайн-присутствия) – ФИО4 (доверенность
от 01.04.2022).

Общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – общество «Агроторг») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) о переводе на общество «Агроторг» прав и обязанностей по договору аренды от 13.07.2021 № ПрмФ/28507/21.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Тандер».

Решением суда первой инстанции от 04.04.2023 исковые требования удовлетворены. Осуществлен перевод на общество «Агроторг» прав и обязанностей арендатора нежилого помещения с кадастровым номером 59:01:3810197:270, расположенного по адресу: <...>, по договору аренды от 13.07.2021 № ПрмФ/28507/21, заключенному предпринимателем ФИО1 и обществом «Тандер».
С ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9000 руб.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 14.08.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе акционерное общество «Тандер» просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. По мнению заявителя, судами неверно применены положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды ошибочно посчитали тождественными предметы договора аренды нежилого помещения, заключенного ранее между ответчиком и истцом, и действующего договора аренды, заключенного между предпринимателем ФИО1 и акционерным обществом «Тандер». Заявитель поясняет, что предметы договоров аренды не совпадают по контуру, разница площади предметов составляет 62,6 кв. м. Также, со ссылкой на предоставленные в материалы дела доказательства, в том числе договоры аренды, акты приема-передачи, проектную документацию «Перепланировка и переустройство помещении по адресу: <...>», заключение судебной строительно-технической экспертизы № 092-22-ЗЭ, заявитель настаивает на том, что предметами договоров аренды являются разные части помещения первого этажа здания общей площадью 574,1 км. м. По мнению заявителя, учитывая изложенное, заключенный между ответчиком и акционерным обществом «Тандер» договор аренды № ПрмФ/28507/21 не нарушает преимущественного права истца, который являлся арендатором иного объекта недвижимости. Заявитель полагает, что перевод на истца в полном объеме прав и обязанностей по заключенному договору аренды
№ ПрмФ/28507/21 привел к необоснованной имущественной выгоде истца за счет ответчика и акционерного общества «Тандер», нарушению баланса интересов сторон, поскольку площадь предмета договора аренды № 5753 меньше площади предмета договора аренды № ПрмФ/28507/21.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 также просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. Заявитель также настаивает на ошибочности выводов судов о тождественности предметов договоров аренды. По мнению заявителя, суды необоснованно посчитали протокол переговоров от 15.03.2021, в котором были обговорены предварительные договоренности сторон об изменении объекта аренды (предмета договора от 15.09.2015 № 5753) путем увеличения арендуемой площади и проведении строительно-монтажных работ, изменением действующего договора аренды от 15.09.2015 № 5753. Заявитель поясняет, что такие договоренности были предварительными, обсуждались должностными лицами общества «Агроторг», не имеющими права подписи на заключение дополнительного соглашения. Также заявитель отмечает, что предметом договора, заключенного с обществом «Агроторг», являлись части двух помещений с разными кадастровыми номерами, что безусловно является бесспорным доказательством несовпадения (отсутствия тождественности) ранее заключенного договора № 5753 и договора
№ ПрмФ/28507/21. Судами необоснованно проигнорирован довод о том, что согласно выводам судебной экспертизы границы помещения (помещений) общей площадью 419,9 кв. м, являвшегося составной частью помещения общей площадью 574,1 кв. м, кадастровый номер 59:01:3810197:270, не сохранились. Также заявитель отмечает, что именно истец вышел из переговорного процесса, впоследствии предлагая иные условия, отличающиеся от ранее достигнутых и значительно ухудшающие положение арендодателя, полагает, что такое поведение арендатора является недобросовестным.

Общество «Агроторг» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011
№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 15.09.2015 предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды № 5753, по условиям которого во временное возмездное владение и пользование истцу передано недвижимое имущество общей площадью 452,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>, состоящее из: 1) комнат с номерами № 1, 2, 3, 4, 6, 7, 9 общей площадью 421,9 кв.м, 1 этаж (далее – помещение № 1), являющиеся составной частью нежилого помещения общей площадью 576,1 кв. м, подвал; 2) комнат на поэтажном плане № 15, 16 общей площадью 30,2 кв. м, подвальный этаж, являющиеся составной частью нежилого помещения общей площадью 143,2 кв. м, подвал.

Имущество передано в аренду под розничную торговлю продовольственными, непродовольственными и иными товарами (пункт 1.2 договора от 15.09.2015).

Срок аренды составил 6 лет с момента государственной регистрации (пункт 5.1 договора).

Государственная регистрация права аренды произведена 15.10.2015.

Как пояснил истец, общество «Агроторг» своевременно уведомило арендодателя о намерении продолжить арендовать имущество, принадлежащее ответчику, реализовать предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации право, в подтверждение чего сослался на ведение между истцом и ответчиком переговоров, в результате которых 15.03.2021 сторонами подписан протокол переговоров о продлении срока договора аренды до 31.10.2028.

Вместе с тем уведомлением от 07.06.2021 ответчик известил истца об отказе от продления договора аренды, просил возвратить помещение после окончания срока аренды.

В ответ истец направил ответчику письмо от 07.06.2021 № А-105/УН с предложением о продлении договора на 10 лет.

Истец 19.07.2021 вновь получил уведомление № 2, в котором ответчик повторно сообщил об отсутствии намерения продления договора и необходимости не позднее 16.10.2021 освободить арендуемое помещение.

Письмами от 22.07.2021, 13.08.2021, 28.09.2021 истец известил ответчика о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку предприниматель отказал истцу в заключении договора аренды на новый срок, 18.10.2021 сторонами подписан акт возврата помещения.

Ссылаясь на передачу ответчиком ранее арендованного истцом имущества с кадастровым номером 59:01:3810197:270 акционерному обществу «Тандер» по договору аренды от 13.07.2021 № ПрмФ/28507/21 на срок до 01.11.2031 и полагая указанное поведение арендодателя нарушающим преимущественное право общества «Агроторг», истец обратился в арбитражный суд с иском о переводе прав и обязанностей по договору аренды.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - встроенное нежилое помещение общей площадью 574,1 кв. м с кадастровым номером 59:01:3810197:270, расположенное по адресу <...>.

Предметом договора аренды № 5753, заключенного с истцом, являлась часть помещения площадью 419,9 кв. м с кадастровым номером 59:01:3810197:270 и помещение площадью 30,2 кв. м с кадастровым номером 59:01:3810197:269.

Нарушения истцом обязательств по указанному договору аренды судами не установлено.

По договору № ПрмФ/28507/21 в аренду акционерному обществу «Тандер» ответчиком передано помещение с кадастровым номером 59:01:3810197:270 площадью 482,5 кв. м.

Помещение, ранее арендованное истцом по договору № 5753, с кадастровым номером 59:01:3810197:269, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости арендой не обременено.

Учитывая приведенные истцом доводы о том, что в аренду третьему лицу передано помещение, ранее арендованное истцом, а также возражения ответчика о получении им в аренду иного помещения, проведение перепланировки помещений, судом первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5

Согласно экспертному заключению изменение площади помещения с момента подписания договора аренды акционерным обществом «Тандер» на момента разработки проекта перепланировки не осуществлялось; после разработки проекта перепланировки третье лицо возвело ненесущие перегородки; вернуть часть помещения после проведенных третьим лицом работ по перепланировке и переустройству в состояние, в котором оно находилось на дату приёма-передачи (возврата) между истцом и ответчиком, возможно.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение экспертизы, суды заключили, что переданное ответчиком в аренду акционерному обществу «Тандер» помещение (часть помещения с кадастровым номером 59:01:3810197:270) тождественно помещению, ранее арендованному истцом (также части помещения с кадастровым номером 59:01:3810197:270).

Доказательств в опровержение указанного вывода судов ответчиком в материалы дела не предоставлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, суды пришли к выводу о том, что заключение договора аренды с акционерным обществом «Тандер» в период действия договора № 5753 и ведения истцом и ответчиком переговоров о продлении договора на новый срок нарушило преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок.

Отклоняя доводы ответчика, акционерного общества «Тандер» о том, что истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды помещения, перевод прав и обязанностей арендатора по договору аренды ввиду несовпадения предметов договора аренды № 5753 и договора аренды Прмф/28507/21, передачи в аренду третьему лицу иного помещения, не тождественного помещению, ранее арендованному истцом по договору № 5753, суды приняли во внимание описанные выше фактические обстоятельства настоящего дела.

Более того, суды установили, что в период действия договора аренды истец и ответчик согласовали возможность дальнейшего увеличения размера арендуемого помещения на 70-77 кв. м, а также размера арендной платы (протокол переговоров от 15.03.2021), с учетом чего отклонили приведенные акционерным обществом «Тандер» доводы о том, что помещение № 8 площадью 82 кв. м не являлось предметом договора аренды, заключенного истцом и ответчиком.

Оценивая поведение ответчика на предмет добросовестности, суды правомерно исходили из того, что при заключении договора аренды с третьим лицом ответчик был осведомлен о намерении истца продлить действие договора № 5753 или заключить его на новый срок, учли осведомленность третьего лица об обременении помещений арендой в пользу истца.

Доводы акционерного общества «Тандер», изложенные в кассационной жалобе, о том, что удовлетворение иска привело к получению истцом необоснованной выгоды за счет ответчика и третьего лица, рассмотрены и обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции со ссылкой на правовую позицию, изложенную в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили заявленные обществом «Агроторг» требования.

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не принимаются судом кассационной инстанции с учетом изложенных в мотивировочной части постановления фактических обстоятельств настоящего дела, кроме того, доводы заявителя являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (часть 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 04.04.2023 по делу
№ А50-4714/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы акционерного общества «Тандер», индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Татаринова

Судьи Л.А. Суспицина

А.А. Столяров