Гражданский кодекс часть 1

к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет»

(ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, Федеральное агентство по рыболовству,

о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений объекта аренды по договору № 4 от 28.11.2008 в размере 31 346 234 рублей (с учетом уточнений от 09.10.2017),

объединенное дело по иску ФГБОУВО «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет»

к обществу с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток»

о взыскании 3 603 415 рублей 74 копеек, из них 3 296 593,92 рублей задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом, 306 821,82 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнений от 12.12.2017).

при участии:

от ООО «Хендэ Трак Владивосток»: ФИО1, по доверенности от 27.02.2018 сроком действия на 1 год, удостоверение адвоката;

от ФГБОУ ВО «Дальрыбвтуз»: ФИО2, по доверенности от 10.04.2017 сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката,

ТУ Росимущества в Приморском крае, Федеральное агентство по рыболовству В судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток» (далее – ООО «Хендэ Трак Владивосток», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» (далее – ФГБОУ ВО «Дальрыбвтуз», Дальбвтуз, университет) о признании права на зачет в сумме 28 156 032 рубля, затраченных на производство неотделимых улучшений объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы по договору аренды №4 от 28.11.2008.

Общество заявлением от 30.08.2016 уточнило заявленные требования, просило взыскать с учреждения 28 156 032 рубля стоимости неотделимых улучшений объекта аренды по договору аренды №4 от 28.11.2008, принятые судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ТУ ФАУГИ ПК), Федеральное агентство по рыболовству (Росрыболовство).

ФГБОУ ВО «Дальрыбвтуз» в свою очередь обратилось с исковым заявлением к ООО «Хендэ Трак Владивосток» о взыскании 3 603 415 рублей 74 копеек, из них 3 296 593,92 рублей задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом, 306 821,82 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнений от 12.12.2017).

Определением от 02.02.2017 дела № А51-27167/2016 и № А51- 11155/2016, принятые к производству на основании вышеуказанных исков, объединены в одно производство с присвоением номера А51- 11155/2016.

Определением от 21.11.2016 по делу №А51-11155/2016 назначена судебно-техническая экспертиза в отношении объекта, расположенного по адресу: <...>, проведение которой поручено экспертам ООО «Приморский экспертно-правовой центр», производство по делу приостановлено; определением от 09.10.2017 производство по делу возобновлено.

Общество заявлением от 09.10.2017 уточнило заявленные требования, просило взыскать с учреждения 31 346 234 рубля стоимости неотделимых улучшений объекта аренды по договору аренды №4 от 28.11.2008, принятые судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.12.2017 по делу № А51-11155/2016 в удовлетворении исковых требований ООО «Хендэ Трак Владивосток» отказано. Исковые требования ФГБОУ ВО «Дальрыбвтуз» по встречному иску удовлетворены частично, с ООО «Хендэ Трак Владивосток» в пользу ФГБОУ ВО «Дальрыбвтуз» взыскано 2 245 839 рублей 27 копеек, из них 1 986 786 рублей 52 копейки сумма задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом, 259 052 рубля 75 копеек сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы на оплату госпошлины по иску в сумме 25 578 рублей 20 копеек, в остальной части исковых требований ФГБОУ ВО «Дальрыбвтуз» по встречному иску отказано,

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Хендэ Трак Владивосток» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить требования общества в полном объеме.

В обоснование жалобы обществом указано на необоснованность позиции толкования судом первой инстанции пункта 2.2.12 договора аренды с позиций буквального прочтения и грамматического анализа структуры спорного пункта договора, отмечено подтверждение актом экспертизы выполнения строительных работ по созданию неотделимых улучшений в виде ряда конструкций, ссылается на необходимость учета принципа добросовестности поведения сторон в сложившейся ситуации, учитывая действие принципа эстоппель в силу пункта 3 статьи 432 ГК РФ, в том числе применительно к отсутствию каких-либо замечаний и возражений университета относительно согласованных им улучшений арендованного имущества. В дополнениях к апелляционной жалобе обществом приведены доводы по оценке акта судебной экспертизы относительно состоявшейся перепланировки с переустройством спорного арендуемого объекта, приведено соотношение понятий неотделимые улучшения и принадлежности помещений, указано на подтвержденность материалами дела согласованности проведенных неотделимых улучшений, в том числе с учетом рассмотрения дела №А51-34949/2014.

В отзыве на жалобу ФГБОУ ВО «Дальрыбвтуз» отмечена реализация сторонами в силу принципа свободы договора закрепления безвозмездности передачи арендатором допущенных неотделимых улучшений арендованного имущества, ограничение полномочий учреждения по распоряжению спорным имуществом как обладателя ограниченного вещного права на него, настаивал на несогласованности объема и стоимости соответствующих улучшений. В дополнениях к отзыву на жалобу учреждение полагало общество реализующим в суде апелляционной инстанции попытку изменить предмет и основание иска.

