Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля»

на решение от 22.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2022

по делу № А51-11276/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации Дальнереченского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692135, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Восточные поля» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692239, <...>)

третье лицо: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>)

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля»

к администрации Дальнереченского городского округа

о снижении ежемесячного размера арендной платы, взыскании переплаты по арендной плате

УСТАНОВИЛ:

администрация Дальнереченского городского округа (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восточные поля» (далее – ООО «Восточные поля»), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просила:

- взыскать 781 451,71 руб. основного долга за период с 01.04.2019 по 31.12.2021 и 87 370,42 руб. пени за период с 03.05.2017 по 25.01.2022 по договору аренды земельного участка от 07.04.2014 № 4;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.04.2014 № 4;

- обязать ООО «Восточные поля» передать администрации земельный участок с кадастровым номером 25:02:010704:117, площадью 5 268 128 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, <...>, по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу.

Определением от 17.11.2021 в порядке статьи 132 АПК РФ к производству принято встречное исковое заявление о соразмерном снижении ежемесячного размера арендной платы по договору от 07.04.2014 № 4 до 12 229,05 руб., а также взыскании переплаты по данному договору в размере 514 376,57 руб.

Определением от 13.12.2021 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – МИЗО Приморского края).

Решением от 22.03.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Восточные поля» в пользу администрации взыскано 781 451,71 руб. основного долга и 82 878,96 руб. пени. Также суд расторг договор от 07.04.2014 № 4 аренды земельного участка и обязал ООО «Восточные поля» передать земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:02:010704:117, площадью 5 268 128 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, <...> по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу. В остальной части первоначальных исковых требований, а также во встречных исковых требованиях отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2022 решение от 22.03.2022 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Восточные поля» просит отменить состоявшиеся судебные акты, удовлетворить встречный иск, отказать в удовлетворении первоначального иска. Заявитель настаивает на уменьшении арендной платы с момента заключения договора, полагая, что с учетом подлежащего уменьшения задолженность по арендной плате отсутствует. Ссылается на судебную практику, сформированную в отношении невозможности использования предмета аренды по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу администрация приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители сторон поддержали свои позиции относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 07.04.2014 между администрацией Дальнереченского городского округа (арендодатель) и ООО «Объединенная молочная компания» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования № 4, по условиям которого арендатор принимает в аренду из состава земель - земли сельскохозяйственного назначения земельный участок площадью 5 268 128 кв.м с кадастровым номером 25:02:010704:117, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, <...>, для использования в целях сельскохозяйственного производства, сроком на 10 лет, с момента подписания настоящего договора с 07.04.2014 по 06.04.2024 (включительно).

Пунктом 3.3 договора стороны оговорили состояние земельного участка на момент его заключения как соответствующее условиям его использования по целевому назначению, при этом срок для освоения земельного участка не требуется. Арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется.

Пунктами 4.1 договора установлен размер арендной платы за земельный участок в сумме 304 750 руб. в год согласно протоколу о результатах аукциона. Внесенный задаток, для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, в размере 53 000 руб. засчитывается в счет погашения арендной платы.

Арендная плата подлежит уплате арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период (пункт 4.2 договора).

Пунктом 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору в виде уплаты пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Актом оформлена передача земельного участка.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2014.

В связи с реорганизацией ООО «Объединенная молочная компания» в форме присоединения к ООО «Восточные поля» в договор аренды внесены изменения, арендатором по договору № 4 является ООО «Восточные поля» (дополнительное соглашение от 11.07.2017 к договору № 4).

В период действия договора аренды представителем администрации проведено плановое (рейдовое) обследование земельного участка с кадастровым номером 25:02:010704:117 (задание от 08.06.2021 № 7), в ходе которого по результатам визуального осмотра выявлено, что земельный участок не используется по назначению; на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; не проводятся мероприятия, направленные на сохранение почв и их плодородия; не обеспечивается защита земель от негативного воздействия. Аналогичная информация отражена по заданиям от 15.06.2021 № 16, от 18.06.2021 № 23.

01.12.2020 администрацией в адрес общества направлено уведомление № 7772 о наличии по состоянию на 19.11.2020 задолженности по договору в сумме 463 895,99 руб., которую предложено погасить в течение 10-ти дней.

В связи с нарушением условий по оплате арендных платежей администрация направила обществу уведомлением от 09.06.2021 № 1-4/4318 о расторжении договора, приложив соответствующие соглашения, для подписания.

Неполная оплата арендных платежей со стороны арендатора за период с 01.04.2019 по 31.12.2021 послужила основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требования о взыскании пени, начисленной на основании пункта 7.2 договора от 07.04.2014 № 4 и о его расторжении. При этом истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в адрес ответчика направлена претензия от 31.05.2021 № 1-4/3973.

В свою очередь, ООО «Восточные поля» предъявлен встречный иск о соразмерном уменьшении ежемесячной арендной платы до 12 229,05 руб. в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, в обоснование чего сослалось на статью 612 ГК РФ, акт от 03.08.2021 № 22 натурного обследования земельного участка, оформленный кадастровым инженером – судебным экспертом ФИО3

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, земельного законодательства, в том числе положениями ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», условиями договора от 07.04.2014 № 4.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 25:02:010704:117, являющийся предметом договора аренды № 4, находится в собственности Дальнереченского городского округа, входит в состав земель – земли сельскохозяйственного назначения.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с абзацем вторым данной статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенных договором аренды.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В данном случае размер арендной платы по договору от 07.04.2014 № 4 составляет 304 750 руб. в год (25 395,83 руб. в месяц) и этот размер определен на основании протокола о результатах аукциона от 07.04.2014.

Обстоятельства того, что обществом за период с 01.04.2019 по 01.08.2019 арендные платежи за земельный участок производились не в полном объеме, за период с 01.08.2019 по 31.12.2021 арендная плата не вносилась, подтверждается материалами дела; долг по арендной плате за спорный период составил 781 451,71 руб.

Вместе с тем арендатор полагает, что он в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 612 ГК РФ имеет право на соразмерное уменьшение арендной платы, так как в нарушение пункта 1 статьи 611 ГК РФ администрация передала в аренду земельный участок, часть которого непригодна для использования в сельскохозяйственном производстве, просил снизить размер арендной платы до 12 229,05 руб. в месяц.

В обоснование своих возражений представил акт от 03.08.2021 № 22, дополнение от 07.02.2022 к акту № 22 натурного обследования земельного участка, оформленные кадастровым инженером – судебным экспертом ФИО3

Согласно акту от 03.08.2021 натурного обследования земельного участка, дополнения к нему от 07.02.2022, кадастровым инженером выявлено, что на части земельного участка площадью 28 573 кв.м находятся водные объекты природного характера в количестве 5 шт.; часть земельного участка площадью 1 172 449 кв.м заболочена и переувлажнена; часть земельного участка площадью 1 530 061 кв.м покрыта кустарниками и лесом; на части площадью 242 кв.м находится руинированный объект. Кадастровым инженером сделан вывод о том, что на момент заключения договора арендатор не мог использовать по назначению земельный участок площадью 2 731 325 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя, в том числе соразмерного уменьшения арендной платы.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор, требующий уменьшения арендной платы, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества.

Как установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 25:02:010704:117, являющийся предметом договора аренды, относится к землям сельскохозяйственного назначения как единый объект, без выдела сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), предоставлен обществу для сельскохозяйственного производства.

Арендные отношения между сторонами возникли с апреля 2014 года, т.е. носят длительный характер; земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи в отсутствие каких-либо возражений со стороны первоначального арендатора – ООО «Объединенная молочная компания», и со стороны его сингулярного правопреемника – ООО «Восточные поля» как на момент принятия, так и в период действия договора, вплоть до возникновения настоящего спора. Вопрос о невозможности использования части земельного участка по назначению не ставился при заключении дополнительного соглашения от 11.07.2017 к договору аренды № 4. Напротив, письмами от 11.01.2021 (вх.№ 1-1/7), от 29.03.2021 № 1-4/2327 общество подтверждало задолженность и гарантировало ее погасить полностью.

В материалах дела имеется обращение общества от 21.02.2019 к администрации о согласовании вырубки, раскорчевки деревьев на арендуемых участках № 3, 4, 25, 26 с приложением соответствующих карт, для ввода земель в севооборот.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды обоснованно признали, что при заключении договора аренды и передаче земельного участка арендатор был осведомлен о его состоянии; недостатки, отраженные в акте натурного обследования земельного участка сельскохозяйственного назначения (заболоченность, переувлажненность почвы, наличие кустарников и деревьев), не приняты во внимание, поскольку использование земель сельскохозяйственного назначения осуществляется при соблюдении мероприятий по охране и воспроизводству таких земель, обязанность арендатора по проведению которых предусмотрена в пунктах 5.2.4-5.2.7 и закреплена в статьях 12,13 ЗК РФ; при этом доказательств того, что обществом проводились соответствующие мероприятия в дело не представлено, как и не представлено надлежащих доказательств возникновения отмеченных недостатков арендуемого имущества до заключения договора; по условиям договора земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного производства, без ограничений его использования в этих целях только на землях пашни, поэтому возможность использования земельного участка для различных видов сельскохозяйственного производства при наличии выявленных недостатков не исключена.

При таких обстоятельствах суды, руководствуясь статьей 65 АПК РФ, пришли к единому выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера арендной платы в спорный период, поэтому отказали в удовлетворении встречного иска.

Разрешая спор по первоначальному иску в части взыскания задолженности в сумме 781 451,71 руб. за период с 01.04.2019 по 31.12.2021, суды обеих инстанций правомерно руководствовались положениями статей 309, 614 ГК РФ, статей 39.7, 65 Земельного кодекса РФ и исходили из того, что в данном случае арендная плата по договору от 07.04.2014 № 4 определена на торгах, задолженность по договору подтверждена материалами дела.

В части требования о взыскании неустойки в сумме 87 370,42 руб., начисленной на основании пункта 7.2 договора аренды № 4 за период с 03.05.2017 по 25.01.2022, суды, руководствуясь положениями статей 196, 197, 200 ГК РФ, исходя из обстоятельств дела, признали обоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности о взыскании неустойки за период с 03.05.2017 по 29.05.2018 (с учетом обращения с иском 30.06.2021 и приостановления течения срока на рассмотрение ответчиком досудебной претензии), поэтому с учетом установленной задолженности, применив положения статей 329,330 ГК РФ, обоснованно признали подлежащими удовлетворению требования в этой части в сумме 82 878,96 руб.

Доводов, опровергающих расчет задолженности и неустойки, кассационная жалоба не содержит.

Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен статьей 619 ГК РФ. Пунктом 2 этой статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

При исследовании представленных в материалы дела доказательств суды, установив факт неоднократного, длительного нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, а также приняв во внимание не опровергнутую обществом информацию администрации, выявленную при проведении плановых (рейдовых) обследований земельного участка с кадастровым номером 25:02:010704:117, связанную с неиспользованием земельного участка, в результате которого ухудшается качественное состояние земельного участка, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452, статьи 606, пункта 1 статьи 614, пунктов 1, 3 статьи 615, пунктов 1, 3 статьи 619 ГК РФ, абзаца 2 статьи 42, абзаца 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пунктов 1, 2 статьи 46 ЗК РФ, пришли к выводу, что допущенные ответчиком нарушения условий договора являются существенными, в связи с чем, учитывая соблюдение истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора, расторгли договор аренды от 07.04.2014 № 4.

Поскольку в связи с прекращением договора аренды у арендатора отсутствуют какие-либо правовые основания для использования спорного земельного участка, вывод судебных инстанций о его возврате арендодателю суд округа считает правильным, соответствующим положениям статьи 622 ГК РФ.

Оснований для переоценки выводов судов, установленных ими фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Доводы подателя жалобы судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку они не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, не опровергают выводов судов, положенных в основу принятых судебных актов, повторяют позицию ответчика, изложенную в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций, которой судами дана надлежащая правильная правовая оценка.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судами обстоятельства и их выводы, в кассационной жалобе не приведено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2022 по делу № А51-11276/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.07.2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова