Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Порто-Франко 70», Администрации города Владивостока, Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока,

апелляционные производства № 05АП-9136/2018, № 05АП-9165/2018,

№ 05АП-9167/2018

на решениеот 22.10.2018

судьи Н.А. Тихомировой

по делу № А51-13843/2018 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Порто-Франко 70» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управлению градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Департамент градостроительства Приморского края, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока»

о признании незаконным решения,

при участии:

от ООО «Порто-Франко 70» - ФИО1, по доверенности от 17.03.2017 сроком действия на 5 лет, паспорт; ФИО2, по доверенности от 17.12.2018 сроком действия на 3 года, паспорт; ФИО3, по доверенности от 12.11.2018 сроком действия на 5 лет, паспорт;

от администрации г. Владивостока – ФИО4, по доверенности от 17.12.2018 сроком действия до 31.12.2019, служебное удостоверение;

от УГА г. Владивостока - ФИО4, по доверенности от 29.12.2018 сроком действия до 31.12.2019, служебное удостоверение;

от Департамента градостроительства Приморского края – ФИО5, по доверенности от 20.12.2018 сроком действия на 1 год, паспорт;

от АО «Корпорация развития Дальнего Востока» - ФИО6, по доверенности от 09.10.2018 сроком действия до 31.12.2019, паспорт;

при участии слушателей в порядке статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Порто-Франко 70» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации г.Владивостока (далее – ответчик, Администрация) об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по Океанскому проспекту, 85А в г. Владивостоке», оформленного письмом администрации г. Владивостока «О разрешении на строительство» от 19.06.2018 № 6838/20; об обязании Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока (далее - УГА) выдать разрешение на строительство спорного объекта с указанием даты выдачи 19.06.2018 (с учетом уточнения требований).

Руководствуясь статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент градостроительства Приморского края, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.10.2018 требования удовлетворены, признано незаконным решение Администрации г.Владивостока об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по Океанскому проспекту, 85А в г. Владивостоке», оформленное письмом от 19.06.2018 №6838/20; на Управление градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока возложена обязанность повторно рассмотреть вопрос о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по Океанскому проспекту, 85А в г. Владивостоке» в течение семи рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления.

Не согласившись с принятым Арбитражным судом Приморского края решением, Администрация г.Владивостока, УГА обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда от 22.10.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционных жалоб Администрация г.Владивостока, УГА указали на то, что оспариваемое обществом решение об отказе в выдаче разрешения на строительство принято Администрацией г.Владивостока правомерно, поскольку земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:3123, в границах которого планируется осуществление строительства объекта недвижимости, расположен в границах территории, на которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, что подтверждается соответствующим фрагментом карты градостроительного зонирования на территории г.Владивостока. Ответчики ссылаются на то, что в силу пункта 2 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением случаев, указанных в части 3 статьи 41 ГрК РФ. Администрация г.Владивостока, УГА полагают, что действующим градостроительным законодательством установлено, что в случае планируемого осуществления строительства в границах территории, на которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства является обязательной.

Общество также обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, по тексту которой просит решение суда отменить в части обязания УГА повторно рассмотреть вопрос о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по Океанскому проспекту, 85А в г.Владивостоке» в течение семи рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления, и принять в обжалуемой части новый судебный акт об обязании УГА выдать обществу разрешение на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по Океанскому проспекту, 85А в г.Владивостоке» с указанием даты выдачи 19.06.2018, что даст обществу возможность воспользоваться правом привлечения денежных средств дольщиков.

Общество полагает, что судом первой инстанции неверно применены нормы материального и процессуального права, поскольку избранный судом способ восстановления права путем обязания повторно рассмотреть вопрос о выдаче разрешения не обязывает государственный орган восстановить права заявителя, но предоставляет органу возможность нарушить права заявителя еще раз. По тексту жалобы общество указывает на то, что только возложение обязанности по выдаче разрешения на строительство может являться адекватным и соразмерным способом устранения нарушенных прав и законных интересов заявителя, принимая во внимание то, что заявителем в соответствии с положениями части 7 статьи 51 ГрК РФ были предоставлены в Администрацию г.Владивостока все необходимые для получения разрешения документы. Общество полагает несостоятельным вывод суда первой инстанции о том, что суд не вправе был подменять уполномоченный орган и возлагать на УГА обязанность выдать разрешение на строительство, поскольку указание в решении суда на совершение определенных действий не противоречит пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ.

Через канцелярию суда от АО «Корпорация развития Дальнего Востока» поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Кроме того, через канцелярию суда от ООО «Порто-Франко 70» и от Департамента градостроительства Приморского края поступили письменные отзывы на апелляционные жалобы ответчиков, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы своих апелляционных жалоб. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.

Представители ООО «Порто-Франко 70» на доводы апелляционной жалобы ответчиков поддержали доводы представленного через канцелярию суда отзыва и своей апелляционной жалобы. Решение суда первой инстанции просили отменить в обжалуемой части по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель Департамента градостроительства Приморского края поддержал доводы апелляционных жалоб ответчиков, а также представленного через канцелярию суда отзыва. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.

Представитель АО «Корпорация развития Дальнего Востока» возразил на доводы апелляционных жалоб ответчиков, поддержал доводы апелляционной жалобы ООО «Порто-Франко 70».

Представитель администрации г. Владивостока и УГА поддержал заявленное раннее ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Фрунзенского районного суда г. Владивостока по делу № 2а-8585/18.

Представители ООО «Порто-Франко 70» против заявленного ходатайства возразили. Представитель Департамента градостроительства Приморского края поддержал заявленное ходатайство, представитель АО «Корпорация развития Дальнего Востока» оставил разрешение заявленного ходатайства на усмотрение суда.

Суд, рассмотрев ходатайство о приостановлении производства по апелляционным жалобам определил в удовлетворении ходатайства отказать, поскольку отсутствуют основания для приостановления производства по жалобе, предусмотренные статьей 143 АПК РФ.

Рассмотрев ходатайства сторон, апелляционный суд определил приобщить к материалам дела дополнительно представленные сторонами документы на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 АПК РФ, признав указанные документы значимыми для установления обстоятельств рассматриваемого спора, как имеющие существенное значение, в целях полного и всестороннего исследования материалов дела, а также соблюдения баланса интересов сторон, поскольку в силу положений пункта 26 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 АПК РФ, может в силу части 3 статьи 288 АПК РФ являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Из пояснений лиц, участвующих в деле, материалов дела апелляционный суд установил следующее.

На основании постановления Администрации г.Владивостока от 01.10.1992 № 735 земельный участок площадью 0,24 га по Океанскому проспекту, 85, изъят у СП «Сонико» и предоставлен АО «РОССИНИ» в бессрочное пользование для строительства Административно-технического центра, о чем выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования №160 от 05.10.1992.

Как следует из акта готовности ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» от 21.04.2003, готовность объекта – административно-технический центр Лит. 1, расположенного в районе жилого дома по Океанскому проспекту, 85 по состоянию на 21.04.2003 составляет 7,3%, площадь застройки 300 м.кв.

Право собственности ЗАО «Россини» на объект незавершенного строительства (административно-технический центр, лит. 1) готовностью 7,3%, адрес объекта: <...> в районе дома 85, кадастровый номер 25:28:000000:00:00000/0, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.08.2004 № 19/2004-273.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 10.03.2005 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ЗАО «ДТА-Конструкция» на объект незавершенного строительства (административно-технический центр, лит. 1), готовностью 7,3%, расположенный по адресу: <...> в районе дома 85, кадастровый номер 25:28:000000:00:00000/0 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.03.2005 серия 25-АА № 549916).

Под объектом незавершенного строительства готовностью 7,3%, и площадью застройки 300 м.кв. был сформирован, поставлен на кадастровый учет и постановлением главы администрации г.Владивостока от 16.10.2006 № 2453 и предоставлен в собственность ЗАО «ДТА-Конструкция» земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:0141 площадью 4 053 кв.м для целей дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства (административно-технического центра), готовностью 7,3%.

Между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры, как продавцом, и ЗАО «ДТА-Конструкция», как покупателем, был заключен договор № 862 купли-продажи земельного участка от 23.01.2007.

Согласно графическому приложению к постановлению главы администрации г.Владивостока от 16.10.2006 № 2453 и его текстовой части 518 кв.м земельного участка расположены в охранной зоне инженерных коммуникаций.

Согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 28.12.2006 № 1/06-2343, разрешенное использование (назначение) земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:0141 определено для дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства (административно-технического центра) готовностью 7,3%.

По заявлению собственника в результате проведения кадастровых работ земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:0141 был разделен 24.08.2016 решением органа кадастрового учета на два земельных участка: с кадастровым номером 25:28:020004:3123 площадью 3 940 кв.м и с кадастровым номером 25:28:020004:3124 площадью 113 кв.м.

Из представленных суду выписок из ЕГРН и технического задания на проведение кадастровых работ от 14.07.2016 следует, что при разделе исходного земельного участка вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123 был изменен на многоквартирные жилые дома; земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3124 – на стоянки автомобильного транспорта.

Распоряжением управления градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока от 28.11.2016 №1103 в редакции распоряжения от 19.12.2016 №1205 на основании обращения АО «ДТА-Конструкция» от 12.12.2016 № 18878/20У о выдаче градостроительного плана был утвержден градостроительный план № RU25304000-2811201600000695 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123.

Согласно пункту 3.1 и чертежу градостроительного плана земельного участка на земельном участке расположен объект незавершенного капитального строительства без кадастрового (инвентаризационного) номера, технического (кадастрового) паспорта и без определения назначения.

Место допустимого размещения объекта на земельном участке площадью 3940 кв.м определено градпланом в 3588 кв.м. без отступа от границ по трем сторонам участка.

Согласно пунктам 2.2.3. и 7 градплана максимальный процент застройки в границах земельного участка 60% для многоквартирных домов, минимальные отступы от границ земельных участков -5 м., минимальный процент озелененной территории земельного участка 30%.

АО «ДТА-Конструкция» (продавец) и гражданин До ФИО7 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2017, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя объект незавершенного строительства (административно-технический центр, лит. 1), готовностью 7,3%, и два земельных участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123, общей площадью 3 940 кв.м., разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, и с кадастровым номером 25:28:020004:3124, общей площадью 113 кв.м., разрешенное использование: стоянки автомобильного транспорта.

Как указано в дополнительном соглашении № 1 от 14.07.2017 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2017, объект 2 имеет значительные неровности, на нем расположен объект незавершенного строительства, что потребует проведения работ по освобождению земельного участка от расположенных на нем объектов для получения возможности эксплуатации земельного участка в целях разрешенного использования.

17.05.2017 между акционерным обществом «Корпорация развития Дальнего Востока» и обществом с ограниченной ответственностью «Порто-Франко 70» заключено соглашение №СПВ-185/17 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток на реализацию проекта «Строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <...>» сроком действия до 12.10.2085.

30.10.2017 постановлением главы г.Владивостока №2579 назначены публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на спорном земельном участке, а именно - максимального процента застройки с 60% до 75%.

26.12.2017 между гражданином До ФИО7 и ООО «Порто-Франко 70» заключен договор №ПФ-26/12-17 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123 общей площадью 3 940 кв.м. с расположенным на нем объектом незавершенного строительства (административно-технический центр, лит. 1), готовностью 7,3%, кадастровый номер 25:28:020004:2621 в целях строительства на земельном участке объекта капитального строительства - «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <...>» (пункты 1.1, 1.3).

Срок аренды установлен на шесть лет с учетом дополнительного соглашения №1 от 05.06.2018.

В материалы дела представлены положительное заключение экспертизы № 54-2-1-3-0049-18 проектной документации и результатов инженерных изысканий объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по Океанскому проспекту, 85а в г.Владивостоке», проект организации строительства и проект организации работ по сносу и демонтажу объекта капитального строительства.

Работы по сносу или демонтажу объекта капитального строительства, а именно, объекта незавершенного строительства (административно-технический центр, лит. 1), готовностью 7,3%, запроектированы в виде сноса надземной части здания, и откапывания фундаментов с их последующим извлечением.

Собственник объекта незавершенного строительства – гражданин До ФИО7 предоставил ООО «Порто-Франко 70» согласие на снос (демонтаж) объекта незавершенного строительства - административно-технический центр, лит. 1, готовностью 7,3% .

17.05.2018 общество обратилось в Администрацию г.Владивостока с заявлением о выдаче сроком на 45 месяцев разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <...>» с приложением, в том числе, следующих документов: договора аренды от 26.12.2017, градостроительного плана № RU25304000-2811201600000695 от 28.11.2016, проектной документации, положительного заключения экспертизы от 14.05.2018, выписки из протокола заседания Градостроительного совета при Администрации г.Владивостока, приказа № 16 об утверждении проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Рассмотрев указанное заявление, администрация письмом от 23.05.2018 №5884/20 отказала заявителю в выдаче разрешения ввиду выявленных технических недочетов при подготовке проектной документации. Кроме того в отказе указано на нарушение процента озеленения земельного участка, вынесение благоустройства за пределы земельного участка, размещение строительной площадки за границами земельного участка.

29.05.2018 общество с учетом устранения выявленных нарушений повторно обратилось в администрацию г.Владивостока с заявлением о выдаче разрешения на строительства спорного объекта. Согласно письменным пояснениям к заявлению о выдаче разрешения на строительства благоустройство территории, расположенное за границами земельного участка исключено, площадь озеленения земельного участка с учетом озеленения кровли стилобатной части здания составляет 30%, откорректированы границы строительной площадки.

Администрация вновь отказала в выдаче разрешения ввиду выявления технических недочетов в проектной документации. Решение оформлено письмом от 04.06.2018 №6380/20. В нем указано, что суммарная площадь застройки объекта и благоустройства территории превышает площадь земельного участка.

13.06.2018 общество вновь обратилось в администрацию г.Владивостока с заявлением (вх. № 6838/20у) о выдаче сроком на 45 месяцев разрешения на строительство объекта с учетом устранения выявленных нарушений.

Рассмотрев заявление и приложенные к нему документы, Администрация отказала обществу в выдаче разрешения на строительство ввиду отсутствия проекта планировки территории, в границах которой расположен земельный участок, планируемый под строительство объекта капитального строительства. Спорное решение оформлено письмом от 19.06.2018 № 6838/20.

Основанием отказа указано расположение земельного участка в границах территории, на которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории с обязательной подготовкой документации по планировке территории согласно ч.2 ст. 41 ГрК РФ.

Не согласившись с отказом Администрации, посчитав его незаконным и нарушающим права общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Порто-Франко 70» обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд, который обжалуемым решением требования удовлетворил.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции находит судебный акт подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Порядок выдачи разрешения на строительство регламентируется положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ).

Разрешение на строительство согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на дату принятия спорного решения) представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления.

Как указано в части 11 статьи 51 ГрК РФ, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи: 1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; 2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации; 3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

При этом в силу части 13 статьи 51 ГрК РФ, орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, отказывает в выдаче соответствующего разрешения при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Из совокупного анализа вышеприведенных положений законодательства коллегия приходит к выводу о том, что при рассмотрении требований застройщика о признании незаконным отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство капитального объекта и об обязании такого органа выдать разрешение на строительство суд первой инстанции по правилам статьи 71 АПК РФ должен был проверить, допустимо ли размещение объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, и дать оценку не только основаниям, приведенным уполномоченным органом в оспариваемом отказе, но и иным обстоятельствам относительно возможности размещения объекта на арендуемом обществом земельном участке.

Признавая оспариваемый отказ недействительным, оценивая основания, указанные уполномоченным органом в оспариваемом отказе судом первой инстанции правомерно установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:3123 расположен в границах территории, на которой в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. При этом основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство явилось отсутствие проекта планировки в отношении указанной территории.

Границы территорий, на которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию на территории Владивостокского городского округа, утверждены распоряжением Департамента градостроительства Приморского края от 28.03.2018 № 14 в составе Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г.Владивостока от 07.04.2010 №462.

Согласно представленному в материалы дела фрагменту карты градостроительного зонирования, входящей в состав изменений ПЗЗ ВГО, утвержденных распоряжением Департамента градостроительства Приморского края от 28.03.2018 №14, земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:3123 полностью вошел в территорию, в границах которой предусматривается деятельность по ее комплексному и устойчивому развитию.

Таким образом, материалами дела подтверждается и сторонами настоящего спора не оспаривается отнесение земельного участка, на котором планируется ведение строительства объекта капитального строительства к территории, в отношении которой планируется деятельность по ее комплексному и устойчивому развитию.

На основании пункта 34 статьи 1 ГрК РФ деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории - осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных в настоящем пункте объектов.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 41 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на дату принятия спорного решения) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи.

Согласно части 4 статьи 57.3 ГрК РФ в случае, если в соответствии с ГрК РФ размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории.

В силу вышеприведенных положений законодательства, судом первой инстанции верно отмечено, что подготовка проекта планировки территории необходима в любом случае в отношении территории, отнесенной соответствующими нормативными правовыми актами к территориям, в отношении которых планируется деятельность по их комплексному и устойчивому развитию.

Вместе с тем, материалами дела подтверждено и не оспорено лицами, участвующими в деле, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123 документация по планировке территории не утверждалась.

Полагая оспариваемый отказ незаконным общество при обращении за судебной защитой приводит доводы о том, что градостроительный план был выдан собственнику земельного участка до установления границы территорий, на которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию на территории Владивостокского городского округа распоряжением Департамента градостроительства Приморского края от 28.03.2018 № 14, в связи с чем требование об обязательности планировки территории при реализации проекта строительства не подлежат применению. Общество приводит доводы о том, что обращалось за получением разрешения на строительство многократно начиная с 17.05.2018, все замечания были устранены, все документы, необходимые для выдачи разрешения на строительство, соответствуют требованиям к строительству, установленным на дату выдачи градостроительльного плана (19.12.2016).

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции принял во внимание, что объект запроектирован обществом в соответствии с градостроительным планом земельного участка, срок использования которого не истек. Судом первой инстанции при рассмотрении дела не установлено несоответствия градостроительного плана земельного участка требования действующего на момент его подготовки градостроительного и земельного законодательства.

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при наличии действующего на момент обращения с заявлением градостроительного плана, достоверно отражающего информацию о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях, отсутствие документации по планировке территории не может явиться препятствием в выдаче разрешения на строительство ввиду последующего отнесения земельного участка к территории, на которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Между тем судом первой инстанции не принято во внимание, что согласно пункту 6 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства не только в соответствии требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, но и в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Проверяя заявление общества о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на соответствие разрешенному использованию земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123 коллегия установила следующее.

Коллегией суда установлено и подтверждено представленными в дело доказательствами, что объект незавершенного строительства готовностью 7% и площадью застройки 300 кв.м возведен на земельном участке площадью 0,24 га, предоставленном в бессрочное пользование для строительства административно-технического центра.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:0141, площадью 4 053 кв.м. сформирован не как ранее учтенный в границах государственного акта и предоставлен в собственность не в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Целью предоставления земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:0141 постановлением главы администрации г.Владивостока от 16.10.2006 №2453 обозначена дальнейшая эксплуатация объекта незавершенного строительства (административно-технического центра), готовностью 7,3%, в то время как земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для эксплуатации уже существующих зданий, сооружений.

Указанный правовой подход соответствует правовым позициям, изложенным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13 по делу № А40-45759/12-135-444.

При таких условиях в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N№12668/12, договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, которая не влечет каких-либо юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (статья 167 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Следовательно, определение вида разрешенного использования земельного участка должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов, расположенных на этом участке.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Указанный правовой подход соответствует правовым позициям, изложенным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:0141 был предоставлен ранее под строительство административно-технического центра. На земельном участке расположен незавершенный объект капитального строительства административно-технического центра. Фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:0141 под объект капитального строительства административно-технического центра совпадало со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

При разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:0141 и выделе из него земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123 вид разрешенного использования был изменен на многоквартирные жилые дома.

Вместе с тем, на основании пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, при разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:0141 и образовании в его границах нескольких земельных участков, на вновь образованные земельные участки в силу закона автоматически переносится разрешенное использование исходного земельного участка - дальнейшая эксплуатация объекта незавершенного строительства (административно-технического центра), готовностью 7,3%.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

В силу изложенного, разделение земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:0141 и образование из него двух земельных участков не могло являться законным основанием для произвольного изменения вида разрешенного использования с «объекта капитального строительства административно-технического центра» на «многоквартирный жилой дом».

Разрешенное использование земельного участка, является одной из его характеристик как объекта недвижимости.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

По смыслу указанного законоположения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действовавшая в период изменения характеристик земельного участка, предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Таким образом, упомянутая норма тоже имеет в виду внесение в кадастр сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, но не выбор нового разрешенного использования участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования. Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11 в котором подчеркнуто, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

На основании изложенного, применительно к абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ, согласно которому при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным, коллегия не применяет акт органа кадастрового учета об изменении сведений государственного кадастра недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123.

Фактическое наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства административно-технического центра, для строительства и эксплуатации которого формировался земельный участок, и в настоящее время определяет вид разрешенного использования земельного участка.

Учитывая, фактическое наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства административно-технического центра, учитывая основания для формирования земельного участка и отсутствие доказательств соблюдения публичных процедур продажи земельного участка для целей жилищного строительства, коллегия не считает возможным размещение многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке, поскольку строительство такого объекта противоречит разрешенному использованию земельного участка, предоставленного для строительства административно-технического центра.

Следовательно, заявление общества о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома не соответствует разрешенному использованию земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123 – «под объект незавершенного строительства административно-технического центра».

Кроме того, коллегия признает несоответствующим закону довод общества о том, что градостроительный план, выданный 28.11.2016, применим для строительства многоквартирного дома на застроенном земельном участке с кадастровым номером 25:28:020004:3123 в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 44 ГрК РФ в редакции, действующей на момент утверждения градостроительного плана №RU25304000- 2811201600000695, подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

По смыслу статей 41 - 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой фиксируется информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях.

О намерениях завершить начатое строительство заявитель не заявляет.

Градплан от 28.11.2016 отражает строительные нормы, действующие на дату его выдачи, в отношении застроенного земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства.

Новое строительство запроектировано обществом непосредственно на застроенной территории, занятой объектом незавершенного строительства.

Территория, занятая объектом незавершенного строительства, не может рассматриваться в качестве земельного участка, предназначенного для нового строительства.

Осуществление нового строительства на застроенном объектом капитального строительства месте, возможно только после фактического демонтажа (сноса) существующего объекта капитального строительства с прохождением всех необходимых юридических процедур по снятию его с кадастрового учета.

Поскольку до демонтажа (сноса) существующего объекта капитального строительства, занятый им земельный участок не может рассматриваться в качестве земельного участка, свободного и предназначенного для новой застройки, соответственно определение актуальных строительных характеристик участка, предназначенного для новой застройки, и имеющихся в отношении него строительных ограничениях, не может быть определено до освобождения территории под новую застройку.

На основании изложенного коллегия исходит из того, что градплан от 28.11.2016 не может рассматриваться в качестве актуального для подготовки проектной документации нового строительства на застроенной территории, занятой иным объектом капитального строительства.

В связи с чем, коллегия признает обоснованной позицию административных ответчиков о том, что информация, указанная в градостроительном плане, утвержденном 28.11.2016, не может быть использована для целей проектирования и строительства нового объекта капитального строительства, применительно к застроенной территории земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123. На момент выдачи градплана от 28.11.2016 отсутствовал свободный земельный участок, подлежащий застройке многоквартирным жилым домом. Следовательно, градостроительные нормы, отраженные в градплане от 28.11.2016 актуальны для проектирования завершения строительства (реконструкции, сноса) объекта незавершенного строительства площадью 300 кв.м.

Поскольку согласно представленному в материалы дела фрагменту карты градостроительного зонирования, входящей в состав изменений ПЗЗ ВГО, утвержденных распоряжением Департамента градостроительства Приморского края от 28.03.2018 №14, земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:3123 полностью вошел в территорию, в границах которой предусматривается деятельность по ее комплексному и устойчивому развитию, проектирование нового строительства на указанном земельном участке после приведения его в пригодное для целей нового строительства состояние возможно только с учетом актуальных градостроительных норм.

Кроме того, коллегия признает правомерными доводы Департамента о несоответствии проекта многоквартирного дома, в отношении которого обществом испрашивается разрешение на строительство, градостроительным нормам о максимальном проценте застройки в границах земельного участка для многоквартирных домов (60%), минимальных отступах от границ земельных участков - 5 м., минимальном проценте озелененной территории земельного участка (30%).

Так, коллегия считает недопустимым принимать во внимание для расчета процента озелененной территории земельного участка проектируемое озеленение кровли стилобатной части здания, поскольку объект капитального строительства в любой его части не является территорией земельного участка.

Согласно пункту 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Поскольку земельный участок формировался под строительство объекта площадью застройки 300 кв.м, коллегия считает увеличение максимального процента застройки в границах спорного земельного участка путем получения разрешения на отклонение от предельно допустимых параметров одновременно с изменением разрешенного использования земельного участка недопустимым.

Поскольку место допустимого размещения объекта на земельном участке площадью 3940 кв.м определено градпланом в 3588 кв.м без отступа от границ по трем сторонам участка, коллегия признает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что при рассмотрении дела не установлено несоответствия градостроительного плана земельного участка требования действующего на момент его подготовки градостроительного и земельного законодательства.

Градостроительная рекомендация по минимальным отступам от границ земельных участков -5 м касается только размера отступа, и означает, что таковые могут быть и более 5 м, но они не могут быть проигнорированы вовсе.

Кроме того коллегией установлено, что согласно графическому приложению к постановлению главы администрации г.Владивостока от 16.10.2006 № 2453 и его текстовой части земельный участок под объектом незавершенного строительства площадью застройки 300 кв.м сформирован с наложением площадью 518 кв.м на охранные зоны инженерных коммуникаций, что свидетельствует о непригодности земельного участка для целей строительства в части, налагающейся на охранные зоны инженерных коммуникаций.

Между тем, пятно застройки многоквартирного дома по градостроительному плану и проекту строительства полностью налагается на сети и их охранные зоны.

Исходя из положений статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», Постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» и, учитывая разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды удовлетворили требования общества, поскольку строительство, реконструкция или снос зданий, строений, сооружений в пределах охранных зон без письменного согласования сетевых организаций запрещены в силу закона.

Доказательства того, что заявителем получены согласования всех заинтересованных сетевых организаций в материалы дела не представлены.

При таких условиях коллегия суда приходит к выводу о том, что у администрации г.Владивостока имелись предусмотренные частью 13 статьи 51 ГрК РФ основания для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по Океанскому проспекту, 85А в г. Владивостоке».

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку коллегией не установлено оснований для признания оспариваемого решения недействительным, следовательно, отсутствуют основания для восстановления прав и законных интересов общества путем обязания УГА выдать разрешение на строительство спорного объекта с указанием даты выдачи 19.06.2018.

При таких условиях, заявленные обществом требования удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ считает необходимым отменить решение арбитражного суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения апелляционных жалоб, исходя из того, что судебный акт принят не в пользу заявителя, судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению в сумме 3 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 500 рублей на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.10.2018 по делу № А51-13843/2018 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

Н.Н. Анисимова

О.Ю. Еремеева