В судебном заседании 06.03.2018 коллегией установлено, что судебный акт обжалуется в части отказа в удовлетворении основных исковых требований ООО «Хендэ Трак Владивосток». Возражений по проверке только части судебного акта от лиц, участвующих в деле, не поступило, в связи с чем, судом апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ осуществляется проверка судебного акта в обжалуемой части.

Рассмотрение жалобы неоднократно откладывалось для всестороннего и полного исследования материалов настоящего дела, а также дела № А51-34949/2014, запрошенного из Арбитражного суда Приморского края письмом от 01.03.2018.

Определением от 26.04.2018 судом апелляционной инстанции вынесен на обсуждение сторон вопрос правовой оценки участниками спора акта экспертизы ООО «Приморский экспертно-правовой центр» №50/10 от 29.03.2016, в том числе применительно к подходу соотнесения итоговых выводов последнего с ценовыми показателями 2 квартала 2017 года, сведения о которых приведены в акте экспертизы №528/10 от 26.07.2017, в соответствии с определением о назначении экспертизы от 21.11.2016.

На основании определения председателя второго судебного состава от 22.05.2018 произведена замена состава суда, рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала в связи с изменением состава суда на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

Через канцелярию суда от апеллянта поступили письменные пояснения по поставленному вопросу относительно правовой оценки участниками спора акта экспертизы ООО «Приморский экспертно-правовой центр» №50/10 от 29.03.2016, в том числе применительно к подходу соотнесения итоговых выводов последнего с ценовыми показателями 2 квартала 2017 года. Письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Также через канцелярию суда апеллянт заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии письма от 15.06.2018 № 1143, которое приобщается к материалам дела как представленное стороной по вынесенному на обсуждение судом вопросу правовой оценки акта экспертизы «Приморский экспертно-правовой центр» № 50/10 от 29.03.2016.

В судебном заседании 19.06.2017 представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просит отменить в части отказа в удовлетворении основного иска по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, взыскать неосновательное обогащение в полном объеме согласно данных судебной экспертизы.

Представитель ФГБОУ ВО «Дальрыбвтуз» на доводы апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, не возражает относительно объёма обжалования, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Между ФГБОУ ВПО «ДАЛЬРЫБВТУЗ» и ООО «Вирон» по результатам аукциона заключен зарегистрированный в установленном законом порядке договор №4 от 28.11.2008 аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (склад - лит. 2).

Предметом договора аренды являлось передаваемое во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (склад – лит.2), площадью 1 555,8 кв.м. Цель использования арендованного имущества - техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств. Срок действия договора с 26.11.2008 по 27.11.2015 (пункты 11, 12 договора).

Договором определен ряд обязанностей арендатора, включая обязанность арендатора содержать арендуемое здание (сооружение, нежилое помещение) в полной исправности и соответствующем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. Аналогичные требования распространяются на прилегающую территорию (пункт 2.2.4), закреплена обязанность не производить перепланировок и переоборудования арендуемого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя; в случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности имущества, искажающих первоначальный вид, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в сроки, определенные односторонним предписанием арендодателя (пункт 2.2.7), своевременно производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества, а также принимать соответствующее его доле участие в текущем и капитальном ремонте здания (сооружения) и благоустройстве прилегающей территории, если в аренде находится часть здания, арендатор принимает в ремонте фасада здания (пункт 2.2.8).

В соответствии с пунктом 2.2.12 по окончании срока действия договора, а также при досрочном его расторжении арендатор обязуется безвомездно передать арендодателю все конструкции и пристройки, произведенные в арендуемом здании (сооружении, нежилом помещении) без согласования с арендодателем, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера.

Также пунктом 2.2.15 предусмотрено, что в случае если по вине арендатора имущество не передано в установленный договором срок, либо арендатор не возвратил арендуемое имущество или возвратил его несвоевременно, он обязан внести арендную плату и плату за эксплуатационные услуги за все время просрочки на счет получателя соответствующего платежа.

Пунктом 3.3 договора определена обязанность арендатора вносить арендную плату ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.

Дополнительным соглашением от 01.02.2011 о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения №4 от 28.11.2008 арендодатель и арендатор определили размер арендной платы в размере 116 405 рублей 15 копеек без учета налога на добавленную стоимость, расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией имущества, кроме того, определено, что арендатором уплачивается НДС в размере 18% от суммы арендной платы. 03.10.2012 между сторонами в рамках договора аренды от 28.11.2008 № 4 подписано дополнительное соглашение от 03.10.2012.

Пунктом 1 данного соглашения определено читать наименования арендодателя в следующей редакции: «Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» (ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз»), и арендатора - общество с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток» (ООО «Хендэ Трак Владивосток»).

Также пунктом 2 внесены изменения в абзац 2 пункта 1.1 Договора аренды нежилого помещения № 4 от 28.11.2008 (далее - договор) и изложить в следующей редакции: «Цель использования арендованного имущества: техническое обслуживание, ремонт и хранение автотранспортных средств».

При этом, согласно представленного в деле заявления директора ООО «Вирон» на имя ректора ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз», осуществлено обращение с просьбой дачи согласия на производство неотделимых улучшений в вышеуказанном помещении, согласно представленной смете и проекту. Указанное заявление содержит рукописную визу ректора «ФИО3, ФИО4 Не возражаю. 05.04.2010» (т. 5 л.д. 30), однако в материалах настоящего дела отмеченные в заявлении смета и проект не представлены.

Также в 2011 году ООО «Вирон» со ссылками на пункт 2.2.7 договора аренды №4 обращалось к ректору ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» с письмами от 19.10.2011 (входящий учетный ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» №302 от 24.10.2011), от 24.12.2011 (входящий учетный ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» №425 от 26.12.2011) с просьбами согласовать проект перепланировки арендуемых помещений согласно приложенных схем, подтверждающих намерение арендатора зонировать арендуемое помещение, с устройством эксплуатируемых антресолей.

Письмо от 19.10.2011 содержит рукописную визу ректора «ФИО3, ФИО4 Не возражаю при условии соблюдения строительных норм». В дальнейшем ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» в адрес ООО «Вирон» направлялись письма от 02.11.2011, от 29.12.2011 о рассмотрении соответственно писем от 19.10.2011, от 24.12.2011, и согласовании арендуемого помещения по адресу Владивосток, ул. Луговая, 52А (склад лит. 2) согласно приложенным схемам).

Отмеченные документы (письма от 02.11.2011, от 29.12.2011, от 19.10.2011, от 24.12.2011) согласно пояснений истца в настоящем процессе были им утрачены, при этом данные документы содержатся в материалах дела №А51-34949/2014 по иску ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» сохранении в перепланированном (переустроенном) состоянии объекта капитального строительства здание-склад (лит. 2) общей площадью 1734,1 кв.м. расположенное по адресу: <...>.

Указанное дело истребовано из суда первой инстанции для ознакомления, снятия копии указанных документов, искового заявления университета.

Так, в исковом заявлении от 15.12.2014 по указанному делу А51-34949/2014 университет прямо отмечает обращение к нему арендатора за согласованием перепланировки согласно приложенных схем, письменных ответах со своей стороны в адрес арендатора о согласовании перепланировки нежилых помещений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2015 по делу №А51-34949/2014 удовлетворены требования ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» к ТУ ФАУГИ по ПК о сохранении в перепланированном (переустроенном) состоянии объекта капитального строительства здание-склад (лит. 2) общей площадью 1734,1 кв.м. расположенное по адресу: <...> согласно техническому паспорту, выданному по состоянию на 22.09.2014.

Согласно свидетельства о госрегистрации права от 25.06.2015 №25-АВ 482212 здание склад, назначение нежилое, 1-этажный общая площадь 1734,1 кв.м., лит.2, расположенное по адресу: <...> является собственностью Российской Федерации, находится на праве оперативного управления у ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз».

По истечении срока действия договора аренды 27.11.2015 спорный объект не был возвращен, при этом Дальрыбвтуз направил уведомление от 19.10.2015 в адрес ООО «Хендэ Трак Владивосток» исх. №18-83/1600 об окончании 27.11.2015 срока действия договора аренды от 28.11.2008 №4, с просьбой подписать соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи помещений, впоследствии истец 30.11.2015 направил ответчику требование освободить занимаемое нежилое здание-склад по ул. Луговая, 52а, в связи с окончанием срока действия договора и подписать соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2016 по делу №А5-1022272/2015 отказано в удовлетворении иска ООО «Хендэ Трак Владивосток» к ФГБОУ ВПО «Дальрыбтуз» об обязании заключить и выдать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (склад-лит.2), инвентарный №05:401:002:000252560:0002, кадастровый №25:28:040011:709, площадью 1734,1 кв.м. на новый срок 20 лет.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу №А51-26795/2015 удовлетворен иск ФГБОУ ВПО «Дальрыбтуз» об обязании ООО «Хенде Трак Владивосток» освободить здание-склад, расположенное по адресу: <...> (лит. 2), в течение 10 дней после вступления решения в законную силу с подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества.

Согласно представленным материалам дела, признано выполнение ООО «Хендэ Трак Владивосток» требования по освобождению объекта по договору аренды по состоянию на 13.02.2017.

Ссылаясь на то, что арендатором в рамках договора №4 от 28.11.2008 были произведены неотделимые улучшения объекта аренды по данному договору, включая увеличение обществом площади арендуемых нежилых помещений в результате указанной перепланировки с 1555, 8 кв.м до 1734,1 кв.м., ООО «Хендэ Трак Владивосток» обратился в суд с требованием о взыскании стоимости данных улучшений с арендодателя в размере 31 346 234 рублей (с учетом итоговых изменений исковых требований, принятых судом).

Арендодатель в свою очередь, являясь истцом по встречному иску, ссылаясь на образовавшуюся у арендатора сумму задолженности за фактическое пользование объектом аренды без законных оснований и просил ее взыскать в сумме 3 603 415 рублей 74 копеек, из них 3 296 593,92 рублей задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом, 306 821,82 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора верно применены положения главы 34 ГК РФ.

При оценке обоснованности требований арендатора, судом учтено распределение обязанностей сторон арендных правоотношений относительно содержания и ремонта арендуемого имущества, принято во внимание, что в соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основании представленных материалов настоящего дела, а также дела №А51-34949/2014, судом отмечены действия сторон по согласованию перепланировки спорных помещений, с учетом обращений арендатора и письменных ответов арендодателя.

В свою очередь, при анализе пункта 2.2.12 договора, согласно которому по окончании срока действия договора, а также при досрочном его расторжении арендатор обязуется безвомездно передать арендодателю все конструкции и пристройки, произведенные в арендуемом здании (сооружении, нежилом помещении) без согласования с арендодателем, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера, судом сделан вывод о том, что исходя из его буквального толкования, последовательности изложения и пунктуации отмеченного пункта 2.2.12 договора аренды следует, что улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера, арендатор обязан по окончании срока действия договора, а также при досрочном его расторжении безвозмездно передать арендодателю.

Приведенный вывод дополнительно обоснован судом первой инстанции ссылками на статьи 420, 421, 431 ГК РФ, указано, что стороны договора, действуя по своей воле и в своем интересе, будучи свободными, в установлении прав и обязанностей на основе договора, а также в рамках принципа свободы договора, согласовали условия договора, включая условие о безвозмездной передаче произведенных арендатором неотделимых улучшений арендодателю, в силу чего отмечено, что произведенные ООО «Хендэ Трак Владивосток» улучшения, согласованные с арендодателем, подлежат безвозмездной передаче ФГБОУ ВО «Дальрыбвтуз» в соответствии с условиями договора.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Содержание отмеченного пункта 2.2.12 договора (т. 1 л.д. 141) прямо свидетельствует о согласовании сторонами безвозмедной передачи арендодателю по окончании срока действия договора, а также при досрочном его расторжении всех конструкции и пристроек, а также улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда для их конструкции и интерьера, произведенных в арендуемом здании (сооружении, нежилом помещении) без согласования с арендодателем.

Выражения воли сторон на согласование безвозмездной передачи соответствующих конструкций и пристроек в любом случае, либо осуществленных с согласованием с арендодателем, приведенный пункт договора не содержит.

Перечисление конструкций и пристроек, произведенных в здании, а также улучшений, составляющих принадлежность помещений и не отделимых от них, в различных частях сложносочиненного предложения, каковым является пункт 2.2.12 спорного договора, само по себе не исключает возможность различного толкования указанного пункта, по существу составляет один из моментов расхождения правовых позиций сторон в настоящем процессе, в силу чего предполагает обязанность суда осуществить толкование данного условия по правилам статьи 431 ГК РФ.

При этом, толкование приведенного положения по правилам статьи 431 ГК РФ путем выяснения действительной общей воли сторон с учетом цели договора, при принятии во внимание всех соответствующих обстоятельств, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон, приводит коллегию к следующему.

Так, со стороны арендатора в течении действия договора аренды в адрес арендодателя направлялись письменные запросы об осуществлении перепланировки помещения в определенном объеме, на которые были даны положительные ответы арендодателя; арендатором осуществлен определенный объем действий по преобразованию арендуемого объекта, известный арендодателю по итогам переписки, осуществлений полномочий контроля за арендуемым объектом.

В ходе досудебной переписки сторон обществом в письме от 04.05.2016 указано на выполнения ряда работ на арендуемом объекте, их стоимость согласно заключения специалиста (18 052 860 рубля и 10 103 172 рубля), с выражением просьбы осуществления зачета стоимость произведенных улучшений арендованного имущества в сумме 28 156 032 рубля на основании положений статей 410, 614, 616 ГК РФ (т. 1 л.д. 29, 30).

Со стороны университета применительно к отмеченному письму не выражена позиция о безосновательности требований общества с учетом толкования пункта 2.2.12 договора в смысле безусловной обязанности к безвозмездной передаче любых пристроек, конструкций, улучшений.

Напротив, в ответе на данное письмо от 10.05.2016 отмечено обстоятельство отсутствия задолженности общества перед университетом как препятствия в осуществлении зачета, о чем прямо указано также в отзыве на иск от 30.08.2016 (т. 4 л.д. 11, 12), без раскрытия позиции, включая возражения, относительно существа требований, толкования спорного пункта договора 2.2.12, отрицания дачи согласия на перепланировку объекта.

В отзыве Росрыболовства не высказано возражений относительно существа требований, толкования спорного пункта договора, отрицания дачи согласия на перепланировку объекта, указано на отсутствие оснований признания права на зачет ввиду отсутствия договорных взаимоотношений истца и ответчика к моменту спора (т. 4 л.д. 54).

По итогу изменения требований общества с признания права на зачет на взыскание стоимости неотделимых улучшений объекта аренды по договору аренды №4 от 28.11.2008 заявлением от 30.08.2016 (т. 4 л.д. 12), позиция университета в отзыве на уточненные требования применительно к толкованию пункта 2.2.12 изменений договора не претерпела. Так, университетом отмечена преждевременность заявленных требований ввиду отсутствия освобождения предмета аренды, недоказанность размера заявляемых истцом требований, указано на попытку самостоятельно выяснить размер соответствующих расходов при отсутствии предоставления обществом необходимых документов (т. 4 л.д. 71-74).

Фактически изменение подхода к толкованию спорного пункта 2.2.12 договора реализовано университетом после проведения судебной экспертизы по настоящему делу.

Вместе с тем, судебной коллегией дополнительно учитываются самостоятельные действия университета в феврале 2016 года по определению стоимости улучшений арендованного имущества, выраженные к обращению к специалисту, предоставлении в дело соответствующего заключения (подлежащего анализу ниже).

Приведенные доводы правовых позиций, а также поведение сторон, очевидно свидетельствуют об отсутствии толкования сторонами в период исполнения договора до инициирования настоящего судебного процесса, а также в его начальной стадии, спорного пункта 2.2.12 договора аренды как устанавливающего безусловную обязанность по безвозмездному возврату арендованного имущества с любыми неотделимыми улучшениями и конструктивными приращениями безотносительно получения согласования арендодателя на их осуществление.

Также коллегия отмечает, что осуществление логического противопоставления правовых последствий приращения арендуемого объекта конструкциями и пристройками, тяготеющими к неотделимости от объекта и представляющими собой новосозданные помещения, и неотделимых улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда для их конструкции и интерьера, противоречит принципу разумности как основополагающему принципу гражданского права (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), в силу чего не может быть принято.

Также судебной коллегией учитываются обязательные разъяснения пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», согласно которому при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Учитывая обстоятельство формулирования текста договора аренды силами арендодателя как более сильной стороны договора, осуществляющей распоряжение государственной собственностью, приведенное обязательное толкование является дополнительным основанием для вывода об отсутствии достижения сторонами договора соглашения о безвозмездности возврата арендатором всех произведенных им соответствующих конструкций, пристроек и улучшений, осуществленных с согласованием с арендодателем.

Оценивая позиции сторон относительно объема улучшений арендованного имущества, подлежащих возмещению, судебная коллегия приходит к следующему.

Приведенное толкование пункта 2.2.12 договора обуславливает возможность возмещения стоимости только тех конструкций, пристроек, неотделимых улучшений помещений, которые прошли согласование с арендодателем.

При этом, позиция университета о необходимости согласования не только характера и существа отмеченных изменений, но также их объема и стоимости, подлежит отклонению, как противоречащая буквальному содержанию договора, а также сложившейся практики исполнения договора сторонами, при которой в ходе дачи согласия на испрашиваемые перепланировки помещений со стороны университета сведений о потенциальной стоимости работ не запрашивалось. Кроме того, принцип добросовестности в ходе исполнения гражданских права и обязанностей предполагает свое равное распространение на всех участников соответствующего договора, не исключая оспаривание сторонами позиций о разумности и обоснованности заявляемых ко взысканию либо в качестве возражений сумм соответствующих расходов, фактически реализованных университетом путем предоставления в дело заключения специалиста, оформленного в виде акта экспертизы ООО «Приморский экспертно-правовой центр» №50/10 от 29.03.2016.

Доводы университета о необходимости согласования соответствующих перепланировок и неотделимых улучшений с собственником имущества, ввиду обладания университетом лишь ограниченным вещным правом оперативного управления на арендуемое имущество, применительно к обстоятельствам настоящего дела подлежит отклонению с учетом необходимости добросовестного осуществления и защиты своих прав участником гражданского правоотношения (пункт 2 статьи 1 ГК РФ)..

Так, согласно положениям договора аренды №4, процедура получения арендатором соответствующего согласования у представителя собственника имущества не предусмотрена, пункт 2.2.7 договора закрепляет обязанность получения письменного согласия арендатором исключительно у арендодателя. Таким образом, предусмотренная необходимость письменного получения согласия университета по существу предполагала, что при выражении им соответствующего согласия на осуществление перепланировок арендуемого имущества университетом самостоятельно реализовано (будет реализовано) получение требуемого согласования с собственником.

Также судебной коллегией отмечается, что с учетом итоговой правовой позиции собственника имущества, каковым выступает Территориальное управление по управлению федеральным имуществом в Приморском крае, выраженной в ходе рассмотрения дела А51-34949/2014, где указанный орган выступал ответчиком, не возражавшим против сохранения в перепланированном (переустроенном) состоянии объекта капитального строительства спорного здания-склад, оснований для вывода об отсутствии согласия собственника имущества на осуществленную перепланировку федерального имущества по существу не имеется.

Ценность достигнутых приращений сданного в аренду имущества в результате его перепланировки арендатором признана как университетом, так со стороны собственника имущества, что следует из сформированного предложения университета от 28.08.2015 в адрес арендодателя о необходимости пересмотра арендной платы ввиду увеличения площади объекта, в сторону ее увеличения более чем в два раза (т. 4 л.д. 64), прямо согласованное ТУ ФАУГИ ПК (т. 4 л.д. 65).

Далее, представленными материалами дела подтверждено обращение со стороны арендатора к ректору ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» с письмами от 19.10.2011 (входящий учетный №302 от 24.10.2011), от 24.12.2011 (входящий учетный №425 от 26.12.2011) с просьбами согласовать проект перепланировки арендуемых помещений согласно приложенных схем, наглядно подтверждающих намерение арендатора зонировать арендуемое помещение, с устройством эксплуатируемых антресолей.

Письмо от 19.10.2011 содержит рукописную визу ректора «ФИО3, ФИО4 Не возражаю при условии соблюдения строительных норм», при этом от университета в адрес арендатора направлялись письма от 02.11.2011, от 29.12.2011 о рассмотрении соответственно писем от 19.10.2011, от 24.12.2011, и согласовании арендуемого помещения по адресу Владивосток, ул. Луговая, 52А (склад лит. 2) согласно приложенным схемам).

Материалами настоящего дела, а также дела №А51-34949/2014 подтверждена реализация указанного объема согласованных работ в рамках подготовленной в 2012 году со стороны ООО «Дальстройсервис Прим» Проектной документации «Перепланировка с переустройством нежилым помещении (склад - Лит.2) но адресу: ул.Луговая, 52-А, в г.Владивостоке», шифр 159/012-1-АС (далее Проектная документация 159/012-1-АС) Управлении градостроительства и архитектуры г. Владивостока 21.06.2012, о чем прямо указано в исковом заявлении университета по делу №А51-34949/2014.

Письмами от 17.10.2013, 11.12.2013 в адрес арендатора университет выразил осведомленность о ходе работ по перепланировке, заинтересованность в скорейшем документальном оформлении ее результатов (т. 5 л.д. 36, 33).

Доводы общества в рамках настоящего процесса о том, что в ходе переписки сторон не имеется ссылок на указанную Проектную документацию 159/012-1-АС, в силу чего она не может рассматриваться как ограничивающая объем возмещений в рамках договора аренды, подлежат отклонению, как с учетом недоказанности согласования иного объема улучшений арендуемого имущества, так применительно к прямо высказанной в ходе настоящего процесса письменной позиции директора ООО «Хендэ Трак Владивосток» от 17.01.2017 о реализации перепланировки именно в соответствии с указанным проектом 159/012-1-АС от 21.06.2012 (т. 16 л.д. 137, 138).

В рамках проведенной судебно-технической экспертизы в отношении объекта, расположенного по адресу: <...> согласно выводам экспертов установлено, что выполненные строительные работы в поименованного перечня на объекте, расположенном по адресу: <...>, (склад - лит. 2), инвентарный номер №05:401:002:000252560:0002, площадью 1734,1 кв.м., согласно техническому паспорту от 22.09.2014, не являются работами но капитальному и текущему ремонту здания, а являются работами капитального характера, произведенными в результате перепланировки, переоборудования (переустройства) объекта исследования согласно Проектной документации «Перепланировка с переустройством нежилым помещении (склад - Лит.2) но адресу: ул. Луговая, 52-А, в г. Владивостоке», шифр 159/012-1-АС, в результате производства которых были изменены характеристики, параметры и технико-экономические показатели исследуемого объекта, в т.ч. объемно-планировочное и инженерно-техническое решение существующего здания старой постройки, требующие внесения изменения в технический паспорт объекта и зафиксированные на плане технического паспорта составленного Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю по состоянию на 22.09.2014.

Позиция университета о постановке под сомнение приведенных выводов экспертизы не согласуется с обратной позицией данного лица при инициировании судебного спора по делу №А51-34949/2014, по существу направлена на обход признания установленных обстоятельств в указанном деле, и не принимается судебной коллегий как не отвечающая критериям добросовестности при реализации гражданских прав (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Дополнительно экспертами отмечено, что приведенные в поименованном перечне работы являются прямо отраженными в Проектной документации «Перепланировка с переустройством нежилым помещении (склад - Лит.2) но адресу: ул. Луговая, 52-А, в г. Владивостоке», шифр 159/012-1-АС (т. 11 л.д. 17-19), неразрывно связанными с указанными работами (т. 11 л.д. 20), а также произведенными в целях изменения функционального назначения здания (т. 11. л.д. 21-23).

Судебная коллегия отмечает, что приведенный объем работ в целях изменения функционального назначения здания не отвечает критериям подлежащих возмещению неотделимых улучшений арендуемого объекта в силу следующего.

Так, обстоятельство обращения арендатора за согласованием производства указанных неотделимых улучшений в виде обустройства напольного покрытия, включая выемку грунта в значительном объеме, размещения нескольких смотровых ям для крупнотоннажного транспорта, с сопутствующими коммуникациями (отстойник и т.п.), улучшение либо создания систем энергоснабжения, отопления, водоотведения, а также выражения воли арендодателя на согласования производства указанных действий, материалы дела не содержат.

Позиция общества о заведомой известности для университета о проведении соответствующих работ, отсутствии своевременности выражения возражений на их осуществлении подлежит отклонению, поскольку не опровергает обстоятельства отсутствия первичного запроса на согласование со стороны арендатора.

Кроме того, при закреплении договором необходимости письменного согласования улучшений арендованного имущества, фактически неоднократно реализованного арендатором в 2011 году в отношения определенного объема работ, недопустимой является позиция о возможности согласования требуемых для профессиональной деятельности арендатора улучшений арендуемого имущества путем молчания осведомленного арендодателя.

Так, в силу пункта 4 статьи 157.1 ГК РФ, молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом. Коллегия отмечает, что единственный случай придания молчанию правового значения в условиях действия договора аренды, исчерпывается положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ, очевидно не относимых к рассматриваемой ситуации.

Ссылка общества на необходимость применения принципа эстоппеля согласно пункту 3 статьи 432 ГК РФ, не может быть принята судебной коллегией. Так, налицо существенное различие правовой ситуации между диспозицией отмеченной нормы, исключающей возможность стороны, принимавшей исполнение по договору, ссылаться в будущем на его незаключенность либо требовать признания таковой, и конкретными обстоятельствами настоящего дела, в которых по существу имеет место спор об объеме согласованных изменений арендуемого объекта в соответствии с требованиями договора аренды, сомнений относительно заключенности которого у сторон спора не имеется.

В свою очередь, отмечаемое арендатором письмо в адрес ООО «Хенде Трак Владивосток» от 21.04.2014 за подписью ректора университета о разрешении подключения к холодному водоснабжению и канализации объекта, расположенного по адресу <...> в отрыве от предоставления документации, предшествовавшей выдаче указанного письма (т. 16 л.д. 33), оценивается судебной коллегией исключительно в качестве согласования подключения в рамках ведомственной принадлежности сетей, не содержащей сведений о согласовании какого-либо испрашиваемого объема строительства либо перепланировок на спорном объекте.

Применительно к вопросу о допустимости возмещения затрат на улучшения территории земельного участка, прилегающей к арендуемому объекту, коллегия отмечает, что таковая предметом аренды не является, при этом соответствующие расходы по поддержанию прилегающей территории в надлежащем состоянии прямо отнесены к обязанностям арендатора согласно пунктам 2.2.4, 2.2.8 договора аренды, без установления возможности по возмещению понесенных затрат.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что надлежащим доказательством, обосновывающим размер подлежащих возмещению стоимости неотделимых улучшений, с позиций учета именно согласованных арендодателем объемов работ, является представленное в материалы дела со стороны университета заключение специалиста, оформленного в виде акта экспертизы ООО «Приморский экспертно-правовой центр» №50/10 от 29.03.2016 (т. 15 л.д. 24-86), направленного на определение стоимости и видов работ, необходимых для реализации проекта 159/012-1-АС «Перепланировка с переустройством нежилым помещении (склад - Лит.2) но адресу: ул. Луговая, 52-А, в г. Владивостоке», разработанного ООО «Дальстройсервис Прим» в 2012 году.

Судебная коллегия отмечает обстоятельство получения указанного акта по самостоятельной инициативе университета, на основании договора с ООО «Приморский экспертно-правовой центр» от 12.02.2016, заключенного за несколько месяцев до подтвержденного материалами дела обращения общества с письмом от 04.05.2016 с просьбой о зачете произведенных на объекте затрат, а также до обращения с иском в в первоначальной редакции 25.05.2016.

Указанные действия со стороны университета дополнительно свидетельствуют об изначальном отсутствии толкования им пункта 2.2.12 договора как безусловно дающего право университету на безвозмездное получение любых улучшений арендуемого имущества, в противном случае совершение таких действий по привлечению на договорной основе специалиста по оценке размера вложений арендатора в арендуемое имущество, с учетом завершения к данному моменту рассмотрения дела №А51-34949/2014, не имело бы разумной практической значимости.

В ходе подготовки заключения №50/10 от 29.03.2016 специалистом Е.В. Браженко (впоследствии принимавшей участие в проведении судебной экспертизы) исследовались как непосредственно объем Проектной документации «Перепланировка с переустройством нежилым помещении (склад - Лит.2) но адресу: ул.Луговая, 52-А, в г.Владивостоке», шифр 159/012-1-АС, так и акты освидетельствования скрытых работ, а также осуществлялось визуально-инструментальное исследование спорного объекта.

Обоснованных возражений относительно учета в отмеченном заключения №50/10 от 29.03.2016 непосредственно согласованных с арендодателем объемов выполненных работ, неразрывно связанных с ними работ, сторонами спора в материалы дела не представлено.

Согласно выводов специалиста в заключении №50/10 от 29.03.2016 на поставленный вопрос определения стоимости и видов работ, необходимых для реализации проекта 159/012-1-АС, указанная стоимость по состоянию в ценах на II квартал 2012 года составила 7 679 069 рублей.

Учитывая обстоятельство необходимости определения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества на момент его возврата от арендатора к арендодателю, который согласно материалам дела состоялся во II квартале 2017 года, судебной коллегией на обсуждение сторон выносился вопрос правовой оценки участниками спора акта экспертизы ООО «Приморский экспертно-правовой центр» №50/10 от 29.03.2016, в том числе применительно к подходу соотнесения итоговых выводов последнего с ценовыми показателями IIквартала 2017 года, сведения о которых приведены в акте экспертизы №528/10 от 26.07.2017, в соответствии с определением о назначении экспертизы от 21.11.2016.

Согласно представленных со стороны общества письменных пояснений специалиста Е.В. Браженко, сгруппированных в расчетной таблице, письменных пояснениях от 15.06.2018 относительно принципов изменения сметных и справочно-расчетных показателей с 2012 по 2017 годы, стоимость работ согласно акта экспертизы ООО «Приморский экспертно-правовой центр» №50/10 от 29.03.2016 в расчетных показателях уровня цен IIквартала 2017 года составила 11 753 867 рублей.

Содержательных возражений относительно обоснованности указанных расчетов, пояснений, со стороны университета в материалы дела не заявлено.

В силу изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требований общества о взыскании с университета стоимости согласованных неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 11 753 867 рублей, требования общества в остальной части удовлетворению не подлежат.

Учитывая отсутствие возражении сторон относительно не обжалуемой части судебного акта о частичном удовлетворении требований университета путем взыскания с общества 1 986 786 рублей 52 копейки задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом, 259 052 рубля 75 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы на оплату госпошлины по иску в сумме 25 578 рублей, всего 2 271 417 рублей 27 копеек, взыскиваемые со сторон настоящего спора суммы подлежат зачету в соответствии с частью 5 статьи 170 АПК РФ, в результате чего с университета с пользу общества подлежат взысканию 9 523 324 рубля 73 копейки.

В рамках уточнений исковых требований от 09.10.2017, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ, ООО «Хендэ Трак Владивосток» увеличило размер исковых требований до 31 346 234 рублей, в силу чего государственная пошлина по иску в целом составляет 179 731 рублей, при этом размер уплаченной госпошлины при подаче иска обществом составил 6000 рублей. Внесение денег за судебную экспертизу состоялось со стороны общества 18.11.2016 в сумме 90 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу части 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.

Поскольку университет в рамках уточнений исковых требований от 12.12.2017 уменьшил сумму иска, исходя из размера требований, поддерживаемых истцом по встречному иску на момент принятия решения по делу, с учетом положений статьи 104 АПК РФ, статьи 333.40 Налогового кодекса РФ обоснованным является возврат университету 20 127 рублей излишне оплаченной государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.12.2017 по делу №А51-11155/2016 изменить.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток» 11 753 867 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 6 000 рублей судебных расходов по оплате госпошлины по иску, 1 125 рублей судебных расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе, 33 750 рублей судебных расходов по оплате экспертизы, всего 11 794 742 (одиннадцать рублей миллионов семьсот девяносто четыре тысячи семьсот сорок два) рубля.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток» в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток» в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 112 337 (сто двенадцать тысяч триста тридцать семь) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток» в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» 1 986 786 рублей 52 копейки задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом, 259 052 рубля 75 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы на оплату госпошлины по иску в сумме 25 578 рублей, всего 2 271 417 (два миллиона двести семьдесят одну тысячу четыреста семнадцать) рублей 27 копеек.

В остальной части исковых требований Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» по встречному иску отказать.

Возвратить из федерального бюджета Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» 20 127 (двадцать тысяч сто двадцать семь) рублей излишне оплаченной госпошлины по иску, уплаченных платежным поручением от 10.10.2016 № 723897.

В результате зачета удовлетворенных требований взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Хендэ Трак Владивосток» 9 523 324 (девять миллионов пятьсот двадцать три тысячи триста двадцать четыре) рубля 73 копейки.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Т.А. Аппакова

С.М. Синицына