Гражданский кодекс часть 1

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – истец, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (далее – ООО «Лев-Информ») о взыскании 311 090 рублей 96 копеек задолженности по договору аренды №05-00110-002-Н-АР-6692-00 от 01.03.2012, в том числе 283 130 рублей 20 копеек основного долга по арендной плате за период с 01.01.2017 по 10.04.2019, 27 960 рублей 76 копеек пени за период с 26.04.2016 по 10.04.2019 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.06.2019 в порядке статьи 132 АПК РФ к производству принято встречное исковое заявление о взыскании убытков в размере 275 173 рубля 73 копейки в виде оплаченных арендных платежей за период с 18.12.2015 по 10.04.2019.

Определением суда Арбитражного суда Приморского края от 14.10.2019 в порядке статьи 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено муниципальное образование город Владивосток в лице УМС г. Владивостока.

В судебном заседании, состоявшемся 20-23.01.2020, Арбитражным судом Приморского края приняты уточнения встречных исковых требований в окончательной редакции, согласно которым общество просило взыскать с муниципального образования город Владивосток в лице УМС г.Владивостока убытки в размере 271 891 рубль 50 копеек в виде оплаченных арендных платежей за период с 18.12.2015 по 10.04.2019.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2020 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены в части взыскания с муниципального образования город Владивосток в лице УМС г. Владивостока за счёт казны муниципального образования в пользу ООО «Лев-Информ» 271 891 рубль 50 копеек убытков. В удовлетворении встречных исковых требований к УМС г.Владивостока отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г. Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Вобоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что согласно условиям договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи за весь период арендных отношений, которые в настоящем случае прекратились с момента перехода права собственности на спорное помещение к обществу (11.04.2019). Полагает, что возникновение между сторонами разногласий относительно выкупной цены спорного имущества не является основанием для привлечения Управления к имущественной ответственности в форме взыскания убытков.Считает, что истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании убытков, выразившихся в арендной плате за период с 18.12.2015 по 03.06.2016. Настаивает на том, что арендатор неправомерно оплачивал аренду за спорное имущество, исходя из корректирующего коэффициента со значением 0,4, в то время как с 01.01.2017 действующим законодательством установлен коэффициент со значением 0,7.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 23.04.2020, и впоследствии определением от 16.04.2020 перенесено на 03.06.2020.

Через канцелярию суда от ООО «Лев-Информ» поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Представитель УМС г.Владивостока поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Лев-Информ» на доводы апелляционной жалобы возражал. Обжалуемое решение считал законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 01.03.2012 между УМС г.Владивостока (арендодатель) и ООО «Лев-Информ» (арендатор) заключен договор аренды №05-00110-002-Н-АР6692-00 недвижимого имущества (далее – спорный договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение, строение), площадью 48,6 кв.м, (в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 4-6,8 этаж цокольный), расположенное по адресу: <...> (далее – спорное имущество), для использования в целях «бытовые услуги, торговля» (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды имущества определен сторонами с 01.03.2012 по 28.02.2017.

Пунктом 3.1 договора сторонами установлена арендная плата в размере 13 184 рубля 90 копеек, которая производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

01.03.2012 по акту приема-передачи арендатор принял в аренду спорное имущество.

Дополнительными соглашениями от 26.04.2012, 15.01.2014, 27.01.2015 стороны неоднократно изменяли условия договора относительно размера и порядка начисления и внесения арендной платы.

Уведомлениями от 03.03.2015, от 31.03.2016, от 18.04.2018 УМС г.Владивостока сообщило обществу об изменении размера арендной платы в связи с изменением коэффициентов инфляции.

Как следует из содержания первоначального искового заявления (с учетом уточнений), в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы за период с 26.04.2016 по 10.04.2019 у последнего образовалась задолженность по спорному договору в общей сумме 311 090 рублей 96 копеек с учетом пени.

Претензией от 18.05.2018 №28/12-3659 Управление обратилось к обществу с требованием о погашении задолженности в течение 10 дней с момента получения претензии, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

В связи с неисполнением обществом указанного в претензии требования истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с первоначальным иском.

Вместе с тем, ООО «Лев-Информ» заявило возражения относительно указанных требований путем подачи встречного иска, сославшись на следующие обстоятельства.

07.08.2015 в период арендных отношений общество направило в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность.

Письмом от 01.09.2015 №15490/20у Управление сообщило о том, что распоряжением начальника УМС г. Владивостока от 27.08.2015 №819/28 принято решение включить в решение об условиях приватизации преимущественное право на приобретение арендуемого имущества следующего арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства: ООО «Лев-Информ» на нежилое помещение площадью 48,6 кв.м. (этаж: цокольный), расположенное по адресу: <...>.

Впоследствии письмом от 25.04.2016 №2306сп Управление сообщило заявителю о задолженности по арендным платежам, возникшей в связи с несоответствием дополнительных соглашений к спорному договору аренды о понижении размера арендной платы путем применения коэффициента 0,4, на основании чего у общества отсутствуют основания для реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества.

Письмом от 14.06.2016 № 5232СП Управление отказало заявителю в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, в связи с имеющейся у заявителя перед управлением задолженностью по уплате арендных платежей.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2016 по делу №А51-14614/2016 признаны незаконными решения УМС г. Владивостока об отказе в реализации преимущественного права ООО «Лев-Информ» на приобретение, в том числе спорного имущества, оформленное письмами от 25.04.2016 №2306сп и от 14.06.2016 №5232сп. Также суд обязал Управление совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), в отношении, в том числе, спорного имущества.

11.01.2018 ООО «Лев-Информ» получен проект договора №301-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, в соответствии с пунктом 3.1. которого цена продажи имущества определена в размере 2 804 237 рублей на основании распоряжения УМС г. Владивостока от 12.12.2017 №788/28. При этом цена продажи арендуемого имущества установлена на основании отчета об оценке объекта недвижимости от 16.08.2017 №1537/17, составленного независимым оценщиком ООО «Аналитик-Центр».

Не согласившись с выкупной стоимостью спорного имущества, ООО «Лев-Информ» направило предложение заключить договор №301-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке в редакции протокола разногласий от 30.01.2018, согласно которому цена продажи арендуемого имущества составила 1 240 000 рублей (пункт 3.1 договора). При этом цена продажи арендуемого имущества установлена обществом на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 28.09.2016 №16-01.1129/1, составленного независимым оценщиком ООО «Центр развития инвестиций».

22.02.2018 ООО «Лев-Информ» получено письмо МКУ «АПМЗН» №1-18/439 об отказе в подписании договора купли-продажи №304-ППВ в редакции протокола разногласий от 30.01.2018.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2018 по делу №А51-4288/2018 суд урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Лев-Информ» и УМС г. Владивостока при заключении договора купли-продажи спорного имущества, путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 742 373 рубля (без учета НДС)».

26.03.2019 между УМС г. Владивостока (продавец) и ООО «Лев-Информ» (покупатель) заключен договор №301-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации арендуемое недвижимое имущество.

Согласно пункту 3.1 договора на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2018 по делу №А51-4288/2018 цена продажи арендуемого имущества составляет 1 742 373 рубля (без учета НДС).

26.03.2019 по акту приема-передачи покупатель в день подписания данного акта принял в собственность спорный объект.

11.04.2019 переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись.

Как следует из содержания встречного искового заявления (с учетом уточнений), в результате незаконных решений, действий (бездействий) Управления, установленных в рамках арбитражных дел №А51-14614/2016 и №А51-4288/2018, на стороне общества возникли убытки в размере 271 891 рубль 50 копеек в виде оплаченных арендных платежей за период с 18.12.2015 по 10.04.2019.

Претензией от 26.04.2019 общество обратилось к Управлению с требованием о возмещении убытков в течение 30 дней с момента получения претензии, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

В связи с неисполнением Управлением указанного в претензии требования ответчик обратился в суд со встречным иском.

Проверив решение суда в части удовлетворения встречного иска о взыскании убытков, суд первой инстанции установил следующее.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты нарушенного права является возмещение убытков. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Согласно статье 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статьями 16 и 1069 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление №25) публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) является ответчиком в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов. Такое требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.05.2019 №13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» разъяснено, субъектом, обязанным возместить вред по правилам статьи 1069 ГК РФ, и, соответственно, ответчиком по указанным искам является Российская Федерация, от имени которой в суде выступает главный распорядитель бюджетных средств по ведомственной принадлежности тех государственных органов (должностных лиц), в результате незаконных действий (бездействия) которых физическому или юридическому лицу причинен вред (пункт 3 статьи 125 ГК РФ, статья 6, подпункт 1 пункта 3 статьи 158 БК РФ).

Исполнение судебных актов о возмещении вреда, причиненного в результате незаконных действий органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления или их должностных лиц, а также по иным искам о взыскании денежных средств за счет средств казны субъекта Российской Федерации, казны муниципального образования осуществляется: финансовым органом субъекта Российской Федерации – за счет казны субъекта Российской Федерации, финансовым органом муниципального образования – за счет казны муниципального образования в порядке, аналогичном порядку, установленному для взыскания с казны Российской Федерации, и в соответствии с федеральным законодательством (пункты 3 и 4 статьи 242.2 БК РФ).

В соответствии с пунктом 1.1 Положения об Управлении муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденном постановлением Администрации г. Владивостока от 04.08.2000 №1439, Управление является отраслевым (функциональным) органом администрации города Владивостока, осуществляющим права собственника в отношении муниципального имущества Владивостокского городского округа, и подчиняется главе города Владивостока, первому заместителю, курирующему направления деятельности Управления.

Управление является главным распорядителем (распорядителем) и получателем бюджетных средств, осуществляет полномочия главного распорядителя и получателя бюджетных средств Владивостокского городского округа, в части содержания Управления и реализации полномочий Управления (пункт 1.6.3 Положения).

Ввиду изложенного, надлежащим ответчиком по встречному иску является муниципальное образование город Владивосток в лице УМС г. Владивостока, следовательно, судом первой инстанции было правомерно отказано в удовлетворении встречного иска к Управлению.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 12 постановления №25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Из содержания вышеуказанных положений, следует, что основанием для взыскания убытков является наличие состава гражданского правонарушения, включающего в себя следующие условия: противоправное деяние (действие или бездействие), причинителя вреда, наличие вреда, причинную связь между противоправным деянием и причиненным вредом, вину причинителя вреда. При этом удовлетворение исковых требований, по общему правилу, возможно при доказанности всей совокупности условий деликтной ответственности.

Следовательно, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие вышеперечисленного состава правонарушения, а также размер подлежащих возмещению убытков. Вина ответчика предполагается, если не будет доказано обратное. Отсутствие одного из вышеназванных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований о возмещении вреда

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В обосновании своих требований истец ссылается на то, что в результате своих незаконных решений, действий (бездействий) Управление препятствовало обществу своевременному выкупу спорного помещения, что повлекло необоснованное продление арендных отношений и, как следствие, несение обществом расходов в виде уплаченных арендных платежей за данный период.

Статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в редакции, действовавшей на момент спорных отношений)) определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов, указанных в абзаце 1 названной статьи закона при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 названного закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

Как следует из материалов дела, в целях реализации предусмотренного статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества преимущественного права на приобретение спорного арендуемого помещения, ООО «Лев-Информ», будучи субъектом малого и среднего предпринимательства, обратилось в Управление с соответствующим заявлением 07.08.2015.

Правомерность обращения общества с указанным заявлением, как и незаконность решения Управления об отказе в реализации преимущественного права ООО «Лев-Информ» на приобретение в собственность, в том числе, спорного имущества, были установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2016 по делу №А51-14614/2016, участниками которого были стороны по настоящему делу, и в силу положений пункта 2 статьи 69 АПК РФ не требуют доказывания вновь.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 №145, которым утвержден «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами», в пункте 3 разъяснено, что при рассмотрении дела о возмещении вреда, причиненного вследствие издания правового акта, решения или действия (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица), незаконность такого акта, решения или действий (бездействия), установленная судом в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, не подлежит переоценке в силу обязательности данного судебного акта (статья 16 АПК РФ).

Поскольку заявление истца о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность было подано 07.08.2015, то Управление должно было совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в следующие сроки:

- заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в срок до 07.10.2015 (два месяца);

- принять (отклонить) отчет об оценке в срок до 09.11.2015 (тридцать дней по аналогии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 22.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» с учетом положений статьи 193 ГК РФ),

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в срок до 23.11.2015 (две недели),

- направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в срок не позднее 03.12.2015 (десять дней с учетом положений статьи 193 ГК РФ).

В силу положений пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Учитывая вышеизложенное, апелляционная коллегия приходит к выводу, что в случае надлежащего исполнения Управлением своих обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, общество было бы освобождено от обязательств по уплате арендной платы не позднее 03.12.2015 вследствие заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

