Гражданский кодекс часть 1

от Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края: ФИО2, представитель, доверенность от 10.01.2022 №1

от Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России: ФИО3, представитель, доверенность от 01.07.2022 №47

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Продмикс»

на решение от 22.02.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022

по делу № А51-20872/2021

Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Продмикс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692555, Приморский край, г. Уссурийск, <...>)

к управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692519, <...>)

третье лицо: федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680011, <...>)

о признании незаконным решения, выраженного в письме от 31.08.2020 № 11-01/14/2841

Общество с ограниченной ответственностью «Продмикс» (далее - ООО «Продмикс», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – Управление, уполномоченный орган), выраженного в письме от 31.08.2021 №11-01/14/2841, и об обязании Управление принять решение об условиях выкупа нежилого помещения площадью 47,6 кв.м, кадастровый номер 25:18:100101:6160, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, <...>.

Определением от 10.12.2021 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечено Федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России (далее – ФГКУ «ДТУИО» Минобороны России).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.02.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «Продмикс», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявленные требования удовлетворить.

Ссылаясь на пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положения Федеральных законов от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ), от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон №135-ФЗ), от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), заявитель считает незаконным отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества по причине отсутствия регистрации договора аренды. Полагает, что в действиях Управления имеются признаки злоупотребления правом при наличии факта добросовестного исполнения обществом обязательств по использованию арендуемого помещения в течение 15 лет.

Управлением и ФГКУ «ДТУИО» Минобороны России представлены отзывы на кассационную жалобу, в которых выражено несогласие с доводами её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании, проведенном посредством веб-конференции, представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы кассационной жалобы и отзывов на неё.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 01.04.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю (арендодатель) и ООО «Продмикс» (арендатор) заключен договор аренды федерального имущества №276/06, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдал, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, в/г 11, инв. 415, п. 16, 5, 6а, 12, площадью 47,6 кв.м.

Срок действия договора аренды установлен до момента продажи государственного имущества, но не более чем с 01.04.2006 по 31.03.2011.

В силу пункта 2.1 указанного договора нежилое помещение, являющееся предметом указанного договора аренды, передано по акту приема-передачи от 01.04.2006 при участии балансодержателя - начальника Покровской КЭЧ, с одной стороны, и принято директором ООО «Продмикс».

Впоследствии к договору аренды от 01.04.2006 №276/06 ООО «Продмикс» заключены дополнительные соглашения от 01.06.2007 №139 с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю, от 29.01.2015 №141/3/6/АИД-57, от 30.06.2015 №141/3/6/АИД-99, от 17.02.2020 №141/3/6/АИД-334 с ФГКУ «ДТУИО» Минобороны России.

Собственник в целях реализации указанного договора аренды передал в пользование на возмездной основе спорное нежилое помещение и принимал от заявителя ежемесячные арендные платежи на протяжении 15-ти лет, что подтверждается договором аренды от 01.04.2006 №276/06, письмом ФГКУ «ДТУИО» Минобороны России от 15.01.2021 №141/6/04-07/325 «Об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по договору аренды», актом сверки взаимных расчетов №800 за период с 01.01.2021 по 13.09.2021.

За Уссурийским городским округом 12.07.2021 зарегистрировано право муниципальной собственности на данное помещение.

ООО «Продмикс» 03.08.2021 обратилось в Управление с заявлением о предоставлении права преимущественного приобретения нежилого помещения площадью 47,6 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, <...>, с приложением договора на аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 01.04.2006 №276/06, дополнительного соглашения от 17.02.2020 №141/3/6/АИД-334.

Управление письмом от 30.08.2021 №141/6/04-07/12641 уведомило общество о том, что на основании приказа заместителя Министра обороны РФ от 14.01.2021 №38 «Об исключении жилых помещений из специализированного жилищного фонда и передаче объектов недвижимого имущества в собственность муниципального образования «Уссурийский городской округ» Приморского края, постановления администрации Уссурийского городского округа от 19.05.2021 №1110 «О принятии имущества в муниципальную собственность и закреплении его на праве хозяйственного ведения», распоряжения Управления от 25.05.2021 №304-р арендуемое заявителем нежилое помещение, используемое по договору аренды от 01.04.2006 №276/06, передано в собственность муниципального образования «Уссурийский городской округ» Приморского края, где правообладателем является Уссурийский городской округ.

Письмом Управления от 31.08.2021 №11-01/14/2841 заявителю отказано в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом №159-ФЗ, по мотиву того, что представленный ООО «Продмикс» в обоснование правомерности владения и пользования нежилым помещением договор аренды от 01.06.2006 №276/06, дополнительное соглашение от 17.02.2020 №141/3/6/АИД-334 являются незаключенными в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с отсутствием его государственной регистрации.

ООО «Продмикс», не согласившись с данным отказом Управления, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, отказывая в удовлетворении которого суды обоснованно исходили из следующего.

Из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Закон №159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Такое недвижимое имущество может быть приобретено по цене, равной рыночной стоимости имущества, при соблюдении одновременно всех условий, перечисленных в данной статье. В частности, если арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Такой договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 4 Информационного письма от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, по смыслу Закона №159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны следующие разъяснения.

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки не влияет на правовую квалификацию заключенности договора только в отношениях между сторонами этого договора, однако имеет непосредственное правовое значение для связанных с таким договором публично-правовых отношений.

На основании пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1.2 договора аренды №276/06 определено, что срок его действия установлен до момента продажи государственного имущества, но не более чем с 01.04.2006 по 31.03.2011.

Указанный договор подписан его участниками 01.04.2006, то есть в период действия Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ) и, соответственно, подлежал государственной регистрации по признаку срока действия договора - более одного года.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, государственная регистрация договора аренды от 01.04.2006 №276/06 и изменений к нему не осуществлялась, следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным.

Утверждения общества о том, что им неоднократно предпринимались попытки зарегистрировать договор аренды, однако ему было отказано по причине отсутствия регистрации права за собственником спорного объекта, были рассмотрены судами и обосновано отклонены.

Позиция заявителя кассационной жалобы о незаконности возложения на общество негативных последствий бездействия арендодателя, не выполнившего обязанности по регистрации нежилого помещения, как верно указано апелляционным судом, не может быть принята во внимание, поскольку со стороны арендатора также не было предпринято необходимых мер, направленных на понуждение арендодателя в добровольном либо в судебном порядке зарегистрировать право собственности в отношении спорного имущества.

Установив указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае отсутствует совокупность необходимых условий, предусмотренных статьей 3 Закона №159-ФЗ, для реализации обществом преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, поскольку на день его обращения в уполномоченной орган муниципального образования отсутствовала государственная регистрация договора аренды от 01.04.2006 №276/06, в связи с чем в силу статей 433, 609, 651 ГК РФ и Закона №122-ФЗ не может считаться подтвержденным наличие договорных отношений по аренде испрашиваемого нежилого помещения.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о правомерности принятия Управлением оспариваемого решения, выраженного в письме от 31.08.2021 №11-01/14/2841, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении заявленных ООО «Продмикс» требований.

Наряду с изложенным судом округа принято во внимание то обстоятельство, что в настоящее время на основании протокола аукциона от 08.04.2022 №44 между Управлением (арендодатель) и ООО «Продмикс» (арендатор) заключен договор аренды №0120422.03370 спорных помещений. Таким образом, общество не лишено возможности использования в своей предпринимательской деятельности спорного недвижимого имущества и за ним сохраняется право по истечении двух лет непрерывного использования повторно инициировать процедуру выкупа помещения в порядке, установленном Законом №159-ФЗ.

Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Возражения, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для непринятия которой у суда кассационной инстанции отсутствуют. Данные доводы не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм материального права; направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.02.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022 по делу №А51-20872/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.И. Гребенщиков