Гражданский кодекс часть 1

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес (место нахождения): 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Востокстройконструкция» (ОГРН 1022501301492, ИНН 2536118382, адрес (место нахождения): 690003, г. Владивосток, ул. Станюковича, 3; далее – ООО «ВСК», общество) о взыскании основного долга и неустойки по договору аренды земельного участка от 25.03.2011 № 02-Ю-13197 в общей сумме 9 347 964 руб. 54 коп., а также о возложении на общество обязанности освободить арендуемый земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:0465 площадью 25 962,00 кв.м, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Полевая, 14 (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом), и вернуть спорный участок, передав его Департаменту по акту приема-передачи в течение 7 дней с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

Решением суда от 11.02.2019, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019 без изменения, иск Департамента удовлетворен частично и в его пользу с ООО «ВСК» взыскано 7 346 848 руб. 74 коп., в том числе 6 267 504 руб. 03 коп. – основной долг по арендной плате за период с 22.08.2015 по 31.03.2018 (в пределах срока исковой давности) и 1 079 344 руб. 71 коп. – неустойка, начисленная за период с 02.09.2015 по 24.04.2018. В остальной части требования Департамента об освобождении спорного земельного участка оставлены без рассмотрения по пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ ввиду возбуждения в отношении ответчика процедуры банкротства (конкурсного производства).

В кассационной жалобе ООО «ВСК» указывает на неполное выяснение судами всех существенных обстоятельств спора, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам и неправильное применение норм материального права, в связи с чем просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении иска Департамента отказать полностью.

В обоснование своей позиции заявитель жалобы приводит следующие доводы: о недоказанности факта получения обществом уведомления Департамента от 15.01.2016 об одностороннем отказе от договора аренды от 25.03.2011 № 02-Ю-13197; об отсутствии у арбитражного управляющего ответчика информации о продолжении действия указанной сделки и наличии по ней задолженности; о неправомерной пролонгации указанного договора на неопределенный срок по инициативе Департамента без волеизъявления общества; о злоупотреблении Департаментом правом, который, несмотря на отказ в 2016 году от договора, продолжил начислять арендную плату и не предпринимал должных мер по возврату спорного земельного участка; о признании недействующим Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, утвержденного Постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па (далее – Порядок определения размера арендной платы № 75-па), на основании которого осуществлен расчет иска; об отсутствии соглашений и уведомлений об увеличении размера арендной платы и необоснованном применении корректирующих коэффициентов без учета целевого назначения арендуемого участка.

Департаментом отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Кроме того, от администрации города Владивостока, не привлеченной к участию в настоящем деле, поступило ходатайство о процессуальном правопреемстве путем замены ответчика – Департамента на Управление муниципальной собственности города Владивостока в связи с передачей последнему с 01.05.2019 функций по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа в соответствии с Законом Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края».

Рассмотрев в порядке статей 48, 159 АПК РФ указанное ходатайство, суд округа отказал в его удовлетворении, поскольку ни Департамент как истец по делу, ни само Управление муниципальной собственности города Владивостока как его функциональный правопреемник с подобным ходатайством не обращались; необходимых документов, подтверждающих состоявшуюся перемену лиц в спорном обязательстве, администрацией города Владивостока не представлено. Вместе с тем заинтересованные лица не лишены возможности вновь обратиться с аналогичным ходатайством, представив соответствующее документальное обоснование, поскольку правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса, в том числе на стадии исполнительного производства.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. При этом пояснил, что право аренды спорного земельного участка в состав конкурсной массы ответчика не включено ввиду прекращения действия договора от 25.03.2011 № 02-Ю-13197.

Департамент извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, однако явку своего представителя в заседание суда не обеспечил, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов поданной жалобы и с учетом пояснений представителя ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены в данном случае не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО «ВСК» (арендатор) был заключен договор аренды от 25.03.2011 № 02-Ю-13197, по условиям которого обществу во временное пользование на срок с 01.01.2011 по 31.12.2015 передан земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:0465 площадью 25 962,00 кв.м, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Полевая, 14 (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом), для использования в целях размещения строительной площадки (пункты 1.1, 1.3 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена запись от 22.04.2011 за № 25-25-01/053/2011-384.

На момент заключения договора арендная плата составляла 46 629 руб. 05 коп. в месяц и подлежала внесению ежемесячно до 1 числа следующего месяца (пункты 2.1, 2. 3 договора).

Впоследствии Департаментом производился перерасчет арендной платы: с 01.03.2015 – 233 145 руб. 25 коп. в месяц; с 22.08.2016 – 349 717 руб. 88 коп. в месяц; с 01.01.2017 – 120 009 руб. 34 коп. в месяц.

По истечении установленного договором срока его действия арендуемый участок обществом не был освобожден и не возращен арендодателю.

В связи с этим обстоятельством Департамент направил в адрес общества уведомление от 15.01.2016 № 20/04/10-03/415, полученное последним 25.01.2016, об одностороннем отказе от договора аренды и предложил по истечении 3-х месяцев с момента получения данного уведомления освободить и вернуть спорный земельный участок. Одновременно с этим арендатор поставлен в известность о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее внесения за весь период вплоть до освобождения участка.

Кроме того, в адрес ООО «ВСК» направлено предупреждение от 11.05.2018 № 20/15861 о необходимости исполнения обязательств по договору в части внесения арендной платы.

Поскольку, несмотря не указанные уведомление и предупреждение, общество так и не погасило в добровольном порядке задолженность по арендной плате и не вернуло спорный земельный участок, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском, удовлетворяя который суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующиим.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 ГК РФ).

В данном случае предметом заключенного между сторонами договора аренды от 25.03.2011 № 02-Ю-13197 выступал публичный земельный участок, которой после истечения срока аренды (31.12.2015) не был освобожден обществом и не возвращен Департаменту.

Далее, Департамент согласно уведомлению от 15.01.2016 № 20/04/10-03/415, полученному обществом 25.01.2016, отказался в одностороннем порядке от дальнейшего исполнения указанного договора аренды, в связи с чем такой договор прекратил свое действие в соответствии со статьями 610, 621 ГК РФ, однако при этом на стороне общества сохранилось обязательство по внесению арендной платы до момента возврата арендуемого имущества.

На основании статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу положений статьи 39.7 Земельного кодекса РФ за публичные неразграниченные земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов, взимается арендная плата, которая определятся в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Таким образом, для всех случаев, когда размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям устанавливается в качестве регулируемой цены соответствующими компетентными органами, регулирование такой платы осуществляется в нормативном порядке. В силу этого принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, меняющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий соответствующих договоров аренды независимо от воли их сторон и без внесения в текст договоров подобных изменений (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2012 № 15837/11).

В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) даны аналогичные разъяснения о том, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды от 25.03.2011 № 02-Ю-13197 заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, поэтому арендная плата за переданный в пользование обществу земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, является регулируемой и в спорный период должна рассчитываться в соответствии с Порядком определения размера арендной платы № 75-па с учетом действующих в соответствующие периоды ставок земельного налога, кадастровой стоимости и корректирующих коэффициентов, установленных исходя из назначения земельного участка.

Проверив представленный Департаментом расчет арендной платы, суды обеих инстанций признали его нормативно обоснованным и арифметически верным.

Принимая во внимание, что общество не вносило арендную плату в установленном действующими нормативными актами размере, суды с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности правомерно взыскали в пользу Департамента образовавшуюся на стороне арендатора задолженность в общей сумме 6 267 504 руб. 03 коп. за период с 22.08.2015 по 31.03.2018 (после принятия 27.04.2014 заявления о признании ООО «ВСК» несостоятельным (банкротом)).

Кроме того, с учетом установленного факта наличия задолженности, суды также признали подлежащими удовлетворению требования Департамента о взыскании с общества договорной неустойки в сумме 1 079 344 руб. 71 коп. за период с 02.09.2015 по 24.04.2018 исходя из расчета одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, что согласуется с нормами статей 329, 330 ГК РФ, положениями пункта 4.2 спорного договора аренды и разъяснениями абзаца второго пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Оснований для снижения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ или для освобождения общества от ответственности за допущенные нарушения своих обязательств в порядке статьи 404 ГК РФ, судами не установлено.

Доводы кассационной жалобы в части, касающейся неполучения обществом уведомления Департамента от 15.01.2016 об одностороннем отказе от договора аренды от 25.03.2011 № 02-Ю-13197, а также об отсутствии у арбитражного управляющего ответчика информации о продолжении действия указанной сделки и наличии по ней задолженности отклоняются судом округа, поскольку не влияют на итоги рассмотрения настоящего спора. Указанные обстоятельства не освобождают общество от обязанности вносить плату за спорный земельный участок до момента его возврата арендодателю по акту приема-передачи (статья 622 ГК РФ).

При этом в силу пункта 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника и провести инвентаризацию такого имущества.

Таким образом, при наличии в ЕРГН сведений о государственной регистрации спорного договора аренды от 25.03.2011 № 02-Ю-13197, конкурсный управляющий общества имел объективную возможность получить необходимую информации о данной сделке и предпринять соответствующие меры относительно дальнейшей судьбы арендуемого земельного участка, в том числе направленные на его возврат арендодателю.

Однако доказательств того, что конкурный управляющий обращался в Департамент с предложением о передаче из аренды спорного участка и последний необоснованно уклонялся от принятия этого имущества, в материалах дела не имеется.

По тем же причинам не принимаются ссылки в жалобе на неправомерную пролонгацию договора аренды на неопределенный срок по инициативе Департамента без волеизъявления общества как противоречащие положениям пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Также не нашло своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора утверждение заявителя о злоупотреблении правом со стороны Департамента (стать 10 ГК РФ). Оснований полагать, что истец, реализуя полномочия арендодателя по распоряжению публичными земельными участками и требуя от общества внесения платы за переданный ему и не возвращенный спорный участок, действовал исключительно с намерением причинить вред ответчику, судами в данном случае не установлено.

Позиция заявителя об отсутствии соглашений о внесении в договор аренды от 25.03.2011 № 02-Ю-13197 изменений и уведомлений о перерасчете арендной платы, а также о признании недействующим Порядка определения размера арендной № 75-па в части, касающейся обязанности арендатора самостоятельно исчислять арендную плату, не опровергает выводов судов о необходимости применения к спорным правоотношениям регулируемых цен с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов независимо от воли сторон и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Доводы, касающиеся расчета исковых требований, и о необоснованном применении корректирующих коэффициентов без учета целевого назначения арендуемого участка, также не принимаются судом округа, поскольку в судах первой и апелляционной инстанций соответствующих возражений со стороны ответчика в этой части не приводилось, контррасчет не предоставлялся. Доказательств того, что при заключении договора аренды и при последующем перерасчете арендная плата за спорный участок была завышена, ответчик в материалы дела не представил. Оснований для переоценки расчета иска, признанного судами нормативно обоснованным и арифметически верным, у суда округа в данном случае не имеется.

Иных доводов и аргументов, которые не были предметом проверки в судах первой и апелляционной инстанций, однако способны существенным образом повлиять на итоговый результат по делу, в кассационной жалобе не приведено.

О несогласии с выводами судов в части применения пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ и оставления требований Департамента об освобождении спорного участка без рассмотрения ответчиком не заявлено.

Поскольку судами установлены все фактические обстоятельства спора, дана надлежащая оценка представленным в дело доказательствам, верно применены нормы материального права и не допущено процессуальных нарушений, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, то в такой ситуации обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, а кассационная жалоба общества – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.02.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019 по делу № А51-19565/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

И.А. Тарасов