В свою очередь, ООО «Лев-Информ» получен соответствующий проект договора купли-продажи только 11.01.2018, в связи с чем апелляционный суд при учете обстоятельств, установленных в рамках дела №А51-14614/2016, приходит к выводу, что в период с 04.12.2015 по 11.01.2018 УМС г. Владивостока незаконно бездействовало путем несовершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, после получения истцом проекта договора купли-продажи арендуемого имущества 11.01.2018 сам договор был заключен сторонами только 26.03.2019. В указанный период (с 11.01.2018 по 26.03.2019) в судебном порядке были урегулированы разногласия сторон по поводу выкупной цены спорного имущества. При этом поводом для обращения общества с исковым заявлением в суд об урегулировании разногласий явился тот факт, что величина рыночной стоимости спорного имущества в нарушение Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества действий определена не на дату подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, а на дату оценки такого имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вместе с тем, как следует из содержания документации об электронном аукционе на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности Владивостокского городского округа, а также из содержания муниципального контракта №966/287-42/17 от 13.07.2017, заключенного по результатам данного аукциона, Управлением было определено условие, что датой определения стоимости объекта оценки является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Следовательно, Управлением были определены условия оценки спорного имущества, изначально несоответствующие положениям Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества. Несоответствие представленного Управлением отчета оценщика ООО «Аналитик Центр» от 16.08.2017 №1537/17 в качестве надлежащего доказательства оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества по вышеуказанному основанию также было установлено в рамках дела №А51-4288/2018.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу, что продление арендных отношений на период урегулирования разногласий по заключению договора купли-продажи спорного помещения (с 11.01.2018 по 26.03.2019), также возникло ввиду неправомерных действий УМС г. Владивостока.

Таким образом, позиция Управления о том, что возникновение между сторонами разногласий относительно выкупной цены спорного имущества не является основанием для его привлечения к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, оценивается судом критически, так как указанные разногласия были вызваны именно неправомерными действиями уполномоченного органа, определившего критерии оценки рыночной стоимости выкупаемого имущество, изначально противоречащие требованиям действующего законодательства..

Как разъяснено в пункте 1 постановления №25 согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Поскольку уплаченные обществом в период с 04.12.2015 по 10.04.2019 арендные платежи были вызваны недобросовестным поведением УМС г.Владивостока, приведшим к нарушению сроков по реализации ООО «Лев-Информ» своего преимущественного права на приобретение спорного арендуемого помещения в собственность и, как следствие, необоснованному продлению арендных отношений, то указанные платежи по смыслу статьи 15 ГК РФ оцениваются коллегией в качестве убытков общества.

Иной подход позволял бы уполномоченному органу совершать неправомерные действия, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и влекло бы для них несение дополнительных расходов за пользование имуществом, несмотря на признание впоследствии указанный действий незаконными.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019.

При таких условиях, довод апеллянта о том, что арендатор обязан уплачивать арендные платежи за весь период арендных отношений, которые в настоящем случае прекратились с момента перехода права собственности на спорное помещение к обществу (11.04.2019), подлежит отклонению.

Проверив произведённый истцом расчёт убытков, суд признаёт его обоснованным, арифметически верным в сумме 271 891 рубль 50 копеек. Указанный размер убытков равен сумме уплаченных обществом в период с 18.12.2015 по 10.04.2019 арендных платежей по спорному договору аренды без вычета налога на имущество, так как согласно сведениям налогового органа (письмо №06-03/023763 от 13.11.2019) за указанный период у общества отсутствовала налоговая обязанность в отношении спорного имущества.

При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу, что истцом доказана необходимая совокупность юридических фактов для удовлетворения требований о взыскании убытков в заявленном размере.

Заявление ответчика о том, что истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании убытков, выразившихся в арендной плате за период с 18.12.2015 по 03.06.2016, было рассмотрено судом первой инстанции и правомерно отклонено в силу следующего.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В рассматриваемом случае истец узнал о нарушении своего права в виде возникновения у него спорных убытков с момента заключения договора купли-продажи спорного имущества – 26.03.2019. Именно в момент заключения данного договора истцу стало окончательно известно, что уплаченные им арендные платежи за период с 18.12.2015 по 10.04.2019 являются убытками общества.

Принимая во внимание, что срок исковой давности по заявленным требованиям начал течь с 27.03.2019, а встречный иск подан в Арбитражный суд Приморского края нарочно 31.05.2019, апелляционная коллегия приходит к выводу, что трехлетний срок исковой давности в настоящем случае не является пропущенным.

При изложенных обстоятельствах, ввиду доказанности неправомерности продления арендных отношений по спорному договору на период с 04.12.2015 по 10.04.2019 первоначальные исковые требования о взыскании задолженности по указанному договору аренды, образовавшейся в указанный период времени, удовлетворению не подлежат.

Следовательно, не имеет правового значения для настоящего спора и довод апеллянта о том, что арендатор оплачивал аренду за спорное имущество, исходя из неверного корректирующего коэффициента.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2020 по делу №А51-20339/